お役立ち豆知識:不動産仲介無料ネットなら代表徒然日記

こんにちは、辰川です。  

ふつう一戸建てと言えば、土地・建物は個人の所有物であり、

近所の人と共有するということはありませんよね。

だからこそ、そこに住む個人がどう住もうが、あるいは売却しようが、

まったく個人の自由。

ところが、マンションの場合はちょっと違います。

一戸建てであれば、単に「所有権」と呼ぶところを、マンションでは一棟の建物を区分して

所有しているので、「区分所有権」といいます。 

しかも、マンションはいわゆる「専有部分」と呼ばれる個人の居住スペースと、

「共用部分」と呼ばれるエレベーターやエントランス、廊下、駐車場といった

全住人の共有財産に分かれています。

ところで、「専有部分」は、一体どこからどこまでを指しているのか、

ややこしい部分もあるので、ここで整理しておきましょう。

まず専有部分の範囲といえば、壁の中心線より内側を指します。

ということは、バルコニーやポーチ、玄関ドア、窓ガラスは、専有部分ではありません。

従って、リフォーム工事を行う際に、窓をペアガラスにしたり、二重サッシに勝手に取り替えることは

管理組合の許可でも下りない限り、まず無理と考えましょう。

ところで、マンションの居住空間の面積の表し方には、２通りあります。

一つは、「専有面積」と云って、壁の中心線で囲まれた面積（壁芯面積）を指します。

これは、新築分譲時のマンションのパンフレットに載っている面積、

不動産広告にも壁芯面積を表されます。

一方、壁の内法（うちのり）で測った面積の表し方があります。

これは、壁の厚みを含まない面積の表し方なので、当然、専有面積よりも若干狭くなります。

ちょうど登記簿の面積が、内法面積になっています。 

それではまた。

こんにちは、辰川です。  

不動産広告で時折「新築未入居物件」を見かけます。

これが、完成したての新築物件に比べて、お値段がかなり安いとなれば、

設備も新しいし、大いに気になるところですよね。 

さて、新築物件の定義については、建物完成後１年未満であるとされています。

つまり完成後1年以上経った物件は、たとえ未入居といえども、

厳密には中古扱いとなってしまう。

従って、不動産仲介会社が広告する場合も、「新築」と説明してはなりません。 

ただ実際の広告をみると、中古物件とは表記せず、単に「新築後未入居」として

扱っているケースが多いようです。 

ところで、新築未入居の物件は本当に買い得といえるのでしょうか？

これは、売主側に「新築未入居＝売れ残り」という認識があれば、 早く手放したいはずなので、

値段にそれが反映されていれば、大いに検討の余地はありそうですね。 

また一方で、表向きは値段を下げられないケースもあります。

それは、当初の分譲価格で購入した方に気兼ねして、大っぴら値下げ価格を表示できないときです。

このケースでは、仲介業者など通して個別に交渉に臨めば、大幅に値下げできる可能性があります。

ところで、買い手として気になるのは、新築と同様にサービスを受けられるのかという点です。

これはもう、売主（業者）さん次第になりますから、しっかり確認すること。

また、住宅ローン控除については、建築後一度も使用されていない物件は、

新築と同じ扱いになりますから、この点では安心ですよね。

 そｒそそれではまた。

「教育ローンと住宅ローンを１つにまとめることは可能でしょうか？ 」

昨日、大阪にお住いのA様からこんな質問をいただきました、 

こんにちは、辰川です。

子供の教育費がかかるなかで、マイホームを購入する世代はそれなりの苦労がありますよね。

特に教育ローンを借りている場合、住宅ローンがどれくらい借りれるのかは注意が必要です。 

ふつう銀行の教育ローンといえば、およそ年5％程度の金利、

また公的な教育ローンは２％前後といわれています。

一方の住宅ローンは最長35年間を低利で借りることが可能。

では、なぜ住宅ローンが長期で低金利なのでしょうか？

それは、住宅は一度購入すると何十年にもわたって住み続けることになり、

いわば、生活の基盤となるものだからです。

これに対して、マイカーローンが車購入目的であるように、教育ローンもまた、

入学金や授業料など教育目的に特化したものですよね。

実際、住宅ローンを組む段階になると、現在借り入れているローンの返済額を

把握することは大切です。

そのうえで、住宅ローンの返済額との合計が、年収からみた返済比率を

クリアしている必要があります。

いずれにしても、目的の異なるローンを住宅ローンの組み入れて、

1本化することはできません。

 どうしても支払い比率をオーバーする場合には、例えば、

親子ローンを利用するなど様々な工夫の仕方もあります。

それではまた。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

●無料相談実施中

大阪や奈良、京都の不動産売買でお悩みでしたら、
お気軽にご相談ください。 

お問合せはこちらから↓↓ 

  http://www.chukai-nara.com/contact/formmail.html  

こんにちは、辰川です。

不動産の登記簿謄本を取得したいときには、法務局に出向くことになります。

その際、窓口で「不動産の地番を記入して下さい」と言われます。

現住所なら知っていても、「地番」と言われても聞きなれない言葉ですよね。 

ところで、この地番は、郵便物が届く住所とは異なります。

実は、同じ不動産であっても、所在地の表し方として、

「地番」と「住居表示」の２つがあります。

地番というのは、明治時代に課税を目的に付けられた番号であり、

一つ一つの土地に地番があり、法務局の登記簿に記載されています。

現在でも地番は、登記情報の取得や税金など公的な手続きを行ううえで

無くてはならないものです。

一方、住居表示のほうは戦後になって、郵便物を配達し易くするために、

市町村で付けられた番号といえます。

住居表示は、建築物に付けられる番号のため、基本的に、

土地だけの場所には番号がありません。

身近に自宅の権利証があれば確認できるのですが、

所在の後ろに記載されているのが、土地の地番です。

また里道や水路といった公有地には地番はないので、

当然、売買などは出来ません。

ところで、不動産によっては建物があっても、住居表示の番号がないこともあります。

これは市町村が住居表示を定めていないためで、その場合は地番＝住所です。

要するに、地番は登記所（法務局）が定めており、住居表示の番号は市町村が定めていると、

考えればよいのです。

分かりやすく言えば、不動産を売買するときに使われるのが「地番」であり、

日常生活で使われるのが「住居表示」ということですね。

それではまた。  

 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 

 ◆大阪や奈良、京都の不動産の購入・売却のことなら、

　何でも気軽にご相談ください。

 　住宅のプロが、あなたをしっかりサポート致します。  

　売買仲介の無料相談はこちらから↓↓ 

 　 http://www.chukai-nara.com/contact/formmail.html  

こんにちは、辰川です。

不動産広告で、一戸建てを探していると、ときどき

「テラスハウス」という物件に出会うことがありますよね。

では、このテラスハウスとは、どんな建物なのでしょうか？

テラスハウスとは、もともと欧米の集合住宅の呼び名であって、

各戸の玄関が正面道路に向かっていて、なかなか洒落た外観をもっています。

日本でも、テラスハウスと呼ばれた建物は当初では、

欧米のものを模倣した洒落た集合住宅が多かったようです。

ところが広告となると、単なる長屋住宅を、同じ棟続きだからといって、

テラスハウスとして表示するケースが常態化しました。

だから、洒落た外観を期待すると、ガッカリとなりかねません。

やはり現地で確認するのが一番といえます。

ところで、テラスハウスにも特徴があります。

一体どんなメリット・デメリットなのか、見ていきましょう。

まず、テラスハウスのメリットとは・・

１．分譲業者にとって、独立した一戸建て住宅を建てるよりも、

テラスハウス（連棟住宅）のほうが、建築コストが安くつきます。

その分、分譲価格も安く設定できますね。

２．テラスハウスも上下階があり、庭や駐車場も備えているので、

基本的には一戸建てと住環境は変わりません。

次にデメリットとして・・・

１．隣家と壁一枚でつながっているだけなので、

お隣の騒音は少し気になるかもしれません。

その点、構造の違いはありますが、マンションも同じようなものです。

２．当然のことですが、隣家と隣り合っている壁には窓がありません。

マンションと同様、両隣があれば2面に窓がありませんし、

角家であれば1面に窓がありません。

なので、広告で間取りを見たとき、2面あるいは1面に窓がなければ、

まずその物件は、テラスハウスである可能が高いですね。

ところで、中古テラスハウスの価格は、連棟建てということもあり、

ふつうの一戸建て住宅よりはるかに割安感があります。

とくに大規模タウン内で、計画的に建てられたテラスハウスは、

住環境の面で狙い目といえそうです。

それではまた。

こんにちは、辰川です。  

先日、Y様からこんな質問をいただきました。

「購入したい中古の一戸建てに根抵当権が付いていますが、大丈夫でしょうか？」

不動産には何らかの担保権がついているのはよくあることです。

例えば、売主に住宅ローンの残債があれば、登記簿には銀行の「抵当権」が

付いたままになっています。

 さて、抵当権以外に、「根抵当権」というものが付いているケースもあります。

根抵当権とは、会社での借入金など、継続的な取引から生じる不特定の

債権を一括して担保する抵当権のことをいいます。

例えば、A社に融資を行うM銀行は、A社所有の不動産に担保権を

設定しようと考えます。

ところが、M銀行がA社に融資するたびに都度、抵当権を設定することは、

登記費用だけでなく、時間や手間もかかってしまいます。 

そこで、極度額をあらかじめ決めておき、その極度額の範囲内で有れば、

いつでも借入と返済を可能としているのです。

実際には、根抵当権が設定されていても、債権が弁済されてゼロということも

あり得るのですが、根抵当権は消滅しません。

なぜなら、根抵当権は、将来発生するかもしれない債権を担保するために

存続するからです。

ところで、根抵当権のついている物件を購入しても大丈夫かという質問については

抵当権と同様、売買契約の履行までに抹消すれば、問題はありません。

ふつう、売買契約時に仲介業者から、重要事項説明を通じて、

残金決済日に担保権を抹消する旨が説明されます。 

そして実際の取引では、残代金の決済日に司法書士が立ち会って、

抵当権や根抵当権の抹消書類を確認出来た段階で、残金決済となります。

従って、契約時に根抵当権が付いていても問題はないということですね。 

それではまた。

 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

大阪や奈良、京都の不動産のことなら

何でも気軽にお問い合わせください。

売買仲介のお問合せはこちらから↓↓ 

  http://www.chukai-nara.com/contact/formmail.html  

こんにちは、辰川です。

中古住宅を購入する際、建物の安全面はとても気になりますよね。

勿論、内見の際には、雨漏りがないか、建物の傾きはないかなどは、

大切なチェックポイントといえます。

ところで、実際の契約にあたって、仲介業者の取引主任士から、

その物件の重要事項説明をうけることになります。

その際、「この建物には検査済証はありません」と言われることがあります。

こんな説明を受けたら、この家を買って本当に大丈夫なのか、 

違法建築なのでは？と心配になりますよね。

勿論、重大は違反建築はとてもお勧めしませんが、

検査済証のない物件のなかには、さほど問題視しなくてもよいケースがあります。

まず、家を新築する際は、建築確認申請という手続きを経て、建物の工事にかかり、

建物が完成すれば、「検査済証」の交付を受けることになります。

ところが、１５年くらい前までは、最後の完了検査を受けなくても、

銀行の住宅ローンが利用できた時代があったのです。

ということは、大阪や奈良には、中古住宅で検査済証の交付を受けずに、

住宅ローンの融資を受けた建物がたくさんあるということです。 

さすがに住宅金融公庫融資といった公的融資では、検査済証は必要でしたが、

民間の金融機関であれば、検査済証の有無は問題視されなかったのです。

では、当時、なぜ完了検査を受けなかったのか？

その理由の１つには、敷地が狭い場所に建築する場合、建ぺい率や容積率をオーバーして、

満足な居住空間を確保しようとする事業主（あるいは施主）がいたからです。

一方、当時の銀行も、こうした行為を黙認していたフシがあり、

検査済証の提出をあえて融資の条件としなかったことにあります。

勿論、今日の銀行は、こうした新築住宅に対しては融資を行いません。

しかし、中古住宅の住宅ローンに関しては、過去の経緯を踏まえた上なのか知りませんが、 

建ぺい率や容積率の超過が１０%以内で収まれば、融資に前向きな銀行が多いようです。

さすがに重大な違法建築の場合、購入を検討するのは論外ですが、

 当時、適法に建てられた住宅であっても、住宅公庫など公的融資を受けない場合は、

検査済証がないことは知っておいてよいでしょう。

また、購入したい中古住宅に多少の建ぺい率あるいは容積率オーバーがある場合は、

住宅ローンの融資が可能かどうか、金融機関とよく相談の上、検討するのもよいでしょうね。

それではまた。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

大阪や奈良、京都の不動産売買なら安心してお任せください。

住宅のプロが、あなたをしっかりサポート致します。  

売買仲介の無料相談はこちらから↓↓ 

  http://www.chukai-nara.com/contact/formmail.html  

こんにちは、辰川です。

前回に引き続き、給湯など設備機器が故障したケースについて。

中古物件の場合、引渡しを受けた後で、設備機器が機能しないケースが稀に起こります。

これは買主には困りますよね。

では、その修理代は売主に求めてよいものでしょうか？

これは売買契約の内容によっても異なり、必ずしも、

売主が負担すべきものとはとは限りません。

ところで、買主としては中古物件といえども、設備が機能しているという

前提に立って購入するケースがほとんどだと思います。

そこで、中古住宅の契約時には「付帯設備の状況表」という書類を作成します。

この書類によって、売主は設備の故障の有無を申告することになります。

一方、買主はこれを前提に買い受けることになりますから、

設備に故障無しとあるのに、引渡し後にこれが機能していなければ、

売主は修繕費用を負担せねばならないこともあり得るのです。 

但し、売主が修理代を負担するにしても、引渡し後7日間のものに限る

とされるケースがほとんど。

従って、買主としては引渡しを受けたら、できるだか速やかに

設備が機能するかどうか、確認しなければなりません。

ところで、売主が個人の場合、「現状有姿渡し 」という特約もまた可能です。 

これは、引渡し後に設備の不具合が起きても、売主は一切の責任を負いません。

こうした特約は、建物が古い場合や、値引き幅が大きい場合に

売主がこうした特約を、契約の中に求めることが多いです。

いずれにしても、売主買主がともに個人の場合は、契約も双方の合意で成り立ちます。

設備機器の故障についても、互いが納得の上であれば問題ないとされています。

それではまた。

それまでふつうに使われていた設備機器が、中古物件の引渡しをうけたとたん、

故障で使えなくなった。こんなことがあったら、困りますよね。

こんにちは、辰川です。

例えば、冬場に給湯機が故障したら、台所の給湯は何とか我慢できても、

寒い夜にお風呂に入れない日が、数日間、続くのは辛いこと。

新築住宅ではまずあり得ないことですが、

中古物件の場合は、ちょくちょく聞かれる話です。

何故、こんなことが起きるのでしょうか？

その理由の１つが、製品自体の寿命です。

住宅設備全般にいえることですが、製品の寿命が１０年~１５年になっています。

なかには２０年間、機能している給湯器もありますが、これは珍しいことです。

しかも、中古住宅として市場に出ている物件は、たいてい築１０年以上を経過しています。

だから、築２０年、３０年を経過した物件の場合、１度は機器が交換されたケースも多く、

そうでなければ、引渡しをうけたとたんも故障することもあるのです。

そして、もう一つの理由は、空き家の期間がある場合。　

設備機器類は、常日頃から使用しているから調子がよいのです。

ところが、売りに出されている物件は、空き家も結構多いですよね。

この空家期間が長いほど、引渡し後に給湯器が動かない可能性もおきます。

 ですから、中古物件をリフォームする予定のある人は

同時に古い給湯器も交換することを検討してもよいですね。

ところで、ガス給湯器は給湯能力（お湯をつくる能力）を「号数」で表します。

そして、一般家庭では10号から24号が使用されています。

「号数」とは、通常時水温15℃ ＋25℃のお湯を1分間に、何リットル作れるかを表しています。

たとえば、10号給湯器なら、毎分10リットル。

16号給湯器なら、毎分16リットル

20号給湯器なら、毎分20リットル

24号給湯器なら、毎分24リットル

ただし、上記の数値は、通常時水温15℃ に 満たないこともあるので、あくまで目安。 

また、住宅によっては、追い炊きがついていないお風呂も見られますが、  

では、追い炊きできない給湯機を、追い炊き付きにすることは可能でしょうか？

追い炊きできない給湯器を、追い炊き付きの給湯器に簡単に交換することは出来ません。 

その理由は、追い炊き用の配管になっていないからです。

既存の浴室をそのまま使用するケースが難しいため、 一戸建て住宅では 

ユニットバス交換時に追い炊き付き給湯器も交換するのがよいです。

これがマンションとなると、壁に配管用の穴をあける必要があります。

ただマンションの管理規約上、施工できないことがあるので注意が必要です。 

次回も、給湯器の話を続けますね。

それではまた。 

こんにちは、辰川です。 

住宅ローンの返済方法には、2種類あるのをご存知ですか？

それは、「元利（がんり）均等」と、「元金（がんきん）均等」という方法というもの。

 そこで今回は、どちらを選べば有利なのかについてお話しします。 

まず、それぞれの“違い”を整理してみましょう。

・元利均等払い　（左の図）

最もポピュラーなが、元利均等です。

これは、元金と利息の合計額が均等になる返済方法。

元利均等払いのメリットは、毎回の返済額が一定のため、支払い計画が立てやすくなることです。

一方のデメリットといえば、返済当初は返済額に占める利息の割合が大きくなるので、

完済までのスピードは遅くなり、後で述べる「元金均等払い」よりも返済総額は増えます。

 ・元金均等払い　（右の図）

元金均等は、元金を均等割にした額に、利息を足していく返済方法です。

当初の返済額が多くなりますが、元金の減りに比例して、利息分も減っていきます。

年々、返済額が減少していきますから、完済までのスピードは速くなります。

そのため、元利均等よりも返済総額は少ないです。 

では、元利均等と元金均等ではどちらが有利なのでしょうか？

それは、その世帯の生活スタイルによって、答えも違ってきます。

たとえば、今は夫婦共働きでも、将来子どもが生まれたら奥様が退職するケースでは、

奥様の収入がなくなるので、返済額が一定である「元利均等」を選ぶことが無難。

これに対して、すでに教育費のピークは過ぎており、当面は高収入が継続するようなケースは、

元金均等払いを選択してもよいですね。

ただし銀行によっては、「元金均等」を扱わない場合もありますから、住宅ローンの申し込みの際は確認が必要です。

いかがでした？

無理なく返済したいのなら「元利均等」、返済に余裕があれば「元金均等」がよさそうですね。

あなたが住宅ローンの返済方法を選ぶ際、ぜひ参考にしてくださいね。

 それではまた。