お役立ち豆知識:不動産仲介無料ネットなら代表徒然日記

 こっここんにちは、辰川です。

これからマイホーム購入を検討する人にとって、

「住宅ローンでいくら借りられるか」は大きな関心事。

ところで、あなたが現在返済中の「借金」 が

住宅ローンの借入額に影響することをご存じですか？

「返済負担率」とは何？ 

住宅ローンの返済期間は、20年、30年に及ぶもの。

だから、銀行はあなたの返済に無理がないよう、

「返済負担率」を見ています。

「返済比率」とは、年収に占める借金返済額の割合のこと。 

この「返済比率」が基準を超えていると、

住宅ローンを返済していくのは難しいと見なされます。

例えば、フラット35の返済比率は、年収400万円未満の人で30％以内。

400万円以上の人は35％以内です。

ということは、年収400万円ギリギリの人は

年間120万円を超えるような借入は難しくなってきます。

自動車ローンやカードローンにも注意して！

「借金」とは何も、住宅ローンの借入額だけではありません。

そこには、自動車ローンやカードローンは勿論のこと、

携帯電話の分割支払いも含まれてきます。

仮に、これらの合計が年間70万円であれば、

年収400万円の人が、住宅ローンの返済にまわせるのは、

残りの50万円だけ、と判断されてしまいます。

だから、

現在返済中の「借金」で、もし返せるものがあれば

サッサと完済した方がよいということです。

使っていないクレジットカードも借金！？

銀行によっては、

使ってもいないクレジットカードのキャッシング枠を

「借金」と見なす場合があります。

ですから当面、使う予定がないクレジットカードは、

住宅ローンの申込み前に、

思い切って解約しておくのがベターでしょう。

いかがでしたか？

もし、あなたがマイホームを購入を検討していたら、

是非参考にしてくださいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。 

今日は、返済額が一定の「固定金利型」について。

固定といえば、フラット35が広く知られていますよね。

その特徴とは、借りた時の金利が最後まで変わらず、

金利変動の影響も受けないこと。

固定金利のメリットとデメリット

 メリットとしては、金利が変わらないので、

返済計画を立てやすくなりますね。

その反面、低金利時代が続くと、

変動金利型より総返済額が多くなるため

あまり恩恵はありません。

固定金利はこんな人にオススメ 

金利の上昇に一喜一憂することなく、

決まった額を返済したい人に向いています。

固定期間選択型もある 

「固定期間選択型」では当初の3年、5年、10年など、

一定期間だけ固定金利が適用されます。

そして、期間が過ぎれば、

改めて変動型か固定型かを選ぶことになります。

例えば、数年後に子供の教育費がかかる予定なら、

固定期間選択型がおススメです。 

いかがでしたか？

金利を選ぶ際は、目先の金利水準だけでなく、

あなたのライフプランに合った方法を選ぶことが

大切ですよ。 

それではまた。

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 こんにちは、こんこんにちは、辰川です。

マイホームの購入を検討するときに、

はじめて「金利」のことを意識する人は多いですよね。

ところで金利には、大きく3つのタイプがあります。

それは、「変動型」「固定型」「固定期間選択型」というもの。

それぞれ特徴があり、返済額にも大きく影響してきますので、

ここで一度整理してみましょう。

今回は、変動型についてです。

「変動型」とは

変動型の金利の見直しは6カ月ごとに行われ、

それに伴う、返済額の見直しは「5年に1度」です。

つまり、金利が変動しても、返済額は5年間は変わりません。

仮に返済額が増額されても、

現在の返済額の1.25倍を超えないルールがあるので、

返済額の大幅アップとはなりません。

これだったら、安心できそうですね。

変動型のメリット・デメリット

メリットとしては、

今のような低金利時代では最も利息が低いので、

返済額の負担も軽いです。

一方、デメリットとしては、金利が上昇すると

返済額が増えるリスクがあります。

変動型はこんな人にオススメ

 ・繰り上げ返済をして、早めの完済を目指す人

・共働きで余裕資金がある人

・金利変動に敏感で、すばやくリスク回避できる人

・借入額が僅かなので、金利が上昇しても影響が少ない人

さて、マイナス金利導入後、住宅ローンはいまだ低金利がつづきます。

それでも、「変動」か「固定」か悩むところでしょうか・・

次回は、固定型と固定期間選択型についてです。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

前回は、ローン控除を受けるための、

新築住宅と中古住宅で共通の 条件でした。

そして今回は、中古住宅のローン控除の追加条件について。

というのも、中古住宅で控除を受けるには、

次の３つの条件を満たす必要があるからです。

3つの追加条件とは

１．中古マンションなどの耐火建築物で、25年以内に建築されていること。

　　（耐火建築物とは、鉄筋コンクリート造（RC）、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）、重量鉄骨造の建物をいいます）

２．木造などの耐火建築物以外の建物で、20年以内に建築されていること。

　　これには、木造だけでなく、ハウスメーカーの軽量鉄骨も該当します。

３． 中古マンションで築25年超えたり、また木造などで築20年超える建物で、

　「一定の耐震基準に適合」するもの。

尚、昭和56年以前に建てられた住宅は、上記１と２の条件を満たさないため、

３の「一定の耐震基準に適合」するかどうかが重要となってきます。

親族間の売買はローン控除されない 

また、身内名義の住宅を自分名義にするために、住宅ローンを組む人もいます。

このケースも、住宅ローン控除を受けられません。

納税額を超えてまで、戻ってこない

ローン控除といえば、10年間で400万円の控除や

毎年ローン残高1%が必ず戻ってくるもの、と考える人がいます。

しかし、実際には納税額を超える金額は戻って来ないので

注意してくださいね。

 それではまた。

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 こんにちは、辰川です。

マイホームを購入する場合、

何かと知っておいたほうがよいことがあります。

住宅ローン減税制度もその一つ。

そこで今回は、住宅ローン控除についてです。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを使って

家を購入した際に活用できる減税措置のこと。

ローンの年末残高の一定割合が税額控除となるので、

たいへん魅力的な制度といえますね。 

今日は、新築住宅と中古住宅で、ローン控除を受けるための

幾つかの条件をご紹介します。 

・ローン控除を受けたい人が住んでいる 

住宅ローン控除とは、当の本人が住むことを前提です。

従って、賃貸用住宅や別荘は対象外。

・12月31日までに住んでいる

購入日から６か月以内に居住し、そのまま12月31日まで住んでいる。

住んでいるかどうかの判断は、住民票で行います。

尚、実際に住むのが翌年１月になる場合は、平成30年分ではなく

「平成31年分の確定申告」でローン控除を受けます。

・ローンの借入期間は10年間以上ある

ということは、住宅ローンの借入期間が９年間だと対象外

となってきますね。

では、返済途中で繰上げ返済した場合はどうなるのか？ 

その場合は、借入期間がトータルで10年以上あれば、

住宅ローン控除はOK。

その反対に、

10年未満は受けられないので注意しましょう。

・建物の床面積の合計は50?以上ある

２階建ての一戸建てであれば、たいていの場合、

条件を満たしていると考えられます。

しかし、中古マンションでは、壁を含まない内法面積（登記簿の面積）

なので、気をつけてくださいね。

以上が、新築と中古住宅共通の条件です。て住宅ローン控除で減税を受けるための12の条件をまとめています。

借入期間や物件の床面積などの要件を満たさないで対象外になると大損です。  

借入期間や物件の床面積などの要件を満たさないと

対象外になるので、気をつけてくださいね。

次回は、中古住宅のローン控除について。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。 

今回は、「元金均等返済」についてお話しします。

「元利均等」とは、元金部分を返済期間で均等に割り、

残高に応じて利息を乗せていく返済の仕方です。

元金が着実に減っていく 

「元金均等返済」では、返済初回から終了まで

返済する元金の額は一定。

つまり、元金と、残高に応じた利息分を

合計したものが月々の返済額です。

従って、返済額は初回が最も大きいのですが、

回を追うごとに減っていきます。

メリット とデメリット

メリットは、「元利均等」に比べて元金返済のスピードが早くなる分、

利息が抑えられるので、総返済額が少なくなること。

その反面、「元利均等」よりも当初の返済額が多くなるのが、

デメリットといえます。

ところで、「元金均等」を取り扱う銀行は少ないため、

事前に調べておく必要があります。 

尚、フラット35では「元金均等」を選択できます。

こんな人に向いている 

・家計に余裕があり、高めの返済がムリでない人

・早めに元金を減らしたい人

・早く返済を終えたい人

・将来、収入が減る可能性がある人

例えば、教育費のピークは過ぎて家計にゆとりがあれば、

当初返済額が多い「元金均等」も選択肢にはいりますね。

いかがでしたか？したか？

もし「元利均等」か「元金均等」かで迷ったら、

銀行窓口や、ファイナンシャルプランナーに

気軽に相談してみてはいかがでしょうか。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。  

住宅ローンの返済には、2通りの方法があります。

それが、「元利均等返済」と「元金均等返済」ですね。

そこで今回は、「元利均等返済」について。

「元利均等」は毎月の返済額が一定

元利均等返済は、もっとも一般的な返済スタイルです。

上の図でもわかるように、返済額は一定であり、

返済金額の中で、元金と利息の割合だけが

変化していますね。

元利返済のメリット とデメリット

メリットとしては、返済額が変わらない為、

生活設計も立てやすくなくなります。

逆に、

返済当初は利息の割合が大きく占めるので、

元金がなかなか減ってくれないのが、デメリットといえますね。

結局のところ、

「元金均等返済」より利息を多く支払うため、

総返済額は多くなります。

こんな人に向いている 

・毎月の返済額を抑えたい人

・融資を多く受けたい人

・貯蓄を増やし、繰り上げ返済をしたい人

例えば、生まれたら妻は育児のために仕事を辞めるというような場合、妻の退職後は世帯収入が減少してしまいます。将来のことを考えると当初の返済額が少なめな「元利均等返済」を選択しておいた方が無難でしょう。 金融機関で採用されているのは「元利均等返済」です。

ローンによっては、「元金均等返済」を利用できるものもありますので、希望する場合は確認しましょう。子どもが生まれたら妻は仕事を辞めるというような場合、

世帯収入が減少しますね。

この場合は、将来の事を考え、

当初の返済額が少なめな「元利均等返済」が無難となりますね。

次回は、元金均等返済についてです。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

今回は、

本審査を通過したあとの流れについてお話しします。

ローン契約

本審査によって融資が決まれば、

次は「ローン契約」へと進みます。

このローン契約のことを、正式には

「金銭消費貸借契約と、抵当権設定契約」

といいます。

いわば、

融資を受けるあなたと金融機関との契約のこと。

ローン契約では、実際の融資額や

金利の種類（固定か変動か）を決定するとともに

銀行口座をつくります。 

融資実行

通常、物件の引渡し日が、融資実行日です。

当然ですが、物件の引渡し日は、不動産仲介会社を通じて、

売主と調整してもらいます。

融資実行日には、

融資金はあなたの口座に一旦振り込まれてから、

売主に支払われます。

フラット35を利用する場合 

フラット35では、

融資までの流れが少し異なります。

というのも、購入する中古住宅が、

フラット35の「物件検査」に合格することが

条件となるからです。

これに合格すれば、

「適合証明書」が交付されて、

所定のローン契約へと進みます。

以上が、

住宅ローンの大まかな流れとポイントです。

いかがでしたか？

住宅ローンが「よく分からない」という人は、

まず不動産会社の担当者に相談してみるのも一つの手です。

それではまた。

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 こｎこんにちは、辰川です。

マイホームを現金で購入する人は別として、

大部分の人は住宅ローンを利用しますよね。

そこで今回は、住宅ローンを組む場合の

大まかな流れについて。

住宅購入と住宅ローンの申し込みとは、

いわば車の両輪です。

２つをうまく併行して行わないと、

欲しい物件も買えなかったという、残念な結果になることも。

ですから、基本的な流れは知っておきましょう。

住宅ローンの事前審査（仮審査）

 事前審査とは、

あなたの勤務先や年収などに基づいて、

銀行など金融機関が融資の可否、融資可能額を判断するもの。

だから、購入したい物件が決まったら、

まずローンの事前審査を受けてみることです。 

通常なら、不動産仲介会社を通じて申し込むことが多いですが、

最近は直接金融機関に出向いて、自分で申し込む人も増えています。

住宅ローンの本審査（本申込み）

不動産の売買契約を結んだら、

いよいよローンの本審査（本申込み）です。

複数の金融機関に事前審査を掛けもちした人も、

本審査では1つの金融機関に絞ります。

本審査に必要な書類としては、

住民票、印鑑証明書、実印、本人確認書類（運転免許証など）のほか、

収入証明資料（源泉徴収票、確定申告書など）があります。

本審査の結果は10日後くらい 

本審査の結果がわかるのは、

申し込んでから1週間?10日程度で出てきます。

本審査に通れば、融資が決定します。

残念なことに融資が否認されれば、売買契約は白紙に戻り、

手付金は返金されることになります。

これが、契約書に記された「ローン特約条項」ですね。

売買契約とローン審査はタイミングが大事

事前審査と本審査は別物です。

だから、事前審査に通ったからといって、

確実にローンが受けれるわけではありません。 

また売買契約と事前審査結果の

タイミングはとても重要。

審査結果が下りない為に売買契約できない、

ということがないよう

仲介会社の担当者と歩調を合わせてくださいね。

次回は、ローン承認後の流れについて。

それではまた。

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 ココス平野こんにちは、辰川です。

近頃は、シングル女性がマイホームを購入するのが、

珍しなくなりました。

以前なら、難しかった住宅ローンが利用し易くなったのも

追い風となっています。

そこで今回は、シングル女性の為の

中古マンションの購入ポイントについて。

少し広めの家を選ぶ

一人暮らしには、ワンルームや1DKでも十分。

でも、少し広めの家を選んでおけば、独身を続ける場合でも、

結婚した場合でも、安心して暮らし続けることができますよね。

また女性は、

結婚や転職などで住む場所が変わる可能性があります。

ですから、購入物件が足かせにならないよう注意してくださいね。 

将来売りやすい、貸家やすい物件

将来売却したり、人に貸せる物件を選んでおくことは

大事です。

要は、一般受けする物件がよいでしょう。

例えば駅近であったり、

陽当たりや風通しのいい物件になります。

自分では「安価なので駅から離れていても大丈夫」と思っても、

将来売却を考えれば、駅近の物件がベターということです。

全財産をつぎ込まない

当初の予算よりも背伸びをして、高めの物件を買ったり、

自己資金を全部つぎ込まないこと。

もし仕事ができなくなっても

半年くらいは生活できるだけの貯蓄は必要です。

月々の返済額とマンションの管理費・修繕積立金を合わせて、

今の家賃と同じくらいを目指してください。

いかがでした？

住宅ローンの返済は長期戦です。

くれぐれも無理はしないようにしてくださいね。 

それではまた。

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