お役立ち豆知識:不動産仲介無料ネットなら代表徒然日記

こんにちは、辰川です。

 マイホームを探し始めて、

「A社とB社、C社とでは、どちらが多くの情報を持っているのだろう？」

と悩んだりしませんか？

でも、こうした心配は不要です。

なぜなら、不動産業者には「レインズ」という業者専用の

情報データベースがあるからです。

つまり、レインズによって、どの不動産会社も

現在販売中のほとんどの物件を

取扱うことができるようになっています。

では、「レインズ」はどのようなものなのか？

そもそも、レインズは一般消費者の利益のために作られています。

というのも、情報が共有化、透明化されると、

不動産売買がスムーズになり、

消費者の利益につながるからですね。

流れとしては、売主と不動産会社が専属専任、専任媒介契約を結ぶと、

その情報を５日以内（専任媒介は７日）にレインズ登録せねばなりません。

つまり「レインズ」には、日本で売り出されている専属専任、

専任媒介物件のほとんどが登録されます。

ですから、もし販売中の物件で気になるものがあれば、

あなたが信頼する不動産会社に依頼すれば、

情報を入手してくれるというわけです。

従って、直接その物件を売り出している業者に

問い合わせる必要がなくなり、これにより、

消費者自らが業者を選択することができるというわけです。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

前回は、敷地面積に対する「建ぺい率」と「容積率」によって

家の大きさが決まるという話でしたね。

今回は、建ぺい率と容積率以外の制限についてです。

道路幅は狭い場合は要注意

敷地は原則、幅4m以上の道路に2m以上接していなければ

家は建てられません。

では、道幅が4m未満の場合はどうなるのでしょうか？ 

その場合、道路の中心線から2m後退した地点が

道路の境界とみなされます。

従って、元々狭い敷地は、家が小さくなる可能性があるので

要注意です。

高さ制限

土地によっては、高さの制約もあります。

それを知らずに土地を購入すると、

「3階建てが建てられない」ということも起きます。

・斜線制限

斜線制限は、隣地の日当たり、風通しに配慮したもの。

具体的には、ある起点から一定の勾配で斜線を引き、その斜線内に

建物が収まらなければなりません。

ところで斜線制限には、

　前面道路を起点とする「道路斜線制限」、

　隣地の境界線を起点とする「隣地斜線制限」、

　北側の境界線を起点とする「北側斜線制限」

などがあります。

・日影規制

隣家に一定時間以上日影にならないようにするためのもの。

対象は最低でも3階以上または軒高が7ｍを超える建物です。

・高度地区

地区ぐるみで高さ制限が設けられているエリアのこと。

逆に景観維持のために、下限を設けている市街地もあります。

いかがでしたか？

あなたが、土地選びを行う場合は、

希望する建物が敷地に収まるかどうかを

ポイントに検討してみることです。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。  

土地を購入する時、あるいは建て替える時、

気になるのが「希望する家が建つのかどうか…」

ということではないでしょうか。

日本では、どんな土地に家を建てるにしても、

好き勝手に建てることはできません。

なぜなら、土地の利用は、法律や条例によって 

何らかの建築制限がかかっているからです。

建築制限とは、街の景観や防災などを考慮して、

家の広さや高さなどを制限するもの。

この制限を超えてしまうと、違法建築になってしまいます。

建築制限のなかでも、代表選手といえるのが、

建ぺい率と容積率です。

では、それぞれに説明していきましょう。

●「建ぺい率」とは…

建ぺい率とは、建物1階部分の上限面積のこと。

要は、1階の床面積が、敷地面積の何％まで使えるかを表します。

ふつう、土地の用途地域によって30％から80％と幅があります。

ですから、うっかり建ぺい率の小さい土地を購うと、

思うような広さの家を建てられない可能性がありますから、

気をつけてください。

●「容積率 」とは…

容積率とは、敷地面積に対する“延べ床面積“の割合をいいます。

延べ床面積とは、建物各階の床面積の合計のことですね。

例えば、敷地面積100?、容積率80％の場合、

１階・2階を合計した延べ床面積の上限は80?迄となります。

大阪の都心部のように「容積率」が大きければ、

狭い敷地でも、建物階数を増やして床面積を確保することも可能。

あなたが戸建住宅の新築したり、土地購入を考えているのであれば、

ぜひ知っておきたい知識といえますね。

次回も引き続き、おもな建築制限の話をします。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

物件を内覧し、いよいよ購入を決心したときには、

どんな手続きが必要なのでしょうか？

まず、「買付証明書」（購入申込書ともいう）を

不動産仲介業者を通じて、売主に渡します。

つまり、この書面によって「私は条件なら購入したい」という

意思を伝えるわけですね。

さて、買付証明書にある記載内容は次のとおり。

 ・購入希望価格

・住宅ローン利用の有無、借入額

・契約予定日と手付金額

・引渡し希望日

・その他希望事項など

この書面を受け取った売主は、買付証明書の内容をみて

売却してよいものか検討するのです。

ところで、新築一戸建でも、中古住宅でも人気の物件であれば、

複数の希望者から購入の申し込みが重なることも珍しくありません。 

その場合、売主の対応はどうなるのでしょうか？

申込者の購入条件が同じなら、交渉は「先着順」となります。

実際には、「先着順」にならないケースもあります。

それは、売主にとって、後から届いた「買付証明書」の内容のほうが条件がよい場合ですね。

例えば・・・

・購入希望価格が高い 

・住宅ローンの事前審査をクリアしている 

・キャッシュで購入を希望（ローン審査で落ちる心配がありませんね） 

・引渡日（残金決済日）が早い、などなど。

売主がもっとも懸念するのは、

売買契約後に買主が住宅ローンの審査に通らず、契約そのものがキャンセルされるリスクです。

だから、あなたが購入したい物件があったときには、

仲介業者とよく相談し、

なるべく早めに住宅ローンの事前審査を受けることをおすすめします。

それではまた。

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 こんこんにちはこんにちはこんにちは、辰川です。

ネットやチラシで物件探しを始めると、

同一物件を複数の不動産会社が広告しているのに

気づかれたことはありませんか？

そうなると、物件を探す側としても、

一体どの業者に問合せをすればよいのか

悩みますよね。

ではなぜ、1つの物件が複数の業者が扱えることが

できるのでしょうか？

それは、不動産独自の流通システムに理由があります。

通常、売主から売却依頼をうけたA社は、1週間程度過ぎると、

「レインズ」に情報を登録することになります。（一般媒介契約は除く）

つまり、不動産の情報は他社にも公開されるので、

売主から直接依頼を受けていないB社やC社、D社でも、

買主を見つけることが可能。 

そうなると、結果的にB社やC社もネットやチラシに

広告を出すことができるというわけです。

これは、買い手の立場からするとどうなのでしょう。

つまり、商談する場合、売主から直接依頼を受けたA社を通すのと、

Ａ社以外の業者を通すのとでは、何か違いでもあるのでしょうか？

不動産の購入では、売主に直接話の出来るA社でも、

直接話の出来ないB社やC社でも違いはありません。 

たしかにＡ社の場合、売主・買主双方と直接つながるため、

取引がスムーズに進みやすくなります。

ただし、ともすれば売主寄りになるのは否めません。

一方、A社以外の業者の場合、売主とつながっていない分、

買主の立場で交渉を進めてくれる傾向があります。

いずれにしても、実際に担当者と話をしてみて、

あなたが最も相談しやすく、頼りになると思う不動産会社を選ぶことが

大切なのは言うまでもありません。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

自宅を売って、新居を買う場合には、

なるだけスムーズに住み替えたいものですね。

そこで今回は、「買い替え特約」について。

通常、売主が売却代金すべてを、買主から受け取ると、

当然その家は買主のもの。つまり買主名義になります。

ところが、「買い替え特約」があれば、

買主名義になってからも、

数日間だけ、売主が住むことができます。

では、なぜこうした特約を取り交わすのか？

それは、家の買い替えの場合、

下記3つの事柄を同日中に行わねばならないからです。

1.買主から売却代金を受け取る。

2.売主から買主へ名義を変える（所有権移転登記をする）。

3.買主へマンションを引き渡す（引っ越しを終える）。

これら３つを同じ日に行うことは時間的にも至難の業・・

売主が自宅ローンを残している場合、

買主から残金を受け取ってローン残債を抹消できたとしても、

その日のうちに引っ越すことは不可能なのですね。

そこで、上記の３の引渡しのみ、

代金決済日とは別に定めるのです。

その猶予期間は、ふつう7日間ないし10日程度とします。 

さて、「引渡し猶予の留意点」は次の通り。

１．引渡しまでの猶予期間は、売主に賃料は発生しない。

２．代金決済を行ったことで買主に所有権は移っている。

３．売主には管理責任（善管注意義務）が生じるので、問題が生じたときのリスクを負う。

この引渡し猶予の特約については、

不動産売買契約を結ぶ際に盛り込むことになります。

いかがでしたか？

あなたが今後、ローンを残しながら住み替えを検討されるなら、

ぜひ参考にしてくださいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

マイホームを購入する場合、多くの人の住宅ローンを利用します。

そこで今日は、ローン特約についてお話しします。

不動産の売買契約を取り交わすと、買主は金融機関にローンの審査を

申し込むことになります。

ここで注意したのが、万一、ローン審査が通らないという事態です。 

予定していた住宅ローンが不成立になってしまうと、当然、

不動産の購入が出来なくなります。

つまり、契約の白紙解除となります。

こうなると、手付金は売主から返還してもらえるのかどうか… 

とても気になりますよね。

通常、不動産業者が仲介する売買契約においては、

融資利用を前提とする場合に、「ローン特約条項」を盛り込みます。

この条項があれば、万一金融機関でローンが否決された場合、

売主は買主に手付金が無利息で返還しなければなりません。

いわば、買主を保護するための仕組みといえますね。

それだけに、買主も契約後は、融資を受けるべく、

速やかに金融機関に申し込む必要があります。

買主が融資手続きを怠ったことで、融資が行えない場合は、

ローン特約は適用されません。この点は是非、気をつけましょう。

くれぐれも、融資手続きが遅延することがないよう、

仲介業者のサポートを受けることも大切、ということですね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

前回に引き続き、売買契約時のポイントについてお話します。

今日は、「固定資産税の精算」について。

通常、不動産を引渡す際には、売買残金の支払い、鍵の受け取り以外に

 税金の清算も行います。

ここで云う税金とは、固定資産税と都市計画税のこと。

契約書上は「公租公課（こうそ・こうか）」ともいいます。 

固定資産税と都市計画税については

引渡し日（決済日）を境として、売主・買主間で日割精算します。

その起算日は、関西では4月1日としますが、

関東地方では１月１日とする慣習があります。

例えば、大阪や奈良、京都の不動産を売買する場合、

今年９月20日を引渡日（決済日）とするなら、4月1日?9月19日までを売主分、

9月20日?翌年3月31日までを買主分として精算するのです。

さて次回は、住宅ローン特約について。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。  

中古住宅を内覧する際に、照明器具やエアコンなどが

設置されている場合が往々にしてありますよね。

買主は、内覧時に目視で確認した付帯設備が、

引き渡し後にも残されていると思い込んでいると、

行き違いが生じます。

そのほか、コンロや給湯器などはそのまま使用できるのか、

という心配もありますね。

こうした設備の有無、故障の有無などは、契約前に調整しておかないと

引渡し後にトラブルになることも。

そこで、不動産の契約締結時には「付帯設備表」を取交わすことで、

売主は引渡し時に何を撤去し、買主に何を引き継ぐのかを確認するのです。 

またこれとは別に、「物件状況報告書」があります。

この報告書では、雨漏りや構造体の状況やシロアリの害、

給排水施設の故障に付いて確認を行います。

いわば、物件引き渡し後のトラブルを防ぐためのものですね。

住宅に何らかの不具合（瑕疵）があった場合、

売主がこの報告書でそのことを示し、

買主がそれを納得したうえで契約締結します。

その際、 物件に何か不具合があるにも関わらず記載がない場合、

売主が「瑕疵」を隠していたことになり、後で賠償責任に問われることも。

したがって、売主は細かい点も記入して、

買主に伝えることが売却後のトラブルを防ぎ、

また売主自身を守ることにつながります。

さて次回は、固定資産税の精算についてです。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

あなたはマイホームの購入を後押ししてくれる制度に、

「住宅ローン控除」があるのをご存知でしょうか？

住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高に

1パーセントを乗じた金額を、

毎年の所得税から10年間にわたって控除できる制度のこと。

例えば、住宅ローンの年末残高が2千万円ある場合、

2千万円×1%＝20万円 が住宅ローン控除可能額になります。

この20万円を所得税額から引いてもらえるのですから

マイホームを手に入れた人には大きな節税効果が見込めます。

ところで、この住宅ローン控除は、

控除を受けたい人自身が住むことを大前提。

だから、「賃貸用」や「別荘」は対象外です。

居住要件としては、 例えば住宅購入日より6か月以内に居住し、

ローン控除を受けようとする年の12月31日までに住んでいればよく、

これには「住民票」か、電気代やガス代などの請求書で確認できます。

ところで、住宅ローンを組めば、必ず住宅ローン控除が

できるわけではありません。 

つまり、ローン借入期間が10年間未満では対象外。

例えば、借入期間20年であっても、繰上げ返済を頑張った結果、

10年未満に短縮すると対象外になるので気をつけたいですね。

また、マンションの場合は床面積にも要注意。

というのも、マンションには登記簿上の面積（内法面積）と、

パンフレット面積（壁芯面積）の２つ表示の仕方があります。

広告上の５２平米はパンフレット面積で、実は登記簿上は４９平米だったら、

ローン控除は受けることができません。

単身用のワンルームマンションは気をつけたいですね。

さらに税金や法律に関することは、今後、法改正などによって

変わる可能性があります。

ですから、あなたが住宅ローン控除を受ける場合には、

公ロー最寄りの税務署か、国税庁のホームページで必ず確認してくださいね。

それではまた。

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