お役立ち豆知識:不動産仲介無料ネットなら代表徒然日記

こんにちは、辰川です。

今、売り出されている中古物件の価格はどのようにして決まるのか？

ちょっと気になりますよね。

そこで今回は、不動産会社が物件査定するとき、

何を評価するのかについて。

立地で決まる

資産価値という点では、まず立地が重要視されます。 

そのため、最寄駅から徒歩5分以内の物件は評価も高くなります。

したがって、バス便物件のほうが敷地・建物が広くても、

査定額は駅近の物件より割安になることが多いのです。

また駅以外でも、スーパーなどの買い物施設、病院、銀行などが

物件の近くにあるかどうかも評価のポイント。

ただ、いくら利便性がよくても、線路沿い、幹線道路沿いにあると

騒音などで評価が低くなってしまいます。

これも逆に言えば、利便性を求める買い手にとっては、

狙い目といえそうです。

眺望や日当たりも大切

窓からの眺望や、日当たりの良し悪しも評価にかかわります。

例えば、中古マンションの場合、

高層階や角部屋は資産価値が高くなります。

ただし、タワーマンションでは一概に

日差しの強い南向きが良しとはされません。

そのほか、将来眺望を妨げるような施設が

できる予定がないかどうかも重要です。

中古戸建は20年過ぎたら評価ゼロ？

 築年数が経つほど建物の評価は下がるもの。

いわゆる法定耐用年数は、

木造で20~22年、マンションで47年とされています。

  したがそのためか、築20年を超える一戸建の中には、

土地の相場価格で買える場合もあります。

ただ、これも実態を反映した数字とは言えません。

なぜなら建物の不具合を放置してきたいる家と、

居住者がこまめに手入れしてきた家では、自ずと評価にも違いが。

当然、修理をこまめに行ってきた住宅は、

さらに何年も寿命が延びる可能性があります。 

そのほか、土地形状なども中古住宅の価格を決める

重要な評価ポイントとなってきます。

それではまた。

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 こんにちは、辰川です。

中古住宅であっても、キチンと手入れされてきた建物は

値落ちも少なく、買い手がつくのも早いです。

住宅を長持ちさせる時代になる 

一般的な住宅は築30年程度が建て替え時期の目安といわれています。

これって、メンテナンスされてこなかったことが1つの要因です。

まだ使える住宅を建替えてしまうなんて、資源の無駄遣いであり、

あまりにも勿体ないですね。

今、国はこうした状況をみて、例えば「中古住宅瑕疵保険」など

税制の優遇措置により、中古住宅の流通促進を進めようとしています。

でも、個人レベルの努力は当然ながら欠かせません。

メンテナンスの有無で家の寿命は変わる

家の寿命や資産価値は、

住む人のメンテナンスによるところが大きいです。

実際、家はいつまでも新築の状態のままではありません。

完成後から劣化が始まり、やかて傷みも発生してきます。

でも、小まめに手入れをし、傷んだ箇所を修理・補修をしていけば

家の寿命を2倍に伸ばすことも容易です。

これが中古マンションだったら、毎月修繕費を積み立て、

修繕計画に基づいてメンテナンス工事が行われます。

しかし、一戸建てにこうした修繕計画などありませんよね。

メンテナンスを行うこと自体、住む人が決めなければなりません。 

これを怠たれば、間違いなく建物は荒れるいっぽうです。

傷みは小さいうちに直す

家の手入れのポイントは、傷みが小さいうちに直すこと。

そのまま何年も放っておくと、

当然、劣化が進んだ分だけ費用がかかります。

だから、小まめな点検を心がけてください。

メンテナンスのよい家ほど高く売れる

家を大切にしておくと、将来売却する段に高く評価されます。

その反対に傷みがひどかったり、手入れの行き届いていない家は

市場の評価も低く、買い手はなかなかつきません。

意外と、老後の資金を確保するためにも、

家の寿命を延ばしておくことは有効かもしれませんね。

それではまた。

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 こんにちは、辰川です。

中古住宅を購入し、リフォームをする人が増えています。

大阪や奈良の市街地などで中古物件を安く購入し、

予算をかけてリフォームする人が増えてきました。

リフォームの魅力は、何といっても

自分たちの好みに合った住まいを実現できること。

これって、新築住宅では得られない、

中古住宅だけの醍醐味といえますね。

実際、大なり小なりリフォームの必要性を感じる、

中古物件は多いものです。

リフォームを行う時期

中古住宅を購入すると、

リフォームの時期はいつがよいのでしょうか？

費用面から云えば、入居後より入居前のリフォームが賢明です。

というのも、引越し前の状態であれば、

家具などを移動する手間が省けます。

また住人もいない中では、職人がフルに動けますし、

工期も短くて済みますから。

リフォーム一体型住宅ローンを使う

通常のリフォームローンでは、

金利も高めで、返済期間も短めです。

その点、住宅ローンと同時に

リフォームローンを申込んだほうが、

金利や借入期間で圧倒的に有利。

リフォームで多い箇所は？

中古住宅のリフォームで最も多いのは、

クロス貼替えなどの内装工事です。

さらに予算があれば、キッチン、お風呂、トイレなどの水回り工事に

取り組んでもよいでしょう。

物件探しと同時に、リフォームも検討する

購入したい中古物件が見つかると、

これに並行してリフォームの検討も行うのが理想。

不動産仲介業者に建築の知識があると、

適切な助言も受けられますね。

そうすれば内覧時に、

自分たちだけではまとまりにくいリフォームの

イメージも具体的になります。

いかがでしたか？

初期費用を抑えて、思い通りのリフォームの実現に

挑戦してみてはいかがでしょうか。 

それではまた。

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 こんばんは。こんにちは、辰川です。

こうした諸費用は1度に支払うのではなく、

契約時、残金決済時など何回かに分けて行います。

では、いつの時点でどんな諸費用がかかるのか？ 

契約時に支払う諸費用

・印紙税

こちらは売買契約書に貼付する印紙のこと。

5千万円未満の物件であれば1万円の印紙が必要です。

・仲介手数料

仲介手数料とは、一戸建やマンション・土地などを不動産会社を通じて

売買するときに支払う報酬額のこと。

 
報酬は法定の上限では、売買代金の3％＋6万円（税別）。

3000万円の物件なら96万円（税別）がかかります。

・適合証明書

中古住宅の購入にフラット35を利用する場合には、

「適合証明書」の交付料が必要です。

残金決済時（物件の引渡し時）に支払う費用

・住宅ローン関係

これは、銀行の事務手数料と保証料をいいます。

とくに保証料は諸費用のなかで最も大きな割合を占めます。

支払いは一括で行う方法や金利に

上乗せして支払う方法があります。

保証料がない金融機関もありますが、

その場合は事務手数料が高く設定されています。

 
・登記費用（登録免許税と司法書士報酬）

登録免許税とは、登記を行うときにかかる税金のこと。

不動産登記では司法書士に依頼をし、報酬を支払います。

 
・火災保険（地震保険料も）

住宅ローンを利用すると建物に火災保険をかける必要があります。

・固定資産税の清算（日割で計算）

固定資産税は、毎年1月1日現在で所有している人がその年の分を納めます。

中古住宅では物件引渡日以降の分を買主が負担します。

 
中古住宅は消費税がかからない

中古物件の売主はほとんどが個人です。

だから、新築物件のように消費税がかかることはありません。

これは、中古住宅購入の大きなメリットの一つといえますね。

いかがでしたか？

 住宅購入時に慌てることがないよう、諸費用を含めて

しっかり資金計画を立ててくださいね。

それではまた。

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 ここんにちは、辰川です。 

マイホーム購入は、人生の一大イベントといえますね。

「自分たちの希望にある家を見つけたい…」

だからこそ、購入を決めるまでに様々な決断を迫られます。

そのお手伝いをするのが不動産会社です。 

そこで今回は、

信頼できる不動産会社を見つける方法について。

仲介業者は仲人さんのようなもの

仲介業者はいわば、売主と買主の間をとり持つ、

仲人さんのような存在です。

よい不動産会社であれば、物件選びから購入までの手続きを

円滑に進めてくれます。

親身になって要望に応えてくれるかどうか

不動産会社は「レインズ」という業者間でしか見ることができない、

物件情報のデータベースを共有しています。

したがって、「レインズ」の登録情報は、

どの不動産会社でも調べることが可能です。

だから、「不動産会社に物件量が違うのでは？」という心配は無用。

肝心なのは、あなたのために

いかに親身になって要望に応えてくれるかどうかです。

建築やリフォームが判る業者かどうか

不動産の購入に至るまでには、住宅ローンや契約の手続きなど、

初めて経験することがたくさんありますね。

そこで疑問や不安が出てきたとき、

丁寧に対応してくれる不動産会社でないと、買い手としては困りますよね。

また中古住宅購入にはリフォームが付きもの。

リフォームに関する助言、リフォーム資金に詳しい不動産会社であれば

より安心です。

そのほか、相性も大切な要素となりますね。

いかがでしたか？

良い仲介業者を見つけて、

是非、夢のマイホームを手に入れてくださいね。

それではまた。

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 こんにちはこんにちは、辰川です。

「瑕疵(かし)担保免責」という言葉は、

中古住宅のチラシ広告や売買契約書で

よく見かけますよね。

「瑕疵」とは、不具合や欠陥のこと。

具体的には、雨漏りやシロアリなどがあります。

 そして「瑕疵担保責任」とは、「瑕疵」があった場合に

売主はその瑕疵を修繕する義務を負うこと。

こんにちは、辰川です。

今回は、中古住宅のメリットの最終回。

中古住宅は、実物を見て購入を検討できるのも

大きなメリットといえます。

未完成の新築一戸建であれば、

間取図やパンフレットを見ても、

実際に住んだときのイメージは湧きにくいもの。

しかし、中古住宅なら建物の中に入ることができるので、

自分の目で確かめることができますね。

たとえば、周囲の生活音がどの程度聞こえるか、

陽当たりや風通し、窓からの景色など細かい点も確認できます。

また、中古物件は既存の街並みの中にあるので、

周辺環境やご近所の様子も、ある程度わかります。

とくに一戸建ての場合、お隣りさんがどんな人なのか気になりますが、

現地を訪問すればそれとなくわかります。

中古マンションであれば、管理人から情報を得ることも可能。

また内見時に、室内の寸法を測ることもできるので、

手持ちの家具が搬入できるのか、あらかじめ確認できます。

さらに室内の状態も判るので、リフォームのイメージも湧いてきます。

また中古住宅の場合、居住中の物件も多いですから、

その暮らしぶりをみて、購入すべきか判断してもよいでしょう。 

いかがでしたか？

このように中古住宅は新築と違い、購入した後でイメージと

大きく違わないのがいいところといえます。 

それではまた。

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 こんにちは、辰川です。

 「実家に近いエリアに住みたい」「子供の学区の近くで探したい」

といったように、地域を限定する人は多いですよね。

新築住宅の場合、自分がどうしても住宅を住みたいエリアで、

タイミングよく売り出されるとは限りません。

その点、中古住宅の物件数は、新築住宅に比べれば圧倒的に豊富。

物件数が多ければ、それだけ選択肢も広がるので、

理想の住まいを早く見つられる可能性がありますね。

もっと言えば、新築住宅と中古住宅では、

候補として考えるエリアの広さが違います。

いかがでしたか？

あなたが新築と中古の両方を視野に入れているのであれば、 

ぜひ参考にしてくださいね。古住宅は物件豊富。住みたい場所に住める 中古住宅は物件豊富。住みたい場所に住める  

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

不動産を購入後、気になるものとして、

「資産価値」がありますよね。

さて、中古住宅と新築住宅では、

資産価値にも違いがあるのでしょうか？ 

ふつう、建物が新しい方が資産価値が高そうですし、

売却する時にも有利な感じがしますよね。

しかし、現実的には新築住宅の値下がりリスクのほうが、

中古住宅より大きくなります。

つまり「資産価値が下がりにくい」という点では、

実は圧倒的に中古住宅に軍配が上がります。

マンションは新築?20年、戸建ては新築?25年にかけて、

その資産価値が目減りするといわれています。

特に、高額物件ほど新築からの値下がり金額が大きくなる傾向です。 

ところが、中古マンションは築20年以降は安定する

というデータがあります。

割高な新築物件を目一杯の住宅ローンで購入した場合、当初は、

返済のほとんどが利子にまわります。

ローンの残債はなかなか減らず、何年も資産価値より

ローン残高の方が大きい状態が続く可能性もでてきます。

そうなると、住み替えしたくても、

残債が大きくて売れないことも。

一方、中古マンションや中古戸建は、購入時点で価格が下がっているため、

その後の下がり方は緩やか。

立地によって一概にはいえないものの、

中古住宅のほうが一定の資産価値を維持できる可能性が高いといえます。

いかがでしたか？

「新築が買えないから中古住宅」ではなく、

敢えて中古住宅という選択も十分にアリですね。

それではまた。

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 こんにちは、こんにちは、辰川です。

中古住宅の一番のメリットは、何といっても価格ではないでしょうか。

「新築一戸建は予算的にムリ…」という人でも、

中古住宅だったら、マイホームの夢も現実味に近づいてきますよね。

 でとところで、なぜ中古住宅は新築より割安なのでしょうか？ 

新築住宅が中古住宅より割高になりがちな理由として、

まず新築には様々な経費が含まれています。

例えば、パンフレット製作費や広告宣伝費、人件費がかかっていますし、

もちろん、販売価格には会社の利益も含まれます。

一方、中古住宅は多くの場合、個人対個人の売買なので、

新築住宅のような経費はほとんどかかりません。

また、中古住宅の売主は事業者ではありませんから、消費税も不要。

その点でも、中古住宅の価格が割安になっています。

そうはいっても、すべてが「中古＝大幅に安い」とは限りません。

立地的にも希少であれば、価格がほとんど下がらないこともあります。

とはいえ、築年数にこだわらなければ、

割安に買えるコスパの高さこそ、中古住宅の魅力ではないでしょうか。 

いかがでしたか？

「新築物件が予算より500万円以上高くて…」

そんなときは中古住宅にも目を向けてみましょうね。 

それではまた。

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