お役立ち豆知識:不動産仲介無料ネットなら代表徒然日記

こんにちは、辰川です。

やっと手に入れた待望のマイホーム。

でも、そんな新居に不具合が見つかったら、

これは悩んでしまいますよね。

このような不動産のキズや欠陥のことを、「瑕疵(かし)」といいます。

そして瑕疵について、売主が責任を負うことを「瑕疵担保責任」と呼んでいます。

ところで売買契約では、買主に対し、売主は自分が知り得る瑕疵を告知しなければなりません。

つまり、買主はそれを納得した上で不動産を購入することになります。

ただし、売主自身がそこに暮らしながらも、瑕疵に気付かないこともあり得ます。

これを「隠れたる瑕疵」といいます。

では、買主が引渡後に見つけた、隠れたる瑕疵について、

売主は責任を負うのでしょうか？

売主が不動産業者であれば、引渡後の一定期間、

売主が瑕疵担保責任を負うことになります。

なぜなら、不動産業者が売主であれば、当然、販売価格のなかに

利益が含まれていると考えられるからです。

その場合、売主業者は新築の場合で10年間、

中古物件なら2年間の瑕疵担保責任を負うことになります。

そして瑕疵の対象としては、雨漏り、構造体の腐食、

シロアリの発生、給排水の不具合などが挙げられます。 

これに対し、中古住宅では当然、売主が個人のケースが多くなりますが、

個人が売主であれば、「売主は瑕疵担保責任を負わない」という特約も契約上、有効です。

ただ、売主がその欠陥を知っていながら、買主に告知しなかった場合には、

この特約は無効になるので、売主も注意が必要です。

また、たとえ売主である個人が、瑕疵担保責任を負う場合でも、

せいぜい２?３カ月間に短縮するケースがほとんど。

これは、個人の売主に瑕疵責任を過大に負わせてしまうと、

家を売却する人がいなくなり、中古物件が流通しなくなるからです。

従って、引渡し後に見つかった瑕疵は、売主が業者であれば責任を負いますが、

個人が売主の場合は責任を負わないとする特約も有効、となるのですね。

それではまた。 

こんにちは、辰川です。

不動産の広告においては、事実と異なる表示をしたり、

実際よりも優れているかのような誤解を与えていけないとされています。

こうした広告は以前に比べ、ずいぶんと減りましたが、

それでもまだまだ紛らわしい表現の広告が見られます。

例えば、。1,000メートルあるのを徒歩10分と表示されている。 。1,000メートルあるのを徒歩10分と表示されている。  

・最寄り駅から1,000メートルあるのを徒歩10分と表示されている。るる 

（徒歩による所要時間は、80メートルにつき1分間で算出しなければならないので、12分と表示するのが正しい）

・新築

建築後1年を過ぎているのに、新築と表示されている。

（新築とは、建築後1年未満で、かつ居住の用に供されたことがないものをいう）

・写真

未完成の新築の場合で、違う現場の写真が流用されている。、

（但し、同仕様の建物であれば、外観及び建物内部の写真を使用してもかまいません）

・使用できない文言

「抜群」・「最高」・「破格」・「激安」などの表示がある

（消費者の購入を煽る言葉は使えない）

・小さい文字で書かれている

虫眼鏡がないと読めないような小さな文字で記されている。

（広告では、大事なことを小さな文字で書かれてあってはいけない）

・物件のマイナス情報を故意に隠している

例えば、土地の一部が傾斜地になっており、有効面積が大幅に減っている等

（広告では、マイナス情報を意図して隠してはいけない）

以上のような土地や住宅の価格は、たしかに周辺相場と比べて安いのですが

業者が広告上でマイナス情報を隠せば、消費者には「掘り出し物件」と映ります。

では、消費者がこうしたルール違反の広告から身を守るにはどうしたらよいか？

ある程度、相場観を養うことが、違反広告から身を守ることにもつながります。

そのためには、住みたいエリアや駅からの所要時間、土地面積、建物の広さなどの希望条件を

明確にして物件を検索していくことから始めることです。 

そうすることで、相場より安い物件には何か理由がある、と認識できるようになります。

そのほかでは、ネット上に広告されている物件が、すでに成約済みであるのに、

サイトに掲載され続けているケースもよく起きています。

これは、掲載されている物件のメンテナンスが常時、行われていないことで起こりますが、

あまり度が過ぎれば、消費者に誤解を与えることになります。

ありもしない情報や、いい加減な情報を与える会社とは

関わり合いをもたないことが自らを守ることになります。

そのためにも、不動産広告を手にしたら、冷静に見極めることが大切なんですよね。

それではまた。 

こんにちは、辰川です。

「マンションは管理を買え」という言葉があります。

例えば、清掃が行き届いていなかったり、外壁が剥がれたままになっていれば、

そのマンションの管理状況には、問題アリと考えられます。

ですから中古マンションを選ぶ場合、管理のいいマンションを見極めるのがポイントといえます。

ところで、ふつう分譲マンションといえば、「管理会社」の存在があります。

一方で、多くの人がマンションを購入後に、管理に無関心でいられるのは、

こうした管理会社の存在があるからかもしれませんね。 

では、管理会社が主体となって、マンションを管理しているのでしょうか？

実をいえば、マンション管理に関する決定権は、すべて管理組合にあるので、

管理会社はあくまで管理業務の委託先にすぎません。 

さて、管理組合とは、分譲マンションを所有者（区分所有者）によって構成されています。 

 ですから、マンションを購入すると、廊下やエレベーターなどの共用部分（専有部分以外の全て）を、

他の区分所有者と共同で維持管理する義務が生じます。

しかし、マンション管理には、それなりの知識や技術も必要なので、

ノウハウのない管理組合は、実際の管理業務を管理会社に委託しているにすぎないのです。

また、区分所有者のなかには自らはマンションに住まず、専有部分を賃貸するケースもあります。

その場合でも、共用部分の維持管理をする義務に変わりはありません。

このように管理組合は、一戸建てとは違って、区分所有者全員で運営されており、 

マンションで快適に暮らすための合理的な仕組みといえるのです。 

それではまた。 

こんにちは、辰川です。

前回は、マンションを所有すると「区分所有者」となるという話をしました。

今回も、区分所有についてです。

分譲マンションの場合、1つの建物が構造上区分されて、住居の用途を果たしています。

つまり、各住戸（専有部分）がそれぞれに一つの住居として使われている建物を

「区分所有建物」と呼んでいます。

では事務所や店舗が入っている建物は、区分所有建物とは言わないのでしょうか？

そんなことはありません。

分譲マンションに限らず、事務所や店舗などであっても、区分所有建物といいます。

なぜなら、１つの建物のなかで各部分が独立し、それぞれ別個の所有権があれば、

事務所や店舗であっても、それは区分所有建物になるからです。

ところで、区分所有建物では、独立した各戸の居住空間のことを「専有部分」と呼び、 

この専有部分を所有する者を「区分所有者」といいます。

また、エントランスや廊下・エレベータ・階段などのように区分所有者が共同で利用する部分は

「共用部分」といい、区分所有者が共有します。

さらに、敷地も区分所有者の共有なので、

区分所有者は「敷地利用権」を有します。

つまり、マンションの所有者（区分所有者）は、

専有部分の所有権、共用部分の共有持分、敷地の共有持分という

3種類の権利を持つことになるのです。

 従って、分譲マンションみたいな住居専用でなくても、事務所や店舗が１つの建物のなかで独立し、

それぞれに所有権があれば、その建物は区分所有建物というのですね。

そして、売買するにあたっては、

専有部分の所有権、共用部分の共有持分、敷地の共有持分という３つの権利が

 １セットで動くことになるわけです。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

普段、何気なく使っている「敷地」という言葉がありますね。

敷地とは、建物が建っている土地のことをいいます。

ところでマンションは、１棟の建物にいくつかに区切られた住戸が集まって出来た集合住宅です。

そして、区分けされた住戸を所有する人のことを、「区分所有者」といいます。

一戸建ての場合、その所有者は敷地と建物の両方に所有権を持っています。

では、マンションの区分所有者には、敷地の所有権はあるのでしょうか？

マンションの区分所有者は、敷地の共有持分に関して、所有権を持ちます。 

というのは、マンションの敷地に関する権利は「敷地利用権」と呼ばれ、

一棟のマンションに何十戸、何百戸あっても、敷地利用権は全所有者の共有になります。

一戸建てであれば、敷地と建物を切り離して売却することもできますが、

マンションの敷地利用権は、建物（専有部分）と一体で売却しなければなりません。

ところで、各住戸（専有部分）の登記簿は別個に存在しますが、

敷地自体は共有なので、土地の登記簿は一つしか存在しません。

マンションの場合、敷地利用権が常に専有部分と一緒に売買がされますから、

所有権移転登記や抵当権設定登記などは、専有部分の登記簿だけの記載で済むのです。 

これにより、土地登記簿に記載しなくても、権利確認が容易になっています。

それではまた。

こんにち、辰川です。

ふつう不動産を購入する場合、売買契約にもとづいて、

買主は売主に代金を支払い、売主から不動産の引渡を受けます。

しかし、こうした事情を知らない他人（第三者）は、

その不動産が一体誰のものか分かりませんよね。 

そこで、その不動産が誰もものかを他人に知らせるために、

法務局で登記を行うわけです 。

だから法務局に行けば、誰でも登記簿で所有者を

確認することができるようになっています。

では、その不動産に登記された名義人は間違いなく所有者なのか？

おじいちゃんが亡くなっているのに、不動産の名義がそのままであることはよくありますね。

つまり、登記名義人が必ずしも所有者であるとはいえません。

なぜなら、登記は原則、義務になっていないからです。

登記の目的の一つは、不動産という大事な財産が、第三者に勝手に奪われたりしないようにすることです。

これって、ある意味、自衛の手段でしかありません。

つまり、売主を名乗る人が、登記名義人と違っていれば疑われますから、

登記をすることで、自分がその不動産の所有者だと他人に主張できるわけです。

これに対して、登記を義務にしないと、何かあったときに困るではないか、

という反論があるかもしれません。

しかし、不動産の登記は第三者に対する対抗力しか持たないため、

第三者に対抗しなくても良いのなら、登記をしなくても一向に構わないのです。

ただし、表題部の登記については、行政側が固定資産税などを徴収するために必要で、

職権で登記をおこなうこともありますが・・ 

従って、ほとんどの人は何かあったときには困るから登記を行いますが、

登記すること自体は、国が義務付けることではないということなのですね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

登記簿とは、その不動産の履歴書のようなものであるといえます。

登記簿は、大きく分けて表題部と権利部に区分されており、

表題部では、どんな不動産であるのかが分かるようになっています。

土地の表題部を見れば、土地の面積だけでなく、地目が宅地か、

それとも農地、公衆用道路であるのかも一目瞭然。

また建物の表題部では、家の構造や竣工時期、階数、家の面積、

店舗なのか居宅なのかという種別もわかるようになっています。

こうした表題部のことを、「表示」に関する登記といいます。

ところで、登記が義務付けられているのは、

登記簿の表題部について変更があった時です。

つまり、建物を新築したり、解体したり、あるいは土地の使用目的を変更する場合には、

必ず登記しなければならないということです。

ところで、実は不動産を相続したり買ったりしても、

登記をする法律上の義務は生じません。

つまり、登記の名義人が必ずしも所有者であるとは限らないということですね。 

これって、どういうことなのでしょうか？

さて次回も引き続き、登記について。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

私たちが土地や一戸建てを検討するとき、敷地の形状や間口の長さ、奥行きなど

気になることがたくさんありますよね。

現地でメジャーを使って測る方法もありますが、そんな手間暇をかけなくても

登記所に行けば、公的な土地関連の図面があります。

そこで今回は、登記所に備え付けらている「地積測量図」と「公図」について。

 地積測量図とは、土地の面積がわかる公的な図面で、これがあれば、

土地の長さや幅、境界の位置などを正確に知ることができます。

ところで、地積測量図の作成では、例えば、一筆の土地を分割したいときなどは、

必ず隣地所有者同士が境界確認に立ち会います。

その証拠として、書類にハンコを取り交わし、登記所（法務局）に提出し、公的な図面になります。

 従って、この一連の手続きを取らない土地には、地積測量図はありません。

そのほか、次のケースにも地籍測量図はありません。 

・昭和35年以前は地積測量図が存在しない

・過去に分筆されたことのない土地には存在しない

・合筆（2つ以上の土地を1つの地番にする）された土地。

 なお、地積測量図は、これが作製された年代によって精度が異なります。

特に昭和40年代の測量図は測量精度が低いとされます。

このほかに、土地に関する図面では、「公図」があります。

公図は、土地の形や位置関係などを図面にしたもので、登記所では「公図」を閲覧することもできます。 

ところで、公図が作成されたきっかけが、明治初期の地租改正事業といいますから、

距離、角度、面積などの面では精度が低く、現況がそのまま反映されているとはいえません。

しかし公図は、その土地がどのように位置しているかという面では比較的正確なので、

隣地や前面道路との関係を知りたいときに大いに役立ちます。

とくに地籍測量図が備わっていない土地の場合、

公図はなくてはならない資料になります。

こんにちは、辰川です。

新築の木造住宅に入居して1年もしないうちに、クロス（壁紙）が天井や

コーナーの継ぎ目などで切れたり、めくれたりすることがあります。

こんな状態をみて、「新築なのにどうして？」「手抜き工事では？」

「もっと酷くなったらどうしよう」と不安になるものですね。

では、新築住宅で こんなことが起こるのは欠陥なのでしょうか？

実は、木造住宅の場合はよくあることで、家の欠陥などではありません。

なぜなら、木造住宅は完成後も動いているからです。

柱や梁に使われる木は、家が完成してからも、乾燥したり、

湿ったりして多少なりとも収縮し続けます。

部屋からは見えないところで、柱や梁などの構造体が動けば、

それにつられて下地などボード類も一緒に動きます。

そうすると当然、、部屋のクロスも継ぎ目の部分で切れてしまうのです。

こんな話をすると、昔だったら新築でこんなことは起きなかったという、

反論があったりします。

確かに、今から２0?30年前の家であれば、クロスに使われている接着剤も強力だったので、

下地が動いたくらいでで簡単に切れることはありませんでした。

しかし、現在の新築住宅はシックハウス対策の意味合いもあり、

体に悪影響を及ぼさない、クロスには接着力の弱い接着剤が使われています。

そのために、木が乾燥収縮して下地のボードが動くと、

クロスも簡単に切れてしまうのです。

従って、木造の新築住宅では、完成後１?２年程度の間は、

クロスが切れても欠陥ではありません。

木造住宅の乾燥収縮も2年以内に収まりますから、クロスの補修については、

家を建てた住宅会社の２年目の無料点検時に、問題箇所をまとめて対応してもらうとよいです。

それではまた。

こんにちは、辰川です。 

今回は、一戸建てのメンテナンスの話をします。

 一戸建てのメンテナンスで気になる箇所といえば、建物の外壁がありますね。

外壁にはさまざまな種類があって、 昔によく使われていた漆喰のほか、

モルタル、サイディング、 ALCパネル、コンクリートの打ちっ放しなどがあります。

なかでも、モルタルやサイディングは、新築一戸建てや比較的新しい中古住宅では

よく使用されています。

モルタルとは、現場でセメントと砂と水を練り混ぜたもので、壁に吹き付けたり、

金ゴテやローラーで模様をつけたりします。

かたや、サイディングは工場生産された外壁材であり、窯業系（セメント系）がほとんどですが、

金属系や木質系もあります。 

ところで、一戸建てはマンションと違って、管理費や修繕積立金はかかりませんが、

自分で建物の維持管理をする必要があります。 

そこで、建材メーカーから、雨や紫外線に強い製品が出てきており、

建売現場やハウスメーカーでも使われるようになっており、

メンテナンスが苦手が人にとっては好ましいことといえます。

しかし、それで住み手は、外壁のメンテナンスから一切解放されたといえば

そんなことはありません。

どんな外壁材もメンテナンスフリーはあり得ず、

定期的なメンテンスが欠かせないからです。

外壁材は戸外の厳しい環境で建物を守っているため、 

10年も過ぎたモルタルなら小さなクラックが入るようになります。

サイディングの場合では、たとえパネル自体には問題なくても、

パネルのつなぎ目部分に細かなヒビが入ります。

このように、工場生産された建材でも定期的なメンテナンスは欠かせませんから

何もせずに放っておけば、将来手直しの際に多額の費用がかかります。

そこで、もっとも安上がりなメンテナンスとは何か？

それは、目視で良いので小まめに点検し、不具合があれば早めに修理することです。

建物の周りを点検するくらいは自分でも簡単にできますよね。

ぜひ、我が家の外壁を長持ちさせてくださいね。

それではまた。