お役立ち豆知識:不動産仲介無料ネットなら代表徒然日記

こんにちは、辰川です。 

前回は、小規模型マンションといわれる、「中高層型」と「低層型」の特徴をお伝えしました。

今日は、大規模マンションについて。

ふつう大規模マンションといえば、100戸数以上の分譲マンションを指す場合が多いです。

では、大規模マンションのメリットは何かといえば、

まず共用施設が充実していることが挙げられます。

例えば、スポーツジムやキッズルーム、宿泊施設などですね。  

そのほか、管理人が常駐しているなどセキュリティで安心感があります。

ところで、大規模マンションといっても大きく2種類あり、

都心部にある高層の「タワー型マンション」と、

都心に比較的近い「多棟型マンション」とに区別できます。

タワー型は大阪の都心部だけに見られますが、

多棟型は大阪や奈良に多くみられます。

次にそれぞれ特徴をみていきましょう。

・タワー型の特徴 

タワー型とは、総階数20階以上のマンションをいいます。 

立地としては、小中学校跡や大企業の社屋跡など好条件の場所に建てられることが多く、 

通勤通学、買い物施設など利便性に優れていることが特徴です。  

また、タワーの高層階などは賃貸・売却時の需要が期待できます。

新築分譲時は、低層住戸と高層住戸で価格差があるほか、

間取りも1LDK?4LDKなど多彩なタイプの間取りが存在します。

従って、独身者から年配の夫婦まで幅広い世代が暮らしており、

なかには、エントランスホールに吹き抜けを設けたり、

コンシェルジュサービスを備えるマンションもあります。 

タワーは好立地に建つので、資産としても期待が持てますが、その反面、

外壁の修繕費などのメンテナンス面で課題もあります。

・多棟型の特徴

このタイプのマンションは、最寄駅が急行停車駅であるケースが多く、

バス便の充実していたり、駅徒歩10分圏であったり、

都心部へのアクセスが良好なことが多いです。

 共用施設にも、キッズルーム、パーティールームや、

広大な敷地を活かした公園などが整っており、

子育て重視の家族に人気があります。 

またタワー型と比べて、外壁塗り替えなどの修繕費用が安くて済みますし、

住戸数が多いおかげで、管理費も割安な傾向にあります。 

いかがでしたか？

大規模マンションと小規模マンションでは、管理費や共用の施設に大きな差がある一方で。

利便性優先であれば小規模を、また共用施設重視であれば大規模という選び方もできます。 

こうした特長を理解し、あなたにピッタリのマンション選びをしてくださいね。

次回は、マンションの共用施設について。 

それではまた。

こんにちは、辰川です。

これから中古マンションを探そうとしたとき、大阪や奈良では、小規模マンションから

大規模マンションまでさまざまなマンションがありますから、

その選択も大変ですよね。

マンションはその規模によって、メリットデメリットを持っています。

今回は、小規模なマンションの特徴についてお話します。

ふつう小規模マンションというのは、総戸数100戸未満でのマンションをいいますが、

不動産市場で最も多いのもこのタイプです。

特徴としては、駅前など利便性が高い場所にあることが多く、

戸数が少ないこともあり、住居者同士の親密度が高く、

管理組合の運営がスムーズです。

無駄な共用施設が少ないために、管理費などの負担が少なくて済みます。

その一方、管理人が常駐していないケースが多く、

セキュリティ面で不安がありますし、わずか数戸でも管理費滞納があると

大きな影響を受ける可能性があります。

小規模マンションも総階数によって、

「中高層型」と「低層型」の2タイプに分けることができます。

中高層型は、建物の高さ規制が厳しくない、駅前などの比較的小さな敷地に建てられています。

ですから、付近には同じようなマンションがいくつも建っていることが多いです。

ワンフロア当たり３?５戸と少なめだけに、プライバシーを守りやすく

角住戸が売りに出る確率は高いのも、このマンションならではですね。

戸数が少ない分、共用施設は立派ではありませんが、共働き夫婦などのように、

利用する機会が少ない家庭では、あえて小規模マンションを購入するケースが多いです。

低層型マンションがどちらか言えば、駅からは離れ、

低層住居専用地域のような、 閑静な住宅街の中にあることが多いです。

ですから、周囲に高い建物がないので、一戸建のような感覚で住むことができ、

間取り自体も一戸建ての平屋住宅に近いものが多いです。

超高層マンションのような派手さはありませんが、根強い人気があります。 

ところが、大阪や奈良でも低層マンションがほとんど見られなくなっています。

その理由として、建売住宅分譲と低層マンションの建築費を比べた場合、

マンションのほうが高くなるため、両方が同じエリアで販売されると、

低層マンションに勝ち目がないからです。

またマンションデベロッパーも、低層では１戸あたりの土地代負担に高くつくので、

一戸建て住宅地に低層マンションの建設を見送っているのが現状です。

いかがでしたか？

小規模マンションは、駅前の中高層あるいは、郊外の低層型という違いはあるものの、

どちらかといえば、落ち着いた環境で暮らしたい人にはお勧めといえますね。

あなたのマンション選びの参考にしてくださいね。

次回は、大規模マンションについてです。 

それではまた。

こんにちは、辰川です。

前回のローン契約（金銭消費貸借契約）によって、融資額と金利、決済日等が決まると、

あとは決済・物件引渡を待つだけとなりました。

そこで今回は、融資の実行と、住宅ローン控除についてです。

・融資が実行されるのは、物件引渡し時

住宅購入資金として、金融機関から借りたお金が支払われることを

「融資実行」といいます。

決済は、売主から買主に名義（所有権）が移るのと同時に、

物件の残代金が支払われる「同時履行」になりますから、

このときに融資が実行されます。

融資金はいったん、買主の口座に振り込まれ、

そこから売主に支払われます。

決済が行われる場所は、融資を受ける金融機関支店などが一般的ですが、

大阪や奈良では店舗を持たないフラット３５が増えており、

こうした金融機関では、売主の口座に直接に振り込まれるケースもあります。

・土地と建物を別々に融資を受ける場合

土地と建物の支払い先が別々になる場合は、いわゆる２段階融資となります。

土地の売主に対して１度目の融資がおこなわれ、建物の完成時には

建築業者に対して２度目の融資が行われます。

中には１回しか融資しない銀行もありますが、その場合は土地代金や、

建物着手金や中間金は、「つなぎ融資」として借りることになります。

ただ、つなぎ融資を行わない銀行もあるので事前の確認が必要です。

・住宅ローン控除

無事に決済・引渡が終われば、新居で生活が始まりますが、

最後に忘れてならないのが「住宅ローン控除」ですよね。

新築・中古の一戸建てにせよ、中古マンションにせよ、

融資を受けた翌年は確定申告することで、住宅ローン控除を受けましょう。

住宅ローン控除とは、毎年の年度末の住宅ローン残高に応じ、

所得税の控除が受けられる制度です。

会社員であれば、入居の翌年１回だけ確定申告を行えば、

その後は年末調整での対応だけでOKとなります。

いかがでしたか？

住宅ローンの申込から決済までの手続きは、不動産の購入手続きと

平行しながら行われるものです。

あなたが住宅ローンを利用する際は、仲介会社の担当者との連携が

とても大切なので是非参考にしてくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

本審査をクリアしたことで、住宅ローンも大きなヤマ場を越えたといえます。

でも、決済までにもう一つだけ、手続きが待っています。

それが、ローン契約です。

今回は、住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）についてお話します。

不動産の売買契約の相手側は、売主ですよね。

ところが、ローン契約の相手側は、融資を受ける銀行（あるいはフラットなど金融機関）となります。

つまりローン契約とは、買主と銀行との間で結ばれるものです。

手続きとしては、前回の本審査で承認を受けた範囲内で、

希望する融資額、返済期間、金利タイプ（変動型や固定型など）、決済日、

引落日などを取決めます。

もし金利タイプで迷ったときは、窓口で返済のシュミレーションを確認したうえで、

決めればよいです。

ただし、承認を受けた以上の融資額を希望すると、再度、

審査のやり直しになりますから注意が必要です。

決済の土壇場になって、お金が不足することがないよう、

本審査に入る前に、不動産仲介会社の担当者とよく相談しておきましょう。

金利については、ローン契約時に提示されますが、

実際の金利は、決済時（融資を受ける日）の金利が適用されます。

ですから、ローン契約日と決済日の期間が空きすぎると、

金利が変わってくるので気を付けてください。

ローン契約は申込人（本人）が手続するのが原則です。

代理人（奥さんや親）が変わって手続きできませんし、

銀行支店で営業日（平日）に行う場合などは、日程の調整も必要になります。

大阪や奈良にある銀行のローンセンターで手続きを行う場合、

仲介業者を通す必要がありますが、土日でも可能になります。

なお、ローン契約時には、抵当権を設定する契約も同時に行われます。 

この手続きが終わると、あとは決済・物件の引渡を待つだけです。

いかがでしたか。

ローン契約の場で、融資額、返済方法など、全てのことが決まるので、

将来にわたって返済可能な金額にしておくのが大切です。

ぜひ、あなたがローンを組む際の参考にしてくださいね。

次回は、残代金決済とローン控除について。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

今回からいよいよ、住宅ローンの流れについてです。

人生で不動産を購入する機会なんて何度もありませんよね。

だから、住宅ローンがさっぱり分からないのも当然です。

でも、最初から仲介業者に頼ってしまえば、余計な手間代を

業者に支払うことになったりします。

これって本当にお金の無駄であり、住宅ローンの申し込み程度のことは

自分でやれないこともありません。けっして難しい手続きではないからですね。

大阪や奈良で不動産仲介に携わっている当社の場合では、お客様が自ら、

銀行の窓口に行かれ、申し込みをされるケースがどんどん増えています。

住宅ローンの事前審査は、仮審査とも言いますが、

不動産の内覧・契約と併行しながら進めていけば

スムーズに行えるということは覚えておきましょう。

なぜなら、内覧でようやく気に入った物件が見つかっても、

資金計画のめどが立たないと、

不動産のの契約行為に入っていけないからです。

タイミングよく事前審査を通しておけば、気に入った物件を

ほかの人に買われてしまうということも起こりません。

あなたに一戸建てやマンションの仲介を取り持ってくれる仲介業者と

よくよく相談しながら、ローンの手続きを進めていくことが大切です。

具体的には、契約の前段階である、買付け証明を出すタイミングで、

金融機関１行でもよいので、事前審査の承認を速やかにもらうこと。

そうすることで、売主側との交渉もスムーズにいきますし、

無理なく売買契約へ進めていくことが可能になります。

では、もし事前審査の手続きを踏まずに、売買契約を取り交わしてしまうと

どうなるか？

売買契約の際には、重要事項説明書や契約書など一連の書面に署名押印し、

併せて、手付金の授受が行います。

しかし、あとから事前審査結果をクリアしていないと判明すると、

契約自体を無かったことにしなければなりません。

手付金も戻してもらわなければなりませんし、

まったく時間と労力の無駄にほかなりませんね。

さて事前審査の話に戻りますが、

申し込みは銀行所定の申込書に必要事項を記入します。

その際、源泉徴収票、健康保険証、運転免許証などのコピーが必要です。

前もって準備しておきたいですね。

あとは売主と売買契約を取り交わすことになりますが、その際、

契約書面に「住宅ローンの融資特約」が入っているかどうか

必ず確認すること。

これは万一、ローンが否決されたときに手付金が返してもらう

ためのものですから非常に重要な特約です。

いかがでしたか？

住宅ローンの事前審査は決してむずかしいものではありません。

金融機関の担当者も協力的ですから、あなたもぜひ挑戦してみてくださいね。

次回は、住宅ローンの本審査について

それではまた。

こんにちは、辰川です。  

低金利の今、マイホーム資金を住宅ローンで借りることは極々普通にことになりました。

大阪や奈良の不動産仲介に関わっていてとくに感じるのは、 

100％ローンや諸経費ローンも一般的になったということです。

それでも、多くの人にとって、住宅ローンは初めての経験ですから、

「一体自分はいくら借りれるのだろうか？」とか、「金利はどれくらいだろうか？」

など、いろいろ疑問がは出てきたりするものですよね。

そこで今回は、賢い住宅ローンの返済方法について。

住宅ローンを利用するにあたり、最も大切なことは

「きちんと無理なく返済していけるのか」ということです。

そのためには、住宅ローンには返済額を左右する、

いくつかの要素をしっかり押えることが必要です。

将来の金利上昇に備える

不動産は高額なだけに借入額も大きくなります。

従って、僅か１％の金利が返済総額を左右するので、

少しでも金利面で有利な銀行を探そうしがちですが、

一つ忘れてはいけないことがあります。

それは、変動金利で組む場合に、将来の金利上昇にも

備えておく必要があるということです。

できればファイナンシャル・プランナーの助言を受けたり、

それが無理な場合は、金融機関の窓口に行って、

一度、支払いのシュミレーションをしてもらってください。

返済期間が短かいほど、総返済額は減る

返済期間が長ければ長いほど、利息がかさんで返済総額は増えます。

従って、返済総額を減らしたければ、返済期間を短くする必要があります。

しかし無理に短くすると、月々の返済額が一気に増えますから、

家計を圧迫しないように、５年とか１０年単位とかで短くするのではなく、

１年単位で検討していけばよいでしょう。

２つの返済方法

住宅ローンの返済方法には、「元利均等払い」と「元金均等払い」があります。

元利均等払いの良さは、毎月の返済額が一定なので、生活設計が立てやすくなります。しかし、借入残高の減り方が遅いため、総支払額は増えてしまいます。

その一方、元金均等払いは、毎回返済する元金が一定にし、そこに利息を上乗せするため、当初の返済額が多めになります。その分、借入残高が減るスピードは早く、総支払額は少なくなります。

ボーナス併用返済

これはボーナス時に多い目に返済する方法です。

万が一、ボーナス支給額が減った場合、返済が苦しくなるので、ボーナス時の返済を多くし過ぎないことがコツです。

いかがでしたか？

住宅ローンの何十年も先の動向まで、さすがに予測はできませんが、

あなたにとって、一番有利な住宅ローンを選ぶことの参考にしていってくださいね。

次回は、住宅ローンの流れについて。

それではまた！

こんにちは、辰川です。

住宅ローンで購入する場合、不動産は金額も大きいですから、

僅かな金利の違いでも、支払い総額でみると大変な差になります。

そこで今回は、住宅ローンの金利についてです。

住宅ローンのいくつかの金利のタイプがありますが、

大きく整理してみると、

「固定型」と「変動型」、「固定期間選択型」

という3タイプに分かれます。

それぞれタイプ毎の特徴を見てみましょう。

固定金利型

これは適用金利が一定なので、常に返済金額が変わることがありません。

この安心感が売り物といえますね。

固定型は、全返済期間にわたり適用金利が一定である商品と、

当初10年間と11年目以降で金利の変わる2段階方式の商品の２つから選べます。

固定金利のメリットは、世の中の金融情勢に振り回されないので

生活設計が立てやすくなることです。

その一方でデメリットは、高金利時に固定で借りた場合、

将来にわたって高金利の返済額が確定してしまうことです。

私の妹なんか、無理して固定で組んだものの、低金利が続いために

変動で組まなかったことを後悔していましたが・・

変動金利型

変動型に魅力は、借入当初の金利が低いことがあります。

変動型とは、市場金利の変動に伴い、返済途中でも金利が見直されるタイプで、

原則は半年に1度、短期プライムレートの変動に応じて適用金利が変わります。

変動型のメリットとしては、

一般に借入時の金利が、固定金利型より低いことが挙げられます。

また、金利が上がる局面でも、前回の1.25倍を上限に収まるように

なっているので安心感はあります。

一方のデメリットは、将来の返済額が確定できず不安が残ります。

半年間の金利の見直しで、金利が上昇した場合は返済額も増加しますが、

その場合は、毎月の返済額を少なめにするなど対策が必要です。

固定期間選択型

これは、「当初５年間は金利○○％」といったように、

返済期間中の一定期間だけ金利が固定されるタイプです。

固定金利期間終了後は、再度、一定期間の固定金利か、

それ以外の金利タイプを選ぶことが可能です。

このタイプのメリットは、一定期間（3年、5年、10年など）は

固定金利で返済額が確定できることにあります。

期間終了後はその時点での金利が適用されますが、前回と異なる

金利タイプを選ぶこともできます。

一方、デメリットとしては、固定金利が終了後に、

金利が上昇していた場合、返済額が増加してしまうことです。

いかがでしたか？

低金利の今、固定型か、変動型かは判断が難しいところですが、

あなたにとって無理のないローンを組むためにも参考にしてくださいね。

次回は、賢い返済の仕方について。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

住宅の購入資金として、全てを自己資金で賄えないとき、

誰もが利用するのが住宅ローンですよね。

でも、よくよく考えてみれば、世の中で、

不動産ほど高額な商品はありません。

まず、車や電化製品などと比べ、不動産は桁が違っています。

しかも、多くの人が住宅ローンなんて未経験ですから、

「どうやって組めばいいの？」「どこの金融機関に頼めば有利なの？」

と悩むことになるのです。

そこで今回から、住宅ローンについてお話しします。

今日は、住宅ローンの種類から。

住宅ローンの種類としては・・・

まず１つ目は、一般的な銀行の扱う「住宅ローン」、

2つ目は、地方自治体が行う「公的な融資」、

3つ目は、民間・公的の両方を兼ね揃えた「フラット35」、

と大きく3つに分かれます。

当社が大阪や奈良の不動産仲介で関わる中で、

お客様に最もよく利用されるのが、住宅ローンと、フラット35です。

それはともかくとして、上記１?３の特徴を見ていきます。

銀行ローン

銀行ローンを利用するといっても、金融機関には、

都銀・信託銀・地銀・信金・信組・農協・労金というように

実に様々な金融機関があります。

金利など融資条件は各金融機関ごとにまちまちですし、

例えば、繰上げ返済の手数料も無料で行えたりするなど、

各社様々なサービスがあります。

さらに窓口を持たないネット銀行の出現もあり、

店舗を持った金融機関で考えられない、

低金利の住宅ローンも出てきました。

公的な財形融資

これは、財形貯蓄を１年以上継続し、

貯蓄残高50万円以上ある方を対象とした融資。

内容は、財形貯蓄残高の10倍の額で最高　4,000万円までの

融資が可能というものですが、

低金利の今、利用する人はほとんど皆無になりました。

フラット35

フラット35の最大のメリットは、長期の固定低金利にあります。

融資額については原則、物件価格の9割迄となっており、

しかも保証料は不要、繰上返済時の手数料も無料です。

これだけでも、フラット35って魅力的ですよね。

ただし気を付けたいこともあります。

それは、銀行ローンでは無料の「団体信用保険料」を

毎年負担しなければならないということ。

中古物件の購入で利用する場合では、一定の技術基準を

クリアする必要があり、適合証明書などの提出を求められます。

また、フラットは住宅金融支援機構によるローンとはいえ、

窓口（金融機関）によって金利もまちまちです。

そのほか、「フラット35S」といって、省エネ性、耐震性、

バリアフリー性、耐久性・可変性という4つの性能基準を満たせば、

最初の一定期間だけ金利が引き下げられる商品もあります。

ただ、これも新築住宅なら容易ですが、中古住宅の場合、

年式によっては対象外になるので注意が必要です。

いかがでしたか？

自分に合った住宅ローンを見つける手間を惜しまないことも大切です。

住宅ローンに明るい仲介業者の力を借りるのも一つの手と覚えておきましょう。

次回は、住宅ローンの金利タイプについて。

それではまた。

・・・・・・・・・・・・・・

住宅ローンでわからないことがあれば、気軽にお問い合わせください。

無料で相談に応じています。

TEL：0743?58?5601

メール：web@bergehome.com

こんにちは、辰川です。

今日は、中古住宅は住み替えしやすい、という話です。

買ったときは新築住宅でも、そこに一度住んでしまえば、

れっきとした中古住宅になります。

当社も大阪や奈良で仲介業務をしていて気づくのは、

下がり率が最も大きいのが、新築して間もない物件です。

しかも、築浅い物件ほど住宅ローンの残高が減っていませんから

場合によっては、売却したくても抵当権を抹消できず、

売却できないということが起こってきます。

一方、中古住宅はどうでしょうか。

買った場合は、値下がり率もとても緩やかですし、

もともと格安で買えた中古住宅ですから、

売却時は新築のように落胆させられることもありませんね。

人によっては、マイホームへの考え方も違います。

例えば、一生を同じ家で暮せる物件を探す人もいますし、

家族構成の変化と自己の収入に見合った支払い額で、

次々と住み替えていく人もいます。

また、ずっと同じ場所で住み続けるつもりで買ったものの、

何かの事情で、住み替えることになるかもしれません。

このように考えると、中古物件を選んだほうが、

将来、スムーズに買い替えができるということになります。

次に、今度は買う側の立場に立ってみましょう。

新築でこれから建築にかかる、未完成の物件の場合、

へたをすると、入居まで1年以上待たされることがあります。

ところが中古住宅は、売主の住み替え期間は待つことになるかもしれませんが、

ふつう２、３か月。長くても半年以内です。

そういう意味でも、新生活が早めに始められるという点で、

中古住宅のほうがメリットは大きいといえますね。

いかがでしたか？

人生には浮き沈みもありますし、考え方の変化も起こります。

あなたが不動産を選ぶ時も、柔軟性をもって検討してくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。  

今回は、なぜ中古住宅は自分好みの空間がつくり易いか、という話です。

当然ですが、中古住宅は新築より価格が安いですよね。

その差額があれば、十分にフォーム費用が捻出できると思いませんか？

従来であれば、住宅の選び方は、予算を抑えるために中古物件を選び、

簡単なフォームで終わらせる・・、そんな単純節約型が多かったです。

ところが最近は、自分のこだわりを叶えた空間に住みたいという人が増えました。

多少の費用と工夫、センスは必要ですが、通り一遍の新築住宅の仕様より

はるかに個性のある空間に仕上げることが可能です。

例えば・・・、

「玄関ホールに広い収納スペースをつくりたい」

「モダンな内装クロスを貼って、部屋の雰囲気を変えたい」

「2つの部屋を仕切る壁を取り去って、大きな1部屋にしたい」

「今より大きなユニットバスにしたい」etc.

このように、新築より安く購入できた分で、自分の理想の空間を

実現できたら素敵ですよね。

新築住宅は販売上、個性的なものより万人受けする仕様にせざるを得ません。

そこで、自分だけのオリジナルな住まいを実現しようとすると

最初からリフォームして入居するのが近道です。

これなら、高いお金を払って新築物件を買うことも

無駄に思えてきます。

ある意味、これが、中古住宅の魅力といえますね。

ところで、中古の土地付きの一戸建てであれば、

大概のことはリフォームで可能ですが、

マンションで大幅な改装を行う場合、気を付けてほしいことがあります。

それは、マンションの構造壁を取り去ることはできませんし、

キッチンや浴室など水回り設備の位置を変える場合も、

上下階の配管の関係で難しいケースもあります。

リフォームに際しては、必ず管理規約に目を通すことをお勧めします。

いかがでしたか？

中古住宅を買って、余ったお金を旅行や趣味に使う。

そのほうが人生は充実します。

あなたもぜひ参考にしてくださいね。

次回は、中古住宅はなぜ住み替えに有利なのか、について。

それではまた。