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こんにちは、辰川です。

住まいの快適さをはかる要素に、部屋の温度（室温）があります。 

室温についていえば、部屋が外気を接する度合いが少ないほど快適になります。

これを一戸建てやマンションで考えてみると、

一戸建ては、必ず6方向（天井・床面と、東西南北の壁面）で外気と接しています。

これに対して、マンションは壁を隔てて、隣家と接しているだけなので、

一戸建てほど外気と面していません。

これが、比較的快適なマンションが多いといわれる理由の一つです。

ところが、同じマンションの中でも、住戸の位置によって室温に差があります。

これは、住戸が外気の影響を受けやすい位置にあるかどうかによります。

では、マンションの中で、もっとも快適な住戸はどこでしょうか。

それは、真ん中にある住戸です。

たとえば、一般的に最も外気の影響を受けやすいのが最上階の角部屋。

角部屋は眺望に優れているため、相場が少々高くても、常に人気の高い場所です。

しかし、日差しや風を遮るものがないので、外気にさらされやすく、

冷暖房の効率が悪い分、光熱費がかさんだりします。

その反対に、日照条件が良くないといわれる１階部分は、

夏は比較的涼しくて快適なのですが、冬は底冷えしやいです。 

これと同じことは、1階部分が駐車スペースになった、2階の住戸にもいえます。 

それに引き換え、最も外気の影響が少ないのが、真ん中の住戸。

なぜなら、真ん中の住戸は、左右両側と上下階が、ほかの住戸で挟まれているからです。

実際、真ん中の住戸は冬場に暖房が要らない、という話をよく聞きます。 

そうはいっても、エアコン等の設備が発達している今、空調の管理さえしっかり行えば、

いつでもどこでも快適な室温が望めます。

ただ、光熱費にもかかわる要素だけに、

最上階の眺めのよさや、一階住戸の専用庭さえ望まないのであれば、

真ん中の住戸を選ぶのも、あながち間違いではありません。

それではまた。

こんにちは、辰川です。 

不動産を購入したら、将来の資産価値がどうなるかが気になるところですね。

立地にもよりますが、ふつうは一戸建ても、マンションも建物が古くなれば、

資産価値も相対的に下がります。

ところで、一戸建てとマンションの大きな違いを何だと思いますか？

それは、土地の所有の仕方にあります。

一戸建ては土地を100%所有できるのに対して、

マンションは土地を共有しているからです。 

そのために、一戸建てはマンションと違い、建物の価値がなくなっても、

土地は残るので資産価値があるというのが定説となっていました。 

ただし、これも、立地にすぐれた所にある一戸建てには当てはまりますが、

そうでなければ、購入時に比べて劇的に低下することも考えられます。

また実際に買い手が現れてこそ、土地は初めて資産価値になってくれます。

一方、マンションのほう、どうでしょうか？

マンションの住民には土地の所有権はなく、あくまで敷地利用権なので、建物と別けて処分は不可能。

従って、 建物が古くなり耐久性がなくなれば、土地の資産価値はほぼゼロになります。

仮に、老朽化や災害被害で建て替える場合でも、住民の意見がまとまらなければ、

売却もできないという事態もありえます。

その点、一戸建ては建て替えようと、土地を売却しようと所有者の勝手自由。

このことから、土地を１００％専有できる一戸建てのほうが、資産価値は落ちにくいというのが定説となっています。

しかし昨今は、マンションの施工技術、建材の著しい進歩によって、

建物の寿命は飛躍的に伸びています。

その証拠に、大阪などの都心部ではタワーマンションがどんどん増えていますよね。

以前のように、マンションの資産価値が４０?５０年の間になくなる、

ということも考えられなくなっています。 

立地によっては再開発計画で建て替えられ、

マンションの資産価値が大いに高まる可能性もあります。

このように資産価値を考えると、 一戸建てもマンションも一長一短があり、

どちらを選ぶかは、家族構成、ライフスタイル次第といえなくもないですね。 

それではまた。

こんにちは、辰川です。

マンションの購入では、一戸建ての場合と違い、毎月、住宅ローンの返済以外に、

管理費や修繕積立金がかかってきます。

こうした費用は、今後、マンションを検討しようとする方なら、

すでに折り込み済みではないでしょうか。

ところで、中古マンションには一戸建ての購入では得られないメリットがあります。

それは、「修繕積立基金」を引き継げることにあります。

マンションの場合、おおむね10年?15年の間隔で、外壁を主体とした大規模修繕を行います。

その費用に充当させるお金が、修繕積立金です。

修繕積立金を毎月、積み立てることで、来るべき大規模修繕に備えるわけですね。

ところで、新築マンションの購入者には負担があるのに、

中古マンション購入者には負担のないものがあります。

それが、修繕積立基金というお金です。

修繕積立基金はその性格上、修繕工事の材料代や人件費の高騰した場合、

修繕積立金では不足してしまう可能性があります。

これを見越したうえでの、対策費用と考えられています。

本来であれば、新築販売時に修繕積立金額を高めに設定すればよいのですが、

それではライバルとなる分譲マンションもあるので、販売上で好ましくありません。

そこで考えられたのが、新築購入者「修繕積立基金」を徴収し、

将来の不足分に充当させるというもの。

大阪や奈良にあるマンションの修繕積立基金の額は30万円?80万円程度ですが、

決して馬鹿にならない金額といえますね。

ところが、これが中古マンションの購入者には、断然有利に働きます。

なぜなら、マンションを中古で購入すると、修繕積立基金は勿論のこと、

前所有者がこれまで積み立ててきた修繕積立金の残高を引き継ぐことができるからです。

 これに対して一戸建ては、マンションのような修繕積立金というたぐいのお金は

一切ないので、楽な面もあります。

しかし、一戸建てであっても、建物を良い状態に保つために、

こまめな修繕が必要なのは、マンションと同じ。

修繕にかかる費用は、もちろん所有者（購入者）が負担することになります。

このように、修理費用の面から考えれば、中古マンションは、

なかなかメリットの大きい買い物（不動産）といえなくもありません。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

不動産には、一戸建てとマンション、新築と中古がありますが、

いずれも共通するのは、建物があることです。

これに対して、土地選びが難しいのは、更地の場合、

そこにどんな建物が建つかわからないという点にあります。

つまり、土地さえ買えば、あとは簡単に家が建てられるとは限らないのです。

例えば、いざ建築工事に取りかかったら、

道路に水道管がなかった・・

ガスが通っていなかった・・

トイレの汚水が流せなかった・・

などなど、笑うに笑えない事例は、枚挙にいとまがありません。

それに、ライフラインが未整備であると、土地と建物の予算にも

狂いが生じますよね。

従って、土地選びの際は、必ず自分で現地に足を運んで、

ライフラインが状況をしっかり確認する必要があるのです。

次に、土地のチェックすべきポイントをお話ししましょう。

とくに気をつけたいのは、水道とガス、下水道です。

・まず、上水道については、敷地内に引き込まれているかどうか。

水道が引き込まれていない場合は、工事費がかかりますし、また引き込まれている場合でも

現在の基準に合わない場合があります。

・次に下水道は、前の道路にマンホールがあるかどうかを確認すること。

マンホールが見つからなければ、公共下水ではなく、浄化槽を新たに設置する必要があります。

・ さらに都市ガスは、道路上に「G」の印があれば、敷地の前まで都市ガスが埋まっている証拠。

それがなければ、プロパンガスになる可能性があります。

ただしオール電化の予定があれば、ガスは気にしなくても構いません

なお、以前も建物が建っていた土地の場合、当時のライフラインをそのまま使えることがあります。

特に水道メーター設置にかかる市納金が不要になるなど、費用面のメリットは大きいです。

また新しく整備された宅地の場合、こうした設置費用は売主、買主のどちらが負担するのかも、

確認しておくことは大切です。

それではまた。

こんにちは、辰川です。 

バス便の物件と聞くと、何となく不便なイメージを持つ人は多いですよね。

でも、最初は駅徒歩圏で探していても、実際には、バスで通う物件のほうが、

ずっとマッチしているのでは・・という人もいます。

では、バス便に合う人とはどんな人なのでしょうか？

ふつう、住宅選びで人気があるのは、

最寄り駅から10分以内のエリアにある物件です。

10分と言えば、距離にして800メートル。

ただし、この範囲内で物件を探すとすれば、相場が高いくせに

「敷地が狭い」

「変形地である」

「車庫スペースがない」

「道が極端に狭い」

「隣家が迫っている」などなど、

良い物件と出会えることは滅多にないので、探すのもなかなか骨が折れる作業です。

そこで、お勧めしたいのが、バス便の物件に頭を切り替えること。

バス便の物件であれば、駅徒歩圏にある物件と変わらぬ価格で、

はるかに広いスペースの家が手に入ります。

そこで、バス便の物件を選ぶときの２つのポイントを紹介しましょう。

・バスの毎朝夕の運行数が十分にあるか調べる

・最終便が何時までなのか確認する

この２つが、あなたにとって許せる範囲なら、バス便の物件で生活しても

不満はほとんど出ないといえます。

とくに雨の日や、猛暑の日、荷物の多い日などは、駅徒歩で10分より、

バス停から3分のほうがずっと楽なことが多いです

あなたがマンションに固執しないのであれば、バス便の一戸建て物件を

選択肢にいれてみてはいかがでしょうか。 

それではまた。

こんにちは、辰川です。

 せっかくマイホームを買ったのに、冬場に結露やカビ で悩まされたくないものです。

しかし、どんな一戸建て、マンションでも大なり小なり結露が発生します。 

実際、家探しをしている人の中には、今の住まいの湿気やカビが原因で、

家を替わりたいという人もいます。

結露はカビを呼び込むだけでなく、カーテンなどが汚れる原因になりますし、

さらに体を悪くすることさえあります。

そこで、結露を何としても防止できる方法はないものでしょうか。

 実は、結露やカビは、外と部屋の温度差からくる湿気が原因になっています。

したがって、湿気を少なくするのが根本的な解決になります。

その基本な解決法が「換気」です。

ところで、家の中で、結露が発生しやすい場所は、寝室やリビング、リビング、

押入れやクローゼットといわれています。

これらに共通するのは、人が長時間過ごす場所であるということ。

人が居る空間は、温度や湿度が上がり、結露の発生する要因が増やします。

ところで、結露防止対策にはタダでできるものから、家の建て替えまで、実に様々です。 

今回は、そのなかから、お金のかからない結露対策をご紹介します。

まず1位、換気です。

換気扇や窓を開けて換気することで、室内の湿気を逃がし、結露を防止します。

2位、除湿…除湿機や除湿材をつかって、湿度を下げれば結露防止に役立ちます。

3位、暖房器具の見直し…石油ストーブやファンヒーターなどの燃焼系の暖房機具は結露を発生させますが、

その反対に、エアコンやオイルヒーターなど非燃焼は結露防止につながります。

4位、家具の配置…押入れやクローゼットの中を詰め込み過ぎると、空気が滞留しますから、

床にスノコを敷くなどして、空気を循環させます。

5位、観葉植物を置かない…観葉植物は水分を多く含んでいるので、部屋に置かないようにします。

以上の結露防止対策を実践するだけでも、ずいぶん違います。

でも、もっとも効果的なのは、第1位でご紹介した換気となります。

とくに、就寝前に5分間の換気は、家の結露、湿気に大きな違いが出ます。

あなたが気に入った不動産を手に入れたら、ぜひ実践してくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

土地の価格には4種類あるのをご存知でしょうか？

物に付けられた値段は、ふつうは１つですよね。

でも、土地には「一物四価」という言葉があって、

1つの土地に対して異なる4つの値段がつけられています。

いわば、個人や国、市町村がそれぞれの立場、目的で使い分けているのです。 

では、土地の「四価」には何かあるのでしょうか。 

１、実勢価格

.実勢価格とは、実際の不動産市場で、取引事例から得られる価格で実状に近いといえます。

ただし、取引事例が少なかったり、類似物件がないと精度が低くなります。 

２、公示価格

公示価格とは、国土交通省が公表している、いわゆる地価と言われるもの。

公的指標として信頼できますが、定められた地点の価格なので近隣では補正が必要です。

３、固定資産税価額

固定資産税評価額とは、市町村が固定資産税の算出基礎とするための土地の評価額です。

3年に１度評価替えし、公示価格の約７割程度です。

ただし、固定資産税額の算出用であって時価ではありません。
 

４、路線価額

路線価は、国税庁が相続税を算出するためにあるので、土地の時価 ではありません。

ふつう公示価格の約8割程度です。　

ところで、これら４つの価格のなかで、最も頻繁に使われるのが、「実勢価格」といえますね。

不動産は同じものは2つと言われますが、土地も売主と買主の合意によって価格を決めるので、

価値を高く感じている人もいれば、価値がないと感じている人もでてきます。

ただ、最近の取引事例を集めてみると、ある一定範囲の価格帯で取引されているのが分かります。

 例えば、隣り合った土地が、?単価で数万円も違うようなことは起こらず、

同じ広さなら同じような価格で取引されます。

ただし、これも相場でしかないため、個人や不動産業者が不動産売買を行うときに用いられても

必ずしも実勢価格での取引が約束されるといった性質のものではありません。

それではまた。

こんにちは、辰川です。 

家は、道路がないと建てられないのをご存知ですか？

大阪や奈良、京都などの古くからの市街地では、

道路幅が4メートルに満たない狭い道がたくさん残っています。る法律では、道路に公道と私道の区別はありませんが、

道路幅と間口には、決まりごとがあります。

  建築に関する法律では、道路に公道と私道の区別はありませんが、

道路幅と間口には、大事な決まりごとがあります。

それは、敷地が幅4メートル以上の道路に、2メートル以上の間口で接していないと、

家は建築できないということ。 

道が狭くて、新築できなかったりすると、古い家並みはすべて建て替えられません。

それでは困るので、建築基準法第42条第2項で規定されている、

いわゆる「二項道路」という救済措置があります。

二項道路は昔からある4メートル未満の道路を指しますが、

これに接する敷地に建築する場合、道路の中心から2メートル後退すればよいのです。 

これが、「セットバック」というもの。 

ただし、狭い敷地は、建ペイ率や容積率の制限をうけてしまい、

希望通りの大きさの家が建てられないことがあります。

それだけに、土地や中古住宅を選ぶ際はとくに注意を払ってください。

ところで、後退した分の土地は、敷地から除かれるので、家が建つと

4メートルに道が現れるはずですが、現実は必ずしもそうはならないようです。

狭い道のままなら、消防車や救急車などの緊急車両も入れず危険です。

貴重な土地だからこそ、近隣の人たち、自分のためにも、セットバックは守りたいものですね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

独身の人の中には、「結婚がゴール」だと考えている人がいますよね。

でも、結婚をしたことがある方なら、それは「勘違いしすぎ」と苦笑してしまうことでしょう。

それと同様に、マイホームを持ったことがない人の中には、

「家を買えばゴール』だと思う人がいるのも事実。 

でも、それは間違いですよね。

住宅も、人と同じように年をとります。 

症状が軽いうちに傷みを見つけて、対処してあげれば、

何十年とより良いよい状態を保つことができます。

そこで大切なのが、小まめな点検です。

なにも業者に依頼することだけが点検ではありません。

それに、目視による点検くらいなら、自分でも十分できるはず。

常日頃から、室内や庭などの手入れをしたり、家の周囲を廻ったりするだけで、

ちょっとした不具合、異常に気付くことにもつながります。

新築一戸建てであろうと、中古住宅であろうと、これは同じこと。

あなたもマイホームを持ったら、いつまでも長持ちさせてくださいね。

それではまた。

土地を買って、そこに自由設計の家を建てたい。

でも、いくら探しても良い土地に巡り合わない・・

こんにちは、辰川です。

マイホームの選択に一つに、建築用地を手に入れ、そこに家を建てたいという人がいます。

ところが、土地探しを始めると、なかなか予算に見合う土地がないことに気付かされます。

建物にこだわりがなく、立地に問題なければ、新築一戸建ての建売住宅を購入するという手もあります。

しかし、どうしても土地から買って、家を建てたい人が土地探しに行き詰まったときは、どうすればよいか。

そこでお勧めしたいのが、土地情報だけでなく、築年数の古い中古住宅にも視野を広げてみることです。

といっても、中古住宅に住むことを勧めているわけではありません。

中古一戸建て住宅を、「古家の付いた土地」と割り切って、探してみるのです。

そうすれば、土地で探せば売り物がないエリアでも、中古住宅で探せばよい物件に出会えることもあります。

というのは、「中古一戸建て」として販売される場合で、建築後20年を過ぎた建物は、

不動産の評価がゼロとはいきませんが、それでも限りなく土地値に近い価格になったりするからです。

その場合には、「古家付き土地」として販売されたりもします。

ただし、30年、40年過ぎた建物で、売主が愛着を持って大切にしていれば、

古家付き土地ではなく、中古一戸建てとして販売されることもあります。

それだけ、「土地」と「中古一戸建て」の境界はあいまいといえますね。

従って、古家付き土地で販売されていても、古家そのものが気に入れば、

そのまま住んでもよいわけです。

この場合、土地価格で建物が付いてくるので、限られた予算で家探しをしている人には

大きなメリットがあります。

さて、古家の付いた土地の場合は、建物解体費や庭木処分費を負担が買主に対して生じます。

だからといって、こうした物件をはなから敬遠する必要もありません。

その代わりとして、売主に建物の解体分を値引いてもらえないかと交渉するのも

一つのやり方といえるからです。

それではまた。