お役立ち豆知識:不動産仲介無料ネットなら代表徒然日記

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こんにちは、辰川です。 

私たちが不動産を所有すると、固定資産税というものがついてきます。

土地だけでなく、一戸建てやマンションのように建物も課税の対象です

不動産の売買契約書のなかで、「公租公課の精算」という箇所がありますが、

これが固定資産税の精算を指します。 

毎年、固定資産税の額が決まるのは、4月頃ですよね。

しかし、不動産取引では、たいていは、年度の途中が

引渡日になっています。

したがって、固定資産税も、引渡し日を境として、

土地・建物の年額を日割りで精算するのです。

ところで、関西では、精算する際の起算日を4月1日としています。

たとえば、7月31日を物件の引渡日とするなら、

平成28年4月1日から、7月30日までの税金を売主が負担し、

7月31日から、翌29年3月31日までを買主が負担するのです。

これには、関東地方が起算日を１月１日としていますから、

地域色が出て面白いものです。

そのほかで精算するものとしては、

マンションの管理費と修繕積立金があります。

これは一戸建てにはないものです。

マンションの管理費と修繕積立金は毎月、

口座から引き落とされるものなので、

買主は、引渡月の日割分と、

翌月の引落し分を精算することになります。

そのほか、敷地内に電柱がある場合は、

電力会社から利用料が支払われるケースがあり、

これも精算の対象となります。

それではまた！

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こんにちは、辰川です。

もし、あたなが中古物件の購入を検討しようとする場合、

引渡しを受けてから、お風呂のお湯が出なかったしたら、非常に困りますよね。

それに、内覧時にあったエアコンの扱いも気になるのではないでしょうか？

  そこで、今回は、中古住宅の設備機器の扱いについてです。

不動産の売買契約書には、価格は勿論のこと、

手付金の額や引渡し日の期日など、

買主売主双方が取り決めた重要な内容が反映されています。

ただ、中古物件の場合は、新築一戸建てや土地と違って、

室内には住宅設備機器が残されているケースがほとんど。

設備機器としては、給湯器や換気扇、コンロ、電灯類、

食器洗い洗浄機、床暖房など、

新築当時から付いているものがあります。

また、売主が後付けしたエアコン、照明器具、カーテン、

さらに一戸建てであれば、庭石や灯篭の類もあるかもしれませんね。

買主としては、これらの設備機器の故障の有無、

また、後付けのものなら撤去するかどうかはとても気になるところ。

そこで、不動産の売買契約を結ぶにあたって、

売主買主間で「付帯設備表」という書面を取り交わすのです。

そのほか、雨漏りや構造体の状況、シロアリの害、給排水管の故障に関しては

「物件状況確認書」という書面で確認します。

これら書面にかかれた内容は、売主の自己申告といえるものなので、

売主は現状を正しく告知する必要があります。

一般的に、正常に機能すると告知された住宅機器については、

引渡し日から7日間は売主が修理義務を負います。

また引渡し日から2?3ヶ月は、

雨漏り、シロアリ被害などがあった場合、

売主が修理義務を負うという売買契約が多いですね。

ただ、一般個人の契約では、売主は引渡し後は

一切補修しないという取り決めもまた有効となりますから、

本当にケースバイケースといえます。

これに対して、中古住宅の売主が不動産業者の場合は、

シロアリや雨漏り、建物の構造部分などについては

最低2年間の修理義務が生じます。

設備機器の故障についても、修理しないという取り決めはできませんから、

中古住宅の購入を考えている人は知っておきたい部分といえますね。

それではまた！

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こんにちは、辰川です。  

今回は、家を新築するときの話をしましょう。

私たちが住宅を建てる場合、

地震や火災などに対する安全性は勿論のこと、

快適な住環境だけは維持したいものですよね。

そのためには、「建築基準法」という法律があり、

家を新築する場合には必ず守らなければなりません。

そのため、新築住宅の着工前には、

「建築確認申請」という手続きを行って、

この建築基準法や、その他の条例に適合させるのですね。

それ以外の、内・外装仕上げ、細かい設備等については

購入者がチェックするということになりますが・・。

さて、新築工事の現場では、

建物の骨組みができあがった段階で、「中間検査」が行われ、

さらに建物が完成すると、「竣工検査」を受けることになります。

竣工検査の結果、合格すると「検査済証」が交付され、

建物の使用が可能になります。

検査済証や確認申請書の副本 （写し（（（写し）は、

住宅ローンの融資を受ける際に必要になりますし、

将来売却するときや改装する場合には

参考資料にもなるものです。

ところで、不動産の中古市場をみると、

「違反建築物」というものがあります。

これは、新築する時に建築基準法を守らなかった物件といえますが、

実はこれ以外にも、新築のときは建築確認許可をとりながら、

引渡しを受けた後に、違法な増・改築を行うことで、

容積率をオーバーした建物が該当します。

こうした違反建築物は、一般の消費者が見てもわからないので、

広告を出す仲介業者は、「再建築不可」と表示しなければなりません。

ただし、それを隠して売ろうとする悪質な業者も一部あるので、

土地や中古の一戸建てを検討されている方は、

できれば建築に詳しいプロか、信頼のおける仲介業者の助言を受けることが

望まれます。

それではまた。

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 ここ

こんにちは、辰川です。  

今回は、比較的最近の道路についてです。

旧来の道路ではなく、新しい住宅地には、

開発道路と位置指定道路とがあります

「開発道路」というのは、分譲業者が新たに開発許可を得て造った、

区域内の道路のことを指します。

ふつう開発道路の見分け方としては、

まず道路幅員が6メートル以上あることです。

さらに分譲地に付属して、公園や緑地、上水道、下水道、

調整池、ゴミステーションなどが整備されているのも大きな特徴。

開発道路は造成時は業者の所有ですが、

あとから、市町村に移管されるケースがほとんどであり、

移管後は「公道」の扱いとなります。 

その一方で、「位置指定道路」があります。

位置指定道路は、分譲戸数が少ないなどの理由で、

開発道路のように公園や緑地、上水道、下水道、調整池などがありません。

ただ、建売住宅や土地の分譲をする目的で

区画割りされていることに変わりありません。

幅員が4m以上あり、一定の技術的水準を有する道路だと認められると、

「位置指定道路」の認可を得て、建築基準法上の道路と認められます

位置指定道路の特徴としては、次のようなものがあります。

・道路幅員が4メートル以上であり、原則としてすみ切りが設けられている

・通り抜け道路である

・行き止まり道路の場合には、全長は35メートル以内で収まっている

以上、開発道路と位置指定道路の違いをお話しましたが、

その道路の種類を知りたいときは、所轄の役所に尋ねるのが一番です。

その場で、道路図面を閲覧し、道路幅や長さを確認することができます。

いかがでしたか？

建築用の土地や、中古一戸建てを検討する場合、

公道・私道の別よりも、将来建て替えが効くかどうか

を知ることが最も大切です。

それではまた。

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 みたい

一見、道路に見えても、法律上の道路でなければ、家が建たない・・。

こんにちは、辰川です。

今回は、道路の話をしますね。

とくに、建築用地を探している方や、中古の一戸建てを探している方にとっては、

是非とも知っておきたい事柄だといえます。

というのは、家を新築したり、あるいは建て替えする場合には、

現行の法律では、敷地が道路幅員4メートル以上の道に、

間口2メートル以上接していなければ、建築できないからです。

その理由は、地震や火災など、いざというときに備えるためです。 

緊急車両も入れない道に、住宅が建ち並んでいると、

災害が起こったときに、緊急車両が入れないばかりか、

消火活動、救助活動にも支障をきたすからですね。

それから道路には、公道と私道の別がありますよね。

敷地が公道に接していれば、とくに問題もありませんが、

大阪や奈良などの古い市街地には、

幅が4メートルにも満たない私道がまだまだ沢山あります。

こうした狭い私道に面して暮らす人たちにとって、

接道義務を守っていると、新築は勿論のこと、建て替えすらできませんよね。

では、その人たちは新築したり、建て替えできないかというと、

そんなことはありません。ある救済措置がとられているからです。

それが、「2項道路」というもの。

すなわち、建築基準法第42条2項に定められた道路なので、

このように呼ばれています。

2項道路とは、幅員4mに満たなくても、1.8m以上あって、

昭和25年以前から建物が立ち並んでいる道路であれば、

市町村から建築基準法上の「道路」とみなされ、

建築が可能となります。

だから、2項道路は、「みなし道路」と呼ばれたりします。

それから、もう1つ気を付けたいのが、「セットバック」です。

これは、道路幅が4メートルに満たない道路の場合、

道路の中心線より2メートル後退したところが、

敷地と道路の境界線となります。

つまり、セットバックした部分を除いて、

建築用地の建ぺい率や容積率を満たさなければなりません。

敷地自体ががそこそこ広い場合は、問題ありませんが、

元々の敷地が狭い場合は、予定した大きさの建物が

建たないことがあるので、注意を要します。

次回は、開発道路と位置指定道路についてです。 

それではまた！

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こんにちは、辰川です。

今回は、引渡し時の給湯器の話をします。

一昔前の住宅といえば、台所専用の小型湯沸かし器があり、

お風呂にも専用の風呂釜でお湯を沸かすことが一般的でした。

でも、最近の住宅は、3箇所給湯といって、台所や風呂、洗面所などを

1つの給湯器でまかなえるようになりました。

 給湯器の熱源はガスがほとんどですが、

オール電化やソーラーを使ったものも出てきましたね。

中でも、深夜電力を利用するタイプは「エコキュート」は、

夜間電力を使ってお湯を沸かせるので、

昼間よりも割安な電気料金を利用できたりします。

そんな便利な給湯器ではあるのですが、

中古住宅の不動産売買では気をつけてほしいことがあります。

それは給湯器の故障です。

引渡しをうけた直後に、給湯器の故障でお風呂には入れないなんて、

イヤですからね。

でも、中古住宅が設備も新品でない以上、当然に起こりうるトラブルといえます。

給湯器の寿命は約10?15年といわれているので、

築15年を過ぎた住宅であれば、いつ故障してもおかしくありません。

不動産の売買契約において、売主には「瑕疵担保責任」というのものがあります。

ふつう、引き渡し後7日以内に買主が故障を申し出れば、

修理費用は売主が負担するというケースが多いのです。

ただし、この場合でも、8日を過ぎると買主の負担となるので、気をつけたいところ。

契約前に売主から受け取る「付帯設備表」は、

トラブル防止のための書類といえるものです。

「付帯設備表」のなかで「故障あり」と売主の明記があって、

買主がそれを了解した上であれば、

7日以内に不具合を申し出ても「売主負担」にはできません。

だから、あなたが引渡しを受けたとき、何よりもまず、

お湯が出るかを確認してくださいね。

それではまた！

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こんにちは、辰川です。

前回は、対面式キッチンは調理をしながら、家族とコミュニケーションがとれやすい反面、

ある程度スペースが必要であるという話でした。

今日は、壁付けタイプのキッチンについて書きます。

壁付けタイプと聞くと、これからマンションや一戸建てを探している人であれば、

何か賃貸住宅のようは無味乾燥なキッチンに思えるかもしれませんね。 

LDKの広さがゆったりしている場合は、対面式キッチンでも構いませんが、

13?14帖以下のLDKを無理に対面式にすうと、たいへん窮屈な思いをすることになります。

というのは、キッチンには水屋と冷蔵庫、レンジを置きます。

さらに人が動けるだけの通路幅も必要ですから、

キッチンと食器棚と間は、85センチ程度は確保したいところ。

これより狭くなると、、人がかがんだときに、背中が壁につかえたり、

家族同士がキッチンの中でぶつかったりするからです。  

ところで、対面キッチンは子育て世代向きといえます。

幼児期の子供は家事のあいだ中、気になるものですが

小学生ともなると、料理に専念できるキッチンタイプのほうが

好ましかったりします。

壁付けタイプじは、正面が壁なので、料理や洗いものに専念できるので、

ほかのことに気がとられません。

壁付けタイプは、キッチン内が丸見えというデメリットはあるのですが、

逆に、他人に汚れたところを見られたくないという意識が働くため、

常に綺麗にしておこうと気になるものです。

新築にせよ、中古住宅にせよ、単なる憧れだけではなく

LDKのスペースや、子供の年齢等を考慮して、

冷静に判断していくことが大切です。

いかがでしたか？

キッチンは憧れだけで決めてしまうと後悔します。

ぜひ自分にぴったりのキッチンを選んで下さいね。 

それではまた！

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 きｔｔｔき

こんにちは、辰川です。

相変わらず、対面式キッチンは人気がありますよね。

私が仲介で住宅選びにお付き合いしていると、

新築・中古、あるいはマンション・一戸建てに関わらず、

対面式を好む女性の多いこと！（笑）

対面式は、キッチンの天板にカウンターが備わっているので、

「カウンターキッチン」とも呼ばれたりします。

たしかに、このタイプのキッチンは、LDK全体をお洒落に感じさせてくれますよね。

特に賃貸に住んでこられた方は、対面キッチンに憧れを持つことが多いですし、

あるいは、すでにこのタイプのキッチンを経験済みの方が、再度選ばれたりします。

対面式の良さは、何と言っても女性がキッチンに居ながら、

ダイニングやリビングにいる家族と会話ができることですね。

だから、料理や洗い物をしている間も、キッチン内で疎外感を感じないし、

幼い子供がいる家庭では親も安心です。

このように、対面式には良い点はたくさんあるのですが、

勿論、欠点もあります。

それは、広いスペースを必要とすること。

キッチン内には、食器棚や冷蔵庫、レンジ類を収めなければなりませんし、

その上で、人が自由に動ける幅も必要です。

作業中に子供が入ってくると、まったく身動きが取れないということも起こります。 

だから、対面式キッチンのスペースは、せめて3?４帖は欲しいところなのです。

リビング・ダイニングには食卓やテレビ、ソファが置きますから、最低でも10帖は要るので、

LDK全体で最低13?14帖位はないと、窮屈な思いをします。

それよりも、狭い空間の場合は対面式よりも、

むしろ壁付けタイプを考慮すべきといえるのです。

いかがでしたか？

住宅は何十年と生活するところですから、単に憧れだけでは後悔することになります。

次回は、壁付け式キッチンのついてお話します。

それではまた！

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こんにちは、辰川です。

いったん自宅を売りに出せば、誰もが少しでも高く買ってもらおうと考えます。

そのためには、売主としてやるべきことが幾つかあります。

それは、内覧で訪れた人に、いかに好印象をもってもらえるかです。

集客までは仲介業者の務めですが、

見学の段階までくると、ここは売主の頑張りどころ。   

そのためには３つのポイントを押さえる必要があります。

・とにかく室内を整理整頓し、徹底的に掃除する。

・売主として明るい印象を与える

・自宅の良い点を整理し、それをアピールする

 見学者が最初に玄関に入ったとき、乱雑な印象を受けると、

それ以上、室内を見たいという気持ちはしぼんでしまいます。

とくに女性の場合は、キッチンや風呂、トイレなどの水まわりに

興味がありますから、掃除も念入りにしておかねばなりません。

ついでに収納スペースも整理整頓しておけば、

使い勝手の良さをアピールできますよね。

それから、意外と忘れられているのが、部屋のニオイ。

室内でタバコを吸う習慣があったり、ペットを飼っている家庭の場合、

本人が感じる以上にニオイが残っているもの。

せめて見学者がいる間は、ペットを散歩に連れ出したり、

消臭剤を使って臭いを消すなどの工夫は必要です。

・空き家と、居住中の物件では、どちらが有利か？

見学者のなかには、空き家のように、家具のない状態で見たいという人もいれば、

家具がないとピンと来ないという人もいますから、どちらが有利とはいえません。

リフォーム直後の空き家なども、たしかに印象は良いのですが、

意外なことに居住中の物件を綺麗な状態で見学すると、

高額で売れる確立は高くなります。

それは、家具が置かれていることで、

購入したあとの生活をイメージしやすいからですね。

もちろん、室内が汚れていたり、乱雑であると

マイナスの評価となるので注意が必要です。

・売り手本人の明るい印象は大切

迎えてくれる売主の印象は、見学者にとって一つの決め手です。

見学者に媚びる必要はありませんが、清潔感のある格好で、 

笑顔で対応するだけでも、印象がずいぶん違います。

・滞在時間が成否の目安になる 

見学者の滞在時間が30分を超えて1時間位になると、

かなり気に入っている証拠です。

売主としては見学時間を長くとってもらえるよう、工夫することも大切なのですね。

いかがでしたか？

 家を少しでも高く売るには、ほんの少しだけ手間暇をかけてください。

あなたの家が少しでも家を高く売れるよう、ぜひ参考にしてくださいね。

それではまた！

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あなたが依頼する業者は、レインズの強みを生かせる業者ですか？

こんにちは、辰川です。   

あなたから売却の依頼を受けた不動産会社は、

いよいよ販売活動を行うことになります。

その一環として非常に重要なのが、

「レインズ」という情報データベースです。

というのは、このレインズによって不動産情報を広く開示されるので、

依頼する業者だけでなく他社にも情報を渡り、

早期売却をはかることが可能となるからです。

まだレインズという仕組みがない時代は、売却依頼を受けた業者から、

他社に物件情報が広がることはありませんでした。

なぜなら、当時は不動産業界は歩合制に拠っていたので、

営業マンがせっかく手に入れた情報を拡散させる行為は、

みすみす報酬を手放すことになったからです。

たまたま、その営業マンと接点をもった顧客だけが

物件情報を知り得たというわけです。

しかし、こんな状態が続くようでは、いつまでたっても

売主・買主ともに不利益を蒙ります。

そこでできたのが、レインズという仕組みなのです。

レインズのおかげで、宅建免許をもつ不動産業者であれば、

全国津々浦々の物件情報を手にすることができるようになりました。

業者は大阪や奈良にいながら、北海道から沖縄までの

不動産の売却情報を瞬時に知ることができます。

その結果として、レインズは、

業者だけでなく、売主や買主にもメリットをもたらしました。

まず仲介業者のメリットですが、

他社が売却依頼を受けた物件を自分の顧客に紹介できるようになりました。

次に売主のメリットとしては　依頼した業者以外にも販売のチャンスが一気に広がりました。

そして一般媒介で複数業者に売却を依頼する必要性もなくなりました。

これについては後述します。

さらに買主のメリットとしては、物件情報を得るために、

幾つもの不動産会社を渡り歩くこともなくなりました。

しかし、こうしたレインズがもつ多くのメリットも、

売却を依頼された業者が「レインズ」の趣旨にそって、

販売活動を行うことが前提となります。

業者の一部には、売り上げ至上主義で、他社に情報を流さず、

あるいは、たとえ流したとしても架空の商談中案件にしておき、

自社のみで販売行為を完結しようとする業者があります。

ですから、売却を依頼するにあたっては、相手業者が信頼の

おけるかどうかの見極めが大切なのは言うまでもありません。

いかがでしたか？ 

レインズとはあなたの大切な不動産が、

早期に良い買主と巡り合うための仕組みです。

このシステムを最大限に生かすためにも、

良い仲介業者選びが大切ということですね。 

次回は、内覧時の心構えについてお話します。 

それではまた！

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