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こんにちは、辰川です。

住宅ローンの金利には、大きく分けて2つのタイプがあります。

すなわち、「変動金利型」と「固定金利型」です。

さて、住宅ローンを組むときに誰もが悩むのが、

変動か固定かという選択ではないでしょうか？

そこで、今回は変動と固定、それぞれのメリット、デメリットについてです。

 まず、変動型金利とは、半年に一度、金融情勢の変化に応じて

金利が見直されるタイプ。

この変動型のメリットは、概して固定金利型よりも金利が低水準にあることです。

しかも銀行によっては、優遇キャンペーンでさらに低金利が期待大。

逆に変動型のデメリットは、借入れの段階では総返済額を計算できないことです。

それだけに、将来金利が上がった時の備えも必要かもしれませんね。

一方の 固定型金利は、借入時の金利がそのまま最後まで変わりません。

 ですから、固定型のメリットとは、借入れ段階で、総返済額がわかること。 

将来にわたり金利が見直しされませんから、安定した返済が可能といえるでしょう。

 逆に固定型のデメリットは、変動型に比べ、概して金利が高いことです。

ということは、高金利時に借りると、最後までずっと高金利のままで推移することに・・

では、変動金利、固定金利、どっちの住宅ローンが得なのか？

実は、お金の貸し手側である銀行は、全期間固定金利の住宅ローンの貸出を嫌がります。

なぜなら、固定金利は貸し手側が金利変動リスクを負っているからです。

逆に言えば、変動金利の住宅ローンは借り手側が金利の変動リスクを負っているといえます。

従って、変動金利で貸したほうが銀行にとっては有利になります。

さて、借りる側にとって、変動と固定のどちらが得かという疑問ですが、

実際にはローンを完済してからでないと分からない、というのが正直なところです。

あなたが住宅ローンを返済し終えたとき、金利が上がっていなかったら、変動金利を選んで正解だったでしょうし、

その反対に、当初より金利が上がっていれば、固定金利を選んだことが正解となるのです。

いかがでしたか？

 変動と固定、それぞれのメリット、デメリットをよく検討し、

ぜひあなたに一番有利な住宅ローンを選択してくださいね。

次回は住宅ローンの減税について。 

 それではまた。

こんにちは、辰川です。     

不動産を現金で買おうという人は、全体の2割に達しません。

ですから、大部分の人は住宅ローンを利用しているということですね。

ただ家を買うとなれば何千万円ものお金が必要。

人生でそれほどお金を30年にもわたって借りることは、ふつう住宅購入以外には考えられませんから、

あとあと、後悔しないためにもローンの知識はある程度身に付けておきたいもの。

そこで今回から、住宅ローン金利の話をします。

今日は、将来的な住宅ローンの金利の動向について。

住宅ローン金利とは、国債の10年物の金利をベースに、そこに手数料を加えたものです。 

かつて10年国債金利は、バブル期では8％と高い時もありました。

しかしそれ以降は金利が下がり続け、とくに平成24年以降は1％以下という「超低金利」となり、

更に昨年からは「マイナス金利政策」により0%前後になっています。

この金利動向に強く影響を与えているのが政府・日銀ですね。

政府はデフレ経済からの脱出をはかるため、市中にお金が回りやすいように、超低金利にしています。

しかし大きな問題もあります。

それは日本の財政が赤字国債の発行に頼っていることです。

国債残高がすでに1,200兆円を超えており、これが1,600兆円以上あるという日本の富を超えた時に、

国債の格付けが悪化し、利率が急騰する可能性があるといわれています。

その一番の要因が、団塊世代が後期高齢者入りする2025年問題。

2025年になると社会保障費が50兆円を超えてしまい、国債格付けが悪化して利率が上がるといわれています。

ですから、長期的にみれは、住宅ローン金利が上がるのは確実で、

現在の住宅ローンが「史上最低金利」というのは間違いないのです。

いかがでしたか？

このように、今後の金利動向を考えれば、今が「借り時」といわれるわけです。

現在、住宅購入を検討している人は是非参考にしてくださいね。

次回は、住宅ローンの金利について。 

それではまた。   

こんにちは、辰川です。   

長らく賃貸に暮らしてきた人も、ある程度の年齢になると、

自分も持ち家を持ちたいという衝動にかられるといいます。

これって、今はよくても将来に対する、漠然とした不安感からくるのかもしれません。

ところで終身雇用制度も崩れた現在、無理して住宅ローンを組むよりは、

一生賃貸で暮らすという選択肢もまた一方であるわけです。

そうなると、いよいよ持ち家か、賃貸かで悩むことになりますよね。

では、費用面を考えた場合、一体、持ち家と賃貸ではどちらが得なのでしょうか？

初期費用だけで考えると賃貸が安くて圧倒的に有利といえます。

しかし住まいは長い目で見る必要がありますから、持ち家が断然有利になってきます。

なぜなら、住宅ローンの月々返済額と家賃が同額の家に50年間住むと仮定したとき、

住宅ローンが35年で完済すれば、賃貸よりも２千万円ほど安くて済むというデータがあるからです。

たしかに、いざ住宅を購入するとなると、頭金のことを考えなくてはなりませんし、

購入金額以外に登記にかかる費用や仲介手数料といった諸経費も必要です。

さらに暮らし始めると、毎年固定資産税もかかりますし、

とくにマンションの場合では管理費や修繕積立費もかかってきます。

また建物のメンテナンスも必要。

外壁や屋根の傷み、設備の故障があれば、修理も自己負担です。

その点、賃貸は初期費用が安くて、次に引っ越すときも楽ですよね。

しかも自分の不注意で汚したり破損させたもの以外は、たいていは大家さんの負担で直してくれます。

ところで、持ち家は住宅ローンの支払いを完済させたあとが楽です。

一戸建てであれば固定資産税だけ。マンションの場合でも固定資産税に管理費や修繕費が加わるだけで済みます。

これに対して、賃貸はどうでしょう？　住み続ける限り家賃が発生し続けます。  

つまり、賃貸の最大のデメリットは、一生家賃がかかり続けること。

次に引っ越す場合も、敷金と礼金が必要な物件のほうが、優良物件に巡り合えることが多くなりますが、

敷金などで数十万円の負担が出てきます。

それに、働いている間は問題なくても、年金暮らしになると家賃は大きな負担。

しかも高齢になるほど借りにくくなったり、ひとり暮らしの人には多額な保証金を求められるケースもあります。

これに対して、持ち家は家が財産として残ります。

建物は古くなると資産価値は減りますが、土地の価格は大きく下がることはないので財産として子供に残せます。

ローン完済後は、家の維持も楽ですね。

 ところで、持ち家は、「何歳までに家を買わなくてはならない」という決まりはありません。

しかし、頭金を貯めるのに何年もかけるようでは不動産購入の時機を逸してしまいますから、

その場合には１００%ローンを利用すればよいですね。

高齢の方は多少ローンは組みにくくなりますが、それでも家は購入は不可能ではありません。 

もし、あなたが持ち家か賃貸で悩んでいるのであれば、ぜひ参考にしてください。 

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

マンションの場合、前回の構造面も大切ですが、

共同住宅ならではの管理規約も側面もわすれてはなりません。

つまり、マンションのリフォームは一戸建てのように、個人が勝手に工事を進めてよいものではなく、

常に『管理規約』や『細則』によって制限を受けるという話です。

さて、分譲マンションの場合、個人の資産であり居住スペースのことを「専有部分」といい、

全住民の資産である廊下やエレベーター、外壁などを「共用部分」といいます。

つまり、個人がリフォームできるのが「専有部分」だけに限られるということです。

といっても、一見、専有部分を思える箇所も、実際には変更不可であったりするので気を付けねばなりません。

この際、スッキリ整理してみることにしましょう。

リフォームできる箇所

・壁紙や室内ドアなどは交換自由

・玄関ドアの内側を塗り替えること

・風呂やトイレ・キッチンを交換すること

・天井は共用部分であるコンクリートの内側まで

リフォームできない箇所

・玄関ドアの外側は変更不可

・給排水管やガス管などは共用部分なので移動不可

・サッシは共用部分なので不可

・バルコニーは共用部分なので不可

そのほか、ベランダ側や廊下側に、エアコン設置用の穴を開けることも原則できまんし、

隣家を買い足して、その間にある壁を取っ払うことも禁止されています。

また室内の床材についても、一定以上の遮音等級を有するフローリングでないと許可されません。

そのほか、壁紙や畳を交換する程度の軽微なリフォームであれば、難しくありませんが、

間取りや水回りの変更を伴う大掛かりなリフォームは、設計士やプロの施工業者に相談したほうが安心といえます。

いかがでしたか？

 マンションのリフォームできる部分とできない部分をしっかり頭に入れて

あなただけの暮らしやすい空間づくりに生かしてくださいね。 

それではまた。

こんにちは、辰川です。

中古マンションを安く手に入れて、自分好みにリフォームする人が増えています。

リフォームには、単に壁紙や畳、床材を変更するだけの簡単なものと、

間取りそのものを見直すものとがあります。

もちろん、劇的に変化するのが、後者のケースですね。

古いマンションの場合、立地には十分満足していても、

小部屋ばかりで使いにくい、収納が足りない、水周りが古めかしいということがあります。

そんな時には思い切って、リフォームで間取りを大幅に改装を考えてもいいですよね。

ただし、マンションは構造面で注意しなければならない点があります。

 それは、マンションの構造が、一戸建て土地と違って、鉄筋コンクリート造（RC造）であることです。

つまり、室内にある壁や梁は構造体なので、リフォームによって動かすことはできません。

ですから、壁を取り去ることが可能なのは、部屋と部屋を仕切る間仕切りが、合板でできている部分だけです。

合板の間仕切りを取っ払うことができれば、例えば、４DKの間取りが3LDK、2LDKへと大きく変えることも可能。

そのほかにマンションには、キッチンや、お風呂など水周りの設備の移動させる場合に、

配管関係の問題があります。

マンションの床下に配管が通っていない所にキッチンを移動させる場合、

新たに給排水の配管を設ける必要があり、床の高さが変わることも念頭にいれなければなりません。

また天井の照明器具を移動させる場合も、天井裏の空間が無いマンションではその辺の検討も必要です。

このように、マンションでは室内の構造を確認することが大切で、

専門の業者、設計士などに見てもらって、リフォームできる範囲を知ることが必要です。

いかがでしたか？

中古マンションは価格が手ごろな分、自分好みにリフォームすることも可能。

そんなことを考えながら、中古マンションを検討してみてはいかがでしょうか？

次回は、管理形態からみた注意点について。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

住宅の購入となれば、人生のなかでもせいぜい1度か2度の経験です。

だから、どんな手順ですすめていけばよいのか、分からなくて当然ですね。

一連の手続きを、不動産仲介業者に任せておけばよい、という考え方もありますが、

買い手のほうもポイントさえしっかり押さえておけば、途中で不安を感じたり、戸惑うこともありません。

そこで今回は、不動産購入の流れについてです。

今後、マイホームの購入に向けて行動される人はぜひ把握しておきましょう。

１．物件の情報収集

今はネットを使えば、自分が希望するエリアにどんな物件があり、いくらで売られているのかを調べることが容易です。

ある程度、相場観が身に付いたら、気になる物件をチェックしていきましょう。

2．問い合わせと、内覧の依頼

不動産は現物をじっくり見ないことには最終判断はできませんね。

ネットやチラシで「もっと詳細を知りたい」と思える物件があれば、早速、仲介会社に問い合わせしてみることです。

完成済みの新築一戸建てや、中古住宅で空家の物件はすぐにも内覧は可能。

ただし、居住中の中古物件の場合、すぐに見れないんで、仲介業者にを通して、内覧日時の調整をお願いすることになります。

３．購入申込み

内覧後に購入を決断すると、書面で購入申込みを行います。

申込みによって買い手が購入するための条件を売主側に打診するのですが、

売主がその条件を呑めば、双方が契約へと進むことになります。

４．住宅ローン事前審査

住宅ローンを利用する場合、契約前に事前審査を通しておくことです。

なぜなら、売主は確実に決済ができる人を望みますから、あとから現金購入できる人があらわれたとき、

そちらと売買契約してしまうということも起きかねません。

ですから、内覧後に購入を決断したら、速やかに事前審査を申込むことが大切です。

５．契約

 不動産の契約では、まず仲介会社の取引主任者から「重要事項説明書」の説明を受け、その後、「売買契約書」を取り交わします。説明をうける際、疑問点や分からないところがあれば必ず質問をするなどして、納得のうえで署名押印することです。

契約後に買主の都合で解約すると手付金は戻らなくなくので注意が必要です。

６．ローンの本審査

 契約が成立したら、金融機関に本申込みを行います。既に事前審査をクリアしていれば、

本審査でひっくり返ることはまずありません。

ただし決済までに別の借入をしたりや転職等は再審査の対象になるので慎まねばなりません。

本審査で無事に承認が下りたら、後日に金融機関との間でローン契約（金銭消費貸借契約）を結ぶことになります。

７．残金決済と物件引渡し

残代金の決済と、物件の引渡しとは、同時履行が原則です。

決済日に、購入価格から手付金を差し引いた額を売主に支払うと同時に、買主は鍵を受け取ります。

決済に立ち会った司法書士は当日中に、買主名義で登記の申請を行います。

いかがでしたか？

以上が、不動産を購入する場合の流れですが、

実際には契約から決済までを仲介業者があなたをリードしてくれます。

ただ買主として、一つ一つのポイントだけは押さえておけば、急に慌てることはありません。

それではまた。

こんにちは、辰川です。 

出来立てのものは何でも気持ちが良いのは、住宅でも同じ。

今回は、そんな新築住宅にもデメリットがあるという話です。

まず、単純に販売価格で新築と中古を比べた場合、どうしても新築のほうが割高です。

なぜなら新築の価格の中には、売主の利益、そして広告宣伝費、営業マンなどの人件費などが

含まれているからです。

一方、個人を売主とした中古住宅のほうは、こうして経費は含まれないのがふつうなので、

新築が中古より割高なのもうなずけます。 

次に、新築一戸建ての場合には、完成物件と未完成物件の２つがあります。

前者の場合はいわゆる建売りといわれ、ほぼ完成した状態を自分の目で確認したうえで契約できます。

しかし、後者のように建設中であったり、あるいはこれから着工するとなると、間取りや設備の仕様、

色合いなどは、頭の中でイメージするしかありませんね。

この場合は、完成時の説明をしっかり受けたうえで、判断することになります。 

また未完成物件では、完成するまでの間、賃貸に住みながら待つことになったり、

あるいは住み替えで自宅を売却した場合、仮住まいを余儀なくされます。

仮住まいとなると、それにかかる費用も必要なので、それを避けたい人は、

未完成物件では間に合いません。

そのほかでは、建売りの分譲地の場合、事業者（売主）は現場の一体感を考えています。

これは、売り手にとって販売面、効率面から非常に有効であるからですが、

買い手からすれば、同じような外観、色合い、間取りとなるのは致しかたありません。

ただ自分なりに個性を大事にする人には少し物足りなく感じてしまうかもしれません。

 いかがでしたか？

 大阪や奈良でも、低価格設定の新築住宅であれば、中古と変わらぬ価格であったりします。

そんなときは、これまでの話を参考にしながらマイホーム選びを成功させてくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。    

今回は、新築のメリットについてお話しします。 

昨今、新築は値段が高いという、従来の価格イメージが薄れつつあります。 

それは、大阪や奈良で分譲される新築一戸建ての場合、一建設やアーネストワンなどのように

全国展開している事業者の現場でいえることです。

つまり、住宅建材の大量仕入れなどにより単価あたりの生産額が下げることで、

新築住宅とはいえ、価格が周囲の築浅の中古住宅と大して変わらないことです。

ただし、同じ現場に似通った仕様をもつ家が5戸、6戸と建っているので、

若干個性に欠けるといえなくもありません。

それでも、買い手として予算的に無理をしたくない場合は、

こうした新築住宅はなかなかの狙い目といえるでしょう。

それに、いくら低価格とはいえ、新築一戸建てであれば、キッチンや風呂、トイレなど水回りの設備は、

最新のものが備わっています。

注文住宅のように、別途でオプション機能を選択できるということはありませんが、

基本的な機能はしっかり押さえたもので、大きな不満が出ない仕様になっています。

中古住宅では耐震面で不安があると、リフォームなどによって耐震性を高めることは可能ですが、

それでも新築同様とはいきません。いかに現在の基準に近づけられるが目標となります。

その点、新築住宅はいくら低価格の設定であったとしても、最新の耐震基準で建てられており、

しかも平成12年より地盤調査が一般化してきたことも、大きな安心材料となります。

アフターの面では新築住宅では、引渡し後10年間は売主に瑕疵担保責任保険への加入が

義務付けられています。

これは、雨漏りと構造体という2点について、万一不具合が起きたときに対応するものです。

ところで最近は、中古住宅でも条件が揃えば、瑕疵担保保険に加入できるようになっています。

新築に比べて保険期間は短めになりますが、嬉しい朗報といえますね。

次回は、いよいよ最終回。新築住宅のデメリットについてです。 

それではまた。

こんにちは、辰川です。    

中古物件を敢えて選ぶ理由としては、新築には無い割安感がありましたよね。

それに、新築では得られない敷地の広さや、建物のゆったり感もあります。

でも、中古住宅はけっして良いこと尽くめではありません。 

新築と違って、中古物件は経年変化に伴う建物の傷みもあります。

また年式にもよりますが、外回りでは外壁や屋根、室内に目を向けると、

床や壁、ドア、雨戸、網戸などに傷みや汚れがあったり・・

ですから、あなたが新築のような綺麗さ、清潔感を期待するのであれば、

たぶん中古住宅は合わないでしょう。

しかし、引渡しを受けた状態で住むのではなく、傷んだ箇所があれば手直し、

自分好みにリフォームする、という割り切りがあれば、なかなか良い買いができるかもしれません。

また、前所有者（売主）が小まめに手入れや修繕を行ってきた中古住宅であれば、

大きな出費も無く住めるので、これは買い手としてはラッキーです。

ただし、キッチンなど水回りに当時の設備機器が使われていれば、最新式のものと比べ、

食器洗い洗浄器がなかったり、機能面で満足できないことも。

それに住宅関連の部品は生産終了後10年もたてば、欠品で手に入らないことが多いので、

内覧の際は、ツマミがきちんと回せるか、スムーズに作動するか等、確認は必要です。

そのほか、住宅ローンを利用して購入する場合、金融機関によっては、

あまりに古い住宅であると審査を厳しいことがあります。

その場合は、審査の緩やかな銀行もあるので、諦めずチャレンジしてみること。 

また、古い中古住宅の場合は、耐震性も気になるところです。

これの簡単な見分け方としては、床をスリッパを履かずに歩いてみること。

床に傾きがあればすぐにわかります。

それから、ドアや引き戸など建具の開閉がスムーズにいくかどうかも確認してみることです。

いかがでしたか？

中古住宅に割安感があれば、自分の好みに改装できるチャンスも生まれます。

そう前向きに考えると、中古物件に対する見方も変わるかもしれませんね

次回は新築一戸建てのメリットについてです。

それではまた。

こんにちは、ベルジュホームの辰川です。    

不動産は高価な買い物。だからこそ、後悔だけはたくはないものですよね。

特に、はじめてマイホーム選びをする場合、新築にすべきか、

はたまた中古住宅にすべきで、多くの人が悩みます。

そこで今回から、新築と中古物件のメリットデメリットについてお話しします。

まずは、中古住宅のメリットから。

新築ではなく、中古住宅を選ぶ一番の理由には、価格ではないでしょうか。

国交省の調査によると、新築住宅に比べて、中古のほうが

４割も安く購入できるというデータがあります。

また仮に、中古住宅に大がかりなリフォームを行ったとしても、

新築を購入する場合の８割くらいで納まるということなので、メリットも大きいです。

次に、新築一戸建ての場合では、注文で設計した家ではないので、

１００%自分たちにピッタリということはありません。

そうかといって、まだ真っさらの新築物件を改装するのは、ナンセンス。

その点、中古物件はためらうことなく改装できますよね。

例えば、間取りを大幅に変更したり、住宅設備を入れ替えたりしたところで、

同じエリアで新築物件を購入するよりもずっと安上がりで済みます。

また、敷地や建物の広さも、中古のほうが、ゆったりした物が手に入ります。

なぜなら、建築後30年くらい経った物件は、子だくさんの世帯を想定しているので、

広めに作られていることが多いからです。

いかがでしたか？

単に予算が足りないから中古住宅を選ぶのはもったいないです。

数々のメリットを知って、マイホーム選びに取り組んでみていかがですか。

次回は中古住宅のデメリットについて。

それではまた。