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不動産を購入するとき、つい物件価格のほうに目がいってしまいます。

でも、物件価格以外にかかってくるお金があります。

こんにちは、辰川です。

私たちが車を購うとき、車両代とは別に、ナンバー取得費や税金、保険がかかってくるのと同じように、

マンションや一戸建ての場合も、物件価格だけを用意しても自分のものとはなりません。

では、不動産を購入するにはどんな費用が掛かってくるのでしょうか。

今回は、不動産の「諸費用」についてです。

不動産の諸費用については、大きく分けて、税金と保険、ローン関連、報酬の４つがあります。

それぞれ見ていきましょう。

１．「税金」…売買契約書に貼る印紙、登記にかかわる登録免許税（所有権移転、抵当権）、決済時の固定資産税精算金、入居後の不動産取得税

２．「保険」…火災保険（10年分）や地震保険料（1年分）、フラット35の団体信用保険。

３．「ローン関連」…銀行への保証料や事務手数料

４．「手数料または報酬」…不動産業者への仲介手数料と、司法書士報酬。 

マンションの場合はこれに加えて、管理費と修繕積立金の精算があります。 

諸費用がいくらかかるかの目安として、物件購入価格の約5％位をみておきたいところ。

つまり、2千万円の物件であれば約100万円前後、3千万円の物件で約150万円前後です。

いざ契約となったときに、慌てることがないよう、諸費用は当初から資金計画に組み入れておくこと。

また、自己資金から捻出できない場合は、金融機関のほうでも物件本体の融資とは別に、

「諸費用ローン」を用意していたりもします。

自己資金が貯まるまで待っていたら、せっかく訪れた購入時期を逃すこともありますから、

マイホームの取得を何年も待てない場合は、諸費用ローンの利用を検討してもよいでしょう。

ただその場合でも、返済能力の範囲内であるとことは勿論のこととして、諸費用ローンが

物件本体の金利、返済期間と同じなのかは必ず確かめておきたいところです。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

仲介会社が不動産を査定をする際、最も重視するのが、立地といえます。

その理由は、立地が良ければ売買しやすいからです。

その反対に、敷地が広くて、設備がよくても、

立地面で不便な物件は割安傾向になります。

ところで、いくら便利な立地にあっても、多くの人が二の足を踏むのが

線路沿いや幹線道路沿いにある物件。

近くにスーパーなど買い物施設があって、利便性に優れているのに、

同じエリア内の好立地の物件と比べると割安感が顕著です。

ところで、線路沿いや幹線道路沿いの物件で気になるのが、

音の問題といえます。

音だけは、慣れれば大丈夫という人もいますが、

気になる人はやはり気になるものです。

ただ、昼間は留守がちの家庭や、あまり騒音が気にならない人は、

こうした物件は割安感があるので狙い目といえます。 

また、大阪や奈良などの比較的新しいマンションや一戸建てでは、

騒音面で問題があれば、防音効果のあるサッシが採用されていたりします。

欲しいエリアの物件で、予算的に届かない場合には、

線路や幹線道路に近い物件だから駄目、という先入観をもたず、

一度内覧し、自分で確認してみるのも良いでしょう。

それではまた。

将来、家を建て替えようとしたとき、今より小さな建物になってしまったら、

困りますよね。

こんにちは、辰川です。

一戸建て住宅を選ぶ際に、とくに意識したいのが「建ぺい率」と「容積率」という言葉。

これらは共に、家の大きさを規制するためにあります。

例えば、大阪や奈良、京都の街中は、いわゆる「市街化区域」といわれており、

住宅を建てるにあたっては何の問題はありません。

ただし、どんな建物でもよいというわけにはいきませんね。

市街化区域は、いくつかの「用途地域」で区切られており、それぞれの用途地域ごとに、

建ぺい率・容積率を決めているからです。

とくにマイホームの購入でとくに気をつけたいのが、中古の一戸建て住宅です。

というのは、古い築年数の住宅は、建ぺい率や容積率を守られていない場合があったり、

また当時の法律に沿って建てられていても、現行法では同じ大きさで建てられないケースもあるからです。 

ここで、建物の大きさを決める、建ぺい率と容積率について整理しておきましょう。 

まず、建ぺい率とは、建築面積を敷地面積で割った割合のことです。

分かり易く言うと、敷地に対して、どのくらいまで１階部分が占めてもよいかを表します。

例えば、大阪や奈良、京都の市街地では、建ぺい率は厳しくて４０％、緩やかで８０％となっています。

ただ、建ぺい率には緩和規定もあって、例えば角地は１０％上乗せできたり、防火建築物もも同様です。

この両方を満たせば、２０％緩和されることがあります。

次に、容積率とは、延べ床面積（建物全体の床面積のこと）を敷地面積で割った数値のこと。

つまり、建ぺい率が敷地をどれだけ使えるかについての規制であるのに対し、

容積率は建物をどれくらいまで大きくできるかについての規制と考えたら、理解しやすいです。

ただし、容積率で注意したのは、前面道路の幅によって、規制が変わるということです。

道路幅員が１２メートル未満であれば、一定の数値を掛けた値のほうが、容積率より優先します。

いかがでしたか？

建ぺい率と容積率は、将来の建て替えにも関係する大切な数値。

今後、一戸建て住宅を選ぼうという方は、ぜひ意識してくださいね。 

それではまた。

 こんにちは、辰川です。

マイホーム探しをはじめると、不動産広告の間取り図に

つい見入ってしまいます。

そして、この物件は住みやすい間取りだとか、自分たちには使いにくいだろうなと

いろいろ想像しますよね。

この時に意外と見落としがちなのが、建物の面積です。

とくに一戸建て住宅で、築年数が古い場合は、法律通りに建てられていないこともあります。

つまり、違法に建てられた家は、住宅ローンが利用できなかったり、

将来売却に支障がでる可能性もあるので、できれば避けたいところ。

そこで今回は、建物の面積の表し方についてお話しします。

例えば、一戸建ての広告を注意して見ると、

土地面積のほかに、「建築面積」、「延べ床面積」が表示させています。

「建築面積」というのは、真上から建物を見た時の水平投影面積です。 

まれに、1階より2階の面積が大きい建物もありますが、

その場合は、2階を地面に投影したものが建築面積に相当します。

ただし床面積といっても、吹き抜けやロフト、軒やベランダで出っ張りが1メートル以内のものは、

床面積には含みません。

そのかわり、1メートル20センチのベランダであれば、20センチ分は床面積に算入されますし、

出窓も形状によっては、算入されたりします。

そのほか、１階部分の壁に囲まれた車庫は、床面積に含んだりしますから、

広告を見るときはこの辺りのことも意識したいものです。

「延べ床面積」は、全階の床面積を合計したものと覚えておきましょう。

次に、マンションの床面積については、

「壁芯（かべしん）面積」と、「内法（うちのり）面積」という

２つの表示の仕方があります。

「壁芯（かべしん）面積」は、壁や柱の厚みの中心線で測った面積のこと。

新築時のパンフレットや、中古マンションの広告に記載される専有面積とは、

イコール壁芯面積でもあります。

もう一方の「内法（うちのり）面積」とは、壁の内側（内法）を測ったもの。

マンション（区分所有建物）を登記するときは、この内法面積にもとづきます。

従って、内法面積は、不動産広告の専有面積（壁芯面積）に比べ、やや狭くなるのです。

さて次回は、建ぺい率と容積率についてお話しします。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

住み替えを計画するとき、家を売ったら赤字なんてことになったら大変ですよね。

そこで今回は、不動産の住み替えで失敗しないためのコツについて。

本当なら、理想の住み替えは、売却と購入を同時並行で進めたいところです。

しかし現実には、自宅をタイミングよく売却できて、うまく理想の新居に出会えることは

なかなかありません。

購入を先にした場合、売却ができないと二重にローンになっても困りますし、

その反対に、売却を先に行うと、いい物件が見つからず、

結局は仮住まいせねばならないことも・・・

それでも、売却を済ませて、購入資金の目途が立つという点での安心は何より代えがたいもの。なことにならないように、周辺の不動産価格を確認し、出来る限り相場感を養っておくべきです。

不動産取引を上手く進めるには、全く同じ条件の物件はありません。理想の物件を逃さずに買い替えを進めるためには、いくらで今の住まいが売れるのか把握し、資金計画をしっかりと立てておくことが大切です。  いずれにしても、不動産の住み替えを計画する場合、周辺不動産の販売価格を知り、

出来る限り相場感を養っておくことが大切です。

とくに不動産の場合、全く同じ条件の物件はありませんから、

理想の物件を逃さないためにも、今の家がいくらで売れるのか把握し、

資金計画をしっかりと立てておくことです。

いかがでしたか？

 売却が先か、購入が先かは、どちらも一長一短です。

ですから住替えの際は、信頼のおける仲介会社の担当者に、

資金計画を含めて一度相談してみることです。

それではまた。進め、後から今の住まいを売る際に、売却価格が予想を下回ったケースです。

しかし、周辺の不動産価格を確認し、相場感を養っておけば、つなぎ融資を利用して購入を先に行っても、後で売却価格が大きく外れて焦るリスクは小さくなります。

不動産取引では、全く同じ条件の物件はありません。理想の物件を逃さずに買い替えを進めるためには、いくらで今の住まいが売れるのか把握し、資金計画をしっかりと立てておくことが大切です。

 家の市場価値をあらかじめ把握しておらず、 家の市場価値をあらかじめ把握しておらず、  

こんにちは、辰川です。  

駅近物件を、子供の環境面から考えるとどうなのでしょうか。 

まず、公園が少ないことが挙げられますね。

しかも、道路の交通量を多いですから、

子供が遊ぶ環境としては安心とはいいがたい・・ 

一方、郊外に目を向けると、車の交通量も少なく、

大きな公園に滑り台やブランコなどの遊戯施設があったりしますよね。  

では、このようになるのかというと、

大阪や奈良、京都の各市町村には、「都市計画法」という法律があるからです。

都市計画法の目的は、何かと言えば、

同じ種類の建物を同じ地域に集めるためのもの。

なぜ、それが必要なのかというと、住宅街のそばに、パチンコ店や飲食店など繁華街、

あるいは工場ができてしまうと、騒音や異臭の問題が出て、住民は困ります。

その逆もしかり、工場地帯に住宅ができると、必ず近隣住民からの苦情で操業に支障が出ます。

そこで、都市計画法により「用途地域」を設定することで、住宅が集まる住居地域、

商業施設が集まる商業地域、工場が集まる工業地域、というように区分されているのです。 

従って、 駅近のような場所には「商業地域」や「近接商業地域」、「中高層専用地域」があり、

車も行き交い、人通りも多くなるのです。

一方の、郊外は住環境を保つために「住居地域」や「低層住居専用地域」になっており、

とくに後者の低層住居専用地域では、3階建ての建築や、コンビニの出店も制限されます。

このように、利便性に優れる駅近エリアは、高層マンションの建築が可能とはいえ、

その反面、パチンコ店や酒場などの繁華街があったりした場合には、

女性や子供には不快感を与えることもあります。 

また、中古一戸建てを購入したら、数年後には隣にマンションが建ってしまい、

日当たりが悪くなったというのも、駅周辺のエリアではよく聞かれる話です。

いかがでしたか？

用途地域によって、今現在は問題なくても、将来的に町の雰囲気が変わることがあります。

特に駅近の不動産を探している人は、参考にしてくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

利便性のよい駅近の物件は、誰もが憧れますよね。

でも、駅前って、本当に暮らしやすいのでしょうか？

ふつう、駅近の物件を探す場合、徒歩で10分以内と捉える人は多いようです。

ただし、男性の足で徒歩10分といっても、女性や子供が歩けば12?13分かかることもあります。

ですから、常識的には15分くらいまでが駅近物件の限度と捉えておいてよいと思います。

その反対に、いわゆる郊外の物件は、最寄り駅まで徒歩20分以上はかかるエリアといってよいでしょう。

ここでは、自転車やバス、マイカーを使うことが当たり前になります。

ところで、駅近物件といっても、沿線や駅によっては、コンビニしかなく、

生鮮食品を扱うスーパーがなかったり、病院も意外と少ないことも・・

また大阪や奈良、京都でも、最近の傾向として、広大な敷地を確保しやすい郊外に、

大規模な商業施設や大病院がつくられており、マイカーさえあれば不自由を感じません。

また、最寄り駅まで自転車やバイクを利用する人や、通勤・通学に鉄道を利用しない人は、

敢えて、駅に近い物件を選ぶ必要もありません。

健康維持を考えたら、むしろ歩く時間の長い、郊外の物件のほうが好都合かもしれません。

ですから、購入物件を絞り込む際、駅近だから善しとするのではなく、

そのエリアの生活施設をよく調べることは大切です。

次回は、駅近物件と用途地域の関係について。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

駅に近い不動産は、通勤や通学に大変便利であるといったメリットがありますよね。

でも、その一方で、デメリットも存在します。

例えば、次のようなものです。

・電車の音がうるさい

駅に近いということは、それだけ、電車の走る音が聞こえやすいということ。

通過する電車の本数にもよりますが、特に音に敏感な方は、

電車の騒音に悩まされる可能性があります。

・駅周辺が騒がしい

駅周辺に繁華街や商店街がある場合、駅周辺の喧噪、車の騒音に悩まされたりします。

 夜遅くまで、騒がしければ、家の中で落ち着くどころではありません。

また、こうしたエリアでは、ゴミやタバコがポイ捨てされていることもあります。 

・不審者に気づきにくい

駅周辺は多くの人が行き交う場所でもあります。

人通りの少ない場所も不安ですが、その反対に人通りが多くても、

不審者が紛れ込んでいる可能性もあり、防犯上の不安があります。

・隣に高い建物が建つ可能性も

購入時は日当り良好がよかったものの、突如として

隣の空き地に高い建物が建つこともあります。

とくに、駅前が再開発中であれば、こうした事態は十分起こり得ることです。

いかがでしたか？

多くの人があこがれる駅近物件ですが、そのデメリットも知っておく必要があります。

大阪や奈良、京都でマイホーム選びをするときの参考にしてくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

はじめての住宅選びでは、マンションか、それとも一戸建てかで悩む人が多いですよね。

このことは同時に、駅近か、それとも郊外かの選択にも通じています。

駅に近い物件のメリットは、何といっても通勤通学が楽であるということです。 

ただし、大阪や奈良、京都でも、駅近の物件は郊外の物件を比べると高い・・・

同じ敷地、同じ建物の広さなのに、数百万円の価格差がつくこともありますよね。

では、ここで、駅近の物件のメリットを挙げてみましょう。

・まず通勤・通学に便利

例えば、駅に近い分、雨が降っても気になりませんし、

駅の周辺は商店やスーパーなどが並んでいるので、夜中でも明るいところが多い。

だから女性などは、帰宅時に夜道を長い時間歩かなくてすみます。

・次に、生活関連施設が揃っている

ふつう駅の周辺といえば、商店はもとより、銀行や郵便局、役所などの公的機関が

集中しているので、気軽に出掛けて利用できますね。

・買い物に便利である

野菜や醤油、お米、調味料が切れたときなどもすぐに買いに出られます。

まして、駅周辺におしゃれな飲食店などがあれば、外食にも出かけやすいです。

・人に貸したり売ったりしやすい

今の便利さは、将来、そのマンションに住まなくなったときに、

人に貸したり売ったりするときに有利に働きます。

 このように駅近物件には、「なるほどなあ」と思わせる、

たくさんのメリットがあります。

では、駅近の不動産は本当に、良いこと尽くめなのでしょうか。 

 次回は、駅近物件のデメリットについて。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

これまでは、住宅ローンの借入れまでの手続きの流れをお話してきました。 

今回は、住宅購入の流れの最終段階、住宅ローンの融資実行について。

ここで気を付けなければならないのは、物件購入の引渡しと、残金決済は

同時に行われるということです。

従って、残金決済に合わせて、融資実行のタイミングを揃えることが大切になります。

最後の残金決済の手続きは、買主の指定する金融機関に関係者が集まって行われます。

ここでの関係者というのは、買主・売主・司法書士・仲介に入る業者の担当者です。

司法書士が登記に必要なすべての書類を確認できたとき、融資が実行されます。

融資金は一旦、買主の通帳に全額振り込まれます。

そこから残代金や固定資産税、管理費等の精算金、登記費用などを支払っていくのです。

ちなみに売主に支払う決済金は、いくら大金でも振り込みが一般的なので、

残念ながら数千万円もの札束を目にすることはありません。

ところで、融資金以外に自己資金を用意しなければならないときは、

前日までに自分の口座に振り込んでおくとよいです。

残金の支払いが終われば、売主から買主に建物の鍵が渡され、

融資の手続きは無事完了します。

あとは、司法書士が買主名義で物件を登記し、融資額分の抵当権が設定され、

 後日、買主に権利書が送られてきます。

ところで、融資の実行にかかる時間は、ふつう1時間程度です。

ただし、同じ日に法務局に登記の申請を行うので、

融資の実行は午前中にスタートするのがベストといえます。 

それではまた。