お役立ち豆知識:不動産仲介無料ネットなら代表徒然日記

 こんにちは、辰川です。 

前回は、都心の利便性を重視するならマンションになり、

居住性に重きを置くなら一戸建てになる、という話でした。

さて今回は、マンションと一戸建てを資産価値についてです。 

まず、税法上の耐用年数からいうと、木造の一戸建てで22年、マンションは47年なので、

圧倒的にマンションの勝ちといえますね。

ただし、マンションは共同住宅という側面を忘れてはいけません。

つまり、一戸当たりの土地面積が僅かしかないマンションは、資産価値の大部分は建物のほうにあります。 

そして建物の資産価値といえば、毎年確実に減っていき、最終的にゼロになります。

一方、一戸建ての場合、土地の資産価値は極端な値崩れが起きないので、ゼロにはなることはありません。

では、マンションは僅かな土地しかないから、数十年先には二束三文の資産価値しか残らないかといえば、

そんなことはなく、建物自体の耐久性は50年は十分にあります。

さらに、マンションが大規模修繕計画によって、資産価値が大きく損なわれない対処していますし、

特に とと人気エリアのマンションの場合では、資産価値の減少はなだらかになります。

一方、一戸建てのほうは、建物下落のスピードがマンションよりも激しいといえます。

ただし、これとて、一戸建ての所有者がきちんと修繕等のメンテナンスを行えば、

建物は40?50年程度は十分にもつものなのです。

結局のところ、資産価値という点では、マンションも一戸建ても、一長一短であり、

どちらかが一方的に有利と言い切れるものではありません。

はっきり言えることは、自分で建物をメンテナンスしていける人は一戸建てでも長らく維持できますし、

仮に建物が無くなったときでも、土地は資産として残ります。

その逆で、建物を自分でメンテするのは苦手で、むしろ管理組合や管理会社任せのほうが楽であるという人は、

一戸建てよりもマンションを選択したほうが、少なくとも自分が生きている間は、資産価値を維持できるといえるのです。

いかがでしたか？

マンションと一戸建て、どちらが資産価値があるかは、あなたの生活スタイルによっても変わってくるもの。

是非、あなたの住宅選びの参考にしてくださいね。

それではまた。 

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こんにちは、辰川です。     

大阪でも、特に都心に近いエリアで一戸建てを持とうとすると、

やはり土地値が高いこともあり、新築はまず難しいですよね。

では、中古ならば可能かというと、安価な中古住宅も無くないですが。

たいていの場合、住める状態になるまでにお金がかかり過ぎるケースがほとんど。

ですから、大阪の都心部でマイホームを持とうとすると、

やはり2LDKから3LDKの間取りをもつ、マンションとなるようです。

その逆で、大阪の都心部から離れたエリアで探せる人は、

同じマンションの予算で、敷地に余裕のある一戸建てが選べるようになります。

最近の一戸建ては、最低でも駐車スペース1台分を確保しており、

家の広さも、マンションの60??80?であるのに比べて、

一戸建ては100?前後と広くなります。

ただし、マンションは階段部分が必要ないので、実際の広さは

自分の目で確認しないことにはわかりません。

利便性については、通勤や通学など利便性をもとめる人であれば、

駅に近いマンションが物件数も多く、断然有利となります 。

これに対して、一戸建ては最寄り駅から徒歩10分以上は当たり前。

最寄り駅から徒歩15分以上かかったり、バス便の物件も増えてきます。

それだけに、バス便の本数など運行状況の確認は欠かせません。

ところで、日々の暮らしやすさは、単に家の広さや利便性だけでは測れないものがありますから、 

内覧などを通して自分の目で確認することがとても大切です。

次回は、マンションと一戸建ての資産価値について。 

それではまた。

こんにちは、辰川です。

「瑕疵（かし）」とは欠点や欠陥のことですが、不動産取引で問題となるのは、

引渡し後に「瑕疵」が発見されたときです。

ただ、瑕疵が見つかったとしても、ほとんどは売主の善意無過失の上で

生じたものといえます。

ですから、売主が個人（一般消費者）の場合には、契約上、

瑕疵担保責任を負いないとする特約も有効となります。

これに対して、売主が不動産会社（宅建業者）の場合、物件の引渡日から定められた期間は

瑕疵担保責任を負わなければいけません。

これに反する特約は無効となり、瑕疵担保責任に関する取り決めは

民法の規定によることとなります。

例えば、新築一戸建てやマンションの場合、売主である業者は主要構造部分（基礎、柱、梁等）と、

雨漏りについては、瑕疵担保責任を引渡日から10年以上負わなければいけません。

それと同時に、瑕疵担保責任の履行を確実に確保するために、売主は保険への加入が

義務づけられているのです。

また、中古住宅の場合でも、業者自らが売り主となる売買契約においては、瑕疵担保責任を負う期間に

特約をつける場合でも、最低でも物件引渡時より２年以上とするように規定されています。 

但し、自然劣化、経年変化等によって生じた不具合については、

保証の対象外になりますので注意が必要です。

いかがでしたか？

宅建業法は、一般消費者保護の観点から瑕疵担保責任が規定されています。

あなたが購入予定の物件には、どんな措置がなされるのか確認してみることは大切です。 

 それではまた。

こんにちは、辰川です。      

前回は、不動産の瑕疵担保についてお伝えしました。

売主が業者である新築住宅や、再販の中古住宅の場合では、

売主業者は買主に対して引渡日から2年間の瑕疵担保責任を負わねばなりません。

その一方で、個人が売主となる中古住宅の場合では、瑕疵担保の扱いが少々異なります。

例えば、瑕疵担保責任の期間を１?3ヶ月程度としたり、あるいは、

「瑕疵担保責任を一切負わない」とする特約を付けることも有効です。

それでは、瑕疵担保責任の範囲とは一体どこまでをいうのでしょうか？ 

一般に通常の売買では、新築、中古住宅に関わらず、

瑕疵担保責任の範囲を次の４つとすることが多いです。

１．雨漏り

２．白アリの害

３．構造上主要な部分の腐食

４．給配水管の故障

上記１?４以外の不具合の場合、例えば、扉やドア、床、壁、窓、建具などの瑕疵については、

担保責任の対象外になります。

ところで、通常の売買契約においては、売主が知っている不具合については、

契約時までに買主に告知しなければなりません。

つまり、売主が不具合であると説明した箇所については、 

買主もそれを承知の上で買い受けるのですから、瑕疵の責任を追及できません。

また、物件の引渡後に 買主が瑕疵を見つけた場合はどうなるのか。

その際は、売主に立ち会わせずに自分で修繕し、かかった費用を請求する事はできません。

なので、瑕疵を発見したら、まず仲介業者に知らせることです。

いかがでしたか？

不動産の売買契約では、瑕疵担保責任の説明は重要ポイントの一つ。

あなたが住宅を購入するときは是非参考にしてくださいね。

次回は、新築住宅の瑕疵担保について。 

それではまた。

こんにちは、辰川です。

マイホーム購入後、 入居した途端に雨漏りがしたり、シロアリが見つかったりしたら、

契約前にそんな話は聞いていなかったよ、と言いたくなりますね。      

住宅の売買では新築住宅・中古住宅にかかわらず、

売主の瑕疵（かし）担保責任が問題となることがあります。 

「瑕疵」とは、見えない欠陥や不具合のこと。 

 見えている欠陥や不具合があれば、売主も気づいていますから買主に伝えられます。

しかし売主にもわからない、気づかなかった欠陥もありますから、この場合は隠れた「瑕疵」といえます。

その逆で、買主が瑕疵と知りながら購入した場合は、売主の担保責任は問われません。

ところで、民法上の瑕疵担保の扱いはどうなのか。

民法では、買主がその住宅に瑕疵があることを知ってから1年以内であれば、

売主に対して損害賠償を求めることができる、とあります。

例えば、買主が引渡しを受けてから10年後に瑕疵を発見して、

そこから1年以内であれば損害賠償の請求も可能となるのです。

そうなると、売主は自己所有の不動産をおちおち売ることもできなくなりますから、

当然、中古不動産の流通は滞ってしまいます。

それでは社会問題になりますから、実際の売買契約においては、

瑕疵担保責任の期間を次のように取り決めています。

１．売主が不動産会社である、新築住宅や中古住宅については、引渡しから2年とする。

２．売主が個人の場合は、 瑕疵担保責任を負わないという特約も可能。

ただし上記２については、取引の内容次第で１?3ヶ月の瑕疵担保責任期間を設ける場合もあり、

本当にケース・バイ・ケースといえます。

ところで、売主の瑕疵担保責任が免責されているからといって、

必ずしも不良物件ではない、ということは留意すべき点といえます。

なぜなら、売主は「建物は大丈夫であるが、責任は負いたくないから」という理由で、

瑕疵担保責任免責とすることもまた多いからです。

 さて、 次回は、瑕疵担保責任の及ぶ範囲について。 

それではまた。

こんにちは、辰川です。   

前回お話ししたように、マイホームの購入を後押ししてくれる住宅ローン控除でした。

ところが、この制度も、住宅を購入する人すべてにメリットがあるわけではありません。

なぜなら、住宅ローン減税で戻ってくる金額は、支払った所得税・住民税が上限となるため、

所得が少ない人にとっては、大してメリットがないからです。

そこで、こうした人の負担を減らすために設けられたのが、

すまい給付金という制度なのです。

すまい給付金は、2014年4月の消費税率8％アップに伴い、

住宅購入者の負担を減らすことを目的に設けられました。

ですから、一定以下の収入の人が住宅ローンを借りて、消費税が8％の家を買うと、

最大30万円から10万円の範囲で支給されるのです。

但し注意しておきたいのは、この給付制度の対象が、

購入物件の売主が宅建業者である場合に限られる、ということ。

具体的には、新築の一戸建てやマンション、あるいは、宅建業者が売主となる中古住宅は

消費税がかかっているので、すまい給付金の対象物件となります。

ということはすなわち、個人が売主である中古住宅の場合、買主は消費税は支払っていないので、

当然、すまい給付金を受け取ることはできません。

また、本来、すまい給付金の対象となりうる中古住宅であっても、

次の条件を満たしている必要があります。

１．中古住宅購入のために、住宅ローンを利用する場合、既存住宅売買かし保険への加入していること

２．中古住宅購入のために、住宅ローンを利用しない場合は、年齢が50才以上の者が取得すること

３．年収510万円以下の世帯が対象である。 

尚、上記３については、年収510万円以上の所得であっても、扶養家族の人数や控除額のよって、

受けられるケースもあるので、市町村役場が発行する、「住民税の課税証明書」のなかに記された、

「府県民税の所得割額が93,800円以下」になっているか確認しておくことです。 

なお、今後に消費税が10％になるときは、すまい給付金は収入の目安が775万円以下の方を対象に

最大50万円を給付されるということです。

いかがでしたか？

 すまい給付金の対象物件は、売主が業者である物件すべてに支給されるわけではありません。

もし分からないときは、仲介業者か、住まい給付金の申請窓口で確認しておくことです。

それではまた。

 こんにちは、辰川です。

住宅ローン控除については、木造の築20年を超えたものや、RC造（鉄筋コンクリート造り）の

築25年を超えたものは、原則、利用できません。

それでも、一定の緩和措置によって、住宅ローン控除を利用できる方法が２つあります。

前回は、「既存住宅売買かし保険」を付保する方法をご紹介しましたが、

今回は、もう1つの方法である、耐震基準適合証明書の取得について。 

さて、耐震基準適合証明書とは、その中古物件が新耐震基準へ適合していることを証明するものです。

とくに昭和56年6月以前の建物は、耐震基準を満たさないケースが多く、

こうした物件で耐震適合証明書を取得するには、それなりの補強工事が必要となります。 

ここで特に注意したいのは、耐震基準適合証明書は売主に対して発行されるということです。

つまり、買主が中古住宅の引渡をうけたあとで、耐震基準適合証明書を取得しても

ローン控除は受けることはできません。

ではどうすればよいのか。

まず事前に売主に事情を説明して、理解を得る必要があります。

売買契約の締結後、仲介業者を通じて売主の承諾をもらうことが大切です。 

そして、引き渡し前に耐震診断を受診し、耐震改修費を確認しておくこと。

リフォームを計画している場合は、耐震改修工事を同時に行えばよいですね。

また耐震改修費とリフォーム費用を併せて、住宅ローンで対応したい場合は

事前に金融機関への打診も忘れずに。

さて次回は、すまい給付金についてです。

それではまた。

こんにちは、辰川です。     

住宅ローン控除は、不動産の購入を検討している人にとって、年末ローン残高の1％が、

所得税から控除されるという、 実に有難い制度といえます。

ただ、折角のこの仕組みも、築年数が古い中古住宅では利用できないことがあります。

具体的には、木造住宅の築20年を超えたものや、マンション等に該当するRC造

（鉄筋コンクリート造り）の築25年を超えたものは、原則、ローン控除が使えないからです。

ところが、こうした年式の中古物件でも、一定の緩和措置によって、

住宅ローン控除を利用できる場合があります。

そのための方法は２つ。

１つ目は「既存住宅売買かし保険」を付保すること。

そして、2つ目は「耐震基準適合証明書」を取得することです。

今回は、1つ目の「既存住宅売買かし保険の付保」についてお話しします。

「既存中古住宅かし保険」とは、いわば、中古住宅の検査と保証がセットになったもの。

住宅専門の保険会社が、対象物件の検査を行うことで、万一、

引渡し後に隠れた瑕疵が発見された場合に保険を引き受けます。

この保険に加入すると、構造耐力上主要な部分、雨漏りについて、

補修費用のほか、調査費用、補修工事中の転居費用などが支払われます。

ところで、この保険に加入するには、住宅の基本的な性能（主要構造部・雨水の侵入・給排水管等）

について、検査に合格しなければなりません。 

また、物件の引渡しまでに、保険の付与証明書をもらっておく必要がありますから、

売主が検査について了解しない場合などは、この保険に加入できないケースも出てきます。 

いかがでしたか？

築20年を超えた物件でもローン控除を使える可能性があります。

今後、中古住宅の購入を検討している人は参考にしてくださいね。 

次回は、もう1つの緩和措置である、耐震基準適合証明書の取得について。

それではまた。

こんにちは辰川です。  

いざ家を購入するとなると、何千万円というローンを組むことになります。

これだけ大きな額は、借りるにも勇気がいるものですよね。

そんな揺れる気持ちを後押ししてくれる制度が、住宅ローン控除です。 

つまり、住宅ローン控除とは、年末ローン残高の1％が、

所得税から控除されるという仕組み。

具体的には、控除期間は10年間。控除額は年間最大40万円ですから、

10年間で最大400万円が所得税から戻ってきます。

ただし気を付けたいのは、全員に400万円を還付されるわけではないということ。

つまり最大控除額が適用されるには、ローン残高が10年間4000万円を超えていて、

なおかつ年間の所得税と住民税で40万円を超えている必要があるのです。

これでは、全ての人に当てはまらないわけですね。

しかも、途中で繰り上げ返済をして、残りの返済期間が10年を切ると

ローン控除の対象から外れてしまうので要注意。 

ところで、ローン控除をうけるには、

次の条件を満たしている必要があります。

・住宅取得後6ヶ月以内に居住し、控除を受ける年の年末に引き続き住んでいる

・控除を受ける年の合計所得が3,000万円以下である

・家屋の面積が50?以上で床面積の2分の1以上が自己居住用である

（増改築の場合は増改築後の面積が50?以上）

・10年以上にわたって分割返済する借入金がある

・マンションなど耐火建築物は築後25年以内。木造住宅は築後20年以内である

・耐震基準に適合しない中古住宅は、居住日までに耐震改修工事を完了し、耐震基準に適合することが証明できる

それから、住宅ローン控除は、いわば住宅ローンの金利の補填とも云えるものなので、

現金で購入できる人が、ローン控除を受けるために、わざわざ住宅ローンを組む必要はありません。

いかがでしたか？

ローン控除をうけるには確定申告が必要ですが、うっかり忘れていた場合でも5年間の猶予があります。

その間にしっかり手続きしておきましょう。

次回は、ローン控除の緩和措置について

それではまた。

こんにちは、辰川です。    

住宅ローンは最長で３5年という長期にわたるもの。 

それだけに、

「無事に完済できるのだろうか？」「ローンの返済中に、一家の大黒柱に万一のことがあったら・・」

と考えだすと、とてもマイホーム選びどころではありませんね。 

そんなときは助けとなるのが、住宅ローンの利用者が加入できる保険や税制の優遇です。 

そこで今回は、団体信用生命保険（略して、団信といいます）について。

住宅ローンは長期にわたり返済するので、借りてとしては不動産の購入後も

安心して住み続けることのできる保険が必要ですよね。

団体信用生命保険（略して、団信）は、そんなときのためにあります。

団信とは、住宅ローンを借りた人が亡くなってしまったり、高度障害になったときに、

金融機関が残った住宅ローンを支払ってくれるという保険です。

 民間金融機関である銀行では、この団信の加入を住宅ローン借入れの条件となっており、

その保険料は金利に含まれているので、別途に保険料を支払う必要はありません。

ただし健康状態が良好でない場合は、団信加入を断られることがあるので要注意。

そんなときは、不動産の購入を断念せざるを得ないのか？

いえいえ、諦めてはなりません。 

というのは、団信なしでも借りることができる、フラット35があるからです。 

フラット35自体は原則は団信加入なのですが、実際には

加入しなくても住宅ローンを利用可能。

ただし、借り手としても住宅ローンに対する保障が必要ですから、

遺族年金や生命保険の保険金などで遺族の生活がカバーできるか調べてみること。

とくに問題なければ、団信なしの借入も検討できるますよね。

そのほかでは、住宅の購入に伴い、生命保険の見直すことも有効。

なぜなら、すでに生命保険に加入している人が団信に加入すれば、 保障が重複するからです。

これまでの生命保険の保障を見直せば、減額した分の保険料を

住宅ローンの繰上返済に廻すこともできますね。

いかがでしたか？

団信は、住宅ローンで不測の事態に陥ったときのための保障。

もし 加入できない場合は、フラット35も検討してみてくださいね。

次回は、住宅ローンの減税制度について。 

それではまた。

 それではまた。

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