お役立ち豆知識:不動産仲介無料ネットなら代表徒然日記

こんにちは、辰川です。 

今日は、不動産の瑕疵（かし）担保責任についてお話しします。

不動産の取引においては、欠点や欠陥のことを「瑕疵」と呼んでいます。

それだけ、中古住宅や土地、新築一戸建てには、瑕疵の問題は付きものです。

従って、これから不動産を購入しようとする人は、売買契約や重要事項説明のなかで、

瑕疵の説明を受けますから、この際、知っておくととても役に立ちます。

購入する物件の瑕疵の有無については、「物件状況報告書」という書面のなかで

売主が知っている瑕疵については 説明をうけます。

ところが、売主自身が自宅に住んでいながら、気づかない瑕疵もあります。

例えば、自宅がシロアリ被害を受けていてもに気づいていない場合などは、

その瑕疵は誰に責任があるのか、という問題がでてきますね。

これを民法上でいえば、買主は瑕疵に気付いて1年以内なら、売主に対して

損害賠償や契約の解除などを請求できることになっています。

しかしそれでは、売主は、自ら知りえない物件の瑕疵のために、引渡し後も延々と、

買主から瑕疵担保責任の追求を受ける可能性が出てきます。

これでは、怖くて自宅を売却しようとする人はいなくなってしまい、

不動産の流通にも支障がでても困ります。

そこで、実際の売買契約においては、「売主は瑕疵担保責任を負わない」という特約を

入れることで、売主の瑕疵担保責任を免除したり、あるいは責任追及できる期間を短縮しています。

ただ、この場合、引渡し後に見つかった瑕疵は、売主は責任を取ってくれませんから、

買主としては、契約前にしっかりと物件をチェックする必要があります。

但し、売主もこれで安心とはなりません。

中古物件の場合で責任免除の規定がある場合でも、売主が瑕疵を知っていながら、

買主にその事実を告げなかった場合は、なお責任を負うことになるので、

売主も正確に瑕疵について自己申告する必要があるのです。

ここまでは、売主が個人（一般消費者）の場合の説明でした。

売主が不動産会社（宅建業者）となると、瑕疵に対する責任の大きさが違ってきます。

売主の瑕疵担保を免責にするとか、期間を短くするといった、買主に不利な特約は無効となるからです。

具体的には、中古物件の売主が業者の場合、不動産の引渡日から最低２年以上は

瑕疵について責任を負わねばなりません。

これが、新築物件になると１０年の瑕疵担保期間が義務化されています。

つまり引渡日から10年間は瑕疵について、売主は責任を負わなければなりません。

但し建物のすべてについてではなく、建物の構造部分と、雨漏りの2点について、

10年間のその瑕疵を修補するなどの義務を負うことになります。

いかがでしたか？

不動産の瑕疵の扱いは、売主が個人の場合と、不動産業者の場合とで大きく異なります。

それだけに、契約前のチェックがとても大切といえるのですね。

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もし、大阪や奈良、京都の不動産の売買で悩んでいるのなら、

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こんにちは、辰川です。 

不動産を売買するにあたり、物件の内容や取引の条件といった、必要な情報が

記載された書面が「重要事項説明書」です。

大阪や奈良、京都の仲介業者は、「重説」と略する呼ぶこともあります。

実際の不動産の売買では、売主買主間で売買契約書が取り交わしますが、

契約の前に、買主は取引主任士より「重要事項説明」を受けることになります。

本来、重要事項説明は、不動産知識のあまりない一般消費者が、物件内容をよく

知らないままに契約し、あとから思わぬ損害を被ることがないようにする制度。

従って、重要事項説明は、売買に関わる仲介業者がその不動産の買主に

対して行われますが、売主には行われなくてもよいとされます。

ところで、過去に不動産購入の経験のある人ならわかりますが、 

重要事項説明では馴染みのない不動産の専門用語がたくさん出てきます。

そこで、売買のケースにおける、重要事項説明の主な項目を整理してみました。

・土地・建物の登記簿に記載された事項

・法令に基づく制限

・敷地と道路の関係、私道負担の有無

・上下水道、ガス、電気などライフラインの整備状況

・マンションの場合は、建物と敷地の管理に関する事項

・売買代金以外に授受されるお金について

・契約の解除に関する事項

・損害賠償や違約に関する事項

・手付金などの保全措置の概要

ところで不動産仲介会社は、重要事項説明を行うために、詳細な物件調査を行うのですが、

業者独自の調査だけでは、すべての事項を調査することはできません。

そのため、売主も不動産会社に対して、売却する不動産について知り得る情報や、

気になる情報をできる限り提供することで、精度の高いの重要事項説明を

行なえるようになります。

いかがでしたか？

重要事項説明で分かったぶりは禁物。

資格を持った取引主任士が説明するので、不明なことや疑問に思うことは、

遠慮なく質問し、分からないことをそのままにしないことが大切ですよ。 

それではまた。

こんにちは、辰川です。  

大阪や奈良、京都の不動産の広告をみると、稀にですが、

「再建築不可」とか「建築不可」の物件に出くわすことがあります。

こうした物件は、現状は更地であったり、建物が建っていても、

将来の建て替えや、家を新築できません。

だから、もし 知らずに買ってしまうと、たいへんな損をしてしまいます。 

ではなぜ、建て替えや新築できないような中古住宅、土地があるのでしょうか。

それには、大体、次のような理由があります。

・接道義務に違反している・・・　建築基準法では、前面道路と敷地が2メートル以上

　接していないと家は建築できません。

・市街化調整区域内の土地である・・・　この地域はもともと、居住用住宅が建つことを

　抑制しなければならないエリアなので、原則、建築の許可は下りません。

・既存不適格建築物である・・・　現状の建物は、当時の法律では合法だったが、

　今の建築基準法では許可されない建物である。

ところで、新築や建替えできない物件と聞けば、多くの人はたとえ最寄り駅から近くても、

そうして物件は購入候補からはずしますね。

しかし不動産価格が安ければ、購入しようという人も現れたりします。

それは、再建築ができなくても、ふつうに住むことはできるからですね。

さらに増改築やメンテナンスすることで永住できる家もありますから。

勿論、その一方で再建築不可物件を購入するリスクがあります。

まず、住宅ローンを利用して購入しようとする場合、銀行は需要のない物件は

担保価値を低くみなしますから、ローン利用は不可。

現金で購入できる人に限られます。

 次に、再建築不可物件を購入後、火災や地震にでも遭ったら、

もう二度と再建築はできませんね。

こうなると、二束三文で手放すしかありませんが、再建築できない土地は

建物が消失すると、なかなか買い手は見つかりません。

そうは言っても、再建築不可の物件は、周辺の物件の相場にくらべ

圧倒的な割安感があります 

自分で住まなければ、借家にすることで家賃収入を得る方法があります。

周辺の相場で売りに出される物件に比べても、かなり安価で購入できる分、

収益率も高くなるので、投資家には魅力があるかもしれません。 

ところで、不動産会社と通した仲介で、こうした物件を購入検討する場合、

業者担当から説明がなされます。

しかし、個人間の不動産の取引などでは、こうした説明は省かれがちですから

特に注意が必要です。

いかがでしたか？

現状の建物に、収益目的のように何らかの価値を見出す人があれば、

購入する意味もあります。そうではなく、単に自己居住のためという

のであれば、あまりお勧めできません。

こんにちは、辰川です。  

今回は、中古物件は自分の目で確かめられる、という話をします。

不動産の売買のなかで、とくに未完成の新築物件を検討する場合、

いくら竣工時のプラン図を見せられても、なかなかピンと来ないもの。

本当にこの通りに建つのだろうか？と思ったりします。

実際、完成した物件をみると、自分がイメージしていたものと何となく違う、

なんてことも起こり得ます。これは困りますね。 

ところが、これが中古物件となると、自分の目で、内外装、傷みの程度、

部屋の大きさ、日当たり、風通し、使い勝手までチェックが可能。

とくに空き家物件でなく、売主が入居中の場合は、テーブルや家具などが

置かれた状態で内見できるので、自分がその家で生活したときのイメージが

湧きやすいです。

ご近所や周辺環境についても、新築の場合、ご近所がほぼ同時期に入居する

ケースもあるので安心という見方もできますが、その反面、

新築の場合、近くにどんな人が住むのか分からないともいえます。

その点、中古住宅は長い年月を経て周辺環境が出来上がります。

実際、大阪や奈良には特色のある街並みがたくさんあります。

できれば内覧時に、物件周辺を注意深く観察すれば、自分たちに

合った場所かどうか判断もつきやすくなります。

中古マンションの場合では、１階のエントランスに行き交う住民層を見れば、

子供のいる家庭が多いのか、高齢者夫婦が多いのか、単身者が多いのかと

いったこともわかりますね。

管理人さんがいれば、共用施設の利用状況なども直接聞くことができますし、

見学のついでに、近くの公園やスーパーマーケットの様子などを見たり、

近所の人に聞いたりしてチェックすることもできますね。

いかがでしたか？

新築は一から街並みをつくっている楽しみ（苦労？）があるといえます。

その反対に、自分から街並みに溶け込んでいける人には、中古は良い選択かも。

あなたが中古物件も検討しているのでしたら、ぜひ参考にしてくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。 

今回は、中古住宅は物件の流通量を多さから、理想の物件に出会える可能性がある、

という話をします。

この数年、大阪や奈良、京都では中古住宅の不動産売買が賑わってきています。

リーマンションショック以降、一時、新築物件が不振が続いたことがありましたが、

中古住宅に関しては、流通量は増え続けています。

中古物件の不動産売買の広告件数が増えれば、最初は「マイホームを新築で」と

考えていた人も、中古住宅で検討してみようと考えるようになるみたいです。

かつてのように、マイホーム購入となれば当然のように新築を探してきた時代から、

中古住宅を買って暮らすという流れがなるのかもしれませんね。

ところで、新築と中古では、それぞれに売り物件の出やすいエリアというのがあります。

例えば、新築マンションの場合は、大阪や奈良の中心部や、

駅周辺で分譲されるケースが多いです。

それでも分譲されるマンションが数少ないため、学区などエリア限定で探す人にとって、

物件自体が見つからないことも起こります。

これが新築一戸建てとなると、駅周辺だけでなく、郊外であっても、

小規模な分譲が行われています。

 中古マンションでは新築物件と同様、利便性がよい駅周辺で探す人が多いのですが

たとえエリア限定であっても比較的物件は出やすくなります。

中古一戸建ては、駅から少し離れた郊外の住宅地はもちろんのこと、

都心部や駅周辺でも売り出されることがあります。 

また中古の一戸建てであれば、大阪や奈良、京都の駅徒歩圏や郊外に広く

流通しており、新築住宅よりリーズナブルな価格で手に入ります。

このように、中古物件は一戸建てにせよ、マンションにせよ、立地のバリエーションが

豊かさが魅力ですから、「子供の通学区域内に探したい」とか「実家の近くがよい」

などの理由で、エリアを限定をする場合にはとても有利といえます。

いかがでしょうか？

住宅は購入後は、何十年と家族の生活の基盤です。

それだけにたくさんの物件の中から比較検討できる中古物件は

良い選択かもしれませんね。

それではまた。

?中古物件は価格がリーズナブル?

こんにちは、辰川です。

 昔から日本人は、新しいものほど有難がり、他人が一度でも使ったものを

下に見る傾向がありました。

これは不動産売買についても言えることで、新築物件と内装、外装ともに

あまり変わりがないのに、中古住宅というだけで価格は下がりました。

さらに年数が経過すればするほど、ますます新築とは価格に開きがでます。

ところが、ここ数年の傾向として、大阪や奈良では新築物件の目新しさより、

もっと別のところに、住宅の価値を置く人が増えきつつあります。

そこで、今回から3回にわたって、中古物件が選ばれる理由についてお話します。

今日は、中古物件の価格の安さについて。

中古住宅の良さは、何といっても価格がリーズナブルなことではないでしょうか。

新築と同じ立地、同じ広さであれば、はるかに安価でマイホームが手に入ります。

例えば、築年数にもよりますが、同じ立地であれば新築物件の3?4割は安かったり、

中には半値近い価格で売り出されている物件もあります。

だから新築は手が届かないと諦めていた人でも、

中古住宅であれば俄然、マイホームの夢が身近になりますね。

あるいは、大阪市内によく見られる、狭い敷地に建つ3階建て新築と同じ値段で、

2階建ての青天井の車庫付きの中古一戸建てが買えます。

それに、住宅ローンを利用する場合でも、

物件価格が安い＝月々の返済額が少ない＝返済期間も短いと、良いこと尽くめ。

また価格が安い分だけ、リフォームにお金を使えますから、センス次第で

新築以上に自分好みの素敵な住まいに近づけることも可能。

そうはいっても、築年数が経った建物では、建物や水周りが傷んでいれば、

リフォームも大掛かりになることも考えられますね。

そんなときは、リフォームローンを組むという手があります。

探せば、住宅ローンと同じ期間を、同じ金利で借りれる金融機関もありますから、

自己資金が足りないからといって、リフォームを諦めるなんて勿体ない。

さて、これまでの話と反対になりますが、

最近、大阪の都心にあるマンションで、とくに人気のあるエリアでは、

新築と価格が変わらなかったり、新築より高くなるケースも出ています。

こんなケースも出てきていますから、自分が希望するエリアで、

新築と中古の両方を見比べてみることも必要です。 

さて一戸建ての場合は、マンションと違って、新築取得時に、外構費用や水道引込費用、

設計費用が別途にかかることが多くなります。

これが中古の一戸建てとなると、別途費用は掛かってきませんから、余程の人気エリアでも

ないかぎり、新築よりお得なケースが増えます。

いかがでしたか？

これまでマイホームを購入した人がすべて、新築物件を選んできたわけではありません。 

あなたも中古物件にも目を向ければ、意外とお買い得な物件が見つかるかもしれませんよ。

次回は、「中古はたくさんの物件から選べる」です。

それではまた。

こんにちは、辰川です。  

ふつう不動産を手に入れるには、購入価格以外に諸費用というものが掛かってきます。

そこで今回は、マンションや一戸建てを購入する場合の諸費用について。 

その前に、マンションと一戸建ての価格を考えてみましょう。

例えば、大阪や奈良で、駅近くにあるマンションと同じような立地で、

一戸建てを購入しようとしたら、断然一戸建てのほうが当然、高額になります。

それは、一戸建ては1つの土地に1家族しか住めないが、

マンションは1つの土地を複数の家族で共有できるからですね。

だから、駅前のような便利な場所で、一戸建てには手が届かなくても、

マンションならどうにかなるというわけです。

ところで不動産の売買では、登記費用や仲介手数料といった諸費用が必要となります。

さらに住宅ローンを利用すれば、銀行の事務手数料と保証料、火災保険もかかってきます。

これは、マンション・一戸建て、さらに新築・中古に関わらず、必要となるお金です。

そのほか、マンションには、一戸建では必要のない費用があります。

それが、毎月の管理費と、修繕積立金ですね。

これによってマンションは長期間にわたり計画的に維持管理されていきます。

そころで、一戸建てはこうして費用はかかってこないので、

何か得したような気になりますが、実際には、建物の維持管理を

自己の責任で行わなければならないということなのです。

一戸建ての維持管理については次回にお話しします。

あとは、決済・引渡し後にかかる費用があります。

引っ越し代と、カーテン・照明・エアコンといった入居時に必要なお金です。

そのほか、家具や電化製品、インテリアにこだわり場合は、具体的な計画を立てて、

それに必要な費用を手元に残しておくことですよ。

いかがでしたか？

マンションや一戸建ての購入では、諸費用がどのくらいの必要なのか

早めに確認しておくことは大切です。

諸費用は銀行で借り入れることも可能ですが、

自己資金で考えている人は早めの準備しておくことですよ。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

今回は、マンションと一戸建ての長持ち度についてお話しします。

まず、マンションと一戸建ての違いの1つに、土地所有の違いがあります。

マンションの場合、敷地権といって住戸の所有者が単独で土地を売買できません。

つまり、マンションの資産価値は建物のみにあるということですね。

一方、一戸建ては建物の評価がゼロになっても、あるいは建物がなくなっても

土地は自己の所有ですから自由に売買できますし、同じ場所に建て替えも可能。

ところで、不動産を所有すると、毎年かかってくるのが固定資産税ですね。

この固定資産税は、国税庁が定める「建物の耐用年数」に基づいていますが、

マンションと一戸建てのどちらが長持ちするかの参考になります。

これよると、木造は22年、RC造（鉄筋コンクリート）は47年となっており、

木造は新築後20年を経過すると建物の評価はほとんどなくなります。

（さすがにゼロにはなりませんが）

でも、現実に建物がどのくらいもつのかについては、

それぞれ法定耐用年数の約2倍程度と考えてもよいでしょう。

とくに昨今の一戸建て住宅は、売主（事業者）に10年間の瑕疵担保責任が義務付け

られたこともあり、従来比べて格段に丈夫になっています。

また、RC造のマンションはもともと耐久性・耐震性ともに優れたものですが、

とくに高層マンションには、最新の制震・免震技術が採用されていて、従来以上に

長寿命化しています。

そうはいっても、一戸建てのほうは、土地建物が個人所有。

メンテナンスするかどうかは本人次第となります。

何も維持管理を行わず、住みっ放しの状態でいると、特に外壁や屋根などが傷み、

建物のもちは、法定耐用年数に限りなく近づくと考えられます。

その点、マンションのほうは個人が手を入れる部分はほとんどありません。

なぜなら、毎月の管理費と修繕積立金を支払うことで、日頃の維持管理と

大規模修繕工事が計画的に行われるからです。

次に、不動産売買でみた場合、売却のしやすさという点ではどうでしょうか。

これは、一戸建てよりマンションのほうが買い手がつきやすいといえます。

というのは、マンションは便利な立地に建っていることが多く、

豊富な売却事例から、ある程度相場が出来上がっているので、

買い手が判断しやすいことがあります。

その点、一戸建ては大阪や奈良でも、マンションに比べて郊外に多く、

物件自体の程度はともかく、周辺エリアの人気度や交通の便利さにより、

売却しやすい物件とそうでない物件に二分される傾向が出てきます。

そのほか、末永く快適に住む方法としてリフォームがありますよね。

これが最も効果テキメンに現れるのが一戸建てです。

マンションであれば、玄関ドアやサッシも共用部分なので、取り換える

ことも難しく、リフォーム工事は管理組合の了承を得る必要があります。

その点、一戸建ては自己所有であるたに、どこ箇所をリフォームしようと、

まったく個人の自由です。

いかがでしたか？

マンションと一戸建てでは、どの位住めるかは、物理的な耐久性ののほか、

維持管理の方法によっても違いがでてくるということですね。

あなたの住宅選びの参考としてください。

次回は、諸費用のちがいについて。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

今回はマンションと一戸建ての車庫事情について。

昨今、車を持たない世帯が増えてきたとはいえ、

毎日の通勤や家族の送迎、週末のドライブなど、

マイカーが生活に欠かせないという方は、

駐車場の有無は大事なポイントですね。 

一戸建ての場合はほとんどは車庫を備えています。

しかしマンションの場合は、全戸数分の駐車場が備わって場合も

ありますから、内覧の際はぜひ確認しておくことです。

もし入居する時点で車庫に空きがない場合には、次に空きがでるまで

マンションの周辺で借りるしかありません。

また、空きが出た場合、抽選なのか先着順なのかも、

仲介業者を通じて確認しておくことです。

特に、大阪の都心部に近いマンションは、

全戸数分の車庫を確保できないこともあります。

これもウマくしたもので、都心部は交通の便が良いので、

車を所有しない家庭も結構ありますから、

バランスはとれているようです。

都心部では、家族で遠出したい時だけレンタカーを利用するという人が

増えており、マンションによっては、余った車庫を、

マンションの住民以外に貸し出すケースもあるようです。

ただ奈良や、大阪でも都心部から少し離れたマンションでは

買い物にも車は必需品なので、車庫の確保できるかどうかは深刻です。おおさ

その点、一戸建ての場合は、最初から車庫付きのものを選べばよいわけですが、

ただし車2台分となると、築20年~30年といった物件では、

車庫は1台しかないケースも増えてきます。

その場合、敷地に余裕があれば、多少費用はかかりますが、

思い切って2台分のスペースを広げてみるのもよいですね。

さて、既存の車庫については、車庫入れし易いものと、

そうでないものあります。

その違いは、主に車庫のレイアウトの違いです。

一つは、道路と直角になるように造られた車庫。

これが最もポピュラーな車庫といえますね。

もう一つは、道路に並行して留める車庫。

この形の車庫は、縦列駐車で留めることになりますが、

道路と建物との間に奥行きがない場合に採用されています。 

前者は、車庫自体のスペースが狭くても、車庫入れは楽！

極端にいえば、車の大きさより少し大きければ充分です。

しかし後者はハンドルの切り返しが必要なので、

車のサイズより大きなスペースが必要になります。

そうでなければ、車庫の出入り口の角を落としたものが好ましい。 

ところで、マンションの車庫といえば「機械式」ですね。

これは車の出し入れにも少し時間がかかりますし、

雨の日や大きな荷物があるときは使い勝手は良くありません。

 また、広い敷地を持つマンションには「自走式」であったりします。

これは機械式は苦手という人にはピッタリの車庫ですが、

建物と駐車場の距離が離れることが多いようです。

その点、一戸建ては楽ですね。

玄関を出てすぐに車に乗り降りできるので、

雨の日や、大きな荷物があるときは助かります。

マンションにはない、一戸建てだけのメリットといえますね。

いかがでしたか？

マンションや一戸建てを選ぶ際は、居住空間はとても大切ですが、

あなたの車を収めるスペースも忘れないでくださいね。

次回は、マンションと一戸建ての将来的の展望について。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

今回は、マンションと一戸建てのセキュリティの違いについて。 

ふつう、「マンションはセキュリティが万全だ」といわれています。

でも実際のところはどうなのでしょうか。気になるところではありますね。

マンションと言えば、鍵1本で戸締まりが簡単にできるうえ、オートロックや

24時間有人管理などセキュリティ対策が充実しています。

さらに、大阪や奈良の最新のマンションでは鍵さえ要らない、

「指紋認証方式」が採用されているところも出てきています。

一方、一戸建ての場合はセキュリティ対策はまったくの自己責任。

やるかやらないから各人の自由なので、マンションのセキュリティと比較すると、

確実性やスピード対応の点で見劣りします。

ただ最近は、警備会社も一戸建て対象のホームセキュリティに力を入れており、

個人宅でも費用面で採り入れやすくなってきているのも事実。

でも一戸建ての場合、こうしたホームセキュリティを入れなくても、

近所のお互いが見回り、声掛けするだけで、十分に防犯対策になったりします。

それだけに、普段からの近所付き合いが大切といえますね。

ところで、簡単にできる防犯対策もあります。

それには、泥棒が好む家と、嫌う家があることを知っておくことが大事。

一戸建てとマンション、それぞれに次のようになります。

・一戸建ての場合では…

泥棒が好む家はどんな家なのかと言えばズバリ、

「入り易く、外から見えにくい家」です。

例えば、高い塀や生垣は、泥棒が身を隠すのに絶好の場ですから、

一戸建てでは塀や植え込みの高さや位置にも配慮が必要ですね。 

何日も留守にしているのが分かる家もよくありません。

その場合は、郵便局や新聞配達所にお願いして、

事前に配達を止めてもらうことも必要です。

ベランダの内側は泥棒の格好の隠れ場所になります。ベランダには囲いをせず

外からでも見通しがきくようにしておくことも大切です

その反対に、泥棒が嫌う家は、侵入時間がかかる家や、

周囲の注意をひきやすい家といえます。

隣家との間や家の裏側など、道路側から見えない窓には、面格子をつけたり、

 センサーライトや監視カメラを設置しましょう。 

また、歩くと大きな音がする「防犯砂利」も防犯対策として効果的。

・次はマンションの場合では…

泥棒に狙われやすいのは、駅から半径500ｍ以内にあるマンションといわれます。

低層階の１?２階は、侵入が容易なので警戒すべきですが、逆に高層階も、

高所得者として狙われることがあります。

屋上からロープを使ってベランダに下りる侵入方法もあるので、

高層階でも安心できませんね。 

そのほか、新しいマンションは住人同士が顔見知りになっていないので、

住人か不審者か見分けがつかず、犯罪の抑止力がききません。 

マンションのエントランスにしても、住人の後ろに付いて簡単に侵入できるため、

「オートロックだから絶対に安心」と思うのは禁物なのです。

いかがでしたか？

マイホーム選びでは、一戸建てもマンションも油断できないということです。

 新居を購入後も、常日頃からの「防犯」こそが大切といえますね。

次回は、車庫について。

それではまた。