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こんにちは、辰川です 。

小予算での土地選びの5回目は、バス便の土地についてです。

駅近になればなるほど、一戸建ては新築・中古ともに価格も高く、

なかなか手が出ませんよね。

これは土地を選ぶときでも、同じです。

その点、はるかに割安感があるのが、バス便で行く土地でといえます。 

例えば、大阪や奈良では、同じ駅から10分以上離れるだけで、

半額以下で手に入る土地も見つかります。

でも、多くの人は、頭から「バス便は不便」といって、

土地選びの選択肢から外しているようです。

たしかに、道路が渋滞であったり、雨の日にたくさんの荷物を持っているときなどは

バス便は大変なイメージがありますからね。 

でも、朝夕の通勤帯の運行本数が多かったり、複数の路線が入っていたり

最終便が深夜まであれば、バス便も十分に検討してみる余地があります。

もし、バス本数が多ければ、「駅から徒歩15分」の物件よりも、

「駅からバスで10分、バス停から歩いて5分」のほうが便利なこともあります。 

とくに猛暑の夏場や、雨の日などは車中はなかなか快適だからです。  

それから、通勤バスでは座れるのも、重要なこと。

駅に近づくほどバスは混みますから、座っていられるのは楽です。

バスは意外と時間に正確ですし、家にマイカーがあれば、

夜遅くなった時も家族に迎えに来てもらうこともできます。

ところで、一戸建て住宅の場合、マンションと違い、

公園が近いといった住環境の良さなどや、

敷地のゆとりも大切な要素です。

たまにはマイカー通勤、という人であれば、車庫が複数台確保できるというだけでも、

バス便の土地は魅力があるものです。これって駅そばの土地であれば叶わないことですからね。

それではまた。

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株式会社 ベルジュホーム 

代表　 辰川 敏広 

tel / fax ：　0743-58-5601　 /  0743-55-5695 

email：　 web@bergehome.com 

こんにちは、辰川です 。

今回も引き続き、小予算で狙い目の土地についてです。

いわゆる、傾斜地という土地があります。

これは、敷地のなかに法面（のりめん）を含んだ土地ですが、

一般の平坦地に比べると相場もずいぶんと安くなります。

傾斜地が安価な理由は、そのままでは敷地全体を有効に使えないからです。

例えば、土地をならすために造成工事にお金がかかったり、

傾斜箇所を擁壁を造るこ工事も必要になったりするからです。

傾斜地に住宅を建てるには、土地代と建物代だけでは済まないので、

素人のユーザーにすれば、幾らかかるかわからない土地は敬遠するしかありません。 

また、大手ハウスメーカーのように効率性を重視する会社は、

平坦地に規格の家を建てたがるので、

手間ひまのかかる土地を避けたがります。

しかし、傾斜地には大きなメリットがあります。

それは眺望や日当たりなどに優れていることですね。

もともと、土地が安価なため、少々造成工事にお金が掛かろうと、

十分に相殺されます。

ただし、傾斜地に家を建てる場合の注意点としては、

傾斜地のメリットを生かした設計を行う住宅会社を選ぶこと。 

そうすれば、一般的な土地に家を建てるよりも、

広い庭、恵まれた景色、個性的な住まいを

リーズナブルな価格で手に入れることもできます。

それではまた！

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こんにちは、辰川です 。

土地選びとなると、つい誰もが陥ってしまうのが、

売り土地情報だけに頼ることです。

でも、チラシやネットなどを見ても、 なかなか思うような土地がなく、

途方にくれることになります。

そんなときにお勧めしたいのが、中古一戸建て住宅にまで情報源を広げること。

建物は古ければ古いほどよいです。

築30年も経った中古物件であれば、ほとんど土地値になっているケースが多いからですね。

勿論、中古住宅をリフォームして住もうと考えている人も一方でいます。

ただ建物が古いと、リフォームするにも、それ相応の費用が掛かるので、

やはり探している人は限られてきます。

このへんの事情をわかっている売主であれば、

解体費用分の値引きに応じてくれる可能性もあります。

そうなれば、ふつうの更地物件よりも安く買えるかもしれません。

解体費用については、建物の構造によっては変わります。 

鉄筋コンクリートであれば割高につきますが、

木造であれば比較的安く収まるはずですね。

また、解体期間中は、騒音や埃で迷惑をかけるので、

近隣への配慮は忘れてはいけません。

そこさえキチンと行えば、その後の新築工事もスムーズにいくはずです。

いかがでしたか。

不動産を探すときは、選択肢を広げてみることは大切。

ぜひ、土地を探すときの参考にしてくださいね。

それではまた！

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こんにちは、辰川です  

良い土地の条件はいろいろあります。

土地の形や日当たり具合、駅からの距離、道路幅などは大事な要素といえます。 

でも、こんな条件をすべて満たす土地は、

まず予算オーバーで手が届かないのが常ですよね。

掘り出し物が出るのを待っていても、ライバルは一般消費者だけではありません。

情報が早く手に入る不動産業者も狙っています。 

結局のところ、何年待っても家は建たないということになります。

そこで今回から、少ない予算でマイホームを手に入れる方法について、伝えしていきます。

日本全国どこで建てても、建物の値段は大きく変わるものではありませんが、

土地だけは千差万別、上を見たらキリがありません。

家を建てるとき、予算をオーバーさせる一番の原因は土地の価格なのですね。

ですから、予算に無理のないマイホームの近道とは、

人がまず探さない土地の中から選ぶことです。 

そこで今回は、「旗竿地」についてお話します。

 旗竿地とは、ズバリ、道路に接している間口が狭く、その代わりに奥のほうで広がっている土地のこと。

「袋地」と呼ぶこともあります。

大阪や奈良では、駅前のような古い市街地に行けばよく見られる土地ですが、 

旗竿地のメリットは、何と言っても、周辺の土地よりも相場が格段に安いこと。

建築基準法では、幅員4メートル以上の道路に、敷地の間口が2メートル以上接していれば

建築が可能です。

敷地の奥のほうで、家が建築できるだけの広さが確保できれば、

十分お買い得な土地なので、探してみるだけの価値はあります。 。。

特に、入り口からの通路部分に、

車を置けるスペースが確保できれば、申し分ありません。

ところで、旗竿地の隠れたメリットがあります。

それは、家奥のほうに建つので、道路からプライバシーが守られ、

車の騒音からも遮断されることです。

旗竿地に家を建てるには、ハウスメーカーのように、

決まった間取りから選ばせる規格住宅には向きません。

土地の形状に合わせてプランを考えてくれる、

設計事務所や工務店であれば、個性的な家を建てることも可能です。

いかがでしたか？

土地選びで長年疲れたのであれば、見方を変えてもいいですね。

予算は少ないけれど、家にはこだわりたい・・・。

そんなあなたは是非参考にしてくださいね。

それではまた！

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 こんにちは、辰川です。    

一戸建ての場合、土地・建物の所有者が同じです。

従って、建物が経年によって価値が下落し、たとえゼロになっても、

土地の資産価値が残るので、売却は可能となります。

一方、マンションの場合、ブランド化されたマンションや、駅前の再開発などによって

マンション価格が購入時より下がらないケースも稀にあります。

しかし、何十年という長期間にわたって住む場合は、ふつうに資産価値は落ちていきます。

マンションは、建物の老朽化が進むと売却自体が難しくなるうえに、

建替えには区分所有者の4/5以上もの同意が必要です。

一人の住民の意思で更地に戻すこともできないために、

資産価値を保つことが困難になります。

ただ、一戸建てが資産価値の点で有利かといえば、それも条件付となります。

というのは、あまり駅から離れて場所にあると、それほど資産価値を維持できない可能性もあり、

一戸建てであっても、どんな立地にあるかが大きな問題となります。

注文建築などは、自分好みに建てることが可能なので、

あまりに個性的にしすぎると売りに出したとき、

買い手も同じ嗜好を持った人に限定されるために売却に時間を要します。

これに対して、マンションは極端な個性はないものの、

そのことが逆に、多くの購入希望者をターゲットとすることが可能です。

つまり、マンションは比較的早い期間で買い手が決まることが多いので、

売りやすい＝資産価値が保たれやすい、ということになります。

以上のことからも、現在では望めない立地に建っている、

中古マンションほど魅力があるといえますし、

また、一戸建てでも、建物の構造がしっかりしていれば、

メンテナンスをしっかりと行えば50年以上住めることもあるのです。

いかがでしたか？ 

いずれにしても、中古住宅を選ぶときは、一戸建てでもマンションでも、

売りっぱなしではなく、きちんと相談に乗ってくれる仲介業者を

選ぶことが大切です。

それではまた！

こんにちは、辰川です。  

マイホームを選ぶとき、マンションか、一戸建かで悩む人は多いですよね。

一戸建ての良さ、自分の裁量で決められる範囲が、マンションよりも非常に広いことです。

例えば、マンションはリフォームは可能ですが、水回りの配置を変えたい場合、

配管の関係で動かせないことが多いです。

大幅なリフォームといっても、せいぜい間仕切り壁の移動ぐらいが限界といえます。

その点、一戸建ては、水周りの移動は可能ですし、

敷地に余裕があれば、部屋を増築することも問題ありません。

ペット飼育については、マンションでしたら飼えてもせいぜい小型犬までですが、

一戸建てなら大型犬を飼うことも自由。

マンションの選ぶメリットは、室内に階段がないため、

一戸建ての平屋感覚で暮らせることがあります。

仕事をリタイアした人や高齢者には、体が楽といえますね。

防犯面では、マンション全体で考慮されているので、

一戸建てのようにセキュリティで頭を悩ますことはありません。

ただデメリットとしては、上の階の物音が下の階に伝わりやすいということがあります。

小さな子供のいる家庭では、その点で敏感になるかもしれません。

ところで、マンションのような共同住宅は、毎月の管理費や修繕積立金、

駐車場代がかかるといって、敬遠する人が多いですよね。

たしかに、一戸建てと違って、住宅ローンの支払い以外に

費用がかかるのは家計には痛いです。

ただ、どんな建物も放っておけば、経年変化で傷みます。

この点は一戸建てもれ以外ではありません。

一戸建ては、マンションのように管理費や修繕積立金が要りませんがその分、

建物の維持管理は自分たちの責任で行わねばなりません。

これを怠ると、建物の傷みが一気に進みます。

雨漏りのように、とっさの修繕が起こった場合でも慌てることがないよう、

普段からメンテナンス費用を積み立てておかねばなりません。

結局のところ、建物を長年維持するためには、

一戸建てもマンションと同様、それ相応の費用がかかるということです。

そのほか、一戸建てはゴミ集積場の清掃も自分たちで行なわねばなりませんし、

年に１?２回の公園清掃にも出なければなりません。

その点、マンションは戸外の清掃はすべて管理会社任せなので楽といえます。

ですから、建物の維持管理をおっくうがる人はマンションが合っているでしょうし、

逆に、DIYなど日曜大工が苦にならない人は、一戸建ては楽しく暮らせるのではないでしょうか。

それではまた！

こんにちは、辰川です。     

新築と中古物件、大きな違いは何といっても価格ではないでしょうか。

ふつう、モノの値段は年数が経つっほど下がっていくものですが、

とくに不動産の場合、新築物件は販売時の経費が非常にかかります。

例えば、新聞折り込みなど広告宣伝費、モデルルームの建設費、

販売スタッフの給料、さらに事業者の利益も必要です。

こうした経費はすべて新築価格に含まれおり、

全体のざっと２?３割を占めるといわれています。

これに対して、中古物件の場合、最初の所有者が

新築時の経費をすべて支払ってくれています。

しかも、中古物件のほとんどは売主が個人。

新築販売時にかかるような経費や、消費税もありません。

中古マンションの場合は、新築時の支払う「修繕積立基金」や、

前所有者の修繕積立金の残高も、

すべて買主（新所有者）が引き継ぐというメリットがあります。

このように割安感という点では、

新築よりも、中古物件のほうがメリットは大きいといえますね。

ただし、例外もあります。 

それは、大阪や奈良などで非常に立地に優れたエリアの中古物件です。

古い＝安いどころか、むしろ値上がりしているケースもあります。

ですから、あなたが数年後に転売を予定しているのか、それとも

永住するつもりなのかによっても物件の探し方は変わってきます。

不動産購入を検討する前に、家族皆でその辺りのことを

じっくり相談してみることも大切ですね。

それではまた！

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 じつ

こんにちは、辰川です。   

中古マンションを見学する際は、

実をいうと、室内以外もしっかり観察しておきたい場所が幾つかあります。

まず、マンションの顔ともいうべき「エントランス」です。

エントランスといえば、住民にとって来客を迎える大事な場所ですよね。

ここが汚れていると、マンションの価値は一気に落ちてしまいます。

普段の手入れがどのようなものかが如実に表れる所だけに、

もし古いマンションでありながら、エントランスに清潔感があれば、

それは管理がしっかりしている証拠といえますね。

次に、ゴミ置き場や駐輪場が、キチンと整理整頓されているどうかです。

ゴミが散らかっていたり、使われなくなった自転車が放置されていれば、

管理が行き届いていないのかもしれません。

最後に、エントランスに戻って、掲示板の張り紙にも注意してください。

張り紙に書かれた連絡事項や、注意事項などを読んでみれば、

今、そのマンションでどのようなことが起こっているのか、窺い知ることができます。

これは、不動産資料には書かれていない貴重な情報といえますよね。

以上のチェックポイントを、

ぜひ、あなたがマンションを内覧されるときの参考にしてくださいね。

それではまた！

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こんにちは、辰川です。 

マンションの物件資料をみるときは、

価格以外に、専用部分の面積につい目がいきますよね。

3LDKとか４LDKといった部屋数も気になるところです。

それは、面積や部屋数が、価格が連動しているのですよね。

でも、マンションを見学する際には、さらに大切なポイントがあります。 

それは、生活動線です。

特に、キッチンから洗濯機置き場や、風呂場までの家事動線は、

毎日のことなので、ここがスムーズでないと、

住んでからの使い勝手に影響してきます。

ですから、内覧時には、仲介業者からもらった間取図を手に持って、

それを見ながら室内を歩いてみることです。

次に、陽の当たる時間帯に見学することも大切。

室内の照明を点けたり消したりしながら、実際の陽当たり具合を確認してください。

さらに、窓やベランダ越しに、周辺環境のチェックも忘れてはいけませんね。

特に隣地が広い空き地である場合は、将来建物が建つ可能性がありますよ。

水廻り関係のチェックも大切です。

システムキッチンや、洗面台、浴室などの部品交換は意外と高くつきます。

排水管の付近に漏れた痕跡などは、目視するだけでもわかります。

そのほか、扉や襖、アルミサッシの開閉状態に問題ないかどうかも、

見学する際は、しっかり確認しておくことです。

それではまた！

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こんにちは、辰川です。 

 不動産を購入する人の８０％が住宅ローンを利用するといわれています。

ふつう住宅ローンを使う場合、、銀行の事前審査を経て、売買契約へと進むのですが、

その後の本審査で稀に否決になることがあります。

ここで問題となるのが、既に支払われた手付金の扱いです。

売買の手付金とは、物件価格の5％?10％と、かなりの高額ですよね。

ローンの利用が否決された以上、不動産を購入できないわけですから、

買主にとって、手付金を返してもらえるのかどうかは重大事です。

でも、心配は無用。

不動産の契約において、「ローン特約条項」があるからです。

この条項では、ローンを利用する金融機関名と、融資予定額、

返済年数等が記載されています。

この特約さえあれば、万一金融機関がローンが否決した場合、

売主は手付金が無利息で返還しなければなりません。

つまり、ローン特約とは、買主を保護するためにあるのですね。

但し、これにも条件があります。

それは、ローン特約には期日が設けられており、

その期間内に買主は融資の手続きを行う必要があるのです。

もし、これを怠ることで、ローンが利用できないとわかったら

せっかくのローン特約も適用されず、手付金は戻ってきません。

だから、融資の手続きは速やかに行うことです。

注意してくださいね。

それではまた！

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