お役立ち豆知識:不動産仲介無料ネットなら代表徒然日記

こんにちは、辰川です。 

商品を買うとき、カタログで見たイメージと、

買ってから実物では全然違っていた・・。

あなたは、そんな経験はありませんか？。

私なんかは衣服や古着などをネットで買っては失敗し、

どれだけ無駄遣いをしたことか・・。

でも、住宅となると価格自体が桁違いです。

失敗なんて、とてもできませんよね。

だからマイホーム選びでは、誰もが失敗したくないと悩むわけです。

特に新築物件の場合で、未完成の一戸建てや分譲マンションがこれに当たります。

とにかく、実物が見れないのですから、何をどう見て判断するかです。

一方の販売側もモデルルームを用意したり、

何種類かの間取りプランや仕様をみせて、判断してもらおうとします。

買い手側もそれはそれで、まったく不安がないわけではないでしょうが、

あとは事業者を信用し購入に踏み切ることになります。

そんな未完成の新築物件に対し、

中古物件の良さは何といっても、自分の目で確認してから買えるということですね。

部屋の状態、外観、構造、日当たり具合、窓を開けた時の風通し、

駐車スペースなども、その場で確認できます。

中古マンションであれば、窓やベランダからの眺望、エレベータ、廊下、

駐車場など共用部分がどのように管理されているかも一目瞭然。

売主が居住中のケースでは、そこでの暮らしぶりや、近所の情報などを

直接に質問することも可能です。

また中古住宅は、建築後数年から、数十年が経っているので、

住民も環境も落ち着きを見せているはずです。

内覧の際は物件の室内・外観だけを見るのでなく、

同時に周辺環境や人を、自分の目でしっかりみておくことです。 

また時間帯や曜日によっては、車の通行量が異なる場合もありますし

昼間は人通りが多くても、夜間は街灯もなく極端に人通りが少なくこともあるので、

一緒にチェックしたいものです。

いかがでしたか？

中古住宅は実物を見れるのが最大の強み。

大阪や奈良でいい新築物件がなかったら、一度

中古物件を検討されてもよいかもしれませんね。

次回は“中古住宅はリフォームできる”です。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

マイホーム探しも最初の頃は、誰もが新築物件に憧れます。

システムキッチン、洗面台、お風呂などは最新設備ですし、

壁紙もフローリングも真っ新の状態。これって、本当に気持ちがいいものです。

特に日本人は、人の手垢がついていない状態を有り難がるものですし・・

ところが、最近は状況も変わってきました。

中古物件の価格面や立地面での有利さを評価し、自らすすんで、

中古物件を選ぼうとする人がどんどん増えています。

そこで今回から、中古住宅を選ぶメリットについてお伝えしていきます。

価格の手頃感

マイホームを考えるとき、一番に気になるのが「価格」ですよね。

新築当時は高根の花であっても、年数の経過とともに価格は値下がりし、

中古物件として市場に出たときは相当な割安感があったりもします。

では、新築物件の価格はどのように決められているか？

新築として売り出すときの販売経費は、

一戸建てにせよ、分譲マンションにせよ、相当な費用がかかっています。

モデルルームの建築費、現地スタッフや営業マンの人件費、チラシなど広告宣伝費、

そのほか販売に必要な費用が加算されていき、新築価格が決まります。

これに対して、中古物件は、売主は個人であることが多く、

新築時のような経費が上乗せされていません。

単純に「土地」と「建物」のみの価格となります。

物件数の多さ

不動産市場をみたとき、中古物件は物件数の多さで、新築を圧倒します。

築年数や程度、立地、広さなど様々な物件が市場にはあり、

買い手からみても選択肢が増え、また仲介業者からみても

勧めやすいということがあります。

中古マンションだけのメリット

新築マンションは、引渡し時に数十万円程度の「修繕積立基金」が徴収されます。

そして入居後は毎月、修繕積立金を強制的に支払っていくことになります。

マンションの売買では、売主は修繕積立金を次の所有者（買主）に

継承させなければなりません。

これが買主にとっても大きなメリットといえますね。

いかがですか？

新築物件もいったん住んでしまえば、中古物件です。

大阪や奈良の不動産選びで、新築だけでなく

中古物件も選択肢に加えたら、

マイホームの取得はさらに身近になります。

次回は、中古物件は現物を見てから買える、について。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

今回は内見のチェックポイントの最終回。

土地の見方についてです。

用途地域の確認

まず、検討する土地が「市街化区域」か「市街街化調整区域」かは大事ですね。

なぜなら後者なら、農家の跡取りでないと、家は建築できないからです。

前者の市街化区域であれば、用途地域が設定されており、建築は可能ですが、

建物の種類や大きさが規定されているので注意はしてください。

前面道路の確認

敷地と接している道路を確認します。もし道路幅が4ｍに満たなかったり、

私道の場合は建物が建たないこともありますから。

また建てられたとしても、セットバックにより有効に使える面積が

減ってしまうこともよくあります。

河川が近くにある場合

道路よりも敷地が低い物件や、近くに氾濫しやすい河川があれば、

大雨が降ると、土地が水につかる可能性もありますね。

万一を考えて、道路や河川などから高い段差の土地を選びたいものです。

上下水道やガスの配管の引き込みがあるか

更地として売りに出ていても、以前に建物があった場所であれば、

当時の上下水道の施設がそのまま利用できたりします。

しかし、新たな造成地で引き込む必要がある場合は、

費用負担がでてくる可能性があります。

ですから、現地に上下水道やガスの配管があるのかどうかは確認してください。

道路に「下水道」と書かれたマンホールがあれば、

下水道の整備がされた地域である可能性が高いので安心です。

しかし、下水道が整備されていない地域であれば、

「合併式の浄化槽」を設置することになるので、

市町村の補助金があるかどうかも調べましょう。

地盤は大丈夫か

地盤が柔らかいと、建築前に地盤の改良工事が必要になります。

この点について、整地される前の状況が、どのような場所柄であったのかがポイントといえます。

例えば、田んぼ、池や沼地を埋め立てた所であれば、当然に地盤は柔らかいですし、

山林や丘陵地であっても、造成時に切土と盛土の部分が出てきますから、

敷地が盛土の部分に当たれば軟弱地盤の可能性があります。

いかがでしたか？

価格や広さ、立地面などで100％条件を満たす土地は出てきません。

ただ自分が妥協できる点をあらかじめ決めておけば、

多くの土地の中から自分に合った土地と出会えるものです。

それではまた。

こんにちは、辰川です。 

今回の現地見学のチェックポイントは、中古マンションです。

中古マンションの場合も、中古の一戸建ての場合と大きな違いはありません。

例えば床の傾きや、ドアなど開口部の建付けに異常がないかといったところは確認が必要です。

それからマンションの場合、居住空間である「専有部分」と、

住民全員が共有する「共用部分」とに分かれます。

マンションを購入すると、共用部分にも補修費用の負担が生じるので、

併せてチェックしておきたいところです。

専有部分のチェックポイント

まず、仲介業者から間取り図をもらい、現状と違いがないか確認すること。

私の経験でも、キッチンの壁の位置が違っていたことがありました。

それから、ドアや窓サッシ、扉など開閉できるものは全部動かしてみてください。

グラグラしたり、閉まりにくいようであれば、調整に思わぬ出費がかかります。

家具の後ろや部屋の隅にカビが発生していないかどうかも確認してください。

黒ずみやカビがあれば、施工状況に問題があるかもしれません。

古いマンションでは、床材がカーペットからフローリングに変更していることもあります。

その場合は階下への音の問題も考えられます。

共用部分のチェックポイント

建物の共用部分については、正常な経年劣化の状況なのかどうかを見ます。

例えば、廊下や天井、外壁などにクラックがないかどうか、

コンクリートやタイルの欠け落ちた箇所がないかどうか、

異常な汚れがないかどうかを確認してください。

マンションの場合、共用部分の大規模修繕を10年?15年周期で行ないます。

ところが、修繕積立金が安く設定されているマンションでは、

大規模修繕を行う際、積立金では足りず、

１住戸あたり数十万円の一時金を負担するケースもあったりします。

したがって、修繕積立金は十分なのか、一時金は必要ないのか、

長期修繕計画書が作成されているか、などは管理組合に確認しておきたいところ。

いかがでしたか？

内覧では部屋の中ばかりを気になりますが、マンションの場合は共用部分の

チェックを忘れてないでくださいね。

住んでからも負担がかかるか、かからないかをしっかりチェックすることですよ。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

今回は、中古一戸建てのチェックポイントについてです。

一戸建てで特に注意したい点は、構造体の劣化の状況です。

内装や床はいくらでも、やり直すことができますが、

柱や梁、土台、基礎は建物を支えるものなので、

やり変えにはお金もかかります。

それだけに、しっかりチェックしちものです。

ただ、居住中で家具などが置いてある場合は、

劣化状況を確認しづらいということはありますが、

以下の点に注意すれば、十分に判断材料となります。

・スリッパを履かずに歩いてみる

室内を見てまわるときにスリッパを履かずに素足で歩いてみると、

床の傾きや、凹みに気づくことがあります。

床下の木材が年月とともに痩せていることが原因であれば、

新しい木材に取り替えれば、大して費用もかからず、元通りになります。

大きな傾きや歪みがあれば、やはり専門家の意見を聞くことが一番です。

・次に、動かせるものは実際に動かしてみる

ドアやサッシ、扉など、動かせるものは全て動かすことです。

ドア枠とドア、サッシ枠とサッシが平行でなく、隙間があれば、

建物自体が傾いている可能性があります。

・建物のぐるりを一周する

外壁にクラック（ひび）がないか、異常な汚れがないかを見ます。

壁の細いクラックは問題ありませんが、基礎部分に大きなクラックがある場合は要注意です。

異常な汚れがあれば、雨漏りが壁を伝って腐食している可能性もあります。

・点検口を覗いてみる

床下収納庫や洗面所の下には点検口があります。

床下を覗いてみて、水漏れしていないかどうか、水漏れした跡はないかを確認しましょう。

当時の設計図など建物資料が残っている場合は、

現状の建物に変更が加えられていないかどうか確認できます。

また、過去に修繕の履歴があれば、

売主さんにどの部分なのか聞いてみることもできますね。

いかがでしたか？

内覧には時間をかけ、わからない点があれば、

売主さんにも尋ねてみることも大切です。

是非、内覧時の参考にしてくださいね。

次回は、中古マンションのケースについて。

それではまた。

 こんにちは、辰川です。

不動産の内見では、物件の種別によっても、

注意しておきたいポイントは変わります。

今回は、「新築一戸建て」について。

建売住宅などの場合は、すでに完成しているか、未完成なのかによっても、

確認したいポイントは変わります。

完成物件の場合

新築の完成物件の良さは、何といっても、自分の目で確かめられることですね。

部屋の広さ、設備の充実度なども一目瞭然。

内見の際は、実際に自分たちがそこで生活していることをイメージしてください。

例えば、家具を並べたときのスペースかどか、女性ならキッチンから洗面室や浴室までの

家事動線も問題ないか確かめることです。

また窓から見える眺望だけでなく、

道路からも視線もチェックしておきましょう。

未完成物件の場合

モデルルームを見学できるようなら、購入物件との違いを確認しておくことは有意義です。 

例えば、キッチンや浴室などは、同じ仕様なのかどうか、

またオプション装備があるのかどうかも係員に確認しておくこと。

周辺を歩いてみる

仲介業者の案内をうけたら、後から自分だけで物件周辺を歩いてみて、

ご近所にどんな人が暮らしているのかをチェックすることをお勧めします。

車庫の車や、自転車、物干しの洗濯物などをみれば家族構成もわかりますし、

 m庭のにニアw庭の状態もヒントになります。

実際に自分が暮らしてみて違和感がなければ、まず大丈夫です。

いかがでしたか？

大阪や奈良でも、新築住宅は施工中の検査のおかげで

昔のような違法建築はみられなくなりました。 

後は、あなたの目でしっかりチェックしてくださいね。

次回は、中古一戸建てのケースについて。

それではまた。

 こんにちは、辰川です。

今回から、不動産の現地での見方をお話します。

検討したい物件があれば、いよいよ現地に出向き、物件を内見することになります。

その際、建物外観や室内の状態を見て、良し悪しも判断していきますが、

実は、それだけでは十分ではありません。

というのは、住んでから「こんなはずではなかった！」と後悔することがあるからですね。

内見の際は物件の状況を見るだけでなく、ほかに確認しなればならないもいろいろあります。

例えば、周囲の町並み、最寄り駅まで道のりや所要時間、バス便の本数、スーパーの有無、学校までの距離など・・。

こうした情報は、広告から読み取れますが、やはり自分の目で確かめれば間違いがありません。 

ここで、物件を見るときのチェックポイントを挙げてみましょう。

・周辺環境をみる

駅までの利便性、住宅地としての環境、買い物施設を確認するだけでなく、

物件の周囲を歩いてみて、ゴミ屋敷など嫌悪施設の有無も調べます。

隣接地に大きな空き地があれば、近い将来、大規模な建築物が建つ可能性があります。

その場合、空き地に建築予定建物を告知する看板や標識がないかどうか確認してください。

・時間帯や曜日を変えてチェック

昼と夜、平日と休日では周辺の雰囲気が変わることもあります。

雨の日などは水はけが悪い場所かもしれません。

交通量が変化することもあるので、曜日や時間帯を変えて、周辺を歩いてみるのもいいですね。

そのほかでは、学校の通学路や、いざというときの病院の有無などもチェックしておくこと。

いかがでしたか？

住んでから周辺環境は変えらません。そのことを肝に銘じて、

大阪や奈良であなたに合った物件選びを成功させてくださいね。

次回から、物件タイプ毎のチェックポイントを見ていきましょう。

それではまた。

こんにちは、辰川です。 

不動産広告の見方も最終回となりました。

今回は、中古マンションの見方について。

 専有面積

専有面積とはいわゆる居住空間にあたります。

ただし壁の中心線から測った壁芯面積というものなので

実際の空間よりは広めになりますね。

これとは別に、登記面積があります。これは謄本に表記された面積で、

壁を含まない正味の面積です。

なお、バルコニーは共用部分なので専有面積に含みません。

建物の構造と、階建て

マンションの構造はふつうＲＣか、SRCとなります。

RC造とは、鉄筋コンクリート造りの意味で、

骨組みが鉄筋とコンクリートで出来ています。

SRC造は、上記のRCに対して、さらに鉄骨が組まれたもので、

高層のマンションや大空間の建物に採用されています。

そのほか、マンションには、例えば10階建てマンションの8階部分、

という表示の仕方をします。

建築年月

これは、マンションが竣工（完成）した年月で表示されます。

新築後、未入居期間が1年以上になる物件は、新築として

表示できない決まりになっています。

管理費と修繕積立金 

これもマンションだけの特徴ですが、

1ヶ月分の管理費と、修繕積立金が表示されます。

・管理費とは、管理組合（全住民）で決定された金額であり、

マンションの共用部分を維持管理するために経費に使われます。

・修繕積立金は、10?15年毎に1回行うことになる、大規模修繕費を

毎月積み立てる金額です。

中古マンションを購入するメリットの一つに、

前所有者（売主）の修繕積立金を引き継げる、ということがあります。

但し、売却時には積み立てた分は放棄し、次の所有者に引き継きます。

管理形態

常駐と日勤、巡回、自主管理の４つがありますが、

たいていのマンションは常駐か日勤です。 

・常駐とは、管理人がマンションに常駐するもので、大規模なマンションで見られます。

・日勤とは、管理人がサラリーマンのように毎日通勤するもので、

マンションはこのケースがほとんどです。

・巡回は、管理人が複数のマンションを巡回するもの。

数十戸の小規模マンションに多いです。

・自主管理の場合は、管理人自体がおらず、

管理組合員だけで維持管理をしているマンションといえます。

マンションは一戸建てと違うのは、共用部分を持つことでした。

だから、マンションの場合には「管理を買え」と言ったりもするのですね。

いかがでしたか？

不動産広告の表示は多岐にわたりますが、それぞれ全てに意味があります。

しっかりポイントを押さえて、あなたのマイホーム選びに是非活用してくださいね。

それではまた。

 こんにちは、辰川です。 

中古の一戸建ては、マンションのように一定の相場が形成されているわけでもなく、

１つ１つの物件で価格や築年数、面積もまちまちです。

そこで今回は、「中古一戸建て編」について、お話します。

一戸建て広告の特徴としては、マンションと違い、

敷地や道路に関する表示が増えることことです。

とくに中古住宅になると、現状の建物はもちろんですが、

将来に建て替えで利くかどうかも重要ですよね。

次に、押さえておきたいポイントをいくつか挙げてみましょう。

・私道負担があるかどうか

敷地に私道部分が含まれる場合があります。

その場合は、敷地面積とは別に、私道負担の面積も表示されます。

私道で他に共有者がいる場合は、

｢私道○○?、持分○分の１｣というような表示になります。

・建物面積

建物面積は、１階と２階の面積のほか、合計した延べ床面積で表示され、

地下車庫が含まれる場合は、その面積が表示されます。

・図面

間取りの表示は、仲介業者が作成してものを使う場合と、

建築当時の図面を流用する場合があります。

図面と現地で差異があったときは、現状を優先することが常です。

・車庫

「車庫付」とあれば、車が納まることのできる建物でなければなりません。

カーポートは、屋根と支柱のあるだけの普通のガレージを指しますが、

車庫付と表示はできません。

・建築年月

建物が完成した年月を表示するものですが、築○○年という表示はできません。

また新築でありながら未入居のまま1年を超えた物件は、

広告上は中古物件の扱いとなるので、「新築」と謳うことはできません。

・所在地

物件の所在地は、法務局で登記簿に記された「地番」か、

郵便物の届く「住居表示」で表示されます。

実際には、売主のプライバシーの問題もあり、

詳しい住所まで表示しなくてもかまいません。 

いかがでしたか？

稀に、大阪や奈良では、建て替えのきかない中古住宅が売りに出されることがあります。

広告をみても、素人では見抜けない場合もありますから、

不動産の購入では、仲介業者選びも重要となってきます。

次回は、中古マンションについて。

それではまた。

こんにちは、辰川です。 

不動産広告には、一戸建てやマンションという物件種別によっても、

見るべきポイントが変わります。

今回は、新築一戸建てについてです。

新築一戸建ての場合、中古住宅のように単発的に売りに出されることはなく、

同じ場所に一度にたくさんの物件が販売されるものです。

大阪や奈良には、そういった分譲地はたくさんあります。

そんな現場では、広告表示にも特徴があります。

・総区画数と今回販売区画数

「総区画数」は、分譲地全体の総区画のことであり、

分譲地の規模を推し量ることができます。

一方、「今回販売区画数」とは、販売時期を区切るケースで、

広告掲載時に販売する区画数が表示されています。

・分譲価格

新築分譲地で、販売戸数が多い場合は、最低価格と最高価格、最多価格帯と

、さらに各価格帯に属する物件数を表示しています。

また分譲価格には、上下水道や都市ガスといった設備に要する費用も含まれます。

・用途地域

用途地域とは、第一種住居地域とか、第一種低層住居専用地域といった、

地域ごとの土地利用を定めたもの。

これにより、分譲現場における「建ぺい率」、「容積率」などがわかりますよね。

・設備の概要

分譲地の設備に関する説明がされています。

例えば、上水道、下水道か浄化槽かの別、都市ガスかプロパンか、

それともオール電化かの別がわかるように表示されます。

・入居予定年月と、建築年月

建物が未完成であれば、入居予定年月を表示され、

完成物件であれば建築年月が表示されています。

・手付金等の保全機関

これは、売主が業者（不動産会社）であるとき、契約時に授受される手付金が一定の額を超える場合は、

保全措置を講じなければならないというものです。

例えば、売主は受け取った手付金が、

未完成物件であれば、代金の5％または1,000万円を超えるときに、

また完成物件であれば、代金の10％または1,000万円を超えるときに

保全措置を講じることになります。

・広告の有効期限

チラシ広告等では、紙面の末尾に、取引条件の有効期限が表示されていますが

ネット広告のほうは、情報更新日が表示されることになります。 

いかがでしたか？

新築分譲地は、全体と部分を間違わないよう把握する必要がありそうですね。

戸数の多い現場で新築住宅を検討される場合は、ぜひ参考にして下さい。

次回は、中古マンションの見方について。

それではまた！