お役立ち豆知識:不動産仲介無料ネットなら代表徒然日記

こんにちは、辰川です。

中古マンションを検討する場合、

新築のようなモデルルームやパンフレットと

いったものはありません。

つまり、限られた情報の中から判断しなければ

ならないということですね。

そこで今回は、中古マンションを内覧時の

チェックポイントについて。 

さて、中古マンションの魅力とは何でしょう？

まず新築物件よりも価格が抑えられている

ということですよね。

それに加えて、 

・どんな人たちが暮らしているか、

・管理は行き届いているか、

・築年数が経ってあとも美観を維持できているか、

などの資産価値に関わる部分もありますね。

また、初めて訪れたときの「第一印象」で

好感が持てるかどうかも大事。

例えば、マンション駐車場にファミリカーが多いか、

高級外車が多いかによっても、

暮らす人の層がわかります。

こういったことでも、

自分に合ったマンションかどうかも判断できます。

次に、室内のチェックポイントとしては…

入ったときの第一印象や明るさはどうか？

天井の高さ・空間の広さなどが、

居心地が良いと感じられるか？

などがありますね。

さらに、建物自体のチェックポイントでは…

エントランスの清掃が行き届いているか？

ゴミの置きっ放しや私物の放置などがないか？

電球切れの照明がそのまま放置されていないか？

などを見ても判断できます。

ところで、中古物件の場合は、

売主がまだ居住中というケースもよくありますよね。

その場合は、内覧の際に

「夜は静かですか？」

「お隣や上下階にお住まいの方はどんな人ですか」

「ふだんのお買い物はどこに行きますか？」

などの地元情報を尋ねてみましょう。 

それから、内覧前にできれば、

一度は自分の足で現地周辺を

見学しておくのもよいことですね。 

それではまた。

  こんにちは、辰川です。

タワーマンションの魅力は何といっても

ステータス、眺望ではないでしょうか。

とくに視界を遮るものがない開放感は、

タワーマンションならではの眺望です。

大阪の都心部でも、タワーマンションが続々と

建設されていますが、購入前の注意点もあります。

そこで今回は、

タワーマンションのメリット・デメリットについて。

ふつう、タワーマンションと呼ばれるのは、

20階建て以上のマンションのこと。

そんなタワーマンションが

普及するきっかけとなったのが、

容積率の制限緩和でした。

さほど広い土地でなくても、

建物の高層化が可能になり

大阪の都心部や再開発エリアに

多くのタワーマンションができました。

ところで、

タワーマンションが人気な理由は、

眺めの良さだけではありません。

・共用施設が充実している

例えば、シアタールームやラウンジなどが

充実しているのも魅力の一つ。

それに住民しか使えないので

混みあったりすることもありません。 

・手厚い防犯対策、防災対策

住戸数の多いこともあり、 24時間防犯設備が整っているので

安心して暮らす事ができます。

その反面、共用設備が多さがタワーマンションの

管理費を上がることになります。

当初は割安感のあった管理費や積立金も、

年々値上がりすることもあるのです。

次にタワーマンションの維持費はどうなのか？

・維持費が高め

ふつう、マンションは高層化するほど、

エントランスやエレベーターなど

の共用部分の面積が大きくなります。

コンシェルジュ・サービスやラウンジなど

共用施設も管理費が高くなる要因になります。

・修繕積立金が不足しがち

タワーマンションの設備は概して、

高性能なものが必要です。

例えば、非常用エレベーターは高性能ですし、

外壁も高級仕様であれば特注品。

従って、修繕の際は通常のマンションより

お金がかかるということです。

ところで、タワーマンションは一棟で、

一団の住宅地ができる世帯数が多いです。

そう考えると、世帯数で頭割りすれば、

管理費や積立金もたいした額でないかも知れません。

 ただ、スポーツジムやゲストルーム、ラウンジなど

共用施設をあまり利用しない世帯の場合、

維持費がもったいないと感じるかもしれません。今回はタワーマンションならではメリット、デメリットをご紹介しました。ぜひマンション購入を考える際の参考にしてください。 今回はタワーマンションならではメリット、デメリットをご紹介しました。ぜひマンション購入を考える際の参考にしてください。  

いかがでしたか？

一度は住んでみたいと憧れるタワーマンション。

あなたが購入を考える際の参考にしてくださいね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

前回は、マンションの低層階、高層階、

最上階の特徴を話しました。

中古マンションでも価格を重視すれば、

階数が上にいくほど価格は高くなります。

ただし専用庭のある1階は高くなることも。

ところで、

共用施設が充実しているマンションでは、

低層階は豪華な施設を利用できる点で

お得といえますね。

セキュリティについては、

高層階の方が安全とは言えますが、

侵入者が屋上から雨樋などを伝って来る

ケースもあります。

低層階でも高層階でも、

施錠はしっかり行うべきですね。 

子供のいるファミリー世帯は、

下階への足音を気にしなくてすむ1階など、

外出しやすい低層階が向いています。

騒音から逃れたい人、眺望に重きを置いている人、

ステータス感が欲しい人は高層階や中層階ですね。

特に女性の一人暮らしでは、セキュリティの面でも

高層階の方が安心できるでしょう。

高齢者など自力で階段を使うのが難しい場合には、

低層階を選びましょう。 

もし、どの階層を選ぶか迷ったら、

価格や日当たり、眺望の面でバランスのとれた、

中層階を選ぶという手もありますね。

いかがでしたか？

中古マンションは価格面だけで選ばず、

あなたの生活スタイルに合う階層を

選んでくださいね。

それではまた

こんにちは、辰川です。

ふつう、マンションの価格というのは、

同じ間取り、同じ向きであっても、

階数によって変わりますよね。

ところで、階層ごとに価格が違うのは、

賃貸物件でも同じ。

賃貸物件も上層階にいくほど家賃が高く、

さらに角住戸は高めに設定されています。

これは、上層階の方が日当りや眺望がよく、

騒音も軽減されるからです。 

ただし予算が十分にあっても、

高層階が自分に合った高さとは限りません。

まずはマンションの階層ごとのメリット・デメリットを

理解しておきましょう。

 「1階」は人に気を使わずにすむ 

・1階はエントランスや駐車場に近いので、

気軽に外出できる

・エレベーター待ちがないので、

とくにベビーカーや大きな荷物がある時は楽である。

・忘れ物をしても取りに戻りやすい 

・子どもが家の中で走り回っても気にならない

・専用庭があることを理由に、1階を選ぶ人も多い。

・ただしエレベーターは使わなくても、

維持費は負担することになる。

2階以上の「低層階」は程よい住み心地 

・2階や3階もまた、階段を使うことが苦にならないので

エレベーターのラッシュ時にはメリットになる。

・1階部分と同様に、車の騒音が聞こえやすいのと、

虫が入ってきやすい。

静かで明るいのが「高層階 」

・上の階になるほど周囲に建物が少ないため、明るく、

風通しがよい。

・北向きの住戸でも前面に建物がなければ、

日中は電灯をつけなくてもよいほど明るい。

・眺望が楽しめ、中には、花火が見られる物件も。

・通勤時はエレベーターが混雑するのがデメリット。

・夏場は、室内が暑くなりやすい。

ステータスのある「最上階」

・高層階の特徴に加えて、ステータス感がある。

・本当に必要のある人以外は最上階まで上がって来ないので、

不審者を見つけやすい。

・屋上からの熱が伝わりやすく、冷房効率が悪いことが

デメリットといえる。 

以上のように、階数によって得られる住み心地は

実にさまざまですね。 

さて次回は、中古マンションのおススメ階数について

それではまた。

こんにちは、辰川です。

前回までは、旗状地など変形地の話を

してきました。

ところで、土地は建物などと違い、

一般の人がちょっとした見ただけでは、

その良し悪しがわかりません。

そこで今回は、土地選びに大切なポイントを

お話しします。

土地の形

正方形や長方形といったキレイな形の土地は、

割高だったり、探しているエリアで

見つからないことも多いですよね。

変形地など、いびつな形の土地を購入を

検討する場合、事前に建築が判るプロに

見せること。

方角

人気のある南向き土地は価格が割高です。 

そんな南向きの家は、リビングや物干しが正面

にくるので生活感が丸出しになりやすいという

短所があります。

その点、北向きの家は道路からの

視線が気にならず生活感を隠せるという

メリットは知っておいてもよいでしょう。 

地盤

土地を購入する際には、地盤も大切な要素。 

例えば、今は宅地でもかつては沼地・田んぼ

だったりすると、地盤が緩い可能性があります。 

これは盛土されている土地も同じ。

近隣の建築計画

検討中の土地の隣りの空き地に、

大きな建物が計画されていないか

確認することも大切です。

例えば、誰も住まない中古住宅に、

高層マンションが計画されているかも

しれません。

近隣への聞き込み

実際、その場所に住んでみないと

わからないこともあります。

そこで役立つのが近隣への聞き取りです。

不動産会社が教えてくれない、

生の情報が聞けることもあります。

いかがでしたか？

きれいな形状の東南角地が、

土地選びの正解とはなりません。

間口の狭い土地に、十分な広さの家が建てられ

価格も安ければ、それが正解となることも。

要するに、土地選びもまた、

モノと値段とのバランスです。

それではまた

こんにちは、辰川です。

正方形や長方形といった「整形地」は、

郊外の区画整理された住宅地に多いですよね。

一方、三角や台形のような「不整形地」は、大阪や奈良でも、  

駅にも近く、商店街や銀行などがあり

生活しやすい場所でみられます。

大阪や奈良、京都の 人気エリアで土地を探すとき、

整形地では無理であっても、

不整形地なら予算内で買えることになります。 

それに、駅に近い利便性のよい場所は、

郊外の住宅地に比べて

建ぺい率や容積率、道路後退距離などが、

緩やかなので、建築にもプラスに働きます。

しかも、固定資産税なども安いです。

土地探しでは、

ややもすると正方形や長方形のような整形地に

気を取られがち。

でも、人気のエリアに住めるチャンスと捉えれば

不整形地もけっして悪くありません。

次回は、変形地の代表ともいえる「旗竿地」について。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

土地探しを始めてから気づくのが、

同じ立地、同じ広さでも

土地の形状によって、

ずいぶんと価格が違うということです。

土地はその形状によって、

整形地、不整形地に分けることができます。

整形地とは、正方形や長方形をした土地のこと。

大手住宅メーカーが建てるような四角ばった家は、

整形地でないと収まりません。

その反対が、不整形地です。

台形や三角形、旗状、ウナギの寝床の細長い土地などが、

こう呼ばれています。

不整形地は人気が無いぶん、価格も割安ですが、

よほど上手に設計しないと建物が収まらなかったり

例えば、三角形の土地などでは

無駄な部分が出てきます。

ところで、売り物件として出てくる土地は

平坦地ばかりではありませんね。

値段が安いと思って見に行くと、

傾斜地であった、ということもよくあります。

傾斜地に家を建てるには、

土を切り出す｢切土｣や、土を盛る｢盛土｣など、

重機を使った造成工事が必要です。

特に盛り土部分は、軟弱な地盤であることも多く、

家を建てる前に地盤改良工事が必要になることも。

ですから、造成など費用がかかりそうな場合は

土地の購入前に見積もりを依頼しておくとよいです。

次回は、変形地にもメリットがあるという話です。

それでまた。

こんにちは、辰川です。 

車を使う人が、中古マンションを検討する際、

気になるのが駐車場の空き状況ですよね。

売主が使用していた駐車スペースを

引き継げるのかどうかも気になります。

ところで、新築マンションの場合、

駐車場の利用者を対象に抽選を行います。

では、中古マンションを購入した場合は、

どうなるのでしょうか？

原則、マンションでは引き継ぐことはできません。

というのは、売主がマンションの住戸を売却すれば

駐車場の使用権は消滅するからです。

駐車場は、エレベーターや廊下などと同じく

共用部分なので、一旦は管理組合に返納されるのです。

そのあとは、抽選あるいは順番待ちという方法を

とることが多いです。

もし駐車台数を利用できない場合は、

外部の月極駐車場を借りることも選択肢となります。

ところで、マンションによっては

駐車場の権利が付いたものもあります。

こうした中古物件は、車を使用する人には

歓迎したいところです。

ただ車を持たなくなったときは、

使わない駐車場の固定資産税が

余計にかかってくることになります。

その場合はマンション住人以外で、

駐車場を探している人を募集できるかどうか、

事前に確認しておきたいところです。

いかがでしたか？ 

駐車場に使いたくても、空きがない場合は、

マンション周辺の民間駐車場の空き状態・料金を

同時にチェックしておくとよいですね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

大阪の都心部にあるマンションでは、

車を所有せず、もっぱら自転車で十分である、

という人は多いですよね。

また最近は、車の維持費がかからない

カーシェアリングもあります。

とはいえ、車を持つ人にとって、

マンションの駐車場は気になることの１つです。

そこで今回は、マンションの駐車場事情について。

マンションの駐車場といえば、確保できる台数、

料金にも違いがあります。

また、全住戸の駐車台数が確保できないケースも。 

その場合は、敷地外の民間駐車場を借りることになります。

駐車場には３つのタイプがある

マンション駐車場には、大きく分けて３つのタイプがあり

それぞれ平置き、自走式、機械式と呼ばれています。

次にタイプごとにみていきましょう。

１．平置き駐車場

いわゆる、平面の駐車場のことですが

このタイプは屋根がないケースが多いです。

やはり、車の出し入れがしやすいことが

最大のメリットといえます。

２．自走式駐車場

ふつう、マンションとは別棟になっていることが多いです。

その2階や3階へは、自分で運転してスロープを

上って行きます。

３．機械式駐車場

立体駐車場（立駐）とも呼ばれています。

狭いマンションの敷地を有効活用したものです。

盗難などの被害に遭いにくいですが、

入出庫に時間がかかる点がデメリットといえます。

●マンションの駐車場料金は幅がある

マンションの駐車料金は平置き、自走式、機械式に

よって違います。

一般に車の出し入れがしやすい平置き駐車場は高めであり、

自走式は上の階に行くほど安くなります。 

また、機械式はハイルーフ車用のスペースが

割高となる傾向があります。

ところで、

全住戸の台数が用意されているマンションでは、

駐車料金は安めに設定されていることが多いです。

一方で、全戸数分の駐車場が確保されていない場合は、

周辺相場と変わらない月額料金が多くなります。

その場合、民間の月極駐車場と比べても

負担はさほど変わりません。

次回も、マンションの駐車場の話は続きます。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

昔から住まいといえば、日当たりの良い南向きが良し、

とされてきました。 

だから、南向きの住宅といえば、

人気も値段も高いですよね。

たしかに、どの不動産広告を見ても、

「南向き」をアピールする物件は

よく見かけます。　

一方で、そんな差額を出すほど、

南向きは価値があるのか？

という疑問もあります。 

逆に、南向きにこだわることで、

損をしてしまっている場合はないのかと。

そこで今回は、南向きの物件のデメリットについて。

いくつかの具体例を挙げてみましょう。

１．購入費が高くつく

不動産の場合、物件毎に間取りや敷地の状況が違うはず。 

ところが、ただ「南向き」というだけで、

相場より10?30%アップしている物件もあります。

２．窓やカーテンを開けられない

南側に面した部屋が道路に面していたりすると、

人通りが気になり窓を開けられません。

洗濯物も道行く人から丸見えになるため、

プライバシーは守られにくいといえます。

逆に、北向き玄関の一戸建てはリビングなどを

南側に配しているので、

道路からの人目を気にする必要がありません。

 ３．日差しが強すぎる

冬場はあたたかな日差しが重宝します。 

ところが、これが夏場になると

ただでさえ暑いのに、

窓のそばにはずっと居られません。

特にタワーマンションの場合、日差しによる

デメリットが大きいです。

一般にマンションは気密性が高いので、

寒さは暖房である程度コントロールできます。

ところが、タワーマンションは周囲に遮るものが

一切ないので夏場の暑さは想像に難くないです

そのせいか、昼間は出かけていて夜に帰ってくる人の場合

日当たりは重要ではないので、

北向きや東向きの物件を選ぶ傾向が強いです。

４．家具やフローリングが傷みやすい

採光が良すぎると、家具や、木製フローリング、本などが

日に焼けます。 

ですから、床を張り替えるとかなり高額になるので、

カーペットを敷くなど対策が必要になります。

５．車の騒音、子供たちの遊び声がうるさい

南向き住宅は、部屋が道路に面していることが多いため、

車の走行音や子供の遊び声がうるさく感じられたりします。

わたしも南向きの家に住んだことはありますが、

実際住んでみないとわからないこともありました。

ですから、購入を決めるときは、ただ南向きという

イメージに引っ張られずに、メリット・デメリットを

整理してから決めるようにしてくださいね。 

それではまた。