お役立ち豆知識:不動産仲介無料ネットなら代表徒然日記

こんにちは、辰川です。

住宅ローンの本審査が無事クリアしたからといって、これで金が借りられるというわけではありません。

つまり、審査承認の通知が下りただけでは、まだローンの融資が確定していないからです。

さらに、もう１つだけ最後の手続きが待っています。

それが、「ローン契約」ですね。

これを正式には「金銭消費貸借契約」といいますが、

いわば、お金を借り入れる正式契約のことです。

ローン契約は、残金決済を控えた数日前に行いますが、

この手続きのなかで、住宅ローンの借入内容をすべて取決めるのです。

例えば、融資額や返済期間、固定金利か変動金利の選択、融資実行日、口座からの引落日など。

このとき、まだ変動か固定かで迷っていたら、

窓口でシュミレーションを見せてもらって決めればよいでしょう。 

ところで、ローン契約の際、必要なものとしては、

申込人の実印と印鑑証明書、家族の住民票があります。

また、過去に取引のない銀行であれば、銀行口座を新たに作りますから

銀行印も必要です。

なお、この時点で銀行の事務手数料や、保証会社への保証料の支払いは行いません。

さて、ローン契約の手続きには、仲介業者の同行はとくに必要ありません。

自分で銀行の窓口で行けば、せいぜい1時間程度で終わる手続きです。

たが、銀行の営業日は平日なので、気を付けたいものです。

但し、大阪や奈良、京都などの各金融機関の「住宅ローンセンター」では、

土日の手続きを行っていることもあるので、平日に時間の取れない人は要チェックといえますね。

さて、不動産購入の手続きも、次回がいよいよ最後となります。

次回は次回じ融資の実行について。

それではまた。 

こんにちは、辰川です。

買主として、無事に売買契約を済ませれば、

あとは住宅ローンの本審査の申し込みへと進むことになります。

この時点では、事前審査（仮審査）は終えてはいますが、

契約書面上の「融資承認の期限」がありますから、

それまでに金融機関から正式な融資承認をもらっておく

必要があります。

 事前審査と異なり、本審査の場合は、

契約書や重要事項説明書の写しの提出が求められます。

また、金融機関と保証会社の両方で審査が行われるので、

1?２週間程度かかることが多いようです。

ところで、ネット銀行の場合は、事前審査は比較的簡単なのですが、

本審査の段階で否認されるケースが多いので注意が必要。

また、店頭をもつ金融機関に比べて、ネット銀行は審査期間は長く、

「融資の承認期限」に間に合うのかどうかも要チェックです。

これとは反対に、 一般に店舗型の金融機関の場合、

事前審査さえクリアしていれば、余程のことがない限り、

本審査で融資が否認されることはないようです。

つぎに、本審査において、否認につながりやすい項目を

いくつか挙げてみましょう。

１． クレジットカード

特にキャッシング機能の付いたクレジットカードを複数所有している場合は要注意。

２．携帯電話の分割払い

携帯電話の分割払いが返済負担率に加味される場合があります。

３．自動車ローンや電化製品、家具などがローン返済中である

上記の事柄は融資の否決につながり易い項目なので、１つでも該当する場合は、 

金融機関に融資を申し込む際、担当者に事前に相談しておくことが必要です。

そうすることで、返済比率からみて当確上ギリギリであっても、

条件付きで融資承認を下ろしてもらえることもあるからです。   

無事、本審査が融資承認されると、あとは融資が実行されるまで、

審査を受けたときと条件を変えないことが大切。

退職や転職したり、新たなローンを組んだり、カードの支払いを遅延されると、

再び、本審査のやり直しとなるので、特に注意してくださいね。

さて、最後の融資実行までに、あともう一つだけ手続きが待っています。

それが、金融機関とのローン契約（金銭消費貸借契約）というものです。

次回は、ローン契約について。

それではまた。 

こんにちは、辰川です。

昨年12月、当社の仲介で、奈良市内の新築一戸建てをご契約されたK様。

昨日、銀行で残金決済と鍵の引渡しが完了いたしました。

これまで、内覧、ローン申し込み、決済のたびに兵庫から奈良まで

車で来られていましたが、お疲れ様でした。  

K様、おめでとうございます。

おめでとうございます。 

K様、おめでとうございます。・・・・・・・・・・・・・・・・・・

【ここで、ワンポイントレッスン！】

”瑕疵担保責任って何？”

新築一戸建てを購入した場合、引渡し後に、

もし建物が傾いたり、雨漏りがしたら困りますよね。

そんなときのために、新築住宅の売主には、アフターサービスとは別に、

法律で定められた保証責任があります。

これを「瑕疵（かし）担保責任」といいます。

新築一戸建ての場合、この瑕疵担保責任が、

完成引渡しから10年間の保証が義務となります。

つまり、建物に瑕疵（＝欠陥）が見つかれば、10年間は売主に

修補を求めることができるというものです。

但し、適用の対象は、次の2点に限られています。

それは、「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」。

その保証も、2009年からは「瑕疵（かし）保険」という制度に変わりました。

つまり、良い方向に改善されたのです。

というのも、従来であれば、引き渡しから10年間に、

事業者（売主）が倒産してしまうとせっかくの保証も空手形となります。

そんなことを防ぐために、この保険制度のもとでは、

買主は、保険会社から補修にかかる費用を受け取れるようになったからです。

これだったら安心ですよね。

ただし、売買契約書の際には、念のため、そうした特約が記載されているかどうかを、

忘れずに確認してくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

物件を内覧し、購入の意思があれば、申し込みを行います。

その際、売主と価格も含めた諸条件をで折り合いがつけば、

いよいよ売買契約に進むことになります。

実際の契約では、重要事項説明書を取引主任士から説明を受けたあと、

売買契約書を取り交わすという流れになります。

今回は、売買契約書の中にはどのような項目があるのかについてです。

特に押さえておくべき項目を簡単に説明していきましょう。

・売買物件の表示

購入する物件が、登記簿上、どのように記載されているのかを確認します。

自分が購入する物件に間違いないか確認しておくことです。 

・売買金額・手付金と残代金

不動産取引では、授受される金額も多額ですし、その支払日も記載されます。

手付金は、ふつう売買金額５?１０％程度ですが、それを超える場合は、

手付金の保全措置の有無も確認してください。

・土地の実測による精算について

登記簿上の面積と、実測面積に大きな差異があれば、

引き渡しまでに実測し、差額を清算します。

ただ一般的には、多少の面積の差異であれば、

登記簿面積のままで取引を行います。

・物件の引渡しと、残代金の支払い

この2つは、同時履行で行われます。

売主への残代金の支払いと同時に、買主に所有権の移つされ、鍵も引き渡されることになります。

・ 公租公課等の精算

これは、固定資産税や都市計画税といった税金の精算です。

引渡し前日までを売主が負担し、引渡日以降は買主の負担として日割精算します。

中古マンションの場合では、固定資産税以外に、管理費と積立金の精算も加わってきます。 

・引き渡し前の危険負担

売買契約から引渡しまでの間に、万一購入物件が天災等で全壊や

半壊した場合のことも取り決めます。

・契約違反による解除

万一、契約条項が守られなかったときに、契約解除の取り決めを定めます。

 最後にもう一つ大切なのが、

・付帯設備等の引き継ぎの確認

とくに中古物件の場合、住宅設備機器ついて、買主にどれを引き継ぐか、

あるいは撤去するかを取り決めます。

この確認は「付帯設備表」や「物件状況確認書」によって行われ、

売主・買主間で１つ１つ確認します。

このように、不動産の売買契約では、いくつかの約束事を取決めますから、

大切なところはしっかり押さえておくことですね。

とくに住宅ローンを利用する場合は、売買契約後は、

速やかに本審査の申し込みを行わねばなりません。

ところで契約の際には、仲介に入る取引主任士から

重要事項説明書や契約書の説明を受けますが、

途中で、難解な不動産の専門用語も出てきてます。

ですから、説明の途中で分からないことがあれば、

そのまま署名するのではなく、必ず納得いくまで質問をすることも大切です。 

いかがでしたか？

この売買契約を済ませれば、ホッと一息つきます。

あとは契約の履行に向けて、当事者が動いていくことになります。

次回は、住宅ローンの本審査について。 

それではまた。  

こんにちは、辰川です。

購入申込者の住宅ローンの事前審査がクリアすれば、

いよいよ売買契約に向けて進む段階になります。

ところで、購入申込みに当たっては、「申込証拠金」を支払うケースも出てきます。

金額としては、5~10万円程度です。

この申込証拠金の目的とは、購入意思に間違いないこと、

つまり「ひやかし」ではないことを示すために支払われるものです。

申込金は契約成立時に、手付金等に充当されますので、申込証拠金を支払った際には、

必ず授受されたことを示す「預り証」を受け取るようにします。

しかし、申し込みしたにもかかわらず、売主と交渉が不調に終わったこともあります。

その場合は、購入申込みを撤回することになり、申込証拠金も返還されます。

ところで、「購入の申込み」に法的拘束力がありません。

つまり、申込み後にキャンセルしても金銭的なペナルティはないといえます。

では、簡単に申し込みをキャンセル（撤回）できるのかという問題もありますね。

申込んだ後でキャンセルすることは、もし売主が売買契約の準備に入っていれば

迷惑をかけることにもなります。  

そのように考えれば、やはり軽々に申し込むのではなく、さまざまな検討を重ねて、

決心が定まってから行うべきものといえるのです。

いかがでしたか。

今は購入者の立場であっても、いつか将来、自分が売主の立場になることもあります。 

その意味では、買主・売主が相手の立場を考え、よい取引を心掛けたいものですね。

次回は、いよいよ売買契約について。

それではまた、

こんにちは、辰川です。

不動産の内覧等を通じて、買いたい物件が決まると、

「購入申込書」によって、売主側に購入の意思を伝えます。

ここで大事なのは、間違いなく決済＝物件引渡しができるかということですから、

買い手としては、売主を安心させるためにも資金の目途を付けておかねばなりません。

現金購入ではなく、特に住宅ローンを利用して購入する場合は、売買契約までに、

金融機関からローンの事前承認をもらっておく必要があります。 

ただ住宅ローンの事前審査自体は、契約後に行う「本審査」ほど提出する書類も少なく、

しかも多くはコピーで対応してくれます。

事前審査に必要な資料は、およそ次のものがあります。

 ・物件概要書・・・不動産業者から貰う、いわゆる物件資料のこと。

・事前審査の申込書・・・金融機関所定の申込書。認印でOKです。

・源泉徴収票のコピー・・・1?２ヵ年分。

・健康保険所のコピー・・・会社員の場合、これで勤続年数がわかります。

・購入物件の謄本のコピー・・・土地と建物で、過去3ヶ月以内のもの。

では、事前審査ではどんなことを調べるのかといえば、

まず年収からみた返済額の比率、完済時の年齢、現在の借り入れ状況（自動車ローン等）などがあります。

以上の項目で、とくに無理がなければ、金融機関の承認が下ります。

ちなみに審査にかかる日数は早くて１~2日程度。長くて4~5日です。 

 ここさえクリアできれば、次の売買契約へと進むことになります。

いかがでしたが？

住宅ローンの事前審査は個人でも簡単に申し込めます。

仲介業者が有料で行う場合もありますが、是非あなた自身で挑戦してみてはいかがでしょう。

今では、大阪や奈良、京都にあるどの金融機関も親切に教えてくれます。 

次回は、申し込み?売買契約までについてです。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

不動産は高価な買い物だけに、それこそ数千万円という単位のお金が動きます。

勿論、仲介業者がしっかりサポートしていれば、

不動産取引に大きな不安を感じることはないと思います。

でも、これから不動産売買の当事者（特に買主）になるのであれば、

やはり最低限の不動産売買の流れを知っておきたいものですね。

そこで今回は、一般的な不動産購入の手続きについてお話しします。 

マイホーム探しでは、まず情報収集から始まります。

そして、ある程度物件を絞り込んだら、次は実物の内覧・見学を申し込みます。

次に、物件の内覧を経て、「この不動産（家）を買いたい」となったら、

売主側に書面を以て、意思表示を行うことになります。

このときの書面が、いわゆる「購入申込書（買付証明書）」です。

では、購入申込書には、一体どんなことが書かれるのでしょうか。

ここで大事なことは、あなたが購入する場合の条件を提示することです。

例えば、購入希望金額、契約希望日、住宅ローン利用の有無などがありますね。

この申込書を相手方（売主）が受け取れば、実質的な交渉が始まります。

その際、キャッシュで購入するのであれば結論も早いのですが、

住宅ローンを利用する場合、購入者は融資の事前審査（仮審査）をクリアせねばなりません。

もし事前審査が否決されると、次の段階（売買契約）に進みことができませんし、

ここでもたつくと、後から申込んだ人に交渉権を移ることにもなります。

それでは困りますから、購入申込みを行ったあとは、速やかに金融機関から

事前審査の結果を出してもらうことが大切です。

いかがでしたか？

物件が気に入れば、購入申込からローン審査と何かと気忙しいですが、

それだけに仲介業者との連携がとても大事になってきます。 

次回は、住宅ローンの事前審査についてです。 

それではまた。

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 さて、2018年も始まりました。

本年こそ、念願のマイホームを手に入れられるよう頑張ってくださいね。

当社も、大阪や奈良、京都で不動産の購入・売却希望の方を精一杯、応援いたします。

マイホーム選びで疑問・質問などがあれば、気軽にお問い合わせください。→お問合せはコチラまで

こんにちは、辰川です。

現在、フラット35の融資申し込みの窓口を行っているのは、

全国３百を超える銀行や金融機関、ノンバンクです。

こうした窓口では事前審査を行ってくれますが、

実際に最終判断を下せるのは、あくまで「住宅金融支援機構」になります。

ただし、フラット35の事前審査は、一般に「甘い＝ゆるい」と言われており、

本審査で、融資を否決されたという事例がたくさんあります。

そのため、売主側も、買い手がフラット35の事前審査をクリアしただけでは

なかなか売買契約に応じてくれない、ということが起こります。

勿論、フラットの事前審査の結果が甘いのには、理由があります。

とくに、ネット上で自らが行う事前審査は自己申告のようなものなので、

いくら結果がOKであっても、売買契約へと進むことはできません。

では、どうしたらよいのでしょうか。

まず、フラット35を扱う金融機関で、必要書類を揃えて、審査を掛けてもらうことです。

ここで云う必要書類とは、源泉徴収票など所得が分かるもの、健康保険証、運転免許証、

購入物件の謄本等をいいます。

自分で行うネット上の審査と、銀行を通した審査を比べると、後者のほうが断然精度が高いのは

当然ですから、本審査をクリアする可能性も高まります。

その際、できれば、フラット35と併行しながら、

銀行の住宅ローンの事前審査をかけてもらいましょう。

というのは、売主からすれば、本審査で通るかどうかわからないフラットだけでは不安だからです。

同時に、銀行の住宅ローンの事前審査もクリアしておけば、万一、フラットが否決になっても、

住宅ローンの利用が担保できるので、安心して契約が結ぶことができます。

いかがでしたか？

フラット３５の事前審査もやり方次第で、本審査で不承認になるケースはうんと減ります。

もし、あなたがフラット35を検討されているのであれば、ぜひ参考にしてくださいね。

それではまた。

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大阪や奈良、京都で不動産の購入・売却でお悩みの方は

どうぞ気軽にご相談ください。→こちらまで

こんにちは、辰川です。 

フラット35の最大の特長といえば、何と言っても全期間固定金利ですね。

でも、民間金融機関である銀行にも、固定金利の住宅ローンがあります。

では、一体どんな違いがあるのでしょうか。

そこで今回は、銀行の超長期固定金利と　フラット35の違いについて。 

昨今、銀行の変動金利を使い、住宅ローンを組まれる方が多くなっています。

ところで、銀行ローンには、10年を超えるような超長期固定金利もあります。 

では、フラット３５と、銀行の長期固定金利とは、ともに固定金利。

そこには、どんな違いがあるのでしょう？

・まず、団体信用生命保険（略して団信）の有無があります。

「団体信用生命保険」とは、債務者が死亡または高度障害を負った際、

生命保険会社が残債務を弁済してくれるという制度。

フラットの場合、団信への加入は任意ですが、たとえ加入しない場合でも、

ふつう何らかの保険に加入する人がほとんどです。

一方、民間ローンでは、団体信用生命保険料を銀行が払うので、

保険料がかからないというメリットがあります。

・次に、保証料について

フラット３５は保証料と繰上返済手数料がかかりません。

しかし、銀行の住宅ローンは保証料が原則必要。大体借入金額の2%、

つまり2千万円借りれば、40万円の保証料がかかります。

これは何故かと言うと、フラット３５は、100％公的資金ではなくなったとはいえ、

住宅金融公庫が住宅ローンを証券化し機関投資家に転売するものなので、

万一のリスクは公庫と機関投資家が負担しているからです。

ところが、銀行の住宅ローンでは、銀行が全リスクを負うことになるので、

保証料が必要になってくるのです。

 ・審査基準について

ここでは、まず勤務年数や最低年収が問われます。

とはいうものの、フラット35では年収が基準に達しているかどうかは問いますが、

勤務年数や勤務先についてはあまり重要視しません。

一方、銀行は、年収の安定性を求めており、勤務年数や勤務先は重要視します。

つまり、フラット35の方が審査基準が低い＝甘いといえます。

ですから、銀行の審査基準に乗らない人でも、フラット35であれば借りられる、

ということは知っておいて損はありません。

・フラット35を利用するには、購入対象の物件に一定の基準がある

つまり、フラットの「適合証明書」の発行を受けられるが絶対条件です。

これは新築でも中古住宅でも、物件自体が検査機関が行う検査に適合しなければ

融資が受けられません。これは気を付けたい点といえます。

いかがでしたか？

銀行の住宅ローンとフラット３５には、金利以外の相違点も知っておく必要がありそうです。

どの住宅ローンが自分に合うのか迷ったときは、是非参考にしてくださいね。

次回は、フラット35の取り扱い金融機関について。

それではまた。

「 頭金が無く、ずっと諦めていました。 教育ローンも支払い中ですが、家を買う事が出来るでしょうか？ 」  

こんにちは、辰川です。  

先日、こんな質問をいただきました。

家族のことを考え、マイホームを手に入れたい・・・。本当に素晴らしいことです。

以前であれば、住宅を購入するには、価格の1割か2割程度の自己資金が必要といわれてきました。

またその頃は、金融機関にも、「諸費用ローン」というものがない時代でした。

ところが、今は、自己資金がなくても、どの金融機関も積極的に住宅ローンに取り組んでいます。

頭金を貯めるのに何年もかけてしまうと、せっかくのマイホーム購入の機会を逃しかねません。

家賃を払いながら、頭金を貯めるのはなかなか大変なこと。

1年間、頑張ったとして、一体どれだけ頭金を貯めることができるかです。

これって、なかなか難しいのではないでしょうか。

それよりも、今は低利の時代なので、頭金の分を銀行から借りて、

マイホーム取得に動いたほうが近道といえます。

それから、教育ローンについては住宅購入の障害にはなりません。

教育ローンは、自動車ローンなどと同様、利用している人は多いです。

住宅ローンの審査には、年収比率というものがありますが、

それでも、金融機関は返済に支障がで出ない範囲内で融資してくれます。

ですから、教育ローンも含め、現在借入中のものに何があるのかを整理し、

一度、金融機関に相談を掛けてみるのが賢明です。

そうすれば、おおよその融資額がわかりますから、たとえ頭金がなくても、

マイホーム購入に向けて、計画を立てることができますよね。

いかがでしたか？

家を買っていれば、頭金を貯める間の1年分の家賃を、

住宅ローンの返済1年分に廻すことができます。

もしマイホームの頭金で悩んでいるのであれば、参考にしてくださいね。

それではまた。