お役立ち豆知識:不動産仲介無料ネットなら代表徒然日記

こんにちは、辰川です。

通常の不動産仲介では、

売却を依頼された不動産業者（A社）と、

購入の仲介を依頼された業者（B社）の間で

契約に向けて話が進みます。

●両手仲介と片手仲介の違い

売主買主の条件がまとまり、無事に契約が成立すると、

売主はA社に、そして買主はB社にそれぞれ仲介手数料を

支払うことになります。

これを、仲介業者は「片手仲介」と呼びます。

これに対して、「両手仲介」があります。

「両手仲介」とは、１つの不動産業者（A社）が売却の依頼を受けながら、

購入者も自社で探すことをいいます。

これが首尾よくいくと、売主・買主双方から

仲介手数料を受け取ることができますよね。

片手仲介における仲介手数料は、

正規手数料（物件価格の３％＋6万円）ですから

両手仲介となると、その倍額の「6%＋12万円」。

物件価格にもよりますが、受け取る仲介手数料は大変な額です。

 これを1社で独り占めするのですから、業者にとって願ったり叶ったり。

● なぜ両手仲介がいけないのか

両手仲介のすべてが、悪いわけではありません。

いち早く情報公開したうえでの、両手仲介であれば、

売主買主にとって喜ばしいことだからです。

ところが、 両手仲介で問題になるのは、

売却の依頼を受けた業者が

その情報をいつまで経っても公開しないことにあります。

これを『囲い込み』といいます。

要するに、自社だけで情報を囲い込むわけですね。

目的は、最初から両手数料狙いですから、

レインズ登録（＝情報公開）は行いません。

売主の手前、やむなくレインズ登録する場合でも

他社から情報の請求に対しては「商談中である」とか、

いろいろ理由を付けて案内させないことがあります。

そうなると、買い手を抱える他社に

情報がいかないわけですから、

何も知らない売主は早期売却の機会を失います。 

売却を急ぐ売主には、まったく迷惑な話です。

ところで、両手仲介を目的とした「囲い込み」は

以前より減ったとはいえ、まだまだです。

消費者のためにも、

早く健全な不動産市場になってほしいものです。 

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

ふつう自己所有の不動産を買い取ってもらうようなケースは、

仲介手数料はかかりません。

仲介手数料がかかるのは、不動産の購入または売却の際、

不動産会社に仲立ちしてもらったときですね。

●契約が解除されても、仲介手数料は発生する？

 ふどう仲介手数料はいわゆる「成功報酬」なので、

売買契約を交わさない限り、支払う必要はありません。

気に入った物件を購入してはじめて、

仲介手数料という報酬が発生します。 

ただし契約成立後に、万一、売主または買主のいずれかの意思によって

契約が解除された場合には、

仲介手数料の支払いは生じてます。

●仲介手数料が半額や無料のケースも

仲介手数料で注意したいのは、

正規手数料（物件価格の3%＋6万円）というのは

あくまで「上限額」ということ。 

つまり、それより低くても構わないということです。

実際、当社のサービスもそうなのですが、

割安な仲介手数料を設定したり、

物件によっては仲介手数料を請求しないケースもあります。

ただし、当然のことですが、

期待するほどのサービスでなければ、

いくら仲介手数料が無料や半額であっても、 

意味がないのはいうまでもありません 。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

中古住宅の購入後にリフォームを考えている人は多いですね。

それだけに、購入した物件がリフォームできなかったら大変。

もっと早く知っておけば、と後悔しないようにしたいものです。

では、リフォームに向かない物件がどういうものなのか。

● 建物の構造上、間取りの変更が利かない

従来型の木造住宅であれば、例えば隣り合う2つの部屋を

1つの部屋にすることも難しくありません。

なぜなら、柱や梁によって建物の荷重をもたせているからです。

ところが、同じ木造でもツーバイフォーの場合、

壁そのものが構造体となります。

ですから、間取りの変更を伴うような大掛かりなリフォームは

ほぼ不可能。

万一壁を取ってしまうと、

建物が自立することすら難しくなります。

またマンションの場合はより明確です。

部屋の間仕切りがコンクリートである場合は、

構造体の可能性が高く、取り去ることはできません。

したがって、壁の可変性は必ず確認しておきたい部分といえます。

● 防火地域の中古住宅もルールが厳しい

準防火地域の住宅では、サッシや外壁にも防火性能が要求されます。

ですから、購入時は築浅の中古住宅では気にならなくても、

将来増築や建て替えをする場合、材料を燃えにくい物にしなければならず、

意外な費用が発生してしまう可能性が高くなります。

●マンションは水周りの位置が変更しづらい

 マンションの場合、キッチンや風呂のリフォームは可能ですが、

給排水管の取り回しの問題があり、

水回りの位置を大きく変えることはできません。規約」による規制をチェックすることが大切です。

なぜなら、意外な箇所が共用部分と定められていることがあり、個人が勝手にリフォームできないことがあるからです

また、マンションの場合は「管理規約」による規制を

チェックすることも大切です。

というのも、意外な箇所が共用部分と定められていることがあり、

個人が勝手にリフォームできないこともあるからです。 

いかがでしたか？かがでしたか？

物件の価値はリフォームのし易さだけで決まるものではありません。

ただ住宅選びの知識として頭に入れておいて損するものでもないということですね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

前回は、不動産の購入に際して、

買主が売主に支払うお金について

お話ししました。

今回は、不動産会社に支払う仲介手数料についてです。

不動産業者の仲介によって売買が成立すると、

支払わなければならないのが仲介手数料です。

売買金額が大きければ、

仲介手数料も比例して大きくなります。 

そのため、見積もりを見て

予想以上の金額にびっくりすることがあります。

ですから、仲介手数料についても、

ある程度知っておきたいものですね。

不動産売買における仲介手数料とは

そもそも仲介手数料とは、売主と買主の間に立ち、

不動産の契約を取り持つ不動産業者に対して

支払う報酬のこと。

ですから、売主・買主が直接に取引すれば

仲介手数料は必要ありません。

しかし、面識のない素人同士が、

不動産という高額な商品を取引することは

リスキーなこと。

後々のトラブルを防止する意味でも

プロの不動産会社に仲介に入ってもらうに

越したことはありません。

そのため、ほとんどの人が

不動産業者に仲介を依頼し、

その対価として仲介手数料を支払います。

仲介手数料の金額はどうやって決まる？

不動産売買における仲介手数料は、

定められた料率によって計算されています。

従って、売買金額によって

支払う仲介手数料の金額も変わってきます。

仲介手数料の簡単な計算式

仲介手数料（税抜）＝購入価格の3％+6万円

として計算できます。

例えば、3千万円の売買契約を結ぶ場合では

3000万円　×　3％　+　6万円　＝96万円（税抜）

となります。

本来、正式な計算方法では、売買価格200万円以下は５％以内の料率、

200万円超えて400万円迄は４％以内の料率で、

400万円を超える金額は取引額の3%以内になります。

一方、「売買金額の3%＋6万円」の簡易な計算式では、

まず全体を３％で計算しておき、

３％と５％の差額である４万円と、３％と４％の差額である2万円

つまり計6万円をあとから加えているのです。 

仲介手数料はいつ支払えばよい？

本来、仲介手数料は売買の取引が成立した際に

支払うべきものです。

ただ実際には、売買契約を結ぶ際に、

仲介手数料を1度で支払うのか、それとも2度に分けて支払うのか

不動産会社と約束事が取り決められます。

もうお気づきだと思いますが

仲介手数料は定額で決められたものではなく、

限度額のみを示したものです。

次回も引き続き、仲介手数料についてです。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

不動産の売買では、購入者として様々な

お金の支払いが生じます。

買い手として、どんな名目のお金が

いつ発生するのか知っておきたいものです。

では順番に説明していきましょう。

 １．申込金（または申込み証拠金）

物件を内覧し、契約に進めたい場合、

不動産仲介会社に「申込金」を支払います。

申込金とは、売主に対して購入の意思があることを示すとともに

購入順位を確保するために支払います。

ふつう申込金は、契約時の手付金等に充当されます。

また、契約前に申込みを取り下げたときは、

ペナルティ無しで返還される類のお金です。

２．手付金

手付金とは、不動産の売買契約が成立した証となるお金であり、

売買代金に充当されます。

ところで、手付金には「手付解除」の意味合いをもちます。

つまり、買主が一方的に契約を解除したい時には、

手付金を放棄すれば可能。

その逆で、売主が一方的に契約を解除したい時は、

手付金を倍返しすれば可能です。

そこで売買契約では、手付解除の期日を設けることができます。

もし解除期日を過ぎてから、一方的に契約解除すると、

「契約違反による解除」に該当するので、

相手から違約金を請求されることになります。

３．内金（うちきん）

契約後、残金支払いまでの間に、

「内金」という名目のお金を支払うことがあります。

この内金がいったん支払われると、

以後、手付解除による解約ができなくなります。 

但し、内金は注文住宅のように、

一から建物を建てる場合に支払うケースがほとんど。

通常の不動産仲介で扱う、完成済みの新築の建売住宅や、

中古住宅では、内金の授受はあまり関係ありません。

４．残代金（決済金）

最終の支払いが残代金です。

現金決済であれば、決済場所はどこでも構いませんが、

住宅ローンを利用する場合は、銀行で決済を行います。

決済では、売主と買主、取引に関わった仲介会社の担当者のほか、

司法書士も同席します。

残代金と物件の引き渡しは、同時履行となるので

買主は物件の残代金を支払うことで、

所有権も売主から買主に移り、決済が無事完了です。 

 次回は、不動産の購入にかかる諸費用について。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

前回に引き続き、一戸建てかマンションかで迷ったときの

それぞれの違いを知ることはとても有効な手立てです。

設備・装備面では大差ないが…

比較的新しい物件であれば、

中古一戸建てでも、マンションでも、

キッチン・浴室乾燥機・ウォッシュレットといった、

設備に大差はありません。

ただし、一部のマンションだけしかない設備が、

生ごみを出さない「ディスポーザー」や、

「24時間ごみ置き場」です。

その反面、自宅に新たに設備を設けたい時、

マンションには制約があったりします。

例えば、オール電化に替えたい時など、

電気温水器やエコキュートの設置場所や、

壁に穴を空けるという工事はできません。

セキュリティ面ではマンション優位

 オートロックや監視カメラなど防犯設備の面では

圧倒的にマンションが優位。

しかも管理人が巡回したり、多くの住人の目もあるので、

安心感が高いといえます。 

これに対し、一戸建てはセキュリティが必要だと思えば、

自己の費用で防犯設備を設置することになります。 

近所付き合いやゴミ出し

 マンションの場合、管理会社が清掃やゴミ出しを受け持つので

近所付き合いを気にする必要がありません。

一方、一戸建てはゴミ集積所の清掃当番などが持ちまわりなので、

ご近所とのコミュニケーションは欠かせません。

ライフスタイルに合ったほうを選ぶとよい

家族構成やライフスタイルの違いもまた、

マンションか、一戸建てかの判断材料になります。

例えば、ガーデニングなど庭を自由に使いたいなら

一戸建てがお勧めです。

また、夫婦共働きというライフスタイルなら、

電車通勤で夜遅くなっても安心な「駅近マンション」が便利。

また子育てファミリーなら、周囲に公園などがある、

環境の良い一戸建てのほうが向いています。 

子供が独立した夫婦なら、利便性のよいマンションが

老後も活動的に過ごすことができます。

いかがでしたか？

資産価値や物件価格にこだわりすぎて、

その他の大切なポイントを後回しにしないことも大事です。

あなたの住宅選びの参考にしてくださいね。

それではまた。

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「一戸建ては生活音といったトラブルは無さそうだが、

駅近のマンションも捨てがたいなあ…」

こんにちは、辰川です。 

初めてマンホーム選びをする場合、

 一戸建か、マンションかで悩む人は多いですよね。 

そこで今回は、マンションと一戸建ての違いを

お話しします。

まずは一戸建ての場合、1階と2階、さらに3階と

各フロアに分かれています。

それだけ、一戸建てはマンションよりも床面積が大きく、

家族が増えてもゆったりと暮らせます。

また手狭になれば、

土地と建物は個人の所有なので

家を増築することもまったくの自由ですね。 

 マンションは平屋感覚

一方のマンションは、一戸建てに比べて床面積こそ小さいですが、

極力無駄なスペースも出ないよう設計されています。

しかも、ワンフロアのため、階段がないので、

小さい子どもやお年寄りがいる家庭でも安心です。

それは、ちょうど平屋に近い感覚といえますね。 

一戸建ては生活音を気にならない？

ところで、マンションはあくまで共同住宅なので、

近隣のことを考えれば、常日頃から

物音に気をつけて暮らす必要があります。

実際、楽器の演奏やペットの飼育などは

管理規約によって制限されているケースがほとんど。

その点、一戸建てであれば、

ペットを飼うことも、楽器の演奏も許可は要りません。

とはいえ、一戸建てでも最低限の配慮は必要であり、

ただマンションほど神経質にならなくて済むということですね ねね。 

一戸建ては、設備の導入も増改築も自由

一戸建てなら、屋根にソーラーを載せたり、

ウッドデッキにプールを置くのも自由。

 ま

 ところがマンションの場合、バルコニーは共用部分なので、

物置をおいたり、スダレを立てるのも勝手にはできません。

また専有部分である居室内は、リフォームが可能ですが、

大幅なリフォームは管理規約に沿って進める必要があります。

つまり、マンションの美観や資産価値を維持するために

守らねばならないことも多いということです。

このような点から、一戸建ては自己の裁量で

決められることが多いので、好ましくみえます。

しかし、これも1つ間違えば、

近所にゴミ屋敷が現れたりもするわけなので、

一概に一戸建てが良いともいえません。

この続きは、PART2で。 

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

相場よりも安い物件を見つける方法も、今日が最終回。

今回は、マンションは共用施設近くの物件が狙い目、

という話です。

マンションには同じ間取り、同じ階層であっても、

駐車場やエレベーター、ゴミ置き場に近い物件は

価格が低めに抑えられています。

こうした共用施設は、人の行き来が多いために

プライバシーが守られにくかったり、音が響いたり、

またゴミのニオイが気になることもあります。

 これに対して、分譲マンションなどでは、

壁を厚く設計したり、 

共用施設と住戸の間に共用廊下などを挟むなど

配慮がされていることがほとんど。

また共用施設が近いと

毎日の生活には便利な面もあります。

例えば、車からの荷物の出し入れや、ゴミ出しなどが便利。

人の行き来があるので、逆に防犯対策になったりします。

 ですから、他の物件と比べて価格が低いのであれば、

その理由を聞いてみることです。

もし、それが自分にとって気にならないレベルであれば、

お得な買い物になりますね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

今回は、北向きの物件を狙え、という話をします。

家の向きは、物件価格にもろに影響します。

特に南向き物件は一番の人気。

逆に最も人気がないのが北向きの物件ですね。

こうした傾向は大阪や奈良の住宅地でも見られます。

それだけに、北向きの物件は安く売り出されるので、

かなりのお買い得感があります。

たしかに、南向きの物件は陽当たりがよい、

洗濯物がよく乾くというイメージがあります。

その一方でデメリットもあります。例えば・・

・日が当たるぶん、夏場は暑い

・木製家具や畳、障子が日焼けする

・同じ立地にあっても価格が高い

専業主婦や自宅で仕事をする人にとっては、

昼間に家にいる時間が長いので

南向きは合っているかもしれませんね。

一方、敬遠されがちな北向きの物件ですが

意外と知られていないメリットが存在します。

それは、部屋に差し込む日差しが柔らかく、

安定しているということです。 

そのためか、窓から見た景色の良い物件は、

北向きであることが多いです。

ですから、勉強部屋や寝室

昼間に睡眠をとる人にも適しています。

ところで、北向きとはいえども、

最近の住宅は断熱性能もよくなっています。

それに夏は夏で涼しく過ごせます。 

 そして何といっても、方角が北というだけで

価格が安く手に入ります。

したがって、朝に出掛けて夕方に帰宅する共働き家庭や、

休日も出掛ける行動派の人にも、

北向きの物件はおススメです。

北向きとはいえども、最近の住宅は断熱性能もよくなっていますし、夏は涼しく過ごせます。

いかがでしたか？

「南向き神話」にとらわれず、

あなたのライフスタイルに合わせて、

住宅を選んでみてもよいですね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

今回は、人が避けたがる物件を狙え、という話です。  

墓地や学校のそばで売りに出される物件も

多くの人から敬遠されがちなので、

相場より安く買える可能性が高いです。  

墓地のそばは、静かで日当たりが良い

奈良や大阪、京都はその歴史的な経緯から

お寺が多いですよね。

さて、お墓というと「何だか怖そう」と

敬遠する人もいれば、

「別に何とも思わない」「供養のための大切な場所」

と思う人もいます。

そんな墓地の近くにある物件は、

日当たりや風通しがよく、

周囲も静かなので住みやすいものです。

それに場所柄、分譲マンションが建つことも

まずありません。 

また大抵の場合、お墓は塀や道で隔てられているので

それなりの距離が保たれています。

学校のそばも人気がない

小中学校の近くも相場が安くなることが多いです。

子どもの歓声や学校のチャイム、放送などの騒音を

うるさく迷惑に感じる人もいますが、 

「微笑ましいな」、「賑やかで楽しそうだな」

と感じる人であれば検討してもよいでしょう。

また、昼間は出掛けて家に不在という人なら、

学校のそばは、あまり気にならないものです。

 線路や幹線道路沿いも格安で手に入る

線路や幹線道路沿いの物件も割安感があります。

どうしても騒音が気になる人でも

二重サッシなど防音対策がしてあれば、

意外と静かなことが多いです。

いかがでしたか？

一般に人が避けたがる物件も、自分にとって

気にならなければ、安く手に入れるチャンスです。

是非、選択肢のなかにいれましょう。

それではまた。