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こんにちは、辰川です。 

前回までは、再建築不可物件のメリット・デメリットについて

話しました。

こうした点を踏まえたうえで、

再建築不可物件には、どんな活用法があるのでしょうか？

実は、再建築不可物件は安価なマイホームとして、

または賃貸物件として活用する手があります。

１．安価で手に入るマイホーム

再建築不可物件は建て替えはできません。

でも、リフォームやリノベーションならOK。

この点さえ割り切れば、掘り出し物に出会う可能性もあります。

２．賃貸物件として活用する

最寄りの駅や、バス停から近い場所であれば、

賃貸物件として需要が見込まれます。

しかも、リフォームして貸家にすれば、

元の価格が安いだけに利回りも

相当に期待できるのではないでしょうか。

ところで、

再建築不可物件を売却しようとした場合、

まず価格面において期待はもてません。

しかも、再建築できなくても

固定資産税はかかってきますよね。

また万一地震などで建物がなくなると、

負の遺産になる可能性もあります。

いかがでしたか？

再建築不可物件が割安なのは、

それだけの理由があるからですね。

したがって購入する際には、

慎重に判断することが大切です。

それではまた。

こんにちは、辰川です。 

前回は、再建築不可物件が一般的な物件と違い、

どんなデメリットがあるのかについて話しました。

今回は、再建築不可物件のメリットについて。

１．何といっても安価

再建築できなければ、資産価値は非常に低くなります。

そのため、近隣の同じような物件に比べて大変安価です。

2：リフォームやリノベーションは可能

建て替えできなくても、

リフォームなど改築という手もありますね。

例えば、大規模にリノベーションして、

以前と見違えるほどの家に変えることも可能です。

3：固定資産税が安い

資産価値が低くければ、

固定資産税評価額も低めとなります。

固定資産税や都市計画税だけでなく、

相続税や贈与税も割安です。

こうしたメリットに着目して、

再建築不可物件を購入する人もいます。

もちろん、その場合の注意点もあります。

１．建物自体に問題がないか

再建築不可物件は次の建て替えがきかないため、

今の建物の状態で暮らしていけるのかが重要です。

そのためには屋根や外壁、建物の基礎や柱、梁などを、

細かくチェックする必要があります。

その際、建物の傾き、雨漏りがないかも

見逃してはいけません。

２．どの程度までリフォームできるのか

古い住宅は構造上、思い通りに

リフォームできるかどうかがポイント。

そのためには必ず、購入前に施工業者に

確認してもらうことが大切といえますね。

次回は、再建築不可物件の活用法について。

それではまた。

こんにちは、辰川です。  

不動産広告を見ていると、条件欄に「再建築不可」と記された物件に

出くわすことがあります。

さすがに新築一戸建てでは皆無。

だいたい築３０、４０年以上前の中古物件のなかに

ちょくちょく見かけます。

ところで、再建築不可物件は周辺の相場に比べても

格段に安価な傾向があり、余計に気になります。

もちろん安価だからといって、

消費者がうっかり飛びつくのは危険ですね。

でも世の中には、

再建築物件の意味をわかったうえで

購入する人もいます。

ならば、再建築不可物件と一般的な物件とは違いや、

メリット、デメリットが知っておきたいものです。

そこで今回は、デメリットについて。

ふつう家を建てる場合、

何でも自由に建ててよいわけではありません。

必ず建築基準法の規定に従うことになります。

ところが、再建築不可物件の物件では、

この建築基準法の基準を満たせません。

例えば、現在の法律では、

前面道路に敷地が2m以上接して、

住宅を建てなければなりません。

でも法律ができる以前に建った住宅は

２ｍ未満でも問題なかったのですから、

違法ではありません。

ただ現在の法律に照らすと、

「既存不適格建築物」になってしまう。

つまり一旦、取り壊してしまうと

再建築できないということです。

 ここでもう一度、

再建築不可物件のデメリットを整理してみましょう。

１．建て替えができない

 家が老朽化しても建て替えできないのは、大きなデメリット。

つまり改築するしか手はありません。

ましてや地震で倒壊などしたら、

その土地には二度と家は建てられません。

２．住宅ローンが使えない

建て替えできない物件に、

融資してくれる銀行を探すのは大変難儀なことです。

再建築物件は価格が安いとはいえ、

キャッシュで購入する覚悟もいりますね。 

３．売却しにくい

再建築に制限がある以上、なかなか買い手がつきません。

現金購入者に限定されるのも、売りにくい要因ですね。

このようにみると、再建築不可物件を購入するのは

なかなか勇気のいること。

それでも買いたいという人は、どこに魅力を感じているのか？

次回は、再建築不可物件のメリットについて。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

原則として、税金を滞納していたら、

住宅ローンは組めません。

なぜなら、日本において支払いを最優先されるのが

｢税金｣だからです。

仮に、金融機関が税金滞納者に融資した場合、

万一返済が滞ると、住宅ローンの返済よりも、

真っ先に納税が優先されてしまいます。

そうなると金融機関は

貸し倒れリスクが非常に高まるので、

あえて融資を行いません。

では、住宅ローンの申込みの際に

既存の借金や、税金の滞納を隠した場合は

どうなるでしょうか？

実は、金融機関に対し、

借入情報を隠し通すことはまず無理です。

なぜなら、銀行などは指定信用情報機関を通じて

個人の借入情報を照会することができるからです。

また、税金の滞納についても、

納税証明書などで簡単に判明してしまいます。

ところで、既存の借金が多いのに

仮に融資を受けられたとしても、

早晩返済が苦しくなる可能性がありますね。

その場合には、けっして焦らず

既存の借金を完済してから

再度申し込むというのが安全です。

どうしても今、購入したい事情がある場合は、

価格が安い物件で検討し直すという手もあります。

いかがでしたか？

大切なことは｢借りる」ことではなく、

確実に「返していけるか」です。

このことを忘れないようにしたいものですね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

いくら購入したいと思う物件があっても、

銀行で融資を受けなければ、手に入れることはできませんね。

さて、住宅ローン審査において

クリアせねばならない壁に「借金」があります。

実は、現在借金があっても住宅ローンを借りることは可能。

但し、そのためには次の２つの条件があります。

それが、借金の額と種類です。 

１．借金の額

金融機関は、ローン申込者の｢年収に対する借金の割合｣を

重要視します。

例えば、ある銀行は年収400万円の人であれば、

30%の120万円が年間の返済額の上限と見なします。

つまり、住宅ローンの返済額を含め、

この上限を超えてしまうとは融資は行われません。

２．借金の種類

住宅ローンの審査では、借金の残高だけでなく、

借入先やその用途まで訊いてきます。

例えば、自動車ローンや教育ローンなどは、

問題のない借金の範疇にはいります。

しかし、多額のキャッシングや消費者金融から借金の場合、

銀行は住宅ローンの返済が滞るのでは？と懸念するのです。

また最近では、携帯電話の料金延滞も、

審査に関わってきました。

このように、住宅ローンの審査では既存の借金があると、

その額・種類から総合的に判断される、

と考えなければなりません。

次回は、借りるより返せるかどうかが大事　という話です。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

前回は、住宅ローンの審査に通らなかった理由

について話しました。

ここから、

次の審査に向けた対策も見えてきます。

では、何を見直せばよいのでしょうか？

たとえば、

・購入する物件を見直す

・借り入れる金額を見直す

・未払いだった税金や携帯電話料金などを支払う

・借入中のローン、例えば車などのローンを完済する

マイホームを選ぶにあたって、あまり無理し過ぎず、

より価格を抑えられる物件を探すという方法もありますね。

ところで、審査の基準は金融機関によって異なります。 

ですから、1回、断られても気を落とす必要はありません。

何に問題があるのか分からない方は、

個人の「信用情報」を調べるという方法も・・

個人信用情報とは、クレジットやローンの契約や申し込みに

関する情報を確認できる制度のこと。

信用情報機関（CICなど）で開示を依頼することも可能です。

ところで、

特に何も見直さず、別の金融機関で審査が通った、

という人も少なくありません。

ですから、一度の審査が駄目であっても諦めず、

仲介業者の助言を受けるなどして、

次の審査に向けて、対策することが大切です。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

マイホームを夢見て、意気揚々と

事前審査を申し込んだ住宅ローン。

ところが、肝心の審査に通らなかったら

ショックですよね。

では、審査に通らなかった理由として、

一体何が考えられるのか？

その理由の上位には、

次のようなものがあります。

・年収が少なかったから

・勤続年数が短かったから

・自営業だったから

・クレジットカードのキャッシング経験があったから

・年齢が若くなかったから

お金に問題ないのに、こんな理由で審査に通らなかったの？

と疑問に思う内容もあります。

金銭的に余裕があったとしても、

過去のキャッシングや国民年金、健康状態などの理由で

住宅ローンの審査に落ちることもあるのです。

もし、少しでも心当たりがあるのなら、

事前に対策を講じておくべきでしょう。

次回は、次の審査に向けた対策についてです。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

用途地域の中でも、

第一住居地域・第二種住居地域は

一戸建てとマンションなどが混在してエリア。

それは、日当たりや日陰などの制限が

厳しくないからです。

それでも、第一住居地域・第二種住居地域は

 あくまでメインは住宅地になります。

ただし、低層住居専用地域や中高層住居専用地域と

大きく異なるのは、店舗や飲食店、事務所、ホテルなどを

建てても構わないという点。

工場についても、床面積が50m2以下で、

環境を悪化させなければ、建つ可能性があります。

では、第一種住居地域・第二種住居地域のメリット

とは何んでしょうか？

第一種・第二種住居地域は、

スーパーや、パン屋などの建設が許可されており、

利便性がよいことです。 

一般にファミリー層は、静かで落ち着いた環境という点で、

低層や、中高層住居専用地域を理想とする人は多いですよね。

その一方で、低層住居専用地域は、

生活に最低限必要な施設しか建てられないので、

不便に感じる向きもあります。

この点では、第一種住居地域・第二種住居地域は、

スーパーや、パン屋などの建設が許可されており、

利便性の良さが光りますね。

さて第一種住居地域・第二種住居地域 のののイメージは、

一戸建てやマンション、アパートの間に商店やスーパーがある

といった郊外の駅周辺のエリアといえます。

それだけに、治安の面で心配という声もあります。

ですから、マイホームを決める前に

現地を自分の目で確かめることも大切。

たとえば、隣に空き地があれば、

高い建物や、商業施設など、

生活に影響を及ぼす建物が建つかどうか

確認することです。

いかがでしたか？ 

利便性と住環境のバランスが良いのが、

第一種・第二種住居地域。

家の近くに、スーパーなどがあると

便利と考えているなら

ピッタリの地域といえますね。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

マイホームを買って生活するには、

静かで落ち着いた環境も欲しいけれど、

近くにスーパーや飲食店があってほしいと

考えることもありますよね。

そこで今回は、住宅街と商業地が入り混じった

「第一種住居地域」と「第二種住居地域」について。

そもそも、用途地域とは何でしょうか？

大阪や奈良、京都などの市街地をみると、

一戸建てやマンションのほか、

スーパーなど商業施設、工場など

さまざまな建物があります。

どれも都市には必要なものですが、

例えば、住宅と工場が隣り合っていると、

住民から騒音や異臭の苦情があるものです。

その反対に、工場側ではこうした苦情を気にすると、

生産性の低下が起こる恐れも出てきます。

そこで、都市計画法という法律によって

「用途地域」を定めて、

そこに建てることのできる建築物の種類を

決めているのです。

ところで、用途地域の区分としては12種類あります。

例えば、一戸建てが目立つ「低層住居専用地域」と、

マンションが建築できる「中高層住居専用地域」があります。

そのほか、映画館や倉庫なども建てられる、

「近隣商業地域」や「商業地域」「準工業地域」「工業地域」。

工場のみに限定された「工業専用地域」があるのです。

こうした、用途地域のなかで、

とくに人口が密集したエリアが

「住居地域」といえます。

さて次回は、住居地域の特徴について。

それではまた。

こんにちは、辰川です。

大阪や奈良には河川がたくさんあって、その川沿いに

新しい一戸建てやマンションが建設されています。

川沿いの物件の良さは、目の前に家が建たなかったり

例えばマンションであれば、眺望を開けていることです。

 それに風通しが良いので、夏場などは涼しい風が入って来て

快適に過ごすことができますね。

また河川敷きによっては、整備された遊歩道や公園があり、

世代を問わずさまざまな人々が楽しむこともできます。

ところで、、川沿いの物件には、実際に住んでみないと

分からない点もあります。 

自然が身近にあるということは、

虫の発生も避けられなかったりします。

さすがにマンションの高層階では虫は上がってきませんが、

風の強いときは、洗濯物が飛ばされるということも・・

そのほか、近年よく耳にするのが、

異常気象による河川の氾濫、浸水などの自然災害です。

もちろん、川の近くはどこでも危険という訳ではありません。

川よりも高い場所に建っていれば、河川氾濫のリスクは避けられます。

もし低い場所にある建っている場合は、万が一河川が氾濫したときに

きちんと機能する堤防があるのかを確認しておくことです。

 多くの市区町村では、いざという時に向かう避難場所や、

災害想定が記されているハザードマップを作成しています。

 浸水した場合に予想される水深が、地図上に色分けされ、

どのエリアが浸水被害に遭いやすいかが分かります。

ハザードマップは、市区町村のホームページでも見ることができるので、

あなたが住む予定のエリアについて事前に確認しておきましょう。

川沿いの物件は春は花見、夏は花火大会があったり、

また四季折々の自然が楽しめるなど 

ずっと変わらない景観の良さがありますよね。

 すべてを理解した上で、川沿いの住まいで

快適に暮らしたいものですね。

それではまた。