お役立ち豆知識:不動産仲介無料ネットなら代表徒然日記

こんにちは、辰川です。  

若い頃は家なんて、興味ないと思っていても、結婚や子供の成長がきっかけで、

持ち家を意識する人は多いですよね。

その一方、終身雇用制度も崩れたことで、住宅ローンで大きな借金をつくるよりも

一生を賃貸暮らしでも良いと考える人もいます。

では、賃貸と持ち家では一体どちらが得なのでしょうか。 

そこで今回は、持ち家と賃貸の支出面についてお話しします。

賃貸で良い条件の部屋を借りようとすると、敷金や礼金が必要だったりします。

例えば、敷金だけで数十万円は掛かることも・・

賃貸に住むと、自分の不注意でなければ、家主の負担で修理されますが、

汚れや破損があれば、敷金からハウスクリーニング代や修理費を引かれます。

では、持ち家の場合はどうなのか。

今では金融機関で１００%ローンを組めるようになりました。

でも、仲介手数料や登記費用、銀行の手数料、火災保険といった諸費用も馬鹿になりませんから、 

ある程度の頭金を準備したいところです。

それに、持ち家を手に入れたあとも、毎年、固定資産税がかかります。

しかも一戸建ては、建物や設備に不具合がでれば、自分で直さなくてはなりません。

これがマンションになると、自分が直さなくてもよいかわりに、管理費や修繕積立費が毎月かかります。

以上のことから、持ち家を手に入れる場合の支出をみると、

賃貸が圧倒的に安上がりなのがわかりますね。

ところが、そんな賃貸も長く住めば住むほど、得とはいえなくなってきます。

なぜなら、持ち家を手に入れた人は、将来住宅ローンさえ完済したら、

特に大きな支払いはなくなってしまうからです。

その後は、毎年、固定資産税を納付するだけで済みます。

マンションの場合であっても、固定資産税以外に、管理費や修繕費が加わるだけ。

一方、賃貸に暮らす人は、家賃の支払いだけは延々と続きます。

この辺りから、持ち家の人との逆転が始まります。

ある調査によれば、持ち家を住宅ローン３５年間で完済した場合と、同額の家を50年間

借りた場合とでは、持ち家のほうは賃貸よりも２千万円ほど安く済むといいます。

単に支出額だけで、持ち家と賃貸を比較することはどうかと思いますが、

ローン完済後の気持ちのゆとりは、賃貸を借りる場合には得られないのは確かなようです。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

最近は、新築一戸建てにせよ、マンションにせよ、洋間主体の間取りになっていますよね。

それでも、大抵は和室が1部屋分は確保されているようです。

やはり、日本人にとって畳の感触は、心落ち着つかせてくれます。

それに、親が訪ねてきたら押入れから布団を出せば、泊まってもらうこともできますね。

ところで、一戸建ての場合、和室のつくり方が微妙に違うのをお気づきでしょうか？

和室なのに、柱のある部屋とない部屋が・・ 

その違いというのは、部屋から柱が見えているか、見えていないの違いです。

一方は柱の綺麗な木目を見せているのに、もう一方は柱が無いのではなく壁の内側にあるのです。 

一寸専門的ですが、柱を見せる造り方のことを「真壁（しんかべ）つくり」といいます。

これは、昔からの日本民家の建て方で、そのかわりに、木目がきれいに出た柱を使わねばなりません。

一方、柱を見せない造り方は「大壁（おおかべ）つくり」といいます。

もちろん、柱は部屋からは見えないだけで、実は壁の内側にちゃんとあって、

壁紙で覆われた仕上げです。

柱は表からは見えなければ、高価な柱を使う必要ありませんね。

構造体の違いによっても決まる

一般的な木造の一戸建ては、柱（縦軸）と梁（横軸）の材木で組まれており、

これを木造の「軸組み工法」 と呼びます。

一方、柱を使わずに、壁（パネル）を使って建てるのが「ツーバイフォー工法」です。

ツーバイ工法は、柱を使わずに建物の強度を確保する造りなので、和室の仕上げも、

大壁つくりになります。

その意味では、鉄筋コンクリートでできた分譲マンションもまた、和室は大壁づくりです。

では、和室は柱を見せる真壁つくりと、柱を見せない大壁つくりとでは、

どちらがよいのでしょうか？

それは、住み人の価値観によって答えは違ってきます。

和室を茶道や華道など趣味の空間として使う人なら、

綺麗な木目が冴える真壁づくりが落ち着いた雰囲気が出します。

その反対に、リビングと隣り合った、畳スペースとつかうのなら、

柱を見せずにクロスで仕上げるほうがお洒落です。

ところで木造の一戸建てなのに、「大壁つくり」にして、柱を見せない場合も多いです。

これには、分譲会社の販売方針の違いでもあるのですが、2つの理由があります。

1つはお洒落にみせたいこと、もう１つは和室に使うような柱は高価なことです。

最近の建売り一戸建て分譲では、和室の仕上げはほとんど大壁のつくりになっています。

それは、ある程度はコストを切り詰めないと、販売価格自体を下げられないという

売り手側の事情があります。

そこに、伝統的な和室の造りよりも、お洒落さを兼ね備えた和室の仕上がりを

求める顧客の要望が幸いなことに一致したということですね。

いかがでしたか？

一戸建てやマンションを見学する機会があれば、この話をちょっと思い出して、

和室を眺めてみてはいかがでしょうか。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

大阪や奈良で仲介の仕事を通じて、ひとつ感じることがあります。

それは、マンションと一戸建ての価格差がなくなっている、ということ。

以前なら、価格面において、マンションと一戸建てでは棲み分けができていました。 

実際、1990年代は一戸建てのほうがマンションより1,000万円以上も高かったからです。 

それほど、マンションより一戸建てのほうが高い、というイメージがありましたから。 

 だから当時は、大阪の一戸建てをあきらめ、マンションを選ぶという世帯が多かったのです。

それでも庭付き一戸建てが欲しいなら、大阪から奈良や三重県などへ引っ越す人もいました。

ところが最近は、同じエリア、同じ年式の一戸建てともなれば、

マンションが同じ価格帯で選べるようになってきています。 

その理由には、マンションの建築資材が上昇したことと、

大阪の地価が相対的に下がってきたことが挙げられます。

そうなると、同じ価格帯で買えるのですから、今度は「一戸建てがよいか、マンションがよいか」

という悩みになりますね。

例えば、マンションは立地がよいけれども、管理費や修繕積立金、駐車場代がかかるという悩み。 

一戸建てであれば、ご近所付き合いとか、ゴミ掃除の当番とか、色々やらねばならないことが多いという悩みです。

また、家のメンテナンスにあまり関心がなければ、一戸建てよりマンションを選ぶほうが

快適に暮らせるかもしれませんね。

その逆で、小まめに建物や庭の世話をできる人は、自分の裁量で手入れもできて、メンテナンスの楽しみがある、

一戸建てのほうがマンションよりもがお勧めです。

そのほか、マンションを選べば、多少は駐車場まで歩かなくてはいけなくなりませんが、

一戸建ては、足腰が悪くなった時に２階に上がるのが、しんどく思うことがあるでしょう。

また、庭の花木に触れあうことが趣味な人は、たとえ高齢になってもマンションは物足りなく感じるものです。

このように、悩みだすと賃貸の頃はそんなことで悩まなかったなぁ、と思うかもしれません。

でも、その一方で、マイホームを持つことでしか得られない喜びもまたあるはずですよね。

いかがでしたか？ 

マンションか、一戸建てかの選択は、自分たちの今の生活スタイルを見つめ、

また将来の姿をいかに見通せるかが大切なのかもしれませんね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

不動産を探し始めると、チラシやネットの広告などの中に、「媒介」（ばいかい）という

言葉を見つけることがありませんか？

媒介は、日常生活ではまず使うことのない言葉。

それもそのはずで、媒介は不動産の専門用語なのです。

さて、通常、不動産の購入や売却を行う際に、

不動産会社が売主・買主の間を取り持つことを「仲介」と呼んでいます。

結局のところ、媒介も仲介も同じ意味なのですが、

とくに売却については「媒介」という言葉を使います。

例えば、自宅を売却したい場合、売主と仲介業者は

売却に関する取り決めを書面で交わします。

この書面を「媒介契約書」と呼ぶのです。

なお媒介契約には専属専任媒介、専任媒介・一般媒介という3つの進め方があります。

その一方で、買主に対しては「媒介」という言葉はまず用いません。

せいぜい、物件を購入する最終段階において、売買契約書や重要事項説明書のなかに、

媒介者という言葉が記される程度です。

ですから、不動産チラシやネット広告、書面などに、媒介という言葉をみつけたら、

それは仲介という意味だと理解してくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

物件を内覧してみると、同じ6帖の部屋でも広さに違いを感じることがあります。  

これは地域によって、畳の大きさが違うことが理由にあげられます。 

同じ日本のなかでも、東と西で部屋の大きさが異なりことがあります。

つまり、東と西では、1枚の畳の寸法からして違っているのです。

例えば、

主に東日本の畳は江戸間と呼ばれ、1畳の寸法は176.0cm×88.0cmで、

6帖あたりの面積は9.72平方メートル。

また、西日本の畳は京間と呼ばれ、1畳の寸法は191.0cm×95.5cmで作られ、

6帖あたりの面積は10.94平方メートル。

これをみても、江戸間よりも京間のほうが1.2平方メートルほど大きいことが判りますね。

ただ、近年の新築一戸建てやマンションは、一律的に部屋の広さが決まってきており、

畳の寸法は（約1.8m×約0.9m）なので、6畳間は約3.6m×2.7mとなっています。

ところで、最近の住宅では、琉球畳と呼ばれる半分の大きさの畳が使れることがあります。

琉球畳とは本来、沖縄で生産されたイグサを使用したものですが、

現在では半畳サイズの縁なし畳であれば、琉球畳と呼ぶようになっています。

半畳の畳は、従来の長方形の畳にはない、お洒落な雰囲気が好まれており、

リビングに隣接した和室に採用されることがほとんどです。

いかがでしたか？

築年数が経った中古住宅では、物件ごとに畳の寸法が違うことがあるので、

結局は自分の目で見て確かめることは大切といえそうですね。

それではまた。

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 こんにちは、辰川です。 

せっかく買ったマイホームなのに、10年もたたないうちに洗面所の床が腐っている・・

ショックですよね。でも、これって、意外と多いのです。

賃貸に住んでいた頃は、床は全部クッションフロアだったのが、

マイホームに暮らすようになると、床はフローリングに変わります。

ところが木質のフローリングは、扱い方を知らないと、寿命が短くなるので

要注意です。

 昨今、新築一戸建てやマンションでは販売上、買い手に購入意欲を高めるために、

様々な色合い、高級感の溢れるフローリングが使われています。

ところが、床にフローリングが使われるのは、リビングダイニングや各個室はもちろん、

洗面台やトイレ にまで使われることもあります。 

そこで問題となるのは、フローリングは木質系なので水には弱いという事実です。

ふだん、洗面室は風呂から濡れたままで上がるところなので、たいていはマットが敷いてあるものです。

しかし、マットを何日もそのままにしておくと、下のフローリングは水分を含んだままで腐食しやすくなります。

それでなくても風呂場や洗面所は水気があるので、木の腐食はシロアリを呼び込むこともあります。

では、水周りの腐食を防ぐためにはどうすればよいのでしょうか？

 拭き掃除などメンテナンスの楽な、「CF（シーエフ）＝クッションフロア」を貼るのがよいです。

クッションフロア（CF）は、ビニール製の床材ですが、内部に発泡層を挟んでいるので、衝撃吸収性があります。

しかも、水濡れに強いので、水をこぼしても、雑巾でひと拭きすれば、それでオシマイ。

これを台所や洗面所、トイレの床に使わない手はないですね。

 ただ、クッションはどこか安っぽいという人には、最近では大理石調、テラコッタ調、

御影石調、など上質でオシャレな雰囲気なものが増えています。 

しかも、クッションフロアは安価なので１０年に１度は張り替えても、フローリングより

ずっと安上がりですし、水周りは比較的狭い範囲なので、張替は楽です。

いかがでしたか？

家を新築される方や、 中古住宅を購入後にリフォームされる方は、

水周りの床材を勘がるときに是非参考にしてくださいね。

それではまた。

 こんにちは、辰川です。

地震といえば、大阪や奈良、京都のある近畿地方でも、南海トラフ地震が来るとか来ないとか

ときどき話題に上りますよね。

さて。マイホームを買えば、万一に備えて、建物や家財を補償してくれる火災保険には

是非入っておきたいところです。

ところが、地震保険となくと、任意加入なので躊躇する人がいます。

では、地震保険は敢えて加入しなくてもよいものなのでしょうか？

火災保険は地震や津波による火災は免責扱いなので、地震保険に加入しておいたほうがよいです。は地震や津波による火災は免責扱いなので、

 なぜなら、地震保険には火災保険では補ぎないきれない内容があるからです。

例えば・・

・地震による火災は、地震保険でないと補償されない

・地震保険金は、被災者の生活資金や仮住まいの家賃に利用できる

・地震のリスクが高まると、損害保険会社が契約を取り交わさない可能性がある

 このように地震保険は、地震などを原因とする火災で損害を受けた人の生活を

安定させることを目的とし、いわば公共性の高い保険といえます。 

一般的な火災は、人災であるために被害の範囲は限定的です。

しかし地震や津波は天変であり、被害の範囲ははるか広範囲に及びます。 

従って、大規模な地震や津波が起こると、もはや民間の保険会社では対応できないので、

政府が再保険して大規模災害の補償するということですす。

ところで、住宅ローンで融資する側の銀行は、す。土地・建物が焼失すると困るので

ローン申込者に火災保険の入ることを義務化しますが、地震保険については任意としています。

ところが、借り手の側としては、地震で自宅を失うと、住宅ローンという負債が残ります。

そこで、経済的ダメージをカバーする唯一の手段が「地震保険」なのです。 

 ところで、地震保険はそれ単体では契約ができません。

必ず火災保険とのセットで契約しなればなりません。  

 いかがでしたか？ 

 地震保険は、火災保険と同時でないと加入できません。

せっかく買ったマイホーム、火災保険に入るときの参考にしてくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

今回は、一戸建ての火災保険の話をします。 

建物が密集した市街地では、防火、防災のために燃えやすい建築をしめ出し、

耐火性能の高い建物を建てるように定めた地域があります。

これが、防火地域や準防火地域です。

大阪や奈良でも、購入したい物件のエリアが、防火地域や準防火地域にかかっていると、

必ず耐火構造にしなければなりません。

その逆で、防火地域や準防火地域以外で、わざわざ耐火仕様にする必要はありません。 

ところで、火災保険会社では一戸建ての構造を3区分しており、

それぞれで火災保険料や地震保険料が異なります。

まず一般的な木造住宅は、H構造（非耐火構造）と呼ばれています。

次に燃えづらいのが、「省令準耐火」構造。これは、木造住宅が対象です。

さらに燃えづらいのが、準耐火建築物はT構造で、コンクリート造住宅や鉄骨造住宅が該当します。

この3つの区分によって、火災保険料が違ってきます。

そして、火災保険料を決める目安となるのが、T構造（耐火構造）とH構造（非耐火構造）。

ふつうの木造住宅（H構造）を「省令準耐火」仕様にすると、

火災保険と地震保険が約半額になります。これは、RC住宅と同じ保険料率です。

そもそも省令準耐火とは、ツーバイフォー住宅が日本に導入された頃に、

木造住宅と差別化するために、アメリカによる外圧で誕生したものです。 

火災保険の保険料を決める目安が、T構造（耐火構造）とH構造（非耐火構造）なのですが

省令準耐火の木造は、T構造と同じで、火災保険と地震保険が約半額になります。

ですから、保険料を考えれば、せめて「省令準耐火」の木造にしたいところですね。 

ところが、省令準耐火の認定を受けるには、規定の材料を使わなければならないので、

施工費が割高になってしまいます。

また見た目にも制約があって、柱や梁などの木部は室内から見えてはならず、

壁で覆い隠さないといけませんので、伝統的な日本家屋では認定は下りません。

ですから、保険料を安くするために、省令準耐火にしても大して意味はありません。

また万一、火事になって建物の半分以上が焼失しても満額が下りないので、

保険金だけで家を建て替えることはできません。

大阪や奈良、京都でも、建売り住宅のなかにはツーバイフォーで建てられて、

省令準耐火の認定を受けたものがあります。

この場合、省令準耐火にするかどうかは、事業者（売主）が決めることなので、

買い手のほうには選ぶことが出来ないという事情もあります。

このように考えると、木造を省令準耐火にするメリットとは、

火事がおきても家族が逃げられる時間をかせぎ、隣家からの類焼を防ぐという点にあるようです。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

不動産を購入あるいは売却する際、業者の実績は気になるものですよね。

家や土地が高額だからといって、大きな会社が信頼できるとは限らないし、

小さい会社であっても真面目に取り組んでいる業者もたくさんあるからです。

ところで、業者の実績をみる目安として、宅建免許番号があります。

住宅の分譲を行う業者や、不動産仲介を行う業者であれば必ず、

宅建免許番号をもっているからです。

業者の免許番号を知りたいときは、不動産のチラシや、ネット広告の会社概要欄をみると、

必ず記載されていますから、確認してみてください。

例えば、大阪府内に事務所があれば「大阪府知事免許(1)△△△号」などと表示されます。

奈良であれば、「奈良県知事免許（１）△△△号」となります。

また大阪の業者が、隣の奈良県にまたがって事務所をもつと、国土交通大臣免許に変更せねばならず

「国土交通大臣免許（１）△△△号」に変わります。

 以降、５年が経過するたびに免許が更新されるので、免許番号は開業６年目で（２）、

１１年目の場合は（３）となります。

また、個人事業者として宅建業をスタートした業者の場合、免許番号（３）であっても、

法人化して株式会社になると、番号（１）から再スタートしなければなりません。

ちなみに、当社の場合はこのケースにあたり、開業後１０年目で法人格となって、一旦（１）に戻りましたが

現在は（３）となっています。

このように、知事免許と大臣免許の違いは、事務所がどこにあるか、２つの都道府県にまたがっているかの

違いでしかありません。

ですから、大臣免許が都道府県知事免許よりも価値がある、ということもないのです。

ところで、これを逆手にとって、古い免許番号を買い取って不動産業を開始する、

新参の業者の存在がありますので、注意することです。

いかがでしたか？

免許番号は不動産会社の信頼度を計る、一つの目安です。

ただそれよりも、業者の接客態度をみて見極めることはもっと大切です。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

マイホーム選びでは、日当たりを重要視する人は多いですよね。

大阪や奈良、京都といった関西人にも、南向き信仰のようなものがあり、

一戸建てやマンションでは南側道路、南向きのベランダが重宝がられます。

それほど、「日当たりが良い家⇒窓が多い家」が好まれるということですね。

では、窓の多い家はそれほど良いこと尽くめなのでしょうか？

窓が多いと喜んで住んでみたものの、あとから気づくデメリットもあります。

まず、窓がたくさんあることで得られるメリットから考えましょう。

これはもう、あなたもお分かりですよね。

・採光が十分なので、部屋が明るい

・冬場でも部屋の奥まで日差しが差し込むので暖かい

では、これとは反対に、窓がたくさんあることによるデメリットとは？

・カーテン代がかかる。

・窓拭きや網戸の張替えが大変である

・外出のたびに戸締りのチェックが必要になる

・壁が少なくなるので、家具が置きにくい

・壁が少なくなるので耐震性が心配   

・外からの視線が気になる

・冬場に窓ガラスが結露するので窓拭きが大変

・窓は壁よりも断熱性で劣るので、冷暖房費がかさむ

ただし、耐震性については、最近の新築住宅であれば、設計段階で

しっかり検討されていることがほとんどです。

また。外部からの視線については、窓の位置を工夫したり、

植栽やフェンスの設置により、プライバシーを保つことは可能ですね。

そのほか、一戸建ては庇（ひさし）がないと、夏場は暑くて、

窓際に長居できません。

その点、新築でも庇を最初から持っている物件は、

売主側の配慮がされた住宅である、ということもできますね。

いかがでしたか？

窓があると、家が明るくなって、スッと開ければ風もよく通る・・

でも、メリットだけでなく、窓が多いことによるデメリットもよく認識したうえで、

あなたの家選びを成功させてくださいね。

それではまた。