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こんにちは、辰川です。

不動産の広告には、マンションや一戸建ての間取りに、3LDKとか4LDKという表示があります。

そこで、○LDKの○の中に入る数字が大きいほど、広い家であることをイメージしがちです。

では、LDKの数字の大きさ＝家の広さなのでしょうか？　　

2LDKとか3LDKといった表示は、間仕切り壁の多さを表しているだけで、

必ずしも家の広さを表すものではありません。

LDKとはリビング・ダイニング・キッチンの略であり、居間（リビング）と食事室（ダイニング）と

台所（キッチン）が一体となった部屋をいいます。

こうしたLDKの表記は、新築や比較的新しい中古住宅に多くて、

築30年くらいの中古住宅になると、4DKとか5DKのように、DKの表記が多いです。

また、最新のマンションには、「１ＬＤＫ」であっても、

５０??１００?超の広さをもつ高級物件も存在します。

 従って、LDKの数字が大きさ＝家が広さ、ではないということですね。 

ところで、不動産広告には、LDKと表示してもよい広さが大体決まっています。

例えば、ＬＤＫ（リビングダイニングキッチン）は１０帖以上のスペースがあり、

 Ｋ（キッチン）は６帖未満、 ＤＫ（ダイニングキッチン）６帖以上１０帖未満というように、

物件掲載基準が決まっています。 

ちなみに、マンションなどには、２SLDKというように「S」の表示もありますよね。 

このSとは、採光が規定以下しかない「サービスルーム」のことであり、例えば、

納戸など収納として使われる部屋を指します。

サービスルームには窓が無い場合と、小さめの窓が設けられている場合があります。

窓があれば、書斎や趣味の部屋として、利用することも可能ですね。

いかがでしたか？

同じ広さの家でも、2LDKもあれば3LDKもあるので、数字を大きさだけで判断しないことです。

不動産広告をみるときには、是非参考にしてくださいね。 

それではまた。  

 家を売った資金を、次の新居に充てられたら・・・

 こんにちは、辰川です。んでしまいますよね。

家を住み替えたい場合、新居を先に決めればよいのか、それとも今の家を先に売ればよいのか、

悩んでしまいますよね。

 実際、「先に次の家が決まらないと、不安で自宅を売りだせない…」と考える人は多いです。

では、売却と購入、どちらを優先すればよいのでしょうか？ 

そこでまず、自宅を先行売却する場合について考えましょう。

先行売却は、時間がかかっても、できるだけ高い価格で自宅を売却したいとか、 

万一自宅が売れなくて、ローンが二重になるのは避けたいという人にお勧め。

 先行売却のメリットとしては、自宅の売却期間にゆとりがあるため焦ることがありません。

一方、デメリットは、買い手が決まると、自宅の引渡期日までに新居が見つからなければ

賃貸に仮住まいが必要となります。

次は、購入を先行させる場合について。

これは先に新居を契約したのち、自宅の売却を始めるケース。

新居の購入を先行させてよいのは、自宅のローンはすでに完済している人、あるいは

自宅が売れるまでの一時期、2重ローンになっても支払っていける人であればOK。

購入先行のメリットは、新居探しに時間をかけられること。 

一方、デメリットとしては、残債がある人は自宅がすぐに売れないと、二重ローンになります。

この場合は、売却期間が長引かないよう、自宅の売り出し価格を慎重に検討することが大切。

ところで、新居を先に契約する場合、敢えて「買替え特約」を入れるケースもあります。

買替え特約というのは、万一自宅を売却できなかった場合には、

購入物件の契約を白紙解除できるというもの。

手付金も戻り、違約金の請求も免れるので、買主にとっては安心です。 

しかし、買換え特約は、買主にとっては安心材料であっても、

売主にはリスクとなるため、個人の売主が同意するケースは稀です。

ただ、新築一戸建てのように業者が売主の場合は、この買い替え特約は

比較的呑んでくれやすい条件といえます。 

では、一体、買い替えをスムーズに行うにはどうすればよいのでしょうか？

買替え時に起こるトラブルは、新居あるいは自宅のどちらかの契約が予定通り進まないことで起きます。  

売却がうまくいかず、新居の購入代金が払えないことで違約金が発生することだけは避けなければなりませんね。

基本的に金融機関は、 自宅にローン残債がある状況で、新たにローンを組むことを嫌います。

でも、本人に支払い能力さえあれば、新居が売れるまでの期間だけ、ローンが重なることをOKしてくれるものです。

これが可能であれば、新居の購入を先行させても構いません。

ただし、新居の残金決済日を、自宅の引渡期日に合わせるなど、

売却と購入それぞれの契約内容に関連性を持たせることは大切です。

その際、購入と売却の仲介を、同じ不動産会社1社に絞って依頼しておけば、

業者も資金の流れを把握しやすいため、余裕をもって事を進めることができます。

いかがでしたか？

家の住み替えでは、残債の有無、また一時期ローンが重なっても大丈夫かどうかで、方向性も変わってきます。

これから家の買い替えを検討するのであらば、是非参考にしてくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

タワーマンションなどの場合には、受付ロビーに「コンシェルジュ」と呼ばれる女性がいて、

居住者に応対してくれたりします。

こうしたマンションでは、コンシェルジュ以外に、管理人も常駐していることも多いです。 

では、コンシェルジュと管理人では、どんな違いがあるのでしょうか？

まず管理員の仕事とは、マンションの管理規約で定められた、点検、清掃、

マンションの巡回など維持管理業務が主となります。

一方、コンシェルジュの仕事は、日常の細々した用事や手配などを入居者に代わって行ったり、

困りごとの相談にのったり、秘書的なサービスを行うものです。

具体的には、共用施設の予約受付、来訪者の受付、荷物の一時預かり、クリーニング取次、

宅配便の発送受付、はがき切手の販売や郵便物の発送、タクシーの手配などなど・・。

ところで、こうしたサービスも、若い世代の男性にとっては自分でできることも多いため

コンシェルジュは不要と考える人も多いようです。

しかし、女性や夫婦共稼ぎの世帯、一人暮らしの高齢者には、肯定派が多いとされます。

というのも、エントランスに常に人がいるというだけでも防犯効果はありますし、

荷物が多い時はすごく助かりますよね。

また細々とした日常的な相談にも応じてくれたり、小さな子供をロビーに待たせても、

コンシェルジェに見てもらっていれば安心です。

従って、コンシェルジェを肯定する人は、利便性だけでなく精神面での安心感など 

単純にお金には換算できない要素を評価しているようです。

いかがでしたか？

タワーマンションに住むには、管理費の額よりも、安心感というステイタスを

感じられるほうがより重要といえるのかもしれませんね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。 

マンションの建物内に入るとき、最初に来訪者を迎えてくれるのがエントランスです。

エントランス＝玄関といわれるだけに、ここはマンションの顔。

ですから、エントランスをみれば、ほぼマンションのグレードを窺い知ることができます。

一戸建てでもそうですが、いくら建物が立派でも、玄関までの外構部分で手を抜くと、

家自体がショボく見えるのと同じ。

この辺のことは、新築で販売するデベロッパーもツボは心得ています。 

例えば、天井が吹き抜けた立派なエントランスホールを持つマンションや、

ホテルのように出入り口からエスカレーターを上がって、二階に受付を置くマンションもあり、 

居住者の 所有欲を搔き立てます。 

さて、エントランスとは、実際にどこからどこまでを指すのでしょうか？

ふつう歩道からマンション敷地内にはいると、建物正面に大きな出入り口が現れますが、

エントランスとは、この戸外に接する出入り口から、エレベーターまでのスペースを指します。

大規模なマンションの場合、複数の出入り口をもつことありますが、

その場合は最も大きな出入り口がエントランスになります。 

 とｋところで、エントランスには部屋番号を押してインターホンで呼び出す装置（テンキー）があります。

これが「オートロックシステム」といわれるもの。

オートロックが解除されると、ソファとテーブルが置かれた空間があります。

この空間は、例えば、部屋に招き入れるほどでもない来客者との会話や

打ち合わせなどにはとても重宝します。

ただし、このスペースも共用部分であるため、住人同士が私的に長居することは慎まねばなりませんし、 

子供が遊び場として使うことも感心できるものではありませんね。

そのほか、エントランスの脇には、宅配ロッカーが置かれています。

宅配ロッカーは、家を留守にしている場合、宅配業者が専用のロッカーに荷物を入れておいてくれるので、

何時に帰宅しても受け取ることができます。

いかがでしたか？

エントランスとは、そのマンションの資産価値を垣間見ることのできる部分でもあります。

中古マンションの購入を検討されている方は是非参考にしてくださいね。

次回は、コンシェルジュなどフロントサービスについて。

それではまた。 

こんにちは、辰川です。

不動産の売買では、契約時や決済時に何百万、何千万円というお金が動きます。

そのため、売主買主といった当事者は、都度その場に立会い、必要書類に押印することが求められます。

でも、契約から決済までの間で、売主買主いずれかが遠隔地にいて時間的余裕がなかったり、

病気や怪我でどうしても立ち会うことができない場合もあり得ます。

 そんなときは、契約や決済は可能なのでしょうか？

実際、相手方の勤務先から休みをとり、取引の場に臨もうと予定しているときは、

改めてスケジュールの変更ができなかったりします。

そんなときは、本人が不在であっても委任状を作成して取引をすすめることよくあります。

 その場合は、委任状で対応することになります。 

ところで委任状と言えば、本人に代わって第三者に権限を委任するためのもの。

例えば、売主が取引に立ち会えない場合はどうなるのか？

そんなときは、売主の実印を委任状に押印し、印鑑登録証明書を添付します。

とくに所有権移転の際には、司法書士宛の委任状も必要となります。

 ところで、万が一にも委任状が偽造であれば大変です。

 そんなことにならないよう、残金決済を行う前に、司法書士は委任者（売主本人）と面談し、

委任の意思確認を必ず行います。

さらに本人の代わりに立ち会う人物（受任者）は、本人確認のために運転免許証・健康保険証のコピーを求められます。

 慎重のうえにも慎重に、ということですね。

一方、買主のほうは基本的には認印でOKということになっています。

従って、買主が代理人に委任するときは、委任状に押す印鑑は認印でかまいません。

もちろん、実印を押しても問題はないということです。

いかがでしたか？ 

代理人に正当な権利を行使してもらうためには、きちんとした手順を踏むことが必要なのです。 

不動産を売却する際、本人が出れないときはぜひ参考にしてくださいね。

 それではまた。  

こんにちは、辰川です。

わたしたちは日常生活で実印を使う機会なんで、まずありませんよね。

ふつうの印鑑で十分に事足りますから、実印を作っていない人もいるくらいです。

それでも実印が必要になることがあります。それは高額な取引が行うとき・・

その最たるものが、不動産の売買ですね。

新築や中古住宅、土地などの売買では、普段、目にすることないような大金が動きます。

こうした場ではお互いの信用を担保するために、実印を使う習慣が広く根付いているのです。

とくに売主の場合、自己の不動産を手放して名義を買主へ変えるわけですから、

必ず登記申請書には売主が実印を押したうえ、印鑑証明書を添付しなければなりません。

では、なぜ印鑑証明書まで必要なのか？

印鑑証明書を取り寄せようとすると、わざわざ市町村役場まで足を運ばねばなりませんね。

法務局としては、所有権が移ったあとになって、売主が「売却したつもりはない」といえば、

非常に困ったことになります。

そこで法務局は、売主の意思を確認するという意味で、印鑑証明書を提出させるのです。 

その意味では、買主のほうは原則、実印と印鑑証明を必要としません。

ところで、例外的に買主も実印と印鑑証明書の提出を求められることがあります。

それは住宅ローンを利用する場合。

銀行としては万一、何者かが買主になりすまして融資を受けると大きな損害を被ります。

こうした「なりすまし」を防ぐために、銀行は必ず、買主の実印と印鑑証明書を求めてくるのです。

いかがでしたか？

不動産の売買で、実印や印鑑証明書が必要なのは、それなりに意味があります。

近々マイホームを手に入れたいあなた、ぜひ実印だけはつくっておいてくださいね。

それではまた。 

こんにちは、辰川です。 

媒介契約とは、不動産を売りたいときに仲介業者に結ぶ契約のこと。

前回は、2社以上の業者と取り交わすことのできる、一般媒介契約の話をしました。

一般媒介は売主にとって、依頼した業者の中でどこか一社が客付けしてくればよいので、

リスクの少ない依頼方法といえなくもありません。

その分、業者にすればリスクを含んだ契約となります。

他社が買い手を見つけてきた場合、それまで自社が掛けた営業経費が全て無駄になってしまうからですね。

これを避けようとすると、営業活動は消極的にならざるを得ません。

これに対して、1つの業者に限定して売却を依頼する方法が、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」です。   

この2つの媒介契約は、仲介業者にとっては他社と競合しない分、売主からの報酬が半ば約束されたものとなります。

さらに、自社で買い手を見つければ、買主からも報酬が入るので、一般媒介と比べて積極的な営業活動をとりやすくなります。

では、専任媒介と専属専任媒介、両者の違いはどこにあるのでしょうか？

まず売主への業務報告については、前者は２週間に1回、後者は１週間に１回となります。

次に、 専任媒介では依頼者は自分で買い手を探して取引することは可能ですが、

専属専任媒介ではこれが禁止されていることです。

また、専任媒介も専属専任媒介も依頼先は1社となるので、当然、連絡窓口も1本化されます。

この点では一般媒介のように、複数の会社から連絡が入るという煩わしさがありません。

ところで、専任媒介も専属専任媒介 でででで特に気を付けたいのは、物件情報を囲い込む業者の存在です。

物件情報を囲い込む目的は、自社で客付けすることで、売主だけでなく買主からも報酬を得ようとすること。

その手口は、物件情報を他業者に開示しなかったり、たとえ開示した場合でも常に商談中の状況を装います。 

つまり自社以外の買い手を故意に受付ないのですから、売主は早期売却の機会を知らないうちに逸することになります。

これでは、売主にとって何のための専任媒介も専属専任媒介がわからなくなりますね。 

いかがでしたか？

専属専任媒介契約や専任媒介契約は、本来、売主にも業者にも非常にメリットのある依頼方法です。

それだけに売主は信頼のおける不動産会社をしっかり選ぶ必要があるということですね。

 それではまた。 

こんにちは、辰川です。 

不動産を売却したいとき、「一体いくらで売れるのだろうか・・」

これが一番に気になるところですよね。

そして次に、「どの業者に任せようか？」となるのではないでしょうか。

ふつう売主自身が買い手を見つけてくることは、相手が自分の知り合いでもない限り、

非常に難しいことです。

その点、仲介業者ならば、効果的な広告を打ち方を心得ていますから、

スピーディに買い手を見つけてくることも可能性が高くなります。

さて、不動産の売却を業者に依頼する場合には、３つの方法があります。

それぞれ、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」といって、

売主（依頼主）はこの中の１つを選択することになります。

そこで、今回は、「一般媒介契約」についてご紹介しましょう。

一般媒介契約とは、複数の不動産業者に依頼できる方法。

2社以上の業者に売却を任せたい場合には、この一般媒介を結べばよいわけです。

ただし、他社に重ねて依頼するときは、相手の社名を明らかにする必要があります。

万一明示していない仲介会社の媒介により成約したときは、営業経費など費用を支払う必要が出てきます。

さて、一般媒介契約は複数の業者を競わせることになるので、単純に考えると、

早く条件の良い買い手を見つかりそうですよね。

でも、現実はどうか・・

業者にとって、一般媒介はいくら広告費をかけ、一生懸命に販売活動をしても、

他社に契約を持っていかれると、結局は赤字だけが残ります。

つまり、一般媒介契約は報酬が得られる保証がないため、専任や専属専任物件に比べて、

 その扱いは小さくなります。

 実際、一般媒介契約の場合、業者は指定流通機構（レインズ）への登録義務もなく、業務処理状況の報告義務もありません。

また有効期間の定めもないので、合意の上で簡単に更新することができます。

いかがでしたか？

売主には一見、有利に思える一般媒介契約ですが、業者にとっては不安定な依頼となります。

これから不動産を売却する方は、ぜひ参考にしてくださいね。

次回は、専任媒介契約について。 

それではまた。

こんにちは、辰川です。

お客様から次のような質問をいただきました。

「実は購入したい物件に抵当権がついています。このまま契約してもよいのでしょうか？」

 不動産に抵当権が設定されていても契約すること自体、とくに問題はありません。 

売主が住宅ローンを使ってその不動産を購入していれば、当然、抵当権が付いているからです。

売主が残金決済時までに抵当権を抹消し、買主に物件を引き渡せばよいのであって、

抵当権の付いた不動産を売買することはよくあります。

ところで「抵当権」とは、金融機関がお金を融資する際、その不動産に設定する担保のこと。

そのほか、「根抵当権」というものもあります。

これは売主が事業主である場合、資金繰りなどで継続的に発生する債務を一定枠まで担保する抵当権のことです。

通常、抵当権の付いた不動産の売買する場合、売主は残金決済時に受領するお金をつかって借入金を一括返済し、

抵当権の抹消登記と、所有権の移転登記を同時に行います。

ただし注意すべきこともあります。

それは、借入金（残債）が売買金額よりも大きいと、決済金だけでは抵当権を抹消できないということです。

その場合、売主が手持ちのお金を追加するか、どこかで借りてきてでも抵当権を抹消しなければなりませんね。　

ですから、事前に抵当権抹消が可能かどうかを確認しておくことが大切。

抵当権が抹消できないような売買契約は行なわれませんが、こうした確認作業は仲介業者の務めとなります 。

さらに契約書面でも、「抵当権の抹消ができなければ白紙解除とする」という旨の特約を入れることになります。

また、債権額が売買金額を上回る場合は、万一抵当権が抹消できずに契約解除になった時に備えて、

仲介業者は手付金を保全し、買主が不利益を被らないよう万全の方策を講じます。

いかがでしたか？  

不動産に抵当権が付いていても、決済までに抹消できれば契約しても問題はありません。

ただし買主としても安全な取引のため、仲介業者の選択はとても大切となってきます。

それではまた。 

こんにちは、辰川です。 

欲しい不動産が見つかった時、次に気になるのはお金の段取り。

どの段階でいくらのお金を支払えばよいのか気になりますよね。

ここで問題となるのは、不動産を買うのに、

自己資金（頭金）を持ち合わせていないケースです。

ふつう不動産の契約では、売買代金を２回に分けて支払います。

まず契約時に、買主が差し入れる証拠金が「手付金」です。

 ふつう手付金は１割相当額が一般的で、残りを物件引渡し時に支払うことになります。

勿論、手付金は売買代金に充当されますから、

３千万円の物件なら、契約時に手付金を３百万円、残代金は２千７百万円です。 

では、頭金がないとき、つまり手付金は用意できないときはどうなるのでしょうか。

実は昨今、自己資金（頭金）がゼロでも不動産が購入できるようになっています。

金融機関は、申込人に支払い能力さえあれば、購入価格の100％を融資してくれるからです。

さらに登記費用や、火災保険等の諸費用についても、融資が可能な場合があります。 

ところが、不動産の売買契約には手付金の項目があるので、手付金がゼロというわけにはいきません。

頭金は無くても、手付金は必要になるのです。

ですから、契約する際は手付金を用意しなければなりません。

というのは、契約時にお金の受領のないと、売主･買主双方に何の拘束力も生じないからです。

だから、自分で手付金が用意出来ない場合は、一時的にも親から融通してもらうことも必要になります。

100％ローンの場合は、代金決済時に全額融資されますから、手付金を親に返すことができるのです。

ところで、手付金の額ですが、売主さえ同意すれば、1割を下回る額であっても問題ありません。

いかがでしたか？

頭金（自己資金）がないからと、不動産の購入をあきらめる必要はありません。

ローンも含め、手付金の額も仲介業者に相談してみることです。

それではまた。