お役立ち豆知識:不動産仲介無料ネットなら代表徒然日記

こんにちは、辰川です。

自宅を売却する場合、程度の相場はわかっていても、

いざ売り出し価格を決めるとなると不安なもの・・

そこで今回は「売り出し価格」についてです。

大切な家もいったん売り出せば「商品」となり、

不動産流通市場に乗せて売ることになります。

しかし、めでたく売却できたとしても、あとから

「もっと高値で売れたのは？」とは思いたくないないものです。

そこで、売り出し価格を決める際は、あらかじめ自分にとっての

「最低ラインの価格」と「売りたい希望価格」を考えておきます。

最低ラインの価格は、これ以下の価格で売りに出すと

自分の生活が立ち行かなくなる、という最低ライン。

 例えば、住宅ローンの残高と売却にかかる諸費用、

さらに万一決済ができない場合に備えた持出し可能な額、

ということになります。

大まかに言えば、

「最低ラインの額」＜「査定価格（売れる価格）」＜「希望価格（売りたい価格）」

という関係になります。

もし「最低ライン」より「査定価格」が低くければ、

売却計画そのものを見直すのです。 

また売却に急がない場合は、

相場より多少高値でも問題ありません。

しかし、短期間で売却したい場合は、

相場を度外視した価格は避けること。

なぜなら、高めの価格で売出し、なかなか買い手がつかない場合は

徐々に価格を下げねばなりませんね。

これでは、市場から売れ残り物件と見なされ、

結果として相場以下の価格で手放さざるを得ないケースもあるので、

あまり得策とはいえません。

いかがでしたか？

売出し価格を決定権は、あくまで売主にあります。

そして状況に応じた販売プランを立てることです。

あなたが自宅を売りに出す際の参考にしてくださいね。

次回は、内覧についてです。

それではまた。

“不動産業者が売却情報を共有できる仕組み” 

こんにちは、辰川です。    

不動産会社は、売却依頼を受けるとさっそく、自社で客付けできるよう、

チラシ掲載等の販売活動に入ります。 

しかし1社だけの活動では、売主としても心許ないものがありますね。

もし、売主と媒介を結んだ不動産会社が、情報を広く開示すればどうでしょう？

これなら、売主側・買主側の双方にメリットで出てきますよね。

そこで生まれたのが「レインズ」という仕組みです。

売主は媒介契約を結んだことで、その業者を通じて

「レインズ」を利用できますから、

売り物件の情報を探している業者にも自宅の売り情報が瞬時に伝わります。

そうなると、スピーディに売買できる可能性が出てきます。 

・レインズがない時代は、１つの業者が情報を独り占め？

昔の不動産業界は、営業マンは歩合制に拠っていた為、

手に入れた情報を拡散させることは、自ら報酬を手放すことを意味しました。

業者と接触した顧客だけしか、物件情報を目にすることができないわけですから、

非常に効率が悪かったのです。

 現在のレインズの仕組みでは、全国の不動産業者がオンラインで結ばれており、

例えば大阪や奈良にいながら全国津々浦々の土地、新築一戸建て、中古住宅と

いった物件情報を簡単に手に入れることができるようになりました。

・レインズのメリットとは

不動産会社同士が売り物件の情報を共有できるということは、

他社が売却依頼された物件を、自社の顧客に紹介できることを意味します。

売主としても、媒介を結んだ仲介業者以外にも販売のチャンスが広がるので、

早期に売却できる期待が高まります。

また同時に、買主も、欲しい物件の情報を得るために、

次から次へと業者を渡り歩く必要もなくなりました。

・信頼のおける不動産業者の見極めこそ大切になる

このように、媒介の依頼を受けた不動産業者が、レインズの趣旨に沿って

販売活動を行えば、売主・買主とも大きなメリットを得られます。

しかし、一部の業者には媒介で任された、売り物件の情報を自社で囲い込むことで

他に開示せず、両手数料を得ようとする会社もでてきます。

そんな仲介会社は、大阪・奈良にあっても、規模の大小にかかわらずず存在しますから、

自宅を早く売却したければ、業者選びに慎重になるべきだといえますね。

いかがでしたか？

レインズは、業者だけでなく売主買主にとっても大変メリットのある仕組みです。

今後、自宅を売却する予定のある人は是非参考にしてくださいね。

次回は、売出し価格についてです。 

それではまた。

こんにちは、辰川です。     

前回、自宅を売却するには、まず不動産仲介業者との媒介契約を取り交わす

必要がありましたね。

そして、３つの媒介契約のなかでは「専属専任媒介」と「専任媒介」は1社だけとの依頼、

「一般媒介」は２社以上の不動産会社に依頼できるというものでした。 

そこで今回は、３つの媒介契約のメリット・デメリットについてお話しします。

まず専属専任媒介と専任媒介については、ともに1社とだけに依頼する契約なので。

仲介会社は、自社で客付けできると売主・買主の両方から仲介手数料が入ります。

また他社が客付けしてくれた場合でも、売主から仲介手数料は確保できるので、

売却活動にも力が入れてくれます。

 一方、一般媒介はどうでしょうか。

売主にしてみれば数社を競い合わせることになるので、

販売活動が活発になるような気がしますね。

でも、販売に携わる仲介業者にしてみれば、

先の2つの媒介契約と力の入れ具合も多少違ってきます。

そこで、ここからは３つの媒介契約のメリット・デメリットを

細かく見ていきます。

【専属専任媒介契約】

依頼をうけた仲介業者1社のみです。

業者は、媒介契約締結後５日以内にレインズに登録します。

つまり他の仲介業者にも情報を開示し、早期の客付けを目指します。そ

の後は１週間に１回以上の売主に販売状況を報告しなければなりません。

・メリットとしては、依頼を受けた業者はほぼ確実に仲介手数料が得ますから、

積極的な販売活動を行ってくれます。

また窓口が１つとなるので、売主が複数の会社から

連絡を受ける煩わしさもありません。

・デメリットには、両手数料（売主と買主両方から

仲介手数料を得ること）のために、自社のみで情報を囲い込み、

他社に売却情報を開示しない仲介業者が大阪や奈良にもあります。

これは早期売却を望む売主にとって、

思いもしない悪質な販売手法といえますね。

ですから、売主が自宅の売却を任せる場合、

大手・中小業者にかかわらず慎重さが必要です。

そのほか、専属専任媒介では売主が自ら購入者を見つけたとき、

仲介会社を通して売買契約を結ばねばなりません。

【専任媒介契約】

こちらも依頼できる業者は１社のみとなりますが、

仲介業者は媒介契約を取り交わすと７日以内にレインズ登録し、

売主に２週間に１回以上の販売状況の報告義務があります。

・メリット、デメリットとも専属専任媒介契約と変わりませんが、

売主が自ら見つけてきた購入者と直接契約を結んでも構いません。

【一般媒介契約】

こちらは 複数の不動産仲介会社と媒介契約を結ぶことができます。

ただしレインズへの登録も任意ですから、

自社以外の業者に情報を開示しなくても構わないですし、

売主に販売状況を報告する義務もありません。

・メリット

複数の不動産仲介会社に売却を依頼できます。

・デメリット

業者にしてみれば、いくら販売に力を入れても、

他社で客付けされると成功報酬は「０」ぜロです。

従って、他の2つの媒介契約に比べ、明らかに

販売活動も消極的になりがちです。

ただ売主のなかには業者間の競争心理を煽るには、

一般媒介が効果的であるといって選択する人います。

しかし、実際には期待するほどモチベーションは

上がらないということです。

たとえ大阪や奈良で一般媒介で依頼するにしてもせいぜい

２?３社に留めておくべきです。

いかがでしたか？ 

3つの媒介契約のなかでは、専属専任と専任媒介がお勧めです。

勿論、仲介業者の選択は慎重に行わなければなりません。

是非参考にしてくださいね。

次回は、業者間の情報データベース「レインズ」について。

それではまた！

こんにちは、辰川です。   

不動産会社に査定を依頼すると、自宅の査定額が提示されます。

でも、この査定額で売りに出さなければならないかと云うと、そんなことはありません。

相場にはある程度、幅がありますから、 

業者が出した数字はあくまで、売り出し価格を決める際の参考と考えて、

 担当者とよく相談して、販売価格を決めればよいのです。

さて、売却活動には不動産会社の協力が欠かせません。

自分ではなかなか買い手を探すことは難しいこともありますし、

安全な取引のためにも、不動産業者に仲介（媒介）を依頼します。

媒介に当たっては、媒介契約の書面化が義務付けられていますから、

まず不動産会社と「媒介契約」を取り交わすことになります。

さて、媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3つがあります。

専属専任媒介と専任媒介はともに１社だけとの契約ですが、

一般媒介のほうは、複数の会社に売却を依頼できる契約です。

では、専属専任媒介と専任媒介の違いは何かといえば、

自分で探してきた購入希望者と、直接契約を結べるかどうかにあります。

ただ、個人同士で直接契約することは、引き渡し後に

「ここを直してほしい、あそこも直してほしい」といった要望が

買主からあったとき、売主が対処できるかどうか・・

ヘタをすれば相当な期間、振り回されることにもなります。

そうしたトラブルをさけるうえでも、専任かどうかで迷っているなら

専属専任媒介で任しておいたほうが無難です。

一般媒介契約のほうは、複数の仲介業者と取り交わせますが、

せいぜい3社くらいにとどめておかないと、売主としての見識が問われます。 

こうして売却を依頼する仲介会社が決まると、担当者は売却できるまで、

あなたを支えるパートナーです。

例えば、売却に出しながら反響が無いときの対応策や、

買い替えのケースでは資金計画の相談相手にもなります。

そういう意味でも、業者選びが重要であるのことだけは確かなようです。

いかがでしたか？ 

媒介を依頼する会社は、売却に関する知識や経験が豊富であるかはもちろんのこと、

相性的にも合っているのが理想。

あなたが自宅を売却を考えるときは参考にしてくださいね。

次回は、３つの媒介契約のメリット・デメリットについて。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

今回は、査定の依頼についてです。 

自宅の売却を決心すると、いよいよ不動産仲介会社に

査定を依頼することになります。

査定によって、今の家の売却額がわかると、

新居の価格を含めた全体予算が見えてきます。 

自宅の売却で一番気になるのは、いくらで売れるかということですが、 

査定を受ける前に同じエリアで売り出されている物件価格を、

チラシやネットで下調べし、ある程度の相場観は掴んでおきます。

そうすれば、査定価格を出されたとき、

仲介会社ペースで話が進む心配もありません。

次に、新居となるエリアの相場も調べておけば、

売却価格と購入価格の両方がつかめますから、

おおまかな資金計画を建てることができます。

ところで、不動産仲介会社が査定する目的は何でしょうか。

それは、売主の希望は希望としながらも、プロの立場から

「実際に売れる価格」を割り出すことにあります。

方法としては、現在の流通市場に照らし、自宅と近似する

物件の成約事例を調べることになります。

一方、売主もネットや住宅情報誌等の活用して、ある程度

相場観を養っておけば、相手がしっかり提案をしてくれる仲介会社か

どうかがわかります。

査定価格については、業者によって多少の幅はあっても、

極端な差がつくことはありません。

もし、１社だけ極端に高い査定価格を提示してきた場合、

安易に飛びついてはいけません。

なぜなら、営業マンも媒介契約を結んでもらおうと、

相場を度外視し、高い査定価格を提示している可能性もあるからです。

そんな仲介会社に売却を任せてしまうと、何か月経っても買い手がつかず、

結局のところ、初めから適正な価格で売り出しておけば、

もっと早く売却できたのに・・ということになりかねません。

売ることよりも、媒介を受けること優先した営業マンにあたると最悪です。

そういう意味では、目先の条件より、信頼できる業者かどうかの見極めることも、

売主の仕事といえますね。

いかがでしたか？

大切な自宅の売却を任せる以上、仲介会社の担当者との相性は大切です。

どんなことも相談に乗ってくれる担当者を見つけることも、

売却を成功させるコツといえそうですね。

次回は、媒介契約についてです。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

ひと言で「住宅の住み替え」といっても、賃貸から移る場合と、

持ち家から移る場合とでは、その大変さが違います。

賃貸から持ち家への住み替えなら簡単ですね。

住宅ローンが下りるのがわかったら、引渡しを受ける１か月前に

家主に届けておけばOKですから。

でも持ち家から住み替える場合は、そう簡単にはいきません。

新居の購入だけでなく、自宅の売却も必要になるからです。

また入居のタイミングもありますね。新居が新築一戸建の場合と、

居住中の中古住宅の場合でも違ってきます。

そこで今回からシリーズで、売却から購入までの住み替え術についてお話します。

家の売却では少しでも良い条件で売れて、

新居もうまく購入できたら・・と誰もが考えます。

でも実際は、自宅の売却と新居の購入が、

ほぼ同時期に決まることはめったにありません。

また希望する価格で決まるとは限りません。

では、自宅の売却を思いたったとき、何をすればよいのでしょうか。

そのためには、まず、売却の動機を整理してみることです。

例えば、

「子供が大きくなったので、もっと広い家に住みたい」

「子供が独立したので、一戸建てからマンションに移りたい」

「ペットの飼える、庭付き一戸建てがよい」

家を住み替える理由は、家族ごとに様々ですが、 

その動機をはっきり整理しておくことで、

今後の売却活動、ひいては新居の購入もスムーズに進んでいきます。

なかには、新居への憧れだけが先行する人もいますが、

その場合は少し冷静になり、

新居に何を求めているのかを考えてみましょう。

・次に、住み替えまでのスケジュールを立てる

つまり、住み替えをいつまでに完了させたいのかを決めるのです。

たとえば、「子どもが進学するまでに新居へ移りたい」など、

具体的な目標が決まると、

今後とるべき行動もはっきりしてきますね。

・今の経済状況を把握しておく

今が持ち家なら、住宅ローンの残債の有無を確認します。

ローンの完済していれば、買い替えに何の支障もありません。

次の新居の購入にいくらのローンを組めばよいかを考えるだけです。 

問題なのは、今の家に残債がある場合。

ローンの残債のどのくらいなのか、そして、

買い替えに使える預貯金はどのくらいあるのかを洗い出します。

もしローンの残債と、住宅購入に使える預貯金の額が変わらなければ、

売却資金は全部、新居の購入に充てることができますから、

買い替えにも支障は出ません。

しかし、残債が相当残っている場合は、やはり

プロのアドバイスと受けてみることをお勧めします。

勿論、プロといっても、

役所や銀行の窓口担当者でなければFPでもありません。

大阪や奈良で信頼のおける不動産仲介会社に

一度相談してみることです。

残債があるからといって、それを返済するまで住み替えできない

いうことは必ずしもありません。

支払い能力さえあれば、住宅ローンの残債があっても、

新居の分と併せて、ローンの組替えができます。

自宅の売却と新居の購入をスムーズに行うには、

仲介会社の力も借りなければならないでしょう。

そして、何事もあきらめる前に、情報収集ですよ。

いかがでしたか？

住み替えを成功させるには、事前に家族で話し合うこと、

そして、頼りになる仲介会社のサポートを受けることが大切です。

ぜひ参考にしてくださいね。

次回は、自宅の「査定」について。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

前回は賃貸に住み続けるには、老後資金を準備せねばならないこと、

そして、いずれは不動産（住宅）を購入する意思があるなら、

早めに検討するほどよい、という話でした。

今回は、賃貸と購入の場合での「居住性」や「万一の場合」について。

まず、家主が賃貸住宅を持つ目的は何でしょうか。

それは言うまでもなく家賃収入ですよね。

そのため、賃貸では建築費が抑えるために、間取りは2DKとか2LDKなど

小ぶりな間取りが多く、設備・仕様も最低限のものになりがちです。 

一方の売買で購入する物件はどうでしょうか。

例えば、大阪や奈良の新築一戸建ての場合、数千万円の買い物になります。

従って、求められる品質も高く、間取りも3LDKや4LDKが主流であり、

とくに家族の交流の場であるLDKの広さが際立っています。

さて、身軽なのが賃貸ですね。

転勤のある家庭であれば、持ち家は単身赴任になるか、

家族で引っ越す場合は自宅を賃貸に出すことも考えねばなりません。

そうなると立地が良くないと、借り手を探すにも一苦労します。

天災地変の場合も、賃貸なら引っ越せばよいだけ。

持ち家となると、建物が壊れたら自己負担で直さねばなりません。

ただ、最近の新築住宅は耐震性を考慮した物件が増えており、

安心感がありますね。

最後に、もう一つ大事なことを忘れていました。

それは、一家の主が亡くなるケース。 

賃貸の場合、家賃の支払いが続きます。

これに対して、持ち家は団体信用保険の対象となるので、

残された家族には住宅ローンの 債務は残りません。

家族にとって、この安心感は心強いですよね。

いかがでしたか？

賃貸を選ぶメリットは身軽さです。その分、老後がしんどくなります。

長いスパンで考えたとき、家族のためにも不動産（住宅）購入することは

やはり最善の策といえそうですね。 

それではまた！

こんにちは、辰川です。

住宅選びの初めの頃は、賃貸にしようか、持ち家にしようかと

悩んだりしませんか？

というのは、私が大阪や奈良で仲介の仕事でお会いする方に

そのような方がちらほら見受けられますからです。

賃貸であったら大して悩むこともありませんよね。

飽きたら次の賃貸に住み替えればよいだけですから。

それに家を買うように、頭金のことまで考えなくてもいいですし、

毎年、固定資産税を払うこともない・・

なんとも気楽ではありませんか。

これが持ち家となるとどうなるか。

じっくり探す必要はありますが、その分、

家族が何十年と腰を落ち着けて、暮らすことができます。

さて賃貸とはいっても、2つのパターンがありますね。

１つは、安めの賃貸に住み替えていくことパターン。

これが、最も居住費が安上がりにすむのですが、

当然、居住面ではかなり我慢を強いられるはず。

もう１つは、子供の成長に合わせて、広めの賃貸を住み替えていくパターン。

ただ賃貸で広めの物件といっても、それほど数多くありませんし、

仮にあったとしても、住居費は持ち家より高くつくこともあります。

こうした賃貸での暮らしを50年間続けるとしたら、

その総居住費は一体どうなるのか、気になりますよね。

その前に、持ち家に手に入れるケースを考えてみましょう。

・頭金を貯めずに住宅を購入する場合

例えば30歳で頭金なしで家を買い、35年のローンを組めば、

65歳の定年までに完済できます。

退職金があれば、老後資金に充てることも可能でしょう。

・一方、頭金を5年間貯めたあとで、家を購入する場合

まず5年間の家賃が上乗せされるうえ、購入時点で金利が上がっていれば

返済負担が増えてしまいます。

ということは、いずれ家を購入するのであれば、

早目の行動がベストということがわかりますね。

一方、気軽に住み替えられるのが賃貸の良さでしたが、

老後も今と同じだけの支出があることを覚悟しなければなりません。

 これはこれで、相当しんどいことですよね。

いかがでしたか？

賃貸か購入かの選択は、人生を左右する、重大な決断です。

あなたが住宅選びで悩んだときは、ぜひ参考にしてくださいね。

次回は、賃貸と持ち家で、一家の大黒柱に何かあった場合を比較してみます。 

それではまた。

こんにちは、辰川です。

今回もマンションの共用施設についてお話します。 

先日も仲介の仕事で、大阪の中古マンションの内覧にお付き合いしました。

そこは全戸数200余りのマンションでしたが、

来客が宿泊できるゲストハウスやパーティルームなどが備わっており、

共用施設の充実ぶりには思わず目を見張ったものです。

勿論、共用施設が豪華だからといって、すべての住民に役立つものでは

ありません。ただ、自分にとって有益な施設があれば喜ぶべきですね。

それでは、前回に引き続き、マンションの共用施設を紹介していきます。

・パーティルーム

自宅ではたくさんの人を呼んでパーティなんて、まず不可能ですよね。

キッチン付きのパーティルームの場合、一戸のLDKの何倍もの広さがあり、

複数のファミリーであっても安心して楽しめます。

・ゲストルーム

親や親戚など訪ねてきたとき、困るのが泊まる場所。

それが可能なのがゲストルームです。

ゲストルームの特徴は、畳のある和室が比較的多いということ。

和室があれば押入れもくっついていますから、布団を引っ張り出せば

簡単に寝室になり、布団を片付ければ客間になります。

ゲストルームがあれば、親が泊まれるようにわざわざ和室を設ける必要も

ありませんし、料金設定もホテルより安くなっています。

そのほか、マンションは建物外にも共用施設があります。

例えば、敷地内の公園、駐車場、駐輪場などです。

・敷地内の公園

広大な敷地をもつ大規模マンションの場合、所々に緑地を増やし、

そこにベンチを設け、住民の憩いの場として使われています。

小さな子供のいる家庭では、安全に遊ばせることができる公園が

すぐ目の前にあるのは助かるのではないでしょうか。

・駐車場、駐輪場

大阪の都心部に建つマンションであれば、車を使わないという選択も可能ですが、

ただ、奈良のように郊外型マンションのように買い物に行くにも、

車を使わなければならない場合、十分な駐車台数が確保されているかどうかです。

いかがでしたか？

新しいマンションでよく見かける共用施設をご紹介してきましたが、

仲介業者と一緒に中古マンションを内覧する場合、できれば

物件の居室だけでなく、共用施設も見学させてもらうことです。

それではまた。

こんにちは、辰川です。  

マンション暮らしのメリットの一つに、「共用施設」の存在があります。

共用施設とは、マンションに住む住人が共同で使用する施設のことですが、

これは一戸建てにはないものなので、時として大変有難みを感じるはずです。

 その一方で、共用施設の維持管理は、月々の管理費で住人全員が負担しており、

あまり利用しない施設がたくさんあると、時には不満に感じることがあるかもしれません。

そこで、当社がお客様を仲介する際、大阪や奈良の中古マンションの内覧で気づいた、

共用施設のメリットをまとめてみようと思います。

今回から2回にわけて、比較的新しいマンションの共用施設についてご紹介していきます。

・エントランスは、マンションの顔である

マンションの玄関口でもある、エントランスホール。

ここは、そのマンションのステイタスを演出する役割を担っているといえますね。

高級マンションでは高価な大理石などをふんだんに使われ、まるでホテルのように豪華です。

その演出は贅沢なように見えますが、もしこの空間が手狭であったり、

安っぽい仕上げになっていると、マンション全体のイメージを損ないます。

また、エントランスホール近くに設けられるロビーは、来客があった時に

自宅に通さず用事が済ませられる場所になります。

またロビーは雨の日に子どもたちの遊び場と化すこともあり、

ムダを感じてしまう人もいたりするようです。

・フロントサービスとコンシェルジュの存在

大規模なマンションでは、エントランスホールにに受付があり、

そこに住人のお世話をしてくれるのがコンシェルジュです。

これって、まさにホテルのフロントのイメージですね。

ここでは、クリーニングの取り次ぎ、宅配便や郵便物の発送、

コピーサービス、写真の現像などを取り次いでくれます。

そのほか、カギを忘れた時に対応してくれたりするので

とくに子供のいる家庭や、一人暮らしの人は安心感があります。

・宅配ロッカー

忙しくて昼間留守がちな家庭には、今では必需品ではないでしょうか。

特にネットを使った商品を購入する人には便利この上ないですよね。

・フィットネススタジオ

最近の健康志向からフィットネススタジオやジムを、マンション内に取り入れているケースもあり、

仕事帰りにちょっと寄ったり、少しの空き時間に利用できて便利なものです。

・集会室

この場所は、住民の話し合いをする時に必要なスペースですが、それ以外の時間は

キッズスペースや趣味のサークル活動の場となるケースも多いです。

・ライブラリー

ライブラリーとはその名の通り、小さな図書館といえますね。 

静かな場所で本を読みたくなった時、マンション内にライブラリーがあれば重宝します。 

いかがでしたか？

中古マンションを検討する場合、あなたにとって「あると便利」な

共用施設を考えてみるのも楽しいものです。

共用施設については次回も引き続きご紹介していきます。

それではまた。