お役立ち豆知識:不動産仲介無料ネットなら代表徒然日記

こんにちは、辰川です。

ネット銀行を利用して住宅ローンを組みたいという人が増えています。

その魅力は、低い金利にあります。

では、単純に低金利というだけで飛びついてしまってよいものか？

まず、ネット銀行のデメリットも理解したうえで、自分に合っているかどうか判断すべきです。 

ところで、ネット銀行の住宅ローン金利が低さには、当然ながら理由があります。 

それは、実店舗を持たないために、コストを圧縮できること。

そのため、ネット銀行には次のようなデメリットもあります。

１．審査時間が長い

基本は郵送による書類のやりとりとなるので、実店舗のある銀行に比べて、

日数を要します。

２．実店舗が近くにない

銀行の担当者と対面してのやりとりができないので、書類にミスがあっても

その場で確認することができません。

３．初期費用が高い

ネット銀行の多くは、保証会社を利用しないので、保証料はかかりませんが、

その一方で事務手数料が借入額の2%程度かかります。

４．自分で手続きをしないといけない

ネット銀行を利用する場合、不動産仲介会社に頼らずに、自分で手続きを行わないとなりません。

住宅ローンの手続きは煩雑で面倒だと感じる人は、避けた方が無難です。

そのほか、ネット銀行が保証料無料であるのにも、理由があります。 

というのは、ネット銀行は保証会社を使っていないからです。

一般的な住宅ローンでは保証会社を使いますが、万が一、利用者に支払いの遅延した場合に

金融機関は保証会社に支払いを請求します。

しかし、ネット銀行では保証会社を使わないため自社の対応となります。

そのため、未払い分の回収を自社で行えばコスト増加につながるため、ローンの審査を厳しくなっています。

 これに対して、実店舗のある銀行ではどうでしょうか。

•店舗に出向いて、顔を合わせて話せる

•何かあったとき、親身になって相談にのってくれる

•個別の対応にも多少の融通がきく

このように、多少金利は高いですが、利用者にとって、数字に表れないメリットがあるのです。

いかがでしたか？

ローンは借りる際の条件だけを重視しがちですが、後々のことも考えておきたいもの。

あなたがネット銀行を検討しているならば、ぜひ参考にしてくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

いざ自宅を売却しようとしたとき、大きくは2つの方法にわかれます。

一つは不動産業者に仲介を依頼する方法であり、もう一つは不動産業者に買い取って貰う方法です。

前者は、ネットやチラシに売り物件として広告し、仲介業者が買い手を見つけることになります。

そして、後者は広告することもなく、短期間で売却が可能な方法といえます。

つまり、仲介に出した場合の買い手はあくまで一般の消費者ですが、

買取の場合の買い手は、即金で買える不動産業者となります。

このように考えると、いつ売れるかわからない仲介に出すよりも、

業者に買い取ってもらう方が断然楽といえそうですね。

では、売り手にとって、買取りは良いことばかりなのでしょうか？

買取り価格が相場よりも安くなることを除いては、ほぼその通りといえます。

なぜ買取価格が安いかといえば、不動産会社が即金買取を行なう目的が２つであるからです。

それは１つは集客（＝仲介）にあり、もう一つは利益にあります。

集客が目的の場合は、表面上は買取を謳っていても、値段が折り合わないなどの理由をつけて、

売却の仲介をしようとします。

一方、利益が目的の場合では、その不動産を転売することで利ざやを稼ぎます。

そのため、買取価格はできるだけ低く抑えねばなりません。

一般的には、買取価格は、市場で売却できる価格の60％?70％だと言われています。

では、なぜ買取の場合はそこまで安いのか？

それは、不動産業者が物件を購入した場合、買い取った状態では販売することは

滅多とないからです。

まず、その物件をリフォームするなど付加価値をつけてから、再販をかけることになります。

当然、再販価格には、リフォーム費用や、企業利益が含まれていますから、

これら費用を差し引いて、買取価格を算出しているのです。

従って、仲介を通じて売却するよりも、どうしても買取価格は低くなるわけです。

しかし、どうしても売り急がねばならない状況下では、買い取りを選択せねばならないこともあるでしょう。

その際に気を付けたいのは、足元を見られて、価格を叩かれないことです。

いかがでしたか？ 

敢えて買取り業者を利用すべきか、それとも仲介に出すべきか、よく検討する必要がありそうです。

あなたが家の売却を思い立ったときは是非、参考にしてくださいね。

それではまた。  

こんにちは、辰川です。

人生で最も高い買い物といえば、不動産ではないでしょうか？

だから不動産を買うなんてことは、人生で一度が二度という人が多いのですね。

ところで、不動産を売買するときは、やはりプロである仲介業者に依頼することが常。

でも、こうした仲介業者の役割を知らない人もまた多いですね。

そこで今回は、仲介業者の役割について。

不動産を買う場合、あなたが直接に売主と交渉することはありません。

たいていは、不動産会社が間に入って、売主と商談が始まります。

ところで、売主・買主の間に入る仲介業者は必ずしも1社だけとは限りません。

というのも、通常の仲介においては、売り手側に立つ業者（元付け業者）と、

買い手側に立つ業者（客付け業者）があるからです。

元付け業者と客付け業者が、それぞれ売主・買主に代わって交渉し、

価格面や引渡し時期などで折り合いがついたとき、売買契約が成立します。  

ところで、元付け業者の役割は、売主から売却の依頼をうけると速やかに、

指定流通機構（レインズ）に登録し、他の仲介業者へ情報を開示します。

一方の客付け業者は、元付け業者の情報をもとに、広告等を使って購入希望者を探します。

そして買い手が現れると、住宅ローンや契約から引渡しまでをサポートしてくれます。

勿論、元付け業者も買い手を探すための販売活動を行うことになります。

では、無事に売買取引が成立したとして、

報酬（仲介手数料のことですが）は誰に対して、幾ら支払えばよいのでしょうか？

まず、売主は仲介業者（元付け業者）に正規手数料（売買価格の３％＋6万円）を支払い、

買主は仲介業者に（客付け業者に）に正規手数料（同上）を支払うことになります。

また、元付け業者が買い手を見つけることもありますから、

そのときは、買主からも手数料を得ることができます。

その場合は、実に2倍の報酬を手にすることも可能なので、

業界では、これを「両手数料」と呼んでいます。

但し、この正規手数料（3%＋6万円）という報酬も、あくまで法律で決められた上限なので、

その範囲内の報酬額であっても、とくに問題はないとされているのです。

いかがでしたか？

あなたのために、いろいろ動いてくれるのが仲介業者です。

その役割を知ることで、あなたと仲介業者との信頼関係にもつなげてくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

一戸建てやマンションを購入すれば、こんどは建物や庭の維持管理をしなくてはなりませんね。

さて、一戸建てといえば、その持ち主が維持管理を行うことは理解できます。

では、マンションの場合は一体誰が行うのでしょうか？

そこで今回は、管理組合と管理会社の違いについて。 

管理組合とは、マンションの住民全員で構成されています。

つまり、所有者であれば、管理組合に加入する義務があります。

ちなみに投資目的で購入した場合でも、同じです。

ところで、管理組合の役割は、共用部分であるエレベーター、廊下、駐車場、

外壁など共用施設の維持管理、管理費や修繕積立金等の管理・運用などが主となります。

但し、管理組合といっても、マンション管理についてはほとんどが素人。

そこで、マンションの専門的、技術的な管理ノウハウを持つ管理会社に業務委託するのです。

一方、管理会社は管理員の派遣・事務管理・建物の清掃・設備管理と点検といった

管理業務を引き受けます。

従って、マンションの所有者が負担する管理費は、管理会社に支払う費用に

充当されることになります。 

このように、マンションを管理する主体は管理会社ではなく、

管理組合ということは押さえておきたいものですね。

ところで、タワーなど大規模マンションでは、様々なサービスを

管理会社は提供するようになりました。

例えば、クリーニングや宅配便などの取次ぎをしてくれる、

コンシェルジュサービスなどはその典型といえます。

いかがでしたか？

管理組合と管理会社は名前こそ似ていても、その役割は全然違います。

 今後、マンションの購入を検討されるのであれば、是非知っておきたいものですね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

今回も、引き続き、登記の話をします。

まず、あなたに質問です。

購入したい土地の謄本をみると、「仮登記」の記載があった。

そのときあなたは、どうしますか？

つまり、売主から別の人（第三者）への仮登記（所有権移転請求権仮登記）が付いていた場合、

さて、このまま買ってもよいのか？ということ。 

これに対する正解は、

「取引自体は可能ですが、リスクがあるので止めたほうがいい」となります。

ところで、仮登記とは、一体何なのでしょうか？

実は、所有権に関する「仮登記」には、次の2種類があります。

まず１つ目のパターン。

例えば、BがAから中古住宅を買い受ける契約を締結し、実際に所有権が移転しているのに、

Aが権利証を紛失したため、AB間の移転登記申請の際に添付できない場合の仮登記です。

このタイプの仮登記を、「所有権移転仮登記」といいます。

次に2つ目のパターン。

例えば、AがBに借金を返済できないとき、金銭の代わりに不動産を提供するという、

「代物弁済予約」を行うための仮登記があります。

この場合、借金を完済すれば代物弁済予約も不要になるので、抵当権抹消と、

所有権移転請求権仮登記抹消の書類を、抵当権者(債権者)から受け取ることができます。

 このタイプの仮登記を「所有権移転請求権仮登記」といいます。

さて、仮登記を行う目的とは何なのか？

それは、将来生じるであろう本登記の順位の確保にあります。

つまり、登記には早い者勝ちというルールがあり、

先に登記を行った者が優先的に対抗力をもつことになります。

そうはいっても、仮登記はあくまで「仮」なので、所有していることにはなりません。

しかし条件が整わなくても、とりあえず仮登記を入れておけば、「順位」は保全されますから、

条件が整った暁には、仮登記を本登記（所有権移転登記）にすることができるのです。

 本登記になれば、仮登記した日に遡って効力が生まれるので、仮登記より順位が後のものは、

登記官（法務局）の職権で抹消されてしまいます。これって、怖いですよね。

例えば、土地登記簿にＡの所有権移転仮登記と記載されているとして、

後日、Ｂへ所有権移転、さらにＣへ所有権移転されたとします。

この場合、所有者はＣですが、Aの仮登記が本登記になると、ＢやＣの所有権は抹消されて、

Ａは仮登記をした日に遡って所有権を有するので、所有者はＡとなるのです。

つまり、Aが仮登記したことで、この登記が本登記になるまでの間に行われた、

第三者の登記を全否定できるのです。

従って、所有権を変更する場合には、けっして仮登記を放置したままにせず、

仮登記をした人の協力のもと、必ず仮登記の抹消しておかねばなりません。

いかがでしたか？

仮登記の付いた物件を購入することは、大きなリスクを伴います。

あなたが購入を考えている不動産の登記簿に、もし「仮登記」が入っていたら要注意です。

 それではまた。  

こんにちは、辰川です。

不動産のように高価なものは、誰が所有しているかといった情報がなかったら、

安心して売買することができませんよね。

前回は、不動産の代金を支払ったら、その日のうちに所有権移転登記の手続を

行うことが大切である、という話をしました。

今回は、所有権移転登記以外の登記についてです。  

・表示登記

表示登記とは、新築住宅として購入する際に、最初の1回だけ登記を行うもの。

ここでは、住所、建物構造、建物面積などをはじめて記録します。

そして、この手続きを担うのが、土地家屋調査士という専門家です。

・所有権保存登記

保存登記では、新築物件の一番最初の所有者が記録されることになります。

当然、その所有者の住所・氏名と、新築の日付けが登記されます。

・抵当権設定登記

住宅ローンを利用して不動産を購入する場合には、抵当権という登記を行います。

その目的は、お金を貸した金融機関が万が一、債務者が住宅ローンが払えなくなったとき、

他の債権者より優先的に弁済を受けるためのものです。

なお、抵当権には順位があり、例えば、フラット35は第一順位となります。

住宅ローンの完済すれば当然、抵当権の抹消されます。

ところで、一定の条件さえ満たしていれば、

登記にかかる費用（登録免許税）を軽減することもできます。

そのためには、市区町村の「住宅用家屋証明書」が必要であり、

また購入物件が、次の適用要件を満たして必要があります。

1.　自己の居住用であること

2．床面積が５０平方メートル以上であること

３．木造、軽量鉄骨では20年以内。鉄筋コンクリート造では25年以内であること

さて、登記を代行する専門家として、司法書士がいます。

所有権の保存登記や移転登記、抵当権の設定登記を行う場合、

ふつうは司法書士に依頼することがほとんどです。

その際にかかる費用には、登録免許税や印紙税のほか、司法書士に支払う報酬があります。

また、建物の表示登記では、土地家屋調査士に支払う報酬がかかります。

ところで、  登記自体は自分で行おうと思えば、「本人申請』も可能です。

また家族や、友人、知人のために報酬を得ずに、登記の手続きを行うこともできます。

ただし、「業」ではないので、全くの無報酬で行う必要があります。 

なお、マンションや一戸建てなどで住宅ローンが絡む場合、

金融機関側がOKしないケースがほとんど。

その場合は、やはり司法書士を立てることになりますね。 

 それではまた。  

こんにちは、辰川です。

今回は、所有権移転についてお話しします。

不動産の名義を売主から買主に移すことを、「所有権移転登記」といいます

マンションや一戸建てなどを購入する場合、契約書を交わして、最終的に残金決済を行いますが、

残金代金の支払いが終わると、所有権が売主から買主に移ります。

しかし、所有権が移ったことは、売主と買主、仲介業者など関係者以外にはわかりませんよね。

そこで、第3者からみても、不動産の所有者が誰なのか、キチンとわかるようにしておかねばなりません。

そのために行う手続きが、所有権移転手続きです。

この手続きを怠ると、売主が悪い人だと、二重売買が起きるケースがあります。

例えば、Aさん所有の土地をBさんが購入し、代金を支払いましたが、所有権を移転しなかったので、

名義はAさんのままでした。

Aさんはそれをよいことに、Bさんに売った土地をCさんに売りました。

Cさんは早速、所有権移転手続きを行います。

この場合、何の事情も知らない第三者のCさんに対して、Bさんのほうから「出て行ってくれ」とは言えません。

Bさんにできるのは、Aさんに対して損害賠償を請求することくらいです。

このように、不動産の売買では、登記簿上の「所有者」を信用して行うことで、取引の安全を保護しています。

つまり、Cさんは登記簿上の所有者がAさんであると認識したうえで、安心して買ったわけです。

結果的には、土地を買ったのに登記を移さなかったBさんに落ち度があります。 

こんなことに起きないよう、残金決済が終わると、司法書士がその日のうちに法務局で移転登記の申請を行います。

司法書士は法務局に、売主と買主連名の登記申請書を提出します。

その際の添付書類としては、契約書（写し）、権利証、売主の印鑑証明書（原本）、買主の住民票（原本）、司法書士への委任状などが必要となります。

このときにかかる費用としては登録免許税があります。

登録免許税は、固定資産税評価額の1000分の15（土地）か、1000分の20（建物）となっています。

次回は、抵当権の登記について。

それではまた。  

こんにちは、辰川です。

道路と言えば、ふつうアスファルト敷きで、宅地とはしっかり区別されていますよね。

しかし、昔の道は、幅５０センチ位の道でも、生活道路として使われてきました。

こうした道のことを「里道」といいます。

里道は、法務局に備えつけられた「公図」などを閲覧すると、赤い色で図示されており

「赤道（あかみち）」とも言われています。

ところが問題なのは、こうした里道が今も残っていることです。

ただし、草が生い茂っていたり、行き止まりになっていたりして、

いわゆる 道としての形態をとっていないことがほとんどです。

また長い年月の間に、宅地の中に取り込まれた里道もあって、

表面上どこにあるのか、わからなくないことが多いです。

ところで、こうした里道は、いわば国有地と同じ扱いなので、地番がありません。

うっかり、里道を含んだ土地であることを知らずに購入してしまうと、

自分の敷地であっても里道にかかる部分には家を建てられない、ということも起きます。

そしてもう１つ、気を付けたいのが「青道（あおみち）」です。

昔は、田んぼの用水路として機能してところを、青道といって、

やはり、ここにも地番はありません。

ただし今では、青道の場合、水路の機能さえ損なわなければ、

小さな橋を架けるなど、水路の上を「占用」することが許可されたりします。

ただし、赤道＝里道については、「占用」の考え方はありません。

大阪や奈良、京都の場合も、稀にとはいえ、宅地内に里道が含まれていることがあり

注意が必要です。 

いかがでしたか？

里道や水路がどこに位置しているかは、法務局にある公図を見ればわかります。

宅地の購入を検討される方は、仲介業者さんに確認してもらってくださいね。

 それではまた。  

 こんにちは、辰川です。

 今はどの家庭も、テーブルとイス、ベッド中心の生活様式となっているので、

「和室はいらない」という考えの人がいます。

その一方で、最近は、畳の良さを再認識して、和室志向の人も増えています。

ただ、ふだんから和室に慣れ親しんでいないせいで、

 「あの家は敷居が高い」という、ことわざを知っていても、

実際の敷居がどの部分を指すのか知らない人もいます。

そこで今回は、和室の敷居や鴨居、長押についてお話しします。

まずは、敷居（しきい）

敷居とは、引き戸やフスマなどの建具をはめ込むために、

開口部の下部に取り付けられた水平材のこと。

当然、部材には強度と滑りやすさが求められます。

しかし、すべりにくい場合は、蝋を塗ったり、専用のシールテープを貼ったり、

専用のスプレーで滑りをよくすることも可能です。

次に、鴨居（かもい）

鴨居とは、引き戸やフスマなど建具を滑らせるために、

開口部の上部として取り付けられる横木のこと。

言わば、下部に取り付ける敷居と対になっています。

ただし、敷居に比べると溝は深くなります。

さらに、長押（なげし）

長押は、鴨居を隠す化粧板のことです。

現代人にとっては、ハンガーを引っかける場所というほうがピンと来るかもしれませんね。

ところで、最近の和室は、鴨居はあっても長押はないというケースが増えています。

その理由として、長押を撤去すると一気に和室感が薄まるからです。

今どきのマンションや、和室をリビングに隣接させたような間取りには、鴨居を無くして、

和室感を薄めたほうが好都合であったりするのです。

その反面、本格的な和室を欲しい場合は、長押を外せない箇所といえますね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

権利書といえば、家に関わるとても大切な書類として、

どの家庭でもタンスや押入れなどに厳重にしまわれているものですよね。

ところで「権利書」の正式な呼び名は、「登記済権利証」といいます。

ふつう不動産の登記が完了すると、登記申請書の写し（副本）に「登記済」と押印したものが返還されます。

この押印された申請書副本が「登記済権利証」ですね。

登記済権利証は、不動産を売却する際や、住宅ローンを借りるにあたって抵当権を設定する際などに

本人確認として使われます。

なぜそんなことが必要かといえば、所有権を失ったり、所有権に担保（抵当権）が付けられることは、

対象不動産の所有者には、不利となる手続きだからです。

そこで、本人しか持ちえない「登記済権利証」の提出を義務付けることで、

別人が本人に成り済まして、名義変更が行えないような仕組みをとっているのですね。

ところで、紙の権利書は今では 廃止されています。

というのも、平成１７年から本人確認は、「登記識別情報」という１２ケタの暗号に変更されたからです。

ただし、これまで所持してきた紙の権利書も有効なので、けっして捨ててはいけません。

また、登記済証（権利書）は再発行されないので、紛失すると困ったことになります。

例えば、所有権移転登記を行うには買主・売主が共同で登記申請するのですが、その際、

売主は登記することで権利を失うだけに、権利書（登記識別情報）がないと本人確認の効果は弱くなります。

では、もし権利証を紛失したときは、どうすればよいのか？ 

従来の紙の権利書を紛失した場合、「保証書」というもので代用できました。

それが今では、司法書士に「本人確認情報」という書類を作成してもらうことで登記は可能になっています。

そうはいっても、作成のための費用はかかるので、権利書（登記識別情報）のような重要書類は

紛失しないにこしたことはありません。

いかがでしたか？

権利証と登記済証、登記識別情報は同じものを指していると考えてよいです。

家を買えば、その証として大事に保管しておくべきものに変わりありませんね。

それではまた。