お役立ち豆知識:不動産仲介無料ネットなら代表徒然日記

こんにちは、辰川です。

はじめて不動産広告を見たとき、普段ではまず、

出くわさない用語に出くわすことになります。

そこで今回から、不動産用語をわかりやすく

解説していきます。

今日は、「取引態様」について。

取引態様とは？ 

取引態様とは、不動産広告の中で「売主」とか「代理」、「媒介」と

記されている箇所をいいます。

これは、広告を掲載する不動産業者が

どの立場にたっているかを明示したものです。

つまり、取引態様によって、

その業者の役割や報酬額にも違いがあるのです。

したがって、不動産広告を出すうえでは必ず、

この取引態様を明らかにしければなりません。

では、売主と代理、媒介では、

どのような違いがあるのでしょうか？

「売主」とは？

広告の取引態様に「売主」とあれば、その物件は

不動産会社が自社所有の物件を販売しています。

売主から直接購入できるので、

買主にとっては仲介手数料がかからないのが

メリットといえます。

ただし、販売価格のなかに、当然、売主の利益も入っています。 

また不動産会社が仲介に入らないことで、

買主が中立的なの助言を受ける機会を

失うこともなくはありません。

「代理」とは？

これは、不動産会社が売主の代わりに不動産を販売するケース。

つまり、売主は別にいるのですが、代理の不動産会社は

売主と同じ立場にあるといえます。

このケースも、販売価格に売主の利益が含まれている為、

買主は代理の業者に仲介手数料を支払う必要はありません。

「媒介（仲介）」とは？

このケースは、不動産会社が、

売主と買主の間を取り持つ立場にあります。

分かりやすく云えば、売主側につく不動産会社と、

買主側につく不動産会社があり、

それぞれが売主、買主をサポートします。

ただ全ての業者が買主をしっかりサポートしているとは

限りませんが・・。

そして、不動産取引を成立すれば、売主側の不動産会社は売主から、

買主側の不動産会社は買主から仲介手数料を得ます。

一社で売主買主を媒介するケースも

なかには不動産会社1社で、売主・買主双方の媒介を

取り持つことも可能です。

その不動産会社は売主・買主双方から仲介手数料を得られるので

これを「両手数料」と呼んだりします。

ただし、このケースでは仲介業者は買主よりも

売主側につく傾向がみられることもあります。

ですから、そこは買主自身がしっかり判断していく力が

求められている、といえますね。

次回は、売主にとっての媒介についてです。

それではまた。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・  

◆無料相談受付中！

大阪や奈良、京都で新築一戸建て、中古住宅の購入・売却なら安心してお任せください。

住宅のプロがあなたをしっかりサポート致します。 

売買仲介の無料相談はこちらから　⇒http://www.chukai-nara.com/contact/formmail.html

こんにちは、辰川です。

物件選びでは、駅までの距離を重視する人は多いですね。

通勤通学で電車を利用する人には、駅までの距離が近いほど、

生活が便利になりますからね。

「徒歩5分」の基準とは？

例えば、駅徒歩5分とあっても、4分で歩ける人もいれば、

7分かかる人もいますから、歩く速さは人それぞれ。

さて不動産広告では、

「1分＝80ｍ」で表示することがなっています。

これは女性がハイヒールで歩く速度を基準にしており、

サラリーマン男性ならもっと短縮できるかもしれませんね。

また、単に道路距離を計測しているだけなので、

道中の坂道や信号、踏切は考慮されていないのもミソ。

  駅から何分までが許容範囲？

住宅情報誌のアンケートでは、

徒歩で10分圏内という人が多かったです。

特に女性の場合は、安全面から夜道を10分以上歩くことには

警戒してしまうようです。 

一方、15分や20分程度なら、

通勤通学がちょうど良い運動になるので問題なし、

と考える人もいます。

結局、「駅近」とは徒歩何分まで？

これについては特に規定はありません。

一般に、駅徒歩5分を駅近、駅徒歩10分までが徒歩圏内、

15分までを徒歩可能圏内と考えてよいでしょう。

ただし、駅近物件ほど価格も高めですから、

通勤通学の許容範囲として、10分程度であれば問題ない

と考えられているようですよ。

それではまた。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

◆無料相談受付中！

大阪や奈良、京都で、新築住宅や中古住宅の購入・売却でお悩みでしたら、

気軽にご相談ください。

無料相談はこちら⇒http://www.chukai-nara.com/contact/formmail.html

こんにちは、辰川です。

マンションを購入する場合、

修繕積立金の額を重視する方も多いのではないでしょうか。

毎月支払う固定費だからこそ、安いに越したことはない、

ということですね。

そこで今回は、安すぎる修繕積立金にも問題がある、という話。

安すぎるマンションの修繕積立金も問題あり 

中古マンションを検討する際、

「修繕積立金が高い・・」と思うことはありませんか？　 

もし思ったなら、それはちょっと要注意。

どんなに立派なマンションでも、何もせず放っておけば

経年劣化は避けられません。

しかし、適切なメンテナンスを施すことで、

建物の資産価値は永く保たれ、快適に暮らすことができます。

修繕積立金とは何か？

修繕積立金は、共用部分のメンテナンスにかかる費用を

マンションの全住人で毎月積み立てるもの。

たとえば、外壁の傷み、ひび割れ、雨漏りに対処するのに、

この修繕積立金で修繕するのです。

もしこの修繕積立金が足りなかったら、当然修理できず、

不安なまま住み続けなければなりませんね。

特に、外壁や屋上の修繕費用が高額になるケースが多いため、

修繕積立金は安ければよいとはなりません。

修繕積立金が不足する原因 

修繕積立金を支払っているにもかかわらず、

不足する原因としては…

・修繕に対する見通しが甘かった

・新築時から値上げしていない

などがあります。

必要な修繕費が不足していると

いざという時に修理に間に合いません。

では、マンションも購入者はどうしたらよいか？

修繕積立金の額は、マンションの長期修繕計画によって

決まります。

よって、中古マンション購入を検討する際は、

次の点を確認しましょう

・過去の修繕履歴

・今後の修繕計画

・現在の積立の状況

などです。

いかがでしたか？

入居後、「こんなはずじゃなかった」とならないよう、

購入前にこれらチェックポイントは確認してくださいね。

それではまた。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

◆無料相談受付中！

大阪や奈良、京都の不動産売買なら安心してお任せください。

住宅のプロが、あなたをしっかりサポート致します。 

不動産の購入・売却の無料相談はこちらから　⇒http://www.chukai-nara.com/contact/formmail.html

こんにちは、辰川です。

新築住宅と違い、中古住宅を購入する場合は、

大なり小なりリフォームが付きものですね。

ある調査によると、リフォームしたい箇所について、

男女差があるということが明白になっています。

男性と女性ではこだわるポイントが違う

例えば、女性が一番こだわりたいリフォーム箇所は、

1位が「キッチン」。次いで「リビング」、3位「浴室」となります。

一方、男性がこだわりたい箇所は、

1位が女性同様に「キッチン」なのですが、

以下は2位「浴室」、3位「リビング」となります。

ここでわかることは、

男性は一日の疲れを癒やすためにお風呂を広くしたい

という要望が強くなるようですね。

女性は使い易さや収納重視 

一位のキッチンにしても、女性と男性では

こだわり箇所に違いがあります。

女性の場合は、調理スペースが十分とれるかとか、

今ある食器が全部収納できるかを気にします。

一方、男性はキッチンの使い勝手よりも、

扉の色のコーディネートに目がいくようです。

女性がナチュラルカラーを好む

インテリアについていえば、例えばフローリングの色合いなどは、

女性は明るいナチュラル色を選ぶことは多いです。

一方の男性は、フローリングなどは、

モダン系でもあるホワイト系やダーク色を選ぶ傾向が・・。

この点で、女性がナチュラル色を選ぶ理由には、

ホワイト系は落ちた髪の毛が目立つし、

ダーク色は埃が目立つからと考えられますね。

いかがでしたか？

中古物件を購入しリフォームする場合、

こうした男女の志向の違いをよく理解しておくと

何かと役立ちますよ。

それではまた。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

◆無料相談受付中！

大阪・奈良・京都で不動産の購入・売却でお悩みでしたら

気軽にご相談ください   

無料相談はこちらから⇒https://www.chukai-nara.com/contact/formmail.html 

こんにちは、辰川です。

中古住宅を内見する際、窓付近の壁紙がカビで

黒くなっていることがあります。

これは前オーナーが結露を拭かずに

放置していたのでは・・と考えられます。

このように、結露を放置しておくと、

壁のカビだけでなく、窓枠が腐ったり、

フローリングが変色したりします。 

結露はどうして起こるのか

とくに冬場の結露は非常に厄介なもの。

朝起きたら、窓が結露でびっしょり・・・

こうなると、毎朝窓を拭くのが当たり前になります。

では、結露はどうして起こるのか？

その原因は、温度差と湿気にあります。

冷蔵庫から出したビール瓶が曇るのと

同じ原理ですね。

結露を防ぐには？

結露を無くすには、温度差と湿度を

抑える必要があります。

日常できる対策としては、

単純ながら、小まめに換気扇をまわしたり、

窓を開けて換気するのが有効なのです。

ただ、冬場はちょっと辛いかも・・。

ところで、

結露は単板ガラスを使っている物件では、

築年数が新しくても結構見受けられます。

こうした物件を購入する場合、

結露対策のリフォームが効果的といえます。

結露対策のリフォーム

中古マンションの場合、窓サッシは共用部分なので、

個人が勝手にガラス交換できません。

その対策として有効なのが、

「2重サッシ」と「カバー工法」です。

「2重サッシ」とは、サッシの内側に

もう一つサッシを設置する方法です。 

2重サッシは防音面でもメリットがあります。

その一方、デメリットもあります。

それは、部屋側にサッシが出っ張ることと、

2つの窓があるために開閉に手間取ることです。

 一方の「カバー工法」は、

今ある窓のサッシ枠の上に新しい枠を被せてもの。

カバー工法は見た目もあまり変わらないので

部屋の印象も違和感がありません。

いかがでしたか？

もしあなたが窓の換気や結露の拭き取りが

苦手な場合、参考にしてくださいね。

それではまた。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

◆無料相談受付中！

大阪・奈良・京都で新築一戸建て、中古住宅の購入でお悩みでしたら

何でも気軽にご相談ください。

無料相談はこちらから⇒https://www.chukai-nara.com/contact/formmail.html

こんにちは、辰川です。

日本は地震が多く、ニュースを見ても、

1年を通じて自然災害がどこかで起こっています。

ですから、マイホームを選ぶ際も、

「防災」を意識したいものですね。

なかでも気になるのは、

土地の安全性ではないでしょうか。

でも、不動産の広告に土地の安全性のことは

書かれていません。

とはいっても、安全性の情報はある程度、

自分でも調べることもできるのです。

ハザードマップとは？

ハザードマップは、自然災害による被害を予測し、

その被害範囲を地図に記したもの。

洪水や津波、高潮、土砂災害など災害別に作成され、

そのエリアの危険度を知ることができます。

もしネット上で公開していないケースがあれば、

その市町村役場に直接問い合せてみることです。

地盤の強弱を知るポイント

地盤とは、建物の基礎を支える地層のこと。

その強弱を知るのに、簡単な手立てとして

次のようなものがあります。

町名に水に関係する文字が含まれていないか？

 ふつう、町名に「川、池、沼」など水にちんなだ文字があると

地盤が脆弱と考えられます。

ただ最近では、町名変更されていることもあるので

注意が必要です。

現地に行ってみる

自分で現地にいくと、いろいろ見えてくるものがあります。

例えば、高地なのか低地なのか、という点です。

低地は水が集まりやすいため、地盤が弱いと推測できます。

また、土地は自然の地形のままで利用されることは

まずありません。

高い土地は切土にし、削り取った土砂を低い土地に盛土する、

といったようにして整地していきます。

整地にすることで、家を建てられる土地になるわけです。

ただし、土地がしっかり締め固められていない場合には、

軟弱だったりするので要注意。

また、エントランスが道路より低い位置にあるマンションも、

水害の影響を受ける可能性もあります。

部屋が上層階にあっても、機械室が1階や地下室にあると、

浸水でマンション全体が停電になる可能性もあります。 

そのほか、地盤の弱さを見つけるポイントとして

・マンホールのフタが浮き上がっていないか？

・電柱が傾いていないか？

などがあります。

いかがでしたか？

あなたが災害につよい土地選びをする際は、

ぜひ参考にしてくださいね。

それではまた。

・・・・・・・・・・・・・・

◆無料相談受付中！

大阪・奈良・京都で不動産売買でお悩みでしたら

何でも気軽にご相談ください   

無料相談はこちらから⇒ https://www.chukai-nara.com/contact/formmail.html

こんにちは、辰川です。  

中古マンションの不動産広告をみると、

構造欄に「RC造」と記載されていますね。

では、この「RC造」とは

どういう意味なのでしょうか？

「RC造」とは？

RCとは、補強した（Reinforced）コンクリート（Concrete）の頭文字をとって、

「鉄筋コンクリート造」であるということを表しています。

この「鉄筋コンクリート造」とは、

鉄筋の周りにコンクリートを流し込んで補強したもの。

『鉄筋』は引っ張られる力に強く、

『コンクリート』は圧縮される力に強いため、

この２つの力を合わせることで強度が高まります。

ただ鉄筋は空気に触れると酸化しやすい

（錆びやすい）という性質をもちます。

この弱点をコンクリートのアルカリ性が

補ってくれるというわけですね。

この両者の弱点を補い合うことで、

変形しにくく高い耐久性が生まれるのです。 

 RC造のマンションには2つの工法がある 

ところで、RC造のマンションには、

「ラーメン構造」と「壁式構造」という

2つの工法があります。

「ラーメン構造」は、木造住宅と同じように、

縦軸の柱と、横軸の梁を鉄筋コンクリートで作る構造。

よって、ラーメン構造は壁に力がかからないので、

窓サッシなど開口部を設けやすくなります。

そのため、壁が容易に抜けますから

自由度が高くなります。

その反面、室内に柱や梁の凹凸ができるので、

室内が狭く見えたりします。

壁式構造＝ＷＲＣ構造である

「WRC造」は、壁式構造とも呼ばれます。

柱と梁を使わないため、ツーバイフォー工法と同様に、

壁（Wall）と床、天井で建物を支えています。

ちょうど、 箱のような構造体になっていて

低層マンションに多く見られる構造ですが、

反面、高層建築には向きません。

ＷＲＣ構造は、壁で建物を支えている為、

大きな開口部をとりにくく、設計の自由度は低くなります。

SRC構造とは？

SRC造は、「鉄骨鉄筋コンクリート」構造のことをいい、

関東大震災を教訓として日本で生まれた構造です。

RC造に鉄骨(Steel)が入っている点がポイントであり、

RC造の中心箇所に鉄骨が組まれていると考えれば良いでしょう。

SRC造は、鉄骨造のしなやかさとRC造の耐久性を併せ持っており、

RC造に鉄骨造(Steel)が入っている点がポイントです。鉄骨造は建物の骨組にH型鋼などの鉄骨を使用し、柱や梁をボルトや溶接で接合した軸組工法で、建物のしなやかさを出すのに優れています。SRC造は、まず鉄骨を組んでその周囲に鉄筋を配置し、そこにコンクリートを打ち込んで造り上げます。RC造の中心箇所に鉄骨が組まれていると考えれば良いでしょう。この鉄骨造とRC造を組み合わせることで、鉄骨造のしなやかさとRC造の耐久性を併せ持っているのが特徴です。  タワーマンションはSRCで建てられることが多いです。

ただし、デメリットは、RC造に比べて建築コストが高いことです。

いかがでしたか？

中古マンションの広告を見るときは、

どんな構造なのか知っておけば、

その物件により興味が湧くと思いますよ。

それではまた。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

◆無料相談受付中！

大阪や奈良、京都の中古マンション、中古一戸建の売買でお悩みでしたら、

気軽にご相談ください。

無料相談はこちら⇒https://www.chukai-nara.com/contact/formmail.html 

 こんにちは、辰川です。

今回は、アメリカと日本の住宅に対する考え方の違いについて

お話ししましょう。

実はアメリカでは、住宅を購入する際の価格と、

数年間住んだ後で売却する際の価格とでは、

あまり差がありません。

買った時より高く売る人も

めずらしくないのです。

日本の住宅が年数とともに価格が

下落していくのとでは、大違いですね。

なぜ、アメリカの住宅は資産価値が下がらない？ 

ところで、アメリカの中古住宅の流通量は、

なんと日本の30倍。

その理由には、

アメリの中古住宅の流通システムが整備されている

という点があります。

でも、理由はそれだけではありません。

アメリカ人と日本人では、住宅購入に対する考え方に

大きな違いがあるのです。

日・米で住宅に対する考え方の違い

アメリカ人は住宅購入を「投資」とみており、

一方、日本人は住宅を「終の棲家」とみるということです。

つまり、アメリカ人の約7割が、

住宅を株と同じように考えており、 

アメリカ人の7割以上が住宅購入後、

15年以内で住み替えをしています。

このことから、アメリカ人は住宅を

「終の棲家」ではなく、「投資」の対象とみているわけです。

では、住宅に愛着が無く、放ったらかしなのかといえば、

そんなこともありません。

アメリカは日本と違い、住宅は「投資」でもあるので、

住宅の資産価値が下がらないよう、

小まめにメンテナンスを行うのです。

だから、住宅の寿命が「アメリカ55年、日本30年」と

いわれるのも、ちゃんとした根拠があるわけですね。

一生で一度の買い物と考える日本人 

これとは反対に、日本人は住宅のことを

「一生で一度の買い物」と考えます。

それ自体はけっして悪いことではないと思うのですが、

日本人には「住宅＝終の棲家」となるわけです。

そのせいもあり、日本人は住宅を購入したあとは、

メンテナンスにあまり気を遣いませんね。

家に大きな支障がでてきて初めて、

修理を行うというケースがほとんど。

でも、せっかくの我が家なのですから、

将来売却する、しないは別として、

大事に長持ちさせたいものですね。

だから、あなたがマイホームを手に入れたら、

メンテナンスは怠ってはいけない、

ということだけは確かですよ。

それではまた。 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

◆無料相談受付中！

大阪や奈良、京都で新築一戸建、中古住宅の購入・売却でお悩みでしたら、

気軽にご相談ください。

無料相談はこちら⇒ https://www.chukai-nara.com/contact/formmail.html

こんにちは、辰川です。

前回、お話したように、

住宅ローン控除を利用する要件には、

購入物件の築年数がポイントでした。

つまり、

マンションなら築25年以内、

木造の一戸建では築20年以内でないと、

ローン控除は受けられません。

ただし、上記の年数を過ぎていても、

「耐震基準適合証明書」を取得できれば、

その限りではありません。

この「耐震基準適合証明書」とは、

建物の耐震性が今の建築基準法に適合していることを

証明した書類のことです。

なお、この耐震基準適合証明書は、

フラット35を利用するのに必要な「適合証明書」とは

また別物ですよ。

 「面積」要件は緩和されない

ここで気をつけたいのは、

床面積が50㎡未満の一戸建やマンションは、

ローン控除を受けられないということです。

とくにマンションの場合、面積の表記の仕方が、

パンフレット（広告上）の面積と、

登記簿上（専有面積）の2通りがあります。

どういうことかと云うと、

例えば、チラシに52㎡とあっても、

専有面積が49㎡であれば、控除を受けられないのです。

ですから、単身者向けのマンションなどでは

気をつけて下さいね。

耐震基準適合証明書のメリット

１．住宅ローン控除

居住した年から10年間、住宅ローンの年末残高×1%を

所得税・住民税から控除できます。

２．中古住宅の登録免許税軽減の特例

登録免許税とは、登記するときにかかる税金のこと。

土地には登録免許税は軽減がありませんが、

建物は15%まで減額されます。

検査済証がなくても取得できる？

中古住宅で検査済証がない場合でも、

新耐震と同じ耐震性があることを証明できれば

取得できます。

ただし、現状のままでは耐震性がないと判断されたら、

耐震補強工事を行わねばなりません。

耐震工費は、一戸建てならできても、

マンションはハードルが高いといえそうですね。  

以上のように、「耐震基準適合証明書」は、

耐震工事を行わなくても取得できるケースがあるのです。 

改修工事が不要であれば、費用や手間もかからず、

いろんな減税措置を受けられます。

これを利用しない手はありませんね。

それではまた。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

◆無料相談受付中！

大阪や奈良、京都で不動産の購入・売却でお悩みでしたら、

気軽にご相談ください。

無料相談はこちら⇒ https://www.chukai-nara.com/contact/formmail.html

こんにちは、辰川です。

中古市場には、古い築年数の中古住宅であっても、

建物がしっかりした物件もたくさんあります。

しかし、こうした古い中古物件＝旧耐震の物件を購入しても

住宅ローン控除を受けられないのが悩ましいところです。

旧耐震の物件でローン控除が受ける方法

 さて、住宅ローン減税の適用条件としては…

・マンションなど耐火建築物で築25年、

・木造住宅で築20年以内

でないといけません。

ところが、古い建物でも、

住宅ローン控除が受けられる場合があります。

そのためには、

耐震診断を受けて、補強が必要とわかったら、

耐震工事を行う必要があります。建物では、8割以上が1.0を下回る結果となっており、耐震基準適合証明書を発行するためには補強工事が必要となります。

旧耐震の建物では、8割以上が1.0を下回る結果となっており、耐震基準適合証明書を発行するためには補強工事が必要となります。ところが現実には、

旧耐震の建物では80%以上が

耐震等級1.0を下回るというデータがあります。

つまり、多くのケースで、

補強工事が必要となっています。

従って、補強工事を経て「耐震基準適合証明書」を

取得することで、築年数に関係なく

ローン減税が適用されるのです。

耐震工事は、いくらかかる？

ふつう耐震工事には、

100万円～150万円くらいかかる

というデータがあります。

しかし、住宅ローン減税で、最大200万円が適用できるのなら、

耐震工事の150万円はやってみる価値はありそうです。

耐震基準適合証明書における注意点とは

まず引渡し前に、耐震基準適合証明書の仮申請を

行う必要があります。

ということは、引渡し後の仮申請では

手遅れになってしまいます。

もう１つは、引渡後6カ月以内に耐震工事を行い、

耐震基準適合証明書を取得し入居すること。

つまり、住宅ローンの手続きで引渡し前に

住民票を移動してしまうと、

ローン控除が適用されないことがあるので

注意してください。

それから、適用条件等は今後、

変更される可能性もあるので

税務署などに確認してくださいね。

次回は、耐震基準適合証明の別の取得法について。 

それではまた。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

◆無料相談受付中！

大阪や奈良、京都で中古住宅、新築住宅の購入でお悩みがある場合は、

気軽にご相談ください。

無料相談はこちら⇒http://www.chukai-nara.com/contact/formmail.html