お役立ち豆知識:不動産仲介無料ネットなら代表徒然日記

こんにちは、辰川です。 

中古住宅は新築住宅に比べ、価格が安いのが魅力。

そのため、自己資金が貯まるのを待たずに、

賃貸から持ち家へ脱出をはかる人も多いですよね。

中古住宅はフルローンで借りれないことも…

自己資金が無い場合、物件価格100％の融資だけでなく

諸費用やリフォーム費用も融資を利用したい方もいます。

ちなみに「諸費用」とは、

銀行の諸経費や、登記にかかる費用、仲介手数料、

火災保険料などがあります。

ところが、中古物件では希望通りの審査結果が

得られない可能性もあるのです。

中古住宅の融資は、銀行によって温度差も

銀行にもよりますが、中古住宅は経年によって

建物価値が目減りしていると見されることもあります。

そのほかにも、容積率オーバーなどの違法建築や

将来的に再建築が難しいケースも出てきます。

中古住宅は収入面がクリアできても

概して、中古住宅は新築住宅より価格は低いので、

収入面では基準をクリアできることが多いです。

しかし、諸費用やリフォーム費用も併せて

ローンを申し込んだ場合

銀行によって多少の温度差はあります。

したがって、検討したい物件があるときは

仲介に入る不動産業者に

談してみることをお勧めします。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

中古住宅は築40年も経てば

経年による傷みも目立ってきます。

そこで、早めに売るアイデアとして

売主によるリフォームがありますね。

たしかに内装や設備機器を一新したほうが

売れやすくはなります。

リフォーム費用を上乗せできないことも…

しかし、リフォームに掛かった費用を

売却金額に上乗せできるわけではありません。

リフォームに大金をかけるのなら、

むしろ、その分の売却価格を安くしたほうが

有効なことが多いからです。

築40年も経った中古住宅を検討しようという人は

大規模なリフォームやリノベーションを考えている

ことがあります。

買い手の嗜好も考慮したほうがよい

こうした買い手は、

下手にリフォームが施された物件よりも

「素」に近い物件を好みます。

そして、安く手に入れた分をリフォーム代金に

回そうと考えていたりするものです。

ですから、売り手はお金をかけるのもほどほどに、

可能な限りの清掃や、最低限のリフォームにとどめたほうが

内覧時の印象はよくなるものです。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

近頃は、中古住宅の購入を検討する際、

築年数だけにこだわらず、家の程度を重視しようと

いう買い手も増えています。

新しい耐震基準は1981年が境目 

中古住宅で特に気になるのは

耐震性ではないでしょうか。

住宅の耐震基準はたびたび改正が行なわれ、

特に大きな変更がされたのが1981年です。

それ以前は、｢旧耐震基準｣と呼ばれ、

震度5の揺れに耐える住宅の強度が求められました。 

それが、1981年に｢新耐震基準｣となり、

震度6?7の地震でも建物が倒壊しないように

定められたのです。

もちろん、1981年以前の全ての住宅が

耐震性能が低いわけではありません。

あくまで目安ですから。

ただし南海地震ような災害に備えて、

過去に耐震補強を行い、

性能を証明する書類があれば

売却時に有効となります。

 更地で売らないほうがよい

古い中古一戸建であれば、いっそのこと

「解体して更地にしたほうが売れやすい｣と

考える人はいます。

しかし、慌てて家の解体をしないほうが

良いことが多いです。

なぜなら、更地になると固定資産税額が

いっきに上がるからです。

建物がなくなってしまうと、

｢住宅用地の特例｣が受けられなくなり、

翌年以降は、3倍ほどの固定資産税を

払わなければいけません。

ですから、古い一戸建てを売りに出すときは、

｢中古住宅｣と「売り土地」の両方で販売するのが

得策といえます。

それではまた。

下記の記事もご参考にしてください。

　?

※家の売却（古い家を売る方法・Part１） 

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こんにちは、辰川です。

古い住宅を売却するときの一番の心配は

価格ですよね。

そして、建物の価値もみてもらえているのか、

ということも気になりますね。

古い家の価値はゼロなのか？

不動産を売却する際、一戸建ての査定では

築40年どころか、25年もすれば、

建物の価値はゼロになるといわれています。

もちろん、その住宅が寿命がないわけではありません。

あくまで木造住宅の税法上の法定耐用年数が22年

ということです。

ところで、かつて中古住宅の流通では、

家の状態に関係なく、築年数だけをみて判断される

という傾向がありました。 

マンションであれば、法定耐用年数は34年なので、

中古マンションの販売価格は築20年ほどで新築時の半額ほど。

あとは緩やかに下降していくものでした。

今、中古住宅が見直されている　

中古市場では、築年数が浅いものでなければ、

なかなか売れないという状況が長く続いていました。。

ところが昨今は、消費者の意識に変化が

みられるようになってきました。

つまり、築年数よりも家の状態を重視しよう

という人が増えているのです。 

従来なら、万一売れないことを危惧し、

買取業者に相場よりも安い値段で買い取ってもらう

ケースもありました。

それが今では、上手に買い手を見つけることが

できるようになったということです。

次回、Part2でも話は続きます。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。 

分譲マンションは一つの建物を複数の世帯で共有する

いわば共同住宅ですよね。

従って、建物の維持や管理には

全員であたることになります。

その目的で構成されたのが、

「管理組合」です。

各戸の所有者（マンションでは区分所有者という）は

法律により「管理組合」のメンバーとなり、

また所有者でなくならない限り管理組合から離脱できません。

つまり、マンションの維持管理の主役は、

区分所有者の全員というわけです。

管理組合とは何をするところ？

管理組合の役割には

・住民同士のルールである「管理規約」の改正や

・「大規模修繕工事」の実施計画の決定

などがあります。

もし管理組合の活動がうまくいかないと、

大規模修繕が出来ずに、建物の老朽化が進んだり、

実態に合わない管理規約を変更することも

できません。

管理組合がしっかりしているマンションがよい

 その証拠に、住民同士で積極的に運営されている

管理組合もあれば、その反対に

ほとんど機能していない管理組合もあります。

したがって、管理組合の活動が活発なマンションは

住民同士の絆も深く、いざというときの助け合いにも

繋がりやすくなります。

いかがでしたか？

あなたがマンションを購入するのであれば

管理組合について知っておいてくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

一戸建には、マンションにはない優れた部分があります。

増改築が自由だったり、お隣に音で気を遣うことがありません。

また毎月の管理費・修繕積立金もかかりませんよね。

ところが、マンションには適わないところがあります。

それは、設備や機能に関わる部分です。

通常、マンションは一戸建てより居住スペースは狭いものです。

その狭さを補う意味でも、効率的で快適に暮らせる工夫が

色々こらされています。

ディスポーザーと24時間ゴミだし

その最たる設備が、ディスポーザーと

24時間ゴミ出し可能システムです。

ディスポーザーは台所のシンクに設置され、

生ごみを粉砕して下水へ流す器具のこと。

そのメリットは料理後にすぐ生ゴミを処理できるので、

室内に生ゴミを溜める必要がないことです。

そのため、悪臭もたたず、虫もよってきません。

この装置は専用の浄化槽を設けなければならず、

ふつう一戸建てには見られません。

（但し、一戸建て用もあるそうですが、

処理能力が小さいので、あまり一般化されていません）

また「24時間ゴミ出し」も一戸建てでは実現できないものです。

「24時間ゴミ出し」は、1年中いつでも好きなときに

ゴミ出しができるシステム。

ふつうゴミ出しといえば、決められた収集日の早朝に

出すマンションは多いです。

しかし中には、24時間いつでも好きなときにゴミが捨てられる

マンションも増えてきました。

とくにタワーマンションの場合、フロアごとにゴミが捨てられ、

エレベーターに乗らなくていい物件もあります。

プラスαの共用設備

このほか、マンションの共用施設である

ゲストルームやキッズルーム、スタディルーム、宅配ボックスなども、

マンションならではの設備です。

共用施設があれば、たとえ自分の住まいは３LDKであっても、

使えるスペースが別にあるわけですから、

考えようによっては「3LDK＋α」として使えるということになりますね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

一戸建かマンションかを選ぶ場合、どちらが良いのだろうかと、

迷う場合が多々ありますよね。

そこで最初に、一戸建とマンションの違いを知っておくと

何かと役立ちます。

まず、それぞれのメリット・デメリットを見てみましょう。

も併せて、下図にまとめてみました。見ていただいてわかる通り、「一戸建て」と「マンション」のメリット・デメリットは表裏一体となっています。

たと   まず・■一戸建てのメリットとデメリット

　メリット…土地は自分のもの、管理費修繕費が毎月かからない、増改築が自由

　デメリット…立地で不利、修繕工事は自己管理、セキュリティが万全でない

■マンションのメリットとデメリット

　メリット…立地がよい、セキュリティが優れている

　デメリット…増改築が自由にできない、修繕費などが毎月かかる、音に気を遣う

このように、それぞれのメリット・デメリットを見比べると

表裏一体となっているのがわかります。 

一戸建の魅力は自由度が高く、マンションは利便性が高い

一戸建ては自分の土地・建物ということもあり、

マンションのような共同住宅と違い、自由にリフォームも行えます。

また、上下階や隣の住人に音で気遣うこともほとんどありませんから、

プライバシーの点でも気が楽ですね。

 一方、マンションの魅力は、利便性の高さにあります。

同じ予算であれば、一戸建てより好立地で、設備の充実した物件を

選ぶことも可能です。

一戸建とマンション、両者をお金の面で見るとどうか

一戸建てはマンションと比べると

購入価格が高い傾向があります。

一方、マンションは購入価格は抑えられるものの、

購入後の月々の支出が発生します。

例えば、マンションにおける定期的な支出として、

管理費・駐車場代・修繕積立金があります。

管理費は月々1万円?4万円くらい。

一戸建であれば駐車場代はかかりませんが、

マンションでは月々5千円?1.5万円程度の使用料がかかります。

さらに、修繕積立金も月々1万円?2万円程度の積立てを

求められます。

したがって、マンションを購入する場合は、

ローン返済額以外に、月々の支出が加わることも

あらかじめ想定しておくとよいです。 

お金の面以外では、

家族構成や仕事の関係で、

最適な住まいは変わってきます。

また、将来の住み替えを念頭において

物件を選ぶという選択肢もあります。

こうしてみると、一戸建かマンションかは

自分のライフスタイルにどちらが適しているかで

選ぶのかが一番といえるのです。 

それではまた。

こんにちは、辰川です。

一戸建ては、住んでからのコストが

マンションより安いと思われています。 

果たして、それは本当でしょうか？

一戸建てがお金がかからないわけではありません。  

確かにマンションは毎月、管理費と修繕積立金、

駐車場の利用料、自転車置き場の使用料がかかります。

その点、一戸建てなら1円もかかりません。

   マンションのように毎月、銀行口座からお金が

引き落とされることはありません。

そのかわり、マンションは建物周辺の清掃や、

外壁や屋根の補修などを

各戸ごとに行うことはありません。

すべてを業者に依頼することで、

その費用を管理費や修繕積立金として

支払っています。

一方、一戸建てでは持ち主が、

庭の掃除や植木の剪定を行わなければなりません。

自分が植木の手入れできず職人さんに頼むと

当然費用はかかります。

また最近は、一戸建にマンションと同じくらいの

セキュリティサービスを頼めば

毎月5千円以上の出費となります。

そのほか、屋根や外壁の修繕費もかかりますね。

その費用も個人で支払わねばなりません。

したがって、一戸建てだからマンションほど

お金がかからないとはなりません。

ただし、一戸建てのよさは、

マンションと違って、個人の努力で

どうにかなる部分があります。

例えば、自分で小まめに直せたり、

庭仕事のできる人なら

維持管理費を節約できることも可能になります。 

それではまた。

こんにちは、辰川です。

中古マンションも新しければ、見た目は綺麗ですが、

その分マンション価格は高くなります。

また古すぎると購入後の修繕費用などが気になりますよね。

ところで、中古マンションの築年数で、

一つの目安となるのが｢築15年｣です。

というのは、新築後15年も経てば、

マンション価格も下がってきており、

新築と比べるとかなり割安感があるからです。

ただ最近のマンションは、建築技術もすすんでおり

外見上はそこまで古い印象を受けません。

築15年程度であれば、目立った劣化があまりないようにも見えます。

それでも、注意すべきポイントはあります。

たとえば… 

１、外壁タイルの状況

　マンションの外壁はタイル張りが多いですが、

　築10年を過ぎたあたりから紫外線や風雨などにより、

　徐々に劣化が始まります。

　ひどい場合は部分的に剥がれ落ちているケースもありますが、

　マンションによっては、こまめにタイルの張替えを行っている

　場合もあるのでチェックしておくこと。

２、鉄部の塗装

　廊下やバルコニーの手すりや柵などの鉄部については、

　劣化速度が早いです。

　ただし管理の良いマンションは、定期的に鉄部塗装がされており、

　綺麗な状態に保たれています。

　もし鉄部が錆びている場合は要注意。

３、水回り

　築15年目のマンションの水回りは、

　新築時に比べて劣化してきています。

　特に排水管はこまめに清掃しておかないと、

　内部が劣化している場合もあるので

　実際に水を流してみて、スムーズに排水されるかどうか

　チェックしてみると良いです。

４、給湯器とキッチンのコンロ

　こうした付帯設備は、10年くらいが交換時期の目安です。

　ただ物によっては15年経っても、

　問題なく動作しているケースもあります。

　その場合、購入後すぐに交換が必要になる可能性も

　十分考えておかねばなりませんね。

このように15年目のマンションは今後の維持コストがかかります。

でも、一方でメリットもあります。

それは、マンションは築15年も経てば

新築と比べて割安な分、購入後、

割り切って自分好みのリフォームができるからです。
 

いかがでしたか？

中古マンションは築15年を基準に見ると

メリットもあればデメリットも見えてきますね。

ですから、中古マンションを検討する場合、

自分のライフスタイルに合った築年数のマンションを

選ぶことが大切です。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

通常、不動産業者は売却の依頼を受けると

「レインズ」という不動産ネットワークに登録します。 

・レインズ登録により情報のやり取りがはじまる

レインズとは、業者だけが利用できる不動産情報データベースのこと。

このレインズに売却物件を登録すれば、

全国の不動産会社に閲覧されることで、

購入希望者に情報が行きわたります。

ところが、両手仲介を狙う業者は自力で

購入希望者を探そうとしますから

他社に情報が流れるレインズを利用したがりません。

また売主の手前、レインズ登録することがあっても、

実際には「商談中である」とかいろいろ理由をつけて

他の業者の案内を断ります。 

・両手仲介をさせないことが大切 

売却の仲介を不動産会社に任せたから、もう安心とはなりません。

売主は任せた後も、業者の仕事ぶりをチェックする必要があります。

具体的には、仲介を依頼した業者だけでなく、

他の不動産業者からも広告は出ているかどうか。

同様に、他の業者からも案内が入るかどうかも

チェックしてください。

たとえば、案内がいっこうに入らないとか、

依頼した業者以外で見学希望者がない、

他社のホームページやチラシに広告掲載がない

としたら、問題があるといえそうです。

いかがでしたか？

他社も広告してくれているのであれば、

レインズはキチンと機能しています。

そうでなければ、売却を任せた業者に

確認してみることです。

それではまた。