お役立ち豆知識:不動産仲介無料ネットなら代表徒然日記

こんにちは、辰川です。

近年、とくに重視されつつあるのが

「資産価値」ではないでしょうか。

人生には、結婚や出産、転勤、転職、子供の独立など

さまざまな変化がつきもの。

一生のつもりで買ったマイホームも、

住み替えを余儀なくされることは

誰にでも起こりえます。

そんな時に、次のステージに速やかに移るには、

自宅が「いかに高く売れるか（貸せるか）」が

とても重要なことです。

住まいの資産価値は何よって決る？

それは、一言でいえば

「人が住みたい」と思うかどうかです。

そこで今回は、

資産価値が下がりにくい中古マンションについて

お話しします。

最寄駅からの距離や利便性

ふつう、買い手や借り手は、

「駅」へのアクセスをみるものです。

例えば、中古マンションを購入するとしたら

８分以内が理想。

というのも、駅近の立地ほどマンションが密集しており、

もし駅から離れてしまうと、

将来売却する際に競合する物件が多くなるからです。

従って、利便性が求められるマンションでは、

駅からの距離にはこだわりましょう。

逆に言えば、駅から遠い物件を買う場合は、

値段交渉を行うこと。 

それに見合った価格で購入できるよう

交渉することも大事ですよ。 

管理とメンテナンスのよさ

例えば、「マンションは管理会社で選べ」といわれます。

住人の印象や挨拶の有無などもヒントになりますね。

またエントランスや駐車場など共用部分の使われ方、

掲示板や張り紙の内容はマンション選びの手がかりです。

 中古マンションは、たとえ古くても、

管理がしっかりされていれば、

資産価値が下がりにくいケースが多いです。

また、耐震基準を満たしているかということも

大きなポイント。

１９８１年（昭和56年）6月に施行された「新耐震基準」を

満たしているかどうかは資産価値を左右します。

「新耐震基準」以前に建てられたマンションなら、

耐震補強等が施されているか確認してください。

次回は、一戸建て編についてです。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

不動産広告を見ても、

「マイホームは今が買い時！」という話も聞こえてきますよね。 

でも、実際のところはどうなのでしょう？

低金利の最大メリットは、総返済額が少なくなること

例えば、３千万円の住宅ローンを35年返済で組んだ場合、

金利1％では3556万円。

ところが、2％では4173万円となり、

その差は実に約600万円にもなります。

金利が低いほど、購入可能な物件が広がる

金利が低ければローンの借入額が上がるため、

購入可能な物件の範囲も広がります。

つまり、金利2％の時には

２千万円台の中古マンションが精一杯。

ところが、金利1％になると

３千万円台の中古マンションも視野に入ってきます。 

8割の人が、変動金利タイプのローンを組んでいる

住宅ローンの金利タイプには、

大きくは変動型・固定期間選択型・固定型の3タイプ。

なかでも金利水準が低いのが変動金利型です。

そのため、住宅購入者の８割近い人が、

変動型・固定期間選択型といった、

変動金利タイプを選んでいます。

リスクを回避したいなら、全期間固定金利型がよい

低金利が今後ずっと続くかどうかは誰にもわかりませんね。

変動金利型は５年に一度、返済額が見直されますが、

金利上昇が続いた場合は、返済額そのものがアップすることも…。

そのようなリスクを回避したい人は、金利は少し高くなりますが、

全期間固定金利型のローンを選ぶのがオススメです。

いかがですか？

今は、金銭面では有利といえる低金利。

「この家に住みたい」と思える物件に出会えたら良いですね。

それではまた。

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 こんにちは、辰川です。

住宅ローンを比較し始めると、

あまりに種類が多くて、

比較検討するのもの大変ですよね。

ところで、住宅ローンは融資元の違いによって、

「民間融資」「公的融資」の２つに分けられます。

そこで今回は、

民間融資と公的融資、それぞれの特徴を

掴んでおきましょう。

いろいろ選べるのが「民間融資」

「民間融資」は文字通り、民間の金融機関が融資元。

銀行をはじめ信用金庫、農協など様々な金融機関が

他社との差別化を目指したローンを出しています。

例えば、

「返済中に病気になって働けなくなったらどうしよう」と

心配する向きには、銀行の多くが「疾病保障付きローン」を出しています。

フラット35に代表される「公的融資」

「公的融資」には、

財形融資と自治体融資、フラット35があります。

このうち、最もよく利用されているのが 

「フラット35」ですよね。

フラット35の特徴

フラット35は、2006年度末に住宅金融公庫が廃止されたため、

それに伴って誕生したローンのこと。

民間金融機関と住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）による

協調融資であり、

ふつう「フラット35」の名称で知られています。

フラット35の最大の特徴は、「長期固定金利」であること。

申込み自体は、各金融機関が窓口ですが、

金融機関によって扱いに温度差があるので、

不動産会社の担当者に相談するのがよいでしょう。

民間融資と公的融資の違いとは？

 
民間の住宅ローンは、

「人」の返済能力などの条件面は比較的厳しいものの、

「物件」に対する条件は緩やかです。

一方、フラット35などの公的融資は、

「物件」に所定の条件が設けられている反面、

「人」に対する条件は緩やかなのが特徴。

従って、収入はあるけれど会社員ではない、

自営業の人などは、フラット35がオススメ。

また、民間ローンは自宅を対象に融資するので、

将来人に貸す予定のある、フラット35のほうが向いています。て

いかがでしたか？

民間融資と公的融資、それぞれの特徴を理解し、

あなたに合ったローンを選んでくださいね。

それではまた。

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 こんにちは、辰川です。

 物件購入を考える時、周囲にどんな建物が建つのか

あらかじめ知っておきたいですよね。

そこで今回は、

 商業系と工業系の用途地域について。

「商業系」の特徴 

商業施設が増え、賑やかさが増すのが

「商業系」の特徴です。

 商業系には、「近隣商業地域」と「商業地域」の

2種類あります。

例えば、

「近隣商業地域」は、近隣住民の為にスーパーや銀行などの

商業施設が建っているイメージです。

一方の「商業地域」は、

駅前に大きな商業施設があるような地域で、

ビルが立ち並んでいるイメージです。

当然、地価は高めですが、通勤のアクセス・利便性を

求めるなら好都合といえますね。

「工業系」の特徴

「工業系」といえば、辺りは工場ばかりと思われがち。

でも、戸建住宅やタワーマンションも建っています。

工業系には、

「準工業地域」と「工業地域」、「工業専用地域」の

3種類があります。

このうち唯一、工業専用地域のみが

住宅の建造が不可能となります。 

なお、「準工業地域」は

町工場と住宅が混在しているエリアです。

一方、「工業地域」は、

あらゆる種類の工場を建設できますが、

学校や病院は認可されない為、子育て世帯は要注意ですね。

隣接地の「用途地域」にも要注意して！

購入したい物件が、

「住居系の用途地域だと思っていたら、

すぐ近くに工業系が隣接していた」というケースもあります。

ですから、付近の用途地域も確認しておくことは

大事ですよ。

さて、用途地域を調べるのはネットでも可能です。

もっと詳しくは、市役所の土地計画課に

尋ねるとよいでしょう。

いかがでしたか？

マイホームは長く住むことになりますから、

用途地域の特徴をしっかり押さえて、

あなたに合った物件を探してくださいね。 

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

子供時代を過ごした町を久々訪ねたら、

高い建物や、商業施設ができていて

街並みが一変していた、という経験はありませんか？ 

用途地域とは?

どんな建物も、無秩序に

建っているわけではありません。

というのも、「建築基準法」という法律により、

そのエリアに建築してよい建物・建築してはいけない建物が

決められているからです。

これを「用途地域」といいます。

すなわち、用途地域によって建ててもよい建物なら、

今は存在しなくても、 将来建つ可能性があるということです。

用途地域は大きく3つに分かれる

用途地域は全部で12種類ですが、

大まかに３つに分類できます。

その３つが「住居系」「商業系」「工業系」です。

「住居系」の特徴

住居系の特徴は、住環境を優先し、

それ以外の建物は抑制していることにあります。

大阪や奈良、京都の市街地でよく見られるのが、

次の5つです。

１．第一種低層住居専用地域

２．第一種中高層住居専用地域

３．第二種中高層住居専用地域

４．第一種住居地域

５．準住居地域となります。

例えば、１の第一種低層住居専用地域は、

建物の高さが10メートル（または12メートル）に制限されているので、

二階建の低層住宅が中心の街並みです。

いわゆる、「閑静な住宅地」で暮らしたい人には

ぴったりのエリアですよね。

ただし買い物には少し不便な思いをするかも・・。

これに対して、程度の利便性を求めたいのなら、

スーパーやコンビニが建てられる、

第一種中高層や第二種中高層がよいでしょう。

さらに、

４の第一種住居地域以降は、住宅以外に

店舗や飲食店、事務所などが混在するエリアとなります。  

いかがでしたか？

将来どんな建物が建つかを知りたければ、

まず用途地域を調べることですよ。

次回は、残る商業系と、工業系について。

それではまた。

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 今回は、こんここんにちは、辰川です。

「月々の返済7万円で、マイホームが手に入る！」

こんなチラシ広告を見たことがありますよね。

「これだったら今の家賃と変わらないから、

返済していけそうだ…」なんて、思いませんでしたか？

でも、じっくり読むと、小さな文字で「但し、35年ローン」と

書かれてあるはずです。

さて、35歳を組むと、完済は70歳！

定年後もローンの返済を続けなければならない計算に・・。

年金や貯蓄は、老後の暮らしに充てたいもの

年金支給額は、ひと昔前とは比較にならないほど少なくなっています。

また、来年には消費税も10％に増税されるとか・・。

ですから、定年退職後もローン返済を続けていくのは、

けっして楽なことではありませんね。

繰り上げ返済で、返済期間を短縮！

「繰上げ返済」とは、毎月決められた返済額に加えて、

ローンの一部を返済すること。

繰り上げ返済分は、元金返済に充当されるので、

元金に対してかかるはずの利息が減り、

返済総額も少なくなります。

繰り上げ返済には、2種類ある

繰り上げ返済には、

「期間短縮型」（但し、毎月の返済額はそのまま）と

「返済額軽減型」（但し、返済期間はそのまま）

があります。

定年までに完済するために選びたいのは、

勿論、「期間短縮型」ですよね。

返済期間が減ると、

その分の利息を支払う必要がないので、

結果として総返済額が少なくなります。

ところで、繰上げ返済のコツは、

暮らしに無理のない範囲で、早めの完済を目指すこと。

特に、変動金利型を利用している人は、

今のような低金利時代に、繰り上げ返済をしておくとベターですよ。

それではまた。

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 こんにちは、こんにちは、辰川です。 

中古マンションを購入後、リフォーム工事で、

床を張り替えるケースは多いのではないでしょうか。

ただし、フローリング一つ張り替えるにも

制限をうけることがあります。

そこで今回は、床材交換の注意点についてです。

どんな床材でもよいわけではない

フローリングによっては、足音が響くようになり、

上下階でトラブルになることが少なくありません。

そんなこともあって、分譲マンションでは

フローリングの張り替えに一定の決まりを

設けているのが一般的です。  

フローリングには遮音等級がある？

床の音の伝わり方を示すものに、

ＬＨ（重量衝撃音）と、ＬＬ（軽量衝撃音）の２種類があります。

LHは、人の足音などはLHに該当し、

一方のLLは、スプーンなど軽いものを落としたり、

椅子を引いた時に出る音です。

いずれもL値が小さいほど

遮音性能が高くなります。

カーペットの遮音性はどのくらい？ 

ちなみに、古いマンションの中には、

床がカーペットになっていることがありますよね。

カーペットは、LL45?LL40程度の遮音性があるので、

カーペットからフローリングに変更するには、

同等の遮音性をもつフローリングを使わねばなりません。ンの中には、床がカーペットになっているものがあります。

カーペットは、LL45?LL40程度の遮音性を持っているので、

カーペットをフローリングに変更するには、同等の遮音性能を持ったフローリングを使用する必要があります。   例えば、築10年程度のマンションの場合、

LL45のフローリングが多く使われています。

さらに最新のマンションになると

さらに遮音性の高い、LL40の遮音フローリングが

採用されていることも。

マンションの管理規約に注意しましょう

どのマンションにも、リフォームで採用すべき

フローリングのL値が決められています。 

 最も厳しいものでは、

フローリングそのものを禁止するマンションもあります。

ですから、

中古マンションを購入後、床を変えたいのなら、

まずマンションの「管理規約」がどうなっているか、

確認してくださいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

前回は収入合算についてお話しました。

収入合算とは、ローン申込本人とその家族の収入を合算し、

融資を受ける方法でしたね。 

今回は、ペアローンについてです。

ペアローンとは

「ペアローン」とは夫と妻が

それぞれ借入を行うことをいいます。

例えば、3000万円の物件を購入する場合、

夫が2000万円の借り入れを行い、妻が1000万円の借入れを別で行えば、

共有持分の割合は2対1となりますね。

ペアローンのメリット・デメリット

さて、ペアローンのよさとは、収入合算と同様、

自分一人では組めない額のローンを組めることです。

収入合算と異なる点は、

住宅ローン控除について、夫婦それぞれが主債務者となるため

各自が住宅ローン控除を受けられることです。

一方、デメリットは、

団体信用生命保険には、夫婦それぞれ加入するので、

夫が死亡したら夫のローン残債は完済されても、

妻のローンは払い続ける必要があります。

また、所有権が共有になるため、万が一、離婚をした場合、

不動産の処分に困る可能性がでてきます。

いかがでしたか？

あなたが共働きで、収入合算やペアローンを検討されているのでしたら

是非参考にしてくださいね。

それではまた。

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 これは、koこんにちは、こんにちは、辰川です。

夫婦が住宅を購入する場合、

夫の収入に、妻の収入を組み入れるかどうかで、

購入物件の金額にも差がでてきます。

そこで今回から、「収入合算」と「ペアローン」の注意点について

お話しします。

今日は、「収入合算」についてです。

「収入合算」では、夫が借入れを行う

「収入合算」とは、

夫名義で住宅ローンの審査をする場合に、

妻の収入を考慮にいれて銀行が審査することを言います。

例えば夫の収入が400万円だけだと審査がキツイ場合に、

妻の収入の200万円を加算すると、

世帯年収600万円として審査できるのです。

ただし、銀行によっては、

妻の年収を丸々加算してもらえる場合と

半分の100万円しか加算してもらえない場合がありますから

気をつけましょう。 

この場合、申込者本人が「主債務者」であり、

合算者は「連帯保証人」（又は連帯債務者）となります。

収入合算のメリットとデメリット

収入合算は、自分一人では借りれない金額のローンを組んで、

不動産購入ができることがメリットですね。

また、働き盛りの息子などと収入合算すれば、

返済期間を延ばせるので、毎月の返済額を減らすことも可能。

一方、収入合算のデメリットは

不慮の事態による返済リスクが高まる点です。

もともと一人では負担できない金額を借りているわけですが

夫の返済が滞ると、妻が返済をする義務が生じます。

ところで、住宅ローンでは

団体信用生命保険に夫が入ることになり、

万一、夫が死亡した場合は、ローンは保険で完済されて、

妻はローンの返済義務はなくなります。

なお、連帯保証人の立場では、

住宅ローンの控除を受けることができないことには

留意してくださいね。 

いかがでしたか？

自分が借りられる以上の資金を調達するわけですから、

リスクもしっかり認識し利用する必要がありそうですね。 

次回は、ペアローンについて。

それではまた。

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 ここんにちは、辰川です。

中古住宅の購入される方の多くは

何らかのリフォームを検討されているものです。

リフォームは入居前がオススメ 

住宅購入に手持ち資金を全部使ってしまった・・・

だから、

「お金が貯まってからリフォームする」

「古い設備でも辛抱して使う」

という方もおられます。

でも、本音は

「入居前にリフォームしておきたい」というのであれば、

気になる箇所は、入居前にリフォームしておくのがベター。

というのも、リフォーム工事は

入居前に行うほうが効率的だからです。

入居後のリフォームは、

工事中も在宅する必要があります。

これって、共働き世帯には、むずかしいですよね。

また、壁紙や床を張替えるたびに、

家具を移動をさせなければなりません。

 リフォーム一体型で、住宅ローンを組む 

昨今の銀行では、住宅ローンとリフォームを一体で

組めるようになりました。

銀行にもよりますが、リフォーム部分の融資を

住宅ローンの金利や返済期間に合わせることも可能。

これだったら、リフォームの月々の支払いが、

ずいぶんと楽ですよね。

いかがでしたか？

大きな初期費用をかけないリフォーム一体型ローンで

快適な住まいを手に入れてくださいね。 

それではまた。

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