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こんにちは、辰川です。

前回は、民間の住宅ローンの場合、勤務年数や収入に関し、その銀行独自の基準がありますが、

フラット３５では、申込人の勤務年数などは問われず、年収が低めの人でも借りやすいという話をしました。

さて今回は、民間の住宅ローンと、フラット３５の金利について。

民間の住宅ローンの場合、おおまかに３つの金利の種類があります。

それぞれに変動型、当初固定金利型、全期間固定金利型といいます。

これに対して、フラット３５は、全期間固定金利型のみ。

完済まで返済額がずっと変わらないという点で安心感はありますが、

現状では民間の変動金利のほうが利率が低いのは、実に悩ましいところ。

また、フラットを利用するには、建物に対する基準は厳しいために、

築年数の古い中古住宅では、その技術基準を満たせないことも多いです。 

ところで、フラット３５の中には、別に「フラット３５S」という商品があります。

３５Sとは、通常のフラットよりも耐震性や省エネルギー性に優れた住宅に対応した商品。 

この性能基準を満たせば、5年間または10年間、0.6%金利が引き下げられるというものです。

そのほか、保証料については、民間の住宅ローンの場合、融資実行時に一括で支払う方法と、

金利に上乗せして支払う方法があります。

一方、フラット３５では保証料は不要です。

さらに、団体信用生命保険（団信）にも、両者で違いがあります。

団信とは、住宅ローンの申込人が死亡または高度障害になった場合、残高分の保険金が

支払われて、住宅ローンが清算される保険。

この保険料が、民間の住宅ローンでは金利に含まれているため、とくに費用負担はありません。 

ただし注意したいのは、民間の住宅ローンの団信では、申込人の健康状態によっては

加入できないケースも起こります。

つまり、健康状態に問題があれば、団信に入ることはできないため、住宅ローンを利用することは

できません。

一方、フラット３５では、団信への加入は強制ではなく任意なので、現在、何らかの生命保険に

入っている人であれば、２重で保険料を支払う必要もなくなります。

いかがでしたか？

民間の住宅ローンと、フラット３５では、単に金利の高低だけをみるのではなく、

自分の家計や働き方にマッチしているかも見てくださいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

今回は、一般的な住宅ローンと、フラット35の利用条件について。

いずれの融資も、 年齢満70歳未満で、日本国籍を持つことが原則となります。

ただ民間の住宅ローンでは、勤め先の勤続年数や最低年収などの基準が設けられています。

例えば、転職して間もない人や、契約社員、自営業者などは、収入の継続性や

安定性に不安があるとみられる可能性があり、民間の融資では難しかったりします。

これに対して、フラット３５の場合、は勤続年数や最低年収の要件がないので、

民間の銀行で申し込めない人には有難い存在といえますね。 

ところで、融資対象物件については、民間の住宅ローンのほうが厳しくはありません。

たとえば、民間の金融機関は余程、よほどの違法建築でない限り、融資の対象となりますが、

フラット３５では、床面積や耐久性など独自の基準をもっており、どの物件でもOKとはなりません 。

そのため、フラット３５で申込むには、一定の基準を満たしていることを証明する、

「適合証明書」を取得する必要があります。

このほかでは、フラット３５は物件価格以外には融資が行われません。

どういうことかと言うと、例えば、車を買う際に、車庫証明費用や自賠責保険などが掛かかります。

不動産の場合も同じで、諸費用（登記費用や仲介手数料、火災保険料など）が掛かります。

これらの諸費用も、民間の住宅ローンでは借り入れ対象ですが、フラット３５では

物件価格以外の融資は行われません。

 従って、フラットの場合、ある程度は自己資金を用意しておく必要があります。

それが無理な場合は、フラット３５を扱う銀行が独自の融資で、

物件価格の１割を限度に融資してくれるところがあります。 

頭金はあるに越したことはないですが、お金を貯めるのに何年もかかるのであれば、

民間融資とフラットの組み合わせを検討してみるのも良い方法といえます。

次回は、金利と団信についてです。

それではまた。

こんにちは、辰川です。  

マイホームの購入につきものなのが、住宅ローンですよね。

さて、この住宅ローンには、大きく分けて2種類があるのをご存知でしょうか？

１つは民間融資。もう１つはフラット35です。

この２つは、同じ住宅ローンでありながら、金利の違いだけではなく、

利用条件などで、さまざまな相違点があります。

今回から、それぞれの特徴についてお話ししてきます。

今日は基本的な違いについてです。

・まず、民間融資の代表が、一般的な「銀行ローン」というもの。

民間融資といえば、都市銀行や地方銀行、信託銀行、信用金庫などが挙げられます。 

昔は、どの銀行でも住宅ローンの金利は横並びでしたが、今ではどの銀行も

オリジナル商品を持っており、銀行ごとに商品内容や利用条件が異なっています。

ですから、 その銀行の所定の条件さえを満たしていれば、店頭金利より優遇された

金利が適用されますから、自分に有利な金融機関から借りればよいだけ。 

・一方のフラット35は、いわば半官半民の住宅ローンといえるものです。

つまり、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して融資を行っています。

住宅金融支援機構は、国の独立行政法人で、民間金融機関の債権を

買い取って証券化し、投資家に販売しています。

そのため、金利と事務手数料を除いて、 ローン自体はどの金融機関から借りても同じ。

このように、「住宅ローン」とは民間の金融機関のオリジナルの商品であり、

「フラット３５」とは国と民間が「協力」して住宅ローンといえます。

次回はそれぞれの利用条件に付いて。 

それではまた。

こんにちは、辰川です。   

今回は、中古マンションにはどんなメリットがあるか、についてお話しします。

前回の一戸建てと同様、マンションもまた年式なりに経年変化があれば、

水周り機器などの劣化もあるでしょう。

ただ、中古マンションのよい点は、新築のように現物を見ないで

契約することはない、ということです。

というのも、新築マンションの契約では、建物は未完成のケースがほとんどで、

結局はモデルルームを見て判断しなければなりません。

そのため、実際に引渡しを受けたときに、それまで自分がイメージしていたものと

ギャップを感じる人も多いです。

その点、中古マンションでは、建物の外観や室内部分、あるいは管理状況などが、

内覧時に一目瞭然。

また、室内に目を移すと、新築マンションは最新設備が整っているとはいえ、

そこは万人向けの設備・仕様です。

これに対して、中古マンションは旧式の設備や、住みづらい間取りも、

リフォームで思い切って、自分好みに大変身させることも可能。

また、前所有者の積立金を引きつげるのも大きなメリットですね。

修繕積立金とは、マンションの共用部分の劣化を抑え、資産価値を維持するために

１０?１５年毎に行われる「大規模修繕」に使われるお金のこと。

共用部分である建物の外観、通路、エントランス、エレベータといった修繕費について、

前所有者（売主）の修繕積立金をそっくり引き継ぐことになります。 

そのほか、築後５年、１０年も経てば、中古マンション自体の不動産評価もほぼ定まるので、

新築のように購入後、ガクンと相場が下がってショックを受けることもありません。

いかがですか？

新築も素敵ですが、中古マンションにも新築には魅力がありそうです。

あなたのマイホーム選びに是非役立ててくださいね。 

それではまた。

こんにちは、辰川です。

一括受電の話の続きです。 

  電力会社と一括受電契約することで、安く電気を買う事が可能となります。

マンションなどの集合住宅が変圧器の導入により、高圧電力を低圧電力に切り換えることで 一括受電とは、マンション全体で電力会社と高圧一括受電契約を結ぶことでした。   

その仕組みは、マンションなどの集合住宅が変圧器の導入によって、

高圧電力を低圧電力に切り換えることで、その差額分が安くなる。 

そのかわり、マンション全体で電力会社と一括受電契約を結ばねばなりません。 

つまり、電力会社と契約しているのは個人ではなく、管理組合ということです。

さて、世の中は電力自由化で、一戸建て・マンションに関係なく、

電力会社を選ぶ個別契約ができるようになりました。

ところが高圧一括受電契約をしていると、個人が電力会社を直接選ぶことができません。 

高圧受電契約期間の縛りは10年?15年間とも言われているので、その間、

個人が電力自由化の恩恵を受けられないのはデメリットになるでしょう。

途中解約しても、莫大な違約金・設備の入替え費用も高額になれば、

その負担は管理組合の支出となります。

結局のところ、電気を安く買う事ができても、 マンション管理費の上昇に繋がる

という懸念材料は念頭にいれておくべきかもしれませんね。

いかがでしたか？

一括受電は、マンション購入後の管理費にもかかわる問題。

あなたが中古マンションを選ぶ際の参考にしてくださいね。

では、また。

こんにちは、辰川です。 

今や、電力自由化によって、電力市場の6割が自由化されている状況になってきました。

実際、国会議事堂も新電力から供給されているそうです。

このように、電力自由化とは、全ての個人が自由に電力会社を選び個別契約できることなのですが、

その一方で、電力の「一括受電」という契約プランも出てきました

そこで、今回から２回に分けて、一括受電についてお話しします。

一括受電というのは、マンションのような集合住宅が、一棟丸ごとで、電力使用契約を行うことをいいます。

つまり、これまで個別に契約していた電気を、マンション一棟ごとの契約に切り替えることになります。 

では、一括受電のメリットには何があるのでしょうか？

  それは、電気をまとめ買いすることで、低圧電気料金よりも割安な高圧電気料金に変わり、

その差額分の電気代を削減できることにあります。

ただし、高圧の電気をまとめ購いしても、これを低圧に変換して各住戸に分配するには、

設備の導入など多額の初期費用がかかってきます。

そこで、一括受電サービス会社が電力会社と高圧契約を結ぶことで、各戸に電気を販売し、

共用部電気は管理組合に販売するのです。

ところで、一括受電のプランには大きく2つに分かれます。

・共有部分の電気代が20?40％ほど削減できる 

共用部分といえば、エントランスや通路部分の照明、エレベーター、給水ポンプ等の電気料金があります。

これらの電気代は、ふつうはマンション住民から管理費として拠出されていますが、

一括受電に変えると、共有部の電気代が20?40％ほど削減できるといわれます。

・専有部分の削減率は５％の削減できる

一方、マンション各住戸の電気代を削減するプランもあり、削減率としては一律5％が主流。

主に新築マンションで採用されるケースが多いようです。//////////////

このように経済的には、一括受電を選んだほうが節約ができそうですね。

ところで、マンションで一括受電を導入するためには、全住戸の同意が必要。

つまり1戸でも反対すれば一括受電を導入することができません。

全戸同意を得るには、総会で4分の3以上の賛成を得るといった手順を踏まなければならない。

そうなると、一括受電が始まるまでに1年?2年はかかるケースも出てきますね。

しかも、一括受電サービスを行う会社にとって、初期設備費用がペイするためには、

50戸以上のマンション規模で、10年?15年の長期契約でないと採算が合わないといわれています。

さて次回も、一括受電の話を続けます。

では、また。

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こんにちは、辰川です。   

中古の一戸建て住宅と聞いて、まず頭に浮かぶのはどんなイメージでしょうか？

築年数にもよりますが、傷や汚れなどの経年劣化があること。

お風呂やキッチン、トイレなどの水周りの設備が旧式であること、などが挙げられます。

また30年近く経った物件では、耐震基準が現在の基準を満たしていなかったり、

場合によっては、リフォームや建て替えが必要になるかもしれません。

では、中古一戸建て住宅はデメリットばかりなのでしょうか？

実は中古住宅には、新築にはない数々のメリットがあります。 

・まずは価格です。

木造の住宅であれば、新築から20年を過ぎると、建物の査定価格がゼロになる物件も出てきます。

この場合には土地値に近い価格で、戸建て住宅が手に入ることがあります。

その中古住宅に大幅なリフォームを行ったとしても、300?500万円程度。

キッチンや風呂など水回りを全部やり替えたとしても、高くて1千万円までで済みます。

つまり、中古住宅を新築同様の内外装、設備を全面リニューアルしたところで、

新築一戸建ての8割程度しかかかりません。

それに、家が古ければ、古いほど思い切ったリフォームができるというもの。

単なる箱に住むのではなく、リフォームによって自分の好みの家に変えることも可能。

・親も子もストレスがたまらない

 子供が小さい家庭では、部屋に落書きしたり傷をつけたりすることは覚悟しなければなりません。

新築を傷つけたくない一心で子供を叱るのは、親子ともどもストレスです。

その点、中古の一軒家であれば、カリカリもせず、子供をのびのび育てることができます。

また３０年くらい前の一戸建て物件では、敷地が広く、庭も十分に確保された物件も多いという点で、

車庫の確保や、ガーデニングが好きな方にはなかなか魅力的といえます。 

いかがでしたか？

予算的に手が届きやすいのは中古住宅の魅力。そして、自分好みにリフォームする。

そんな暮らし方もよいかもしれませんね。

次回は中古マンションについてです。 

それではまた。

こんにちは、辰川です。   

建売住宅といえば、広い敷地を数区画に割り振って、同じような家が分譲販売されている。

これが、お馴染みのパターンですよね。

狭い敷地に、昔ならキツキツに家が建っているというイメージがありました。

でも、今どきの建売住宅は、しっかりガレージも付いており、建物自体も手狭な感じはしません。

また、よほど低価格の分譲でない限り、建物のデザイン性や設備も最新のものを採り入るなど、

ヘタな安普請の注文住宅よりも、建売り住宅のほうがずっと良いのでは？と思うことさえあります。

ところで、建売住宅のメリットといえば、何と言っても価格ですよね。

ふつう土地と建物のセット価格（合計金額）で明記されていますから、ある意味、明朗会計。

多くの注文住宅のように、追加工事であとから費用を請求され、顔が真っ青になることもない。

しかも建売りは、土地を買って注文で建てるのに比べたら、はるかに割安感があります。

それほど、個人で良い土地を安価で手に入れるのは、至難の業。

分譲主は、５?６棟分の土地をまとめ購いするから、よい土地を安く手に入れます。

そんな土地は個人にはなかなか回って来ないし、回って来たとしても高くて手がでませんね。

むろん、そんな建売にもデメリットもあります。

それは、完成物件の販売なので、施工中の状態が見れないという点です。

昔の建売であれば、こうした心配もありましたが、今の新築住宅は検査も厳しくなっており、

欠陥の出にくい体制になっています。

これを制度化したのが、「瑕疵担保責任」（かしたんぽせきにん）というもの。

住宅の欠陥や不具合を「瑕疵」（かし）といいますが、売主がその責任を負うことを定めた規定が、

瑕疵担保責任です。

新築一戸建ての事業主（売主）は、引渡しの日から最低10年間、瑕疵担保責任を

負わなければならないことが法律で定められています。

また、万一10年間のうちに売主が倒産すれば、保証金供託もしくは保険加入のいずれかの

措置を講じており、その上限額は1件あたり2,000万円となっています。

建売住宅の売買契約の際には、こうした説明をよく確認し、さらに住宅の引き渡しを受ける際に、

保険契約書面を受け取るようにしてください。

いかがでしたか？

もし新築の一戸建てを探しているのであれば、予算内に収まり、外観や間取りを気に入れば、

建売住宅は良い選択といえるのかもしれませんね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。 

不動産は買うにしても売るにしても、最も高価な買い物ですよね。

失敗したからといって、買い替えなどはできません。

ところで、今の時代、自分が欲しい情報はネットを通じ簡単に手に入ります。

不動産情報の入手についても、不動産会社の規模による差はほとんど無くなったといえます。

にもかかわらず、今でも不動産会社のブランド力が重要だと考える人はいます。

不動産売買が上手くいくかどうかは、担当者の技量の負うところが大きいです。

どんなに大きい組織でも仕事のできる人は2割、できない人は8割ですから、

大手業者だからといって安心はできません。 

さて、不動産のように大きな金額の取引で、担当者に求められるのは次の３つです。

・一つは、コミュニケーション力。

コミュニケーションで大切なのがスピード感です。これが遅いと、

コミュニケーションの回数が少なくなり、意思疎通がうまくできないでしょう。

・二つ目は、不動産についての経験や知識が一定レベル以上であること。

当然のことですが、経験や知識がないと顧客の期待にとても応えることはできませんね。

・三つ目は、口が堅いこと。

不動産はその家庭の財産の大きな部分を占めますから、守秘義務を守れない担当者は信用できません。

大手の仲介会社は、組織としては安心感があっても、担当者個人のレベルでは

コミュニケーションに不向きな人もみられます。

できることなら、実務経験の豊富な人が選びたいところですね。かの可能であれば実務経験が豊富で勤続年数が長い社員さんがお勧めです。  有能な社員さんがいる反面、経験の浅い方が多く、その業務結果は大きく異なります。可能であれば実務経験が豊富で勤続年数が長い社員さんがお勧めです。 有能な社員さんがいる反面、経験の浅い方が多く、その業務結果は大きく異なります。可能であれば実務経験が豊富で勤続年数が長い社員さんがお勧めです。  

一方、中小の仲介業者でバリバリ仕事している人のほうが、頼れるケースも多くあります。

というのも、大企業が込み入った不動産問題の解決を、小規模会社に委ねるケースはよくあるからです。   

むろん、中小仲介会社でも当たりはずれはあります。

売買の相談を１?２度してみて、相手方に不信感・不安感・疑問を感じた場合は、早めに縁を切ることも大事。

何より、まず信頼のおけるパートナーを探すことです。

それから、担当者との信頼関係は一方的に成り立つものではありませんね。

信頼できる担当者であることが重要なのと同じ様に、あなた自身が

担当者から信頼されるお客様であることも大切です。

担当者に「このお客様のために精一杯がんばろう」と思わせる態度を、

心掛けてみましょう。 

いかがでしたか？社規模よりも担当者で選ぶ

  仲介は、会社規模よりも担当者で選ぶ  仲介は、会社規模よりも担当者で選ぶことが大切です。

あなたが良い不動産を手に入れるための参考にしてくださいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。 

前回は、持ち家は購入時の初期費用は結構かかるが、ローン完済後は楽になり、

一方の賃貸は老後も、変わらない出費が続くという話でした。

とはいえ、転勤の多い人が家を所有するという決断は、なかなか難しいもの。

その点、賃貸だったら、手狭な家から広い家へ、設備が古くなれば新築物件へと、

引越しするたびに綺麗な家に住むこともできます。

賃貸で問題なのは、退職後も住居費の支出が変わらないこと。

だから、ずっと賃貸に住み続けるには 十分な貯蓄が必要です。

家の広さについても、賃貸はコンパクトな物件が多く、持ち家のように

3LDK?4LDKといったゆったりした間取りを確保するのは困難です。

その一方、持ち家であれば、将来子供に引き継がせることができますし、

建物の価値はなくなったときでも、土地は財産として譲り渡すことも可能。

ペットについては、戸建てはむろん自由。マンションもペット可の傾向にあります。

賃貸にもペット可物件はありますが、家賃も高いうえに飼育するペットに制約があります。

いかがでしたか？

気軽に引っ越せる賃貸と、住居を1か所に固定されるのが持ち家。

その分、持ち家は近所付き合いが必要ですが、気持ちの上で責任感が生まれてきます。 

持ち家か賃貸で悩んでいるのなら、ぜひ参考にしてくださいね。

それではまた。

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