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こんにちは、辰川です。

モノを売買するにあたり、契約時に発見できないキズや欠陥のことを

「瑕疵（かし）」といいます。

そして、引渡し後に瑕疵が見つかった場合、

売主が責任を負うことを「瑕疵担保責任」と云うのです。

では、どのような不動産でも、売主に瑕疵を問えるのでしょうか。

買主が、売主に対して瑕疵担保責任を問えるのは、

売り主が業者の場合に限られています。

なぜなら、売主が業者である物件の販売価格には

業者の利益が含まれていると考えられるからです。

これに該当するのは、新築一戸建や新築マンションですね。

新築住宅には、構造部分と雨漏りについて10年間の保証がつき、

それ以外の部分は2年間となります。

もちろん中古住宅でも、売主が業者のケースがあります。

この場合は、構造部分と雨漏り、シロアリ、給排水管について

2年間の瑕疵担保責任があります。

その反対に、売主が一般消費者の場合にはどうなるのでしょうか？

この場合、ほとんどの中古マンションや中古戸建が当てはまりますが、

「売主は瑕疵担保責任を一切負わない」という特約も有効です。 

実際には、築浅物件で引渡し後２?３カ月間、また、

相当年数を経過した物件は瑕疵担保を免責することが多いです。

ただし築浅物件であっても、相場より格安の物件は

免責されるケースがあります。

ただ瑕疵担保責任を免責する特約も、

売主がその欠陥を知っていながら

買主に伝えなかった場合は適用されません。

したがって、売主は物件の状況を正確に買主に

伝えることが大切といえるわけです。

それではまた。

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 こんにちは、辰川です。

住宅の流通量では、大阪のような都心部だと、

マンションが一戸建てを圧倒しています。

では、マンションの売値は誰が決めているのでしょうか？

まず新築マンションでは、販売価格は売主（デベロッパー）に

決定権があります。

当然ですが、その価格には利益も含まれていることでしょう。

一方、中古マンションであれば、販売価格は

個人である売主が決めますね。

ただ当初の売却価格は売主が決めたとしても、

最終的には買主が決めているのが現実です。

つまり、中古マンションの売買では、売主が幾らで売りたいか、

また買い手がいくらなら欲しいかによって

最終取引が成立するといっても差し支えありません。

ところで、新築マンションと中古マンションでは

相場 はどのようにして決まるのか？

新築マンションの相場は売主（ディベロッパー）が一方的に決めたもの。

いわば、人為的に作られた相場といえますね。

一方、中古マンションの相場は、市場を反映した相場といえます。

それでは、新築マンションと中古マンションでは一体、

どちらが得かなのか？

これは、一概にどっちが得だとは言い切れません。

はっきりしているのは、大体において

「新築より中古のほうが安い」ことですね。

新築は一度住んだら、中古住宅になります。

新築で買ったマンションも、住んだ瞬間に「中古」となり、

近隣のマンション相場に日ごとに近づいていきます。

つまり、隣りの中古マンション並に

「値が下がる」ことを覚悟しなければならない。

では、「損をしない」マンション購入法とはあるのでしょうか。

もしあるとすれば、

「新築相場」と「中古相場」の価格の開きの少ないエリアで

マンションを購入することです。

こうしたマンションは利便性が良かったり、

人気エリアであることが多かったりするので

中古といえど購入価格は安くないことも。

でも、そのぶん資産価値が維持できて、

次の買い替えの際に有利に働きます。

もちろん、どのマンションを購入しても

あなたが売らない限りは「損」はしないのですが…。

それではまた。

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 こkonnこんにちはこんにちは、辰川です。

住宅というのは、数十年と使い続け、

家族が住み続けるものですよね。

新築の時にいくら頑張って建てたとしても、

その後のメンテナンスをおろそかにすると

家はどんどん朽ち果てていきます。

あなた様のご近所で、荒れている状態の家を

見たことはないですか？

とくに戸建住宅は、中古マンションのように

大規模修繕計画のようなものはありません。

こまめにメンテナンスや補修をしていかないと、

最初は小さな傷みが全体に広がり、

将来には大きな出費の覚悟が必要となります。 

ちょうど車と同じで、メンテナンスフリーの住宅はない

ということですね。

生涯住むつもりで買った家も、傷みを見て見ぬふり、

放りっぱなしでは、もったいないです。

だから、戸建の場合、メンテナンスは自己責任で、

計画的に取り組むことが大切。

では、いつか家を売却するときはどうなるでしょう？

売値が相場より格段に安ければ、

少々荒れた家でも売れます。

でも、きちんと手入れされた中古住宅は

買い手がつくのも早く、しかも希望に近い価格で

売れることが多いです。

もし近々、あなたに我が家を売りに出す予定があるなら、

今からでも頑張って、手入れをしてみましょう。

そうすれば、きっと、次の新居選びも

スムーズに進んでいくことでしょう。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

ふつう不動産を売買すると、仲介手数料がかかることが知られています。

そこでよく言われるのが、「３％」という数字。

正規の仲介手数料といえば、「売買価格の3%＋6万円」であり、

これに消費税を加えた金額を、仲介した不動産会社に支払うことになります。

さて、この３％＋6万円の内訳をいうと…

・２００万円以下の取引金額･･･５％

・２００万円を超え４００万円以下の取引金額･･･４％

・４００万円を超える取引金額･･･３％

これら３つの合計したものになります。

例えば、価格2000万円の物件を売買した場合なら、

・２００万円以下の部分は

　 ･･･ ２００万円×５％＝１０万円　

・２００万円超４００万円以下の部分は　

　 ･･･２００万円×４％＝８万円　

・４００万円超の部分は　

 　･･･１，６００万円×３%＝４８万円　

これらを合計すると、６６万円となりますね。

でも、もっと簡単な計算式があります。

４００万円を超える不動産価格では、

「売買価格の３%＋６万円」で求めることができるのです。

つまり、２０００万円×３％＋６万円＝６６万円

となります。

ところで、実際の法律（宅地建物取引業法）では

仲介手数料について、次のように定められています。

●第４６条 　

「宅地建物取引業者が受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の

定めるところによる。宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を

受けてはならない」と

すなわち、規定の報酬額を超えてはいけませんが、

業者受け取る報酬額に下限は示されていません。

ということは、規定金額以内であれば、

いくらでもよいということです。

いかがでしたか？ 

もし、あなたが仲介業者のサービスの質に納得がいかなければ、

仲介手数料を交渉してみるのも１つの手といえます。

 それではまた。

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こんにちは、辰川です。

今回は、一戸建てのメリットデメリットについて。

マンションの場合、建物の共用部分の維持管理については、

管理組合の中で話し合いによって決まります。

これに対して、戸建はリフォームや庭木の手入れも思いのまま。

ペットの飼育や楽器、子供の出す音も気にしなくてすみます。

要するに、ほとんどのことが自分の裁量で行えるわけですね。 

しかも、マンションのように

管理費や修繕積立金はかかりません。

但し、自分だけの所有だからといって、

何もしなくてよいわけではありません。

何もせずに放っておくと、家は傷むばかり。

だから、建物のメンテナンスや庭の清掃はすべて自己責任です。 

次に、戸建てのメリット・デメリットをまとめてみました。

メリットでは…

・庭でガーデニングができ、ペットも飼えるし、リフォームも自在。

・階段がないので平屋感覚で暮らせる。

・毎月決まった管理費、修繕積立金、車庫代が要らない。

・マンションほど音に気をつかわなくてよい。

 一方、デメリットとしては…

・駅から離れた郊外にある物件が多い

・階段の上り下りが大変である

・防犯面が不安

・建物のメンテナンスは自己責任

前回のマンション同様、一戸建てにもやはり

メリットデメリットがあります。

自分に合った住まいを選ぶには、

それぞれの長所・短所を理解することが大切です。 

どちらが、あなたと家族の生活スタイルが向いているのか、

じっくり検討してみてはいかがでしょうか？

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

新居をマンションにするか、一戸建てにするかで

迷う人は多いですよね。

マンションと一戸建には、それぞれに

メリットとデメリットがあります。

そこで今回は、

中古マンションのメリット・デメリットについて。

マンションとは、いわば｢共同住宅｣ですよね。

したがって、所有すれば、｢管理組合｣に加入し、何かを取り決める場合は、

その管理組合のなかで話し合います。

そして、マンションで上手く生活していくためのルールが、

｢管理規約｣ですね。

さて、マンションを所有すると毎月、

｢管理費｣と｢修繕積立金｣がかかります。

管理費とは、共用部分の清掃や点検、警備といった業務を、

管理会社に委託するためにつかう費用。

一方、修繕積立金は、建物を長く維持していくための、

いわば貯金です。

次に、マンションのメリット、デメリットを

挙げてみましょう。

メリット

・駅や買い物など便利な立地にあることが多い。

・キッズルームなど共用施設が豊富。

・セキュリティーが充実し、戸締りは鍵一つで行える。

・敷地内の掃除や建物の維持管理は、自己で行う必要がない。

・中古マンションの場合、前所有者の「修繕積立金」を全部受け継ぐことができる

一方、デメリットとしては…

・ペットの飼育に制限あり。

・音について配慮が必要。

・管理費、修繕積立金、駐車代が毎月かかる。

・建て替えはそうそう出来ないので、築年数が立った時のことが不安 

そのほか、マンションは駅近とか、

利便性に優れた場所にあるので

将来売却する際に有利にはたらきます。

また、建物やゴミステーションの掃除は

自分で行いませんから、ご近所付き合いが苦手な人は

マンションが向いています。

これをよく理解したうえで選択する必要がありそうです。 

次回は、戸建てについて。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

ふつう企業が商品を広告する場合、

実際よりも優良であるかのような誤解を

一般消費者に与えてはなりません。

とくに不動産は高額なだけに

「不動産の表示に関する公正競争規約」という

決めごとがあります。

これが正しく守られていないと、

公正取引委員会は排除命令など必要な措置を

違反業者に講じることがあります。

最近はこうした効果もあり、

まぎらわしい広告はずいぶん減りました。

それでもたまに、

「これって、すこし盛り過ぎでは？」という

表現も見受けられます。

そこで次に、不動産広告の見極め方について

いくつか取り上げてみましょう。

・所要時間の表し方は？

徒歩80メートル当たりを、1分間として計算されています。

尚、1分未満の端数は1分として表示します。

 ・新築物件とは？

建築後1年未満で、誰も住んだことのない住宅をいいます。

ですから、売れ残り物件で1年を過ぎたものは「新築」と表示できません。

 ・使用してよい写真は？

未完成の新築一戸建ての場合は、他の現場で同じ規模・同じ仕様であれば、

外観や内部写真を流用してもかまいません。

・使ってはならない文言は？

「抜群」とか「最高」、「破格」、「激安」、「完璧」、「閑静」といった

消費者を煽る言葉は使ってはいけません。

・大事なことを小さい文字で書かない？

保険証書などでは、虫眼鏡がないと見えないような小さな文字で

書かれています。

ただ不動産広告では、一定以上の大きさの文字でなければなりません。

そのほか、ネット広告については、

販売が終了しているのに掲載されたままになっている物件もあります。

 これは、掲載業者がメンテナンスを怠ったことにより起きますが、 

消費者がその物件が販売中であると誤解するので禁止事項です。

このように、不動産の広告は、

事実に基づいた根拠のあるものしか書いてはなりません。

いかがでしたか？

あなたが住宅選びをするときには、

広告の内容にもぜひ注意を払ってくださいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

不動産に掘り出し物はない、とよく言われます。

このことは、土地選びにも当てはまります。

値段の安さに惹かれて買った土地が、

あとから大きな費用がかかったというのは、

よく聞かれる話です。

例えば、水道や下水道の設備が無かった…

造成工事や地盤改良に多大な費用がかかった…

などなど。 

「安い土地＝悪い土地」とわけではありませんが、

「なぜ、その価格なのか？」を調べることは大切です。 

また、仲介業者は不動産取引についてはプロですが、

住宅建築に限っては素人と変わらないことも。

ですから、土地購入で不安がある場合は

建築のわかる業者、あるいは設計士に

一緒に見てもらうのが最善といえます。

そして建築のプロの視点から、適切なアドバイスを

受けてみることですよ。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

今回は、マンションの土地の権利である、

「敷地権」について。

マンションや一戸建てを売買すると、

その所有権は売主から買主に移ることになります。

一戸建てであれば、土地と建物にそれぞれ別々になっているので

土地と建物の名義が同一人でなかったり、

また土地だけを売却したり、建物だけを売ることも可能です。

ところが分譲マンションは、

一戸建ての所有の仕方と異なります。

というのも、マンションの場合、

建物（専有部分）と土地（敷地利用権）を

別々に処分することができません。

つまり、マンション（専有部分） を売買すれば

土地（敷地利用権） ははも一緒に付いてくるわけです。 

なぜこうなったかは、マンションの敷地の共有者が膨大な人数であるため

登記事務を簡略化する必要があるからです。

したがって、マンションを買った後、

買主の名義（区分所有権）は建物の登記簿のみに記載し、

土地登記簿には記載しないことになっているのですね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

今回は、マンションの所有権について。

一戸建てであれば、土地と建物は一個人の所有とすることが

可能ですよね。

ところが、分譲マンションのような共同住宅では、

1棟の建物に、50戸、100戸といった独立した複数の住居があるので、

一戸建てのようなわけにはいきません。

ちなみに、売買対象となるマンションの1住戸のことを

「専有部分」といいます。

ネットやチラシなどに広告掲載されているのが、

この専有部分です。

そして、マンションを購入すると、

この専有部分を所有する権利、いわゆる「区分所有権」を

もつことになります。

一方、エントランスや廊下、エレベータなど

共同で利用する建物の部分は「共用部分」となり、

区分所有者全員で共有します。

ところで、マンションの敷地（土地）についても、

一戸建てのように1個人の所有とはなりません。 

マンションの敷地に関する権利は、

区分所有者が共有で利用できる「敷地権」といいますが、

この敷地権は登記によって確定します。

要するに、あなたが中古マンションを購入すると

「区分所有者」となります。

そして、専有部分の所有権、共用部分の共有持分、敷地の共有持分という

3つの権利を持つことになるわけですね。 

次回は、マンションの敷地権について。

それではまた。

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