お役立ち豆知識:不動産仲介無料ネットなら代表徒然日記

こんにちは、辰川です。

青田買いとは、企業が卒業前の学生を採用することをいいますが、

不動産には「青田売り」という言葉があります。 

青田売りとは、まだ建築工事が始まっていない状況で、

宅地や建物の販売などをすることです。

つまり、完成した家を売るのが建売住宅であるなら、

未完成のままで一戸建てを販売するのが青田売り。

買う側には、一から間取りが決めることのできる青田売りは魅力的ですよね。

たとえば、壁紙や床材などの色合いや、設備機器も変更できる場合が多く、

施工中の過程を見れるのも安心材料といえます。

ところで、青田売りは一戸建てに限りません。

例えば、新築分譲マンションなどは、モデルルームを開設して先行販売を行うのが一般的です。

そんな青田売りも、契約時に現物がみれないので、事業主や仲介業者は

開発許可や建築確認など、工事に必要な行政の許可を受けてからでないと、

広告や契約をしてはなりません。

ところで、事業主はなぜ、青田売りを行うのでしょうか？

それは、建売住宅の場合、建物が完成してもすぐに購入者が見つかれるとは限りませんから、

万一売れ残ると、建築資金の回収も長引くことになります。

ところが青田売りなら、建売のような資金面でのリスクがありません。

その一方、買い手には建物代がどの位の費用で納まるのかという心配もありますし、

完成まで待つだけの時間的余裕も必要ですね。

従って、どこまでが標準仕様なのか、また追加工事が出たときの金額なども確認し、

納得のうえで話を進めることが望まれます。

いかがでしたか？

青田売りの場合、標準仕様と追加工事の確認は必ず行うことですね。

新築一戸建てを検討する人は参考にしてくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

マンションの玄関ドア前に、凹んだスペースがあれば、そこが「アルコープ」です。

「 アルコープ」とはアラビア語で、壁面の一部を凹ませた部分のこと。

同じ玄関前でも、「ポーチ」は門扉によって区切られている場合を指すようです。

ところで、ポーチやアルコープに鉢植えや自転車などが置かれてあるのをよく目にします。

そんなときは、「アルコープやポーチは専有部分だった？」と疑問に思ったりします。

しかしアルコープやポーチは、共有部分の扱いになっており、少なくとも物を置く場所ではないとされています。 

たしかに共用部分は原則、私物を置いてはいけないスペースですが、

一方で区分所有者だけが使用できる「専用使用権」は認められています。

マンションにはこのような共用部分として、ベランダやエアコン室外機置場、玄関ドアの外側、

窓枠、窓ガラス、網戸、面格子があります。

例えば、ベランダは火災などが起こったときに、消火活動の邪魔になるような私物を置いてはなりません

ただし災害時に避難通路が確保されていれば、多少物を置くぐらいはよいとされています。

従って、玄関前のアルコープやポーチも、同じ専用使用権のあるバルコニーと同じように考えることができますね。

ただし、自転車には自転車置き場があるので、そこに駐輪するのが原則ですが、

空きスペースがないときや子供用自転車については、玄関前に置くことを大目に見るケースが多いようです。

 ところで、ポーチやアルコープのような、人目につきやすい場所に

観葉植物や色鮮やかな花鉢植えが置いてあると、心を和ませてくれます。

勿論、管理組合などから移動を求められれば、すぐに動かさなければならないということですね。

それではまた。 

こんにちは、辰川です。

鉄筋コンクリートというと、頑丈なイメージがありますが、

一戸建てにはほとんど使われていません。圧倒的に木造が多くなりますよね。

では、なぜ一戸建てには鉄筋コンクリート（以下、RC造）が少ないのでしょうか？

一戸建ての場合、せいぜい２?3階建までの建物となります。

それだけに、重量のあるRC造で建てるだけのメリットはないからです。

RC造の良さは、引っ張る力に強い「鉄筋」と、圧縮力に強い「コンクリート」を組み合わせることで、

大型の建築物にも対応できる点といえます。 

マンションのように数百世帯も入る建物では、強度的にRC造でなくてはならず、

木造や鉄骨ではとても持ち堪えることは出来ません。

これが一戸建てとなると、せいぜい２?３階建てまでなので、

建物自体も軽いため、 木造でも十分強度が保たれるということですね。

また木造であれば、よほど地盤のよくない限り、地盤の改良工事は必要ありませんが、

RCとなると重量があるので、地盤改良工事は必須になります。

しかも鉄筋、型枠、コンクリート打ちといった専門の職人も多く入るので、

工期も長期間にわたり、単価も他の工法と比べると高くなります。

この点、マンションであれば住戸数が多いので一戸当たりの単価は安く収まりますから、

デベロッパーも採算が合うというわけですね。

ところで、RCの良さは曲面を使ったデザインが可能なことと、

遮音性に優れるので隣家の音が聞こえにくい、というところにあります。

またコンクリートは、熱容量（熱をためる能力）が大きいので、

暖まりにくく冷めにくいという特徴もあります。

その反面、夏場の最上階は夜になっても部屋はなかなか冷めませんし、

また階下に車庫がある建物では冬場は冷たくて、暖房なしでは快適とはいえません。

ただマンションの場合、上下と左右に隣家がありますから、

こうしたデメリットを感じることなく快適に暮らせるということです。

ちなみに、ハウスメーカーのRC住宅の場合、たいてい工場で製品化された軽量コンクリートなので、

現場で造るRC造とは異なります。 

いかがでしたか？

一戸建てを木造であっても十分な強度が保て、コスト面でも有利ということです。

これから一戸建てを検討される人は参考にしてくださいね。

それではまた。 

こんにちは、辰川です。

７月に入り、いっきに蒸し暑くなりました。

当社の仲介エリアである、大阪や奈良、京都での夏場の暑さもまた格別なものがあります。

この時期、住宅を購入すれば、早速取りかかりたいのがエアコンの設置ではないでしょうか。 

ところが、室外機の設置場所によっては、お隣りから苦情を受けることも珍しいことではありません。

私の経験でも、新築されたお客様が入居早々、隣りの窓に向けて、室外機を縦に2台設置して、

騒音の苦情が入ったケースがありました。

家電量販店のエアコン設置業者が、室外機の置き場を配慮しなかったことがが原因でした。

ところで、エアコンの仕組みは、冷房の場合、室外機で熱を捨てることで部屋を冷やします。

だから室外機からは暖かい空気が出ると同時に、室外機から大きな音が出すのです。

隣家にすれば、窓をあけたとたん、大きな音と騒音が網戸越しに入ってくるので、堪ったものではなかったのでしょう。

このように、プロのエアコン取り付け業者であっても、うっかり取り付け場所を誤ると、

お隣から苦情をうけることになります。

エアコンの設置は一度行ってしまうとなかなか変更はできません。

新築、中古に関わらず、一戸建ての エアコン設置の際は、お隣にも配慮したいものですね。

ぜひ参考にしてください。

それではまた。

こんにちは、辰川です。  

その土地に一体、どれだけの大きさの家が建つかは、

土地を探している人には気になるところ。 

事実、土地を買って、みんなが各自バラバラに建物を建ててよいものかといえば、

そんなわけにはいきません。

 同じエリアに、種類の異なる土地利用が混じっていると、

互いの生活環境や業務の利便が悪くなりますよね。

そこで、これを防ぐために市街地を住宅地、商業地、工業地など

いくつかの種類に区分したのが「用途地域」という規制です。

この用途地域には、建物の建て方のルールが決められています。

 例えば、大阪の都心部などに行けば、敷地いっぱいの大きさで建てられた住宅があるのに対し、

郊外にいけば、庭やガレージをゆったり確保した住宅が増えてきます。

これは、用途地域ごとに「建ぺい率」と「容積率」と規制があるからです。

では、建ペイ率と容積率とは、どのようなものなのでしょうか。

まず建ぺい率とは、早い話が「 土地面積の何割が建物に使えるか」という比率のこと。

例えば、１００m²の土地で、建ぺい率60%となると、

一階部分で60m²まで建物に使えることになります。

駅前といった「商業地域」では建ぺい率が高く、建物に利用できる面積も広くなりますが、

その分、地価もまた高くなる傾向がありますね。

その一方、駅から離れた住宅地では、建ぺい率こそ低いですが、

むしろゆったりとして良いという評価につながります。 

次に「容積率」についてですが、

これは「土地に建設できる建物の延べ床面積」を定めたものです。

延べ床面積というのは、各階の床面積の合計なので、

二階建ての場合なら、一階と二階の床面積を合わせた数字を指します。

土地の面積が100m²で、容積率が200%であれば、建物の延べ床面積は200m²までOKということ。

そして、その土地の建ぺい率が60%ならば、200?÷60?＝３なので、

高さに規制がなければ、3階建ての住宅までが建築可能となるのです。

いかがでしたか？

建ぺい率と容積率によって、その敷地に建てられる家の大きさがわかります。

土地や一戸建てを探す方なら、是非知っておきたい数字といえますね。

それではまた。 

こんにちは、辰川です。   

不動産チラシやネットで、マンションや一戸建てを探すとき、

まず気になるのは住宅の広さ、いわゆる面積ではないでしょうか。

ところが広告をみると、建築面積とか延床面積、専有面積など

いろいろな表し方があるので、ホントにややこしいですよね。 

そこで今回は、マンションや一戸建ての面積についてです。

まずは、一戸建ての面積について。

一戸建てには、「建築面積」と「延べ床面積」があります。

「建築面積」とは、建物の一階部分の面積をいいます。 

ちょうど建物を真上から見たときの面積なので、平屋住宅も二階建て住宅、

三階建ても同じ面積となりますよね。

ところで、この建築面積の値は、「建ぺい率」を知りたいときに必要となってきます。

また「延べ面積」は、各階の広さをあらわしたもの。

各階をそれぞれに１階床面積、２階床面積、3階床面積という言い方をし、

全階の合計を「延べ床面積」というのです。

次にマンションに関わる面積です。

マンションの面積の表し方に「専有面積」があります。

専有面積とは、各住戸の内部空間の床面積を指すものです。

この専有面積の計算の仕方には、、壁芯面積(かべしんめんせき)と

内法面積(うちのりめんせき)と の2種類があります。

壁芯面積とは、一戸建てと同様に、マンションの壁や柱の厚みの中心線で測ったもの。

この壁芯面積は、不動産広告やパンフレットなどに記載されている面積と覚えておくと便利です。

 一方の内法面積は、壁の内側で測られた面積をいいますが、

登記簿で表示される面積＝内法面積となります。 

なお、玄関ポーチやバルコニーは専有面積には含まれません。

なぜなら、玄関ポーチやバルコニーは一見それぞれの住戸に付属しているように見えても、

法律的には「共用部分」になるからです。

いかがでしょうか？

専有面積とはマンション各住戸の床面積であり、「内法」と「壁心」という２つの面積表示の仕方があります。

あなたがマンション購入を検討されるときの参考にしてくださいね。

、

次回は、建ぺい率と容積率について。

それではまた。

こんにちは、辰川です。 

あなたが購入したい不動産が、私道に面しているとわかったら不安になりますよね。 

というのも、私道という言葉が「私有地」をイメージさせてしまうからです。

では、私道と公道にはどんな違いがあるのでしょうか。

まず公道とは、市町村が維持管理をする道路であり、市道や県道などを指します。

  一方の私道は、個人や法人が所有し維持管理をおこなう道路と思えばよいです。

ただし、私道であって住宅が建ち並んでいれば、上下水道など埋設されているので、

こうしたライフラインは大抵、市町村が維持管理をしてくれます。

ところで、公道も私道も、見た感じはどちらも普通の道路。

それでも、両者には簡単な見分け方があります。

私道の場合、通り抜けができず、たいてい行き止まりになっており、すぐにわかります。

例えば、分譲業者が数区画のミニ開発を行う場合、敷地の真ん中に「道路」を確保し、

その両側に家を建てていくケースがありますよね。

この「道路」は通り抜けができないので、公道ではなく私道となります。

（行き止まりの道は、業者が望んでも公道に移管してもらえないからです）

そこで分譲業者は私道に「道路位置指定」の認定を取得することで、

将来にわたり、公道と同じように建築が可能。 

勿論、私道部分は固定資産税も非課税の扱いとなります。

ところで、特に気を付けたいのは「道路位置指定」の認定を受けていない私道です。

こうした私道にある中古住宅は、今の法律ではほとんどの場合で再建築は難しくなっており、 

うっかり買ってしまうと、将来売るに売れない事態に陥る可能性があります。

いかがでしたか？

私道に面した物件では、将来の建て替えも含めて検討してみることです。

少しでも不安に思ったら、信頼のおける仲介業者、設計士などに相談しましょう。 

それではまた。

こんにちは、辰川です。

建築条件付き土地があらかじめ決まった指定業者で家を建てるに対し、

建築条件の付かない土地では、当然、業者の選定も自由となります。

ですから、自分の好みの家を建てたい人にとって、建築条件のない土地に勝るものはありません。

でも、事はそんなに単純なものでしょうか。

ここでの一番の問題は、土地を自分で探さねばならないということです。 

しかも、家を建てるには都市計画法や建築基準法などさまざまな制限がありますから、

ここをクリアしなければなりません。

でないと、せっかく土地を買っても、希望通りの家が建たなかったりするし、

また仕様や設備にこだわり過ぎると予算オーバーなんてことも起こり得ます。

その点、新築一戸建て（建売住宅）や、建築条件付の土地が楽なのは、

売主（事業者）が難しい問題もクリアしてくれるので、買主に大きなリスクはないからです。

そうはいっても、建築条件がなければ、業者の選定も自由だし、建築期間にも縛りがないので、

ゆっくりプランも練れるというものです。

でも縛りがないということは、プランニングに期間がかかり過ぎて、いつまで経っても家が建たなかったり、

予算がみるみる膨れ上がることさえ起こります。

まして賃貸に住んでいる人の場合、家が完成するまでの間は土地代のローン返済、建物の手付金・中間金の

支払いもあるので、資金面での計画性も必要です。

いかがでしたか？

建築条件のない土地から家を建てるには、建築期間と資金面で無理があっては大変です。

自分では難しいと思ったらプロの知恵を借りることも必要です。是非参考にしてくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。 

オーナーチェンジとは、現在既に入居者がいる不動産を、

現オーナーが次のオーナーに転売することをいいます。

一定の家賃収入が定期的に入ってくるアパートやマンションなど中古物件は、

すぐに家賃収入が約束されているので、投資用不動産を探している方には狙い目といえますね。 

特に満室稼動のオーナーチェンジ物件は、すぐにはリフォームする必要もなく非常に魅力的です。 

では、オーナーチェンジの満室稼動物件は即、買いなのでしょうか？

満室稼動物件といえども、未来永劫満室が約束されているわけではないので、

立地や建物についても確認しておく必要はあります。

まず考えなければならないのは、なぜ条件の良いはずの物件を現オーナーは手放すのかということです。 

売主が月々の収入を捨ててまで売りたい事情は何なのか、これは確認する必要がありそうですね。

売主が資金繰りのためにやむを得ず手放す、といった事情であればまだいいですが、

そうでなければ何か問題を抱えているかもしれません。

例えば、購入後すぐに滞納のトラブルに出くわす可能性があるかもしれません。

こうした点も含めてしっかり確認しておくことが大切です。

それに満室稼動のオーナーチェンジ物件なら、室内の下見は基本的には出来ません。

そのため借主が退去後に初めて室内を見てみたら想像以上に痛みが激しく、

すぐにも修繕が必要ということも、可能性としてないわけではありません。

また既に結ばれた賃貸借契約の内容は、新オーナーに引き継がれるので、

借主に対して家賃改定や立ち退き要求、借家人賠償責任保険に後から加入させることはできません。

従って、新オーナーは既に締結された賃貸借契約の内容をチェックすることは重要であり、 

もしも入居者の質が悪いとか、賃貸借契約に不備が多いと感じた場合は、

購入を諦めるぐらいの心構えが大切です。

いかがでしたか？

投資用としては狙い目のオーナーチェンジ物件ですが、

あなたが検討する際は是非参考にしてくださいね

それではまた。

 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

◆大阪や奈良、京都の不動産売買について無料相談実施中！

購入や売却でお悩みの方は気軽にお問い合わせください。

ご相談はこちらから　⇒　  http://www.chukai-nara.com/contact/formmail.html  

こんにちは、辰川です。

オーナーチェンジ物件とは、賃貸借契約を継続した状態の不動産のことをいいます。

言い換えれば、賃借人がいない空室の状態の物件を、オーナーチェンジとは呼びません。

ところで今回は、オーナーチェンジ物件を自分が居住するために購入できるか、という話です。

まず、これを実現するには、売主（貸主のこと）と借主間の賃貸借契約を途中で、

解約出来るかどうかがポイントとなります。

賃貸借契約さえ解除できるのであれば、買主はオーナーチェンジ物件を購入後、

晴れてその物件に居住することが可能だからです。

でも賃貸借契約が結ばれている中で、そんなことが可能なのでしょうか？

実は賃貸借契約においては、一方的には変更できないのが基本です。

例えば、借主が2年間物件を借りられると思っていたのに、途中で貸主の都合で追い出されては一大事。

したがって、賃貸契約の期間中に、借主または貸主の一方的な意思で契約を終了させることはできません。

どうしても契約期間中に契約を終了させたければ、相手方の同意が必要となるのです。

つまり、貸主借主の双方が同意していれば、期間途中でも賃貸契約を終了させることが可能。 　

とはいえ、相手が同意してくれない場合には困ったことになりますよね。

そこで、ふつう賃貸借契約書のなかに「期間内解約の定め」を設けています。 

これは「何ヶ月か前に告知すれば、契約期間内であっても契約を終了できる」という定めのこと。

たとえば、借主は1ヶ月前に告知するか、または 家賃1ヶ月分を支払うことにより契約を終了できます。 

では、貸主も同じように契約書に定められたルールを守って、賃貸借契約を一方的に終了できるのでしょうか？

結論から云えば、貸主からは一方的に契約を終了させることはできません。

なぜなら、借地借家法の存在があるからです。

借地借家法では、貸主側から契約を終了させるためには、次の条件を満たさなけばなりません。

１、契約期間満了の1年前から6ヶ月前までに更新拒絶の通知を出すこと

２　借地借家法の定める正当事由があること

 しかも、借主に不利な特約は法律上無効だとしていますから、 

貸主のほうから一方的に賃貸契約を終了させることはできません。

借主が快諾してくれれば別ですが、そうでなければ、自己使用の必要性であったり、立ち退き料の提供といった、

いわゆる正当事由が必要になります。

なお、正当事由があるかないかの判断については、貸主の側の事情だけでなく、

借主側の事情も当然考慮されることになるのです。

いかがでしたか？
 

 大阪や奈良、京都でも、自分で買って住みたいなあというオーナーチェンジ物件はありますが、

借地借家法という法律がある以上、自己居住には相当に無理があるということですね。

それではまた。