2018年1月 8日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
ふつうは引っ越しして空家になった時点で、
電気、ガス、水道は解約することが一般的。
ところで、これが内覧となると
不便が生じることになります。
もちろん、ガスは止めておく必要があります。
でも、電気と水道は
使用できる状態が望ましいのです。
なぜなら、買い手の内覧は
明るい時間帯とはかぎらないからです。
夕方や夜の場合があったり、
また昼間であっても、曇り空や雨天の日もあります。
どんなに良い物件でも
薄暗い部屋の状態では
決まるものも決まりません。
また、水道も使える状態であると
蛇口を捻ってときに漏れがないかも、
その場で確認できますね。
空家は売主が立ち会うことがないだけに、
内覧者に好印象を持たれるよう、
電気と水道は使用できる状態が
望ましいといえるのです。
いかがでしたか？
空家の状態で売却する際は、
引っ越し前に
仲介業者と相談することをお勧めします。
それではまた。
2018年1月 7日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
共有名義といえば、
夫婦や親子などが共同で所有している不動産のこと
をいいます。
相続した不動産や、夫婦で住宅ローンを組んだ場合も、
共有名義にすることが多いですよね。
ところで、共有名義だからといって
必ずしも均等に所有権があるとは限りません。
例えば、夫７割、妻３割の持分で
共有名義にすることも自由。
では、売却の際は持分を多く持つ人の意見が通るのかと言えば、
そんなことはありません。
持ち分のある共有者は、その割合に関係なく
所有者の1人として権利を持つからです。
自分の持ち分割合が大きいからといって、
持ち分割合が小さい人の権利を妨害できないのです。
したがって、共有名義となる住宅を売却する場合は、
かならず全員の承認が必要になります。
わたしの仲介の経験でも、
例えば、親の家を相続した兄弟３人のうち、
男性２人は売却に賛成なのに、女性1人が反対したため
売るに売れないということがありました。
ふだんから仲の良い兄弟の場合なら問題なさそうですが、
そうでない兄弟の場合は揉める可能性もあるということです。
ただ厳密にいえば、自己の持分だけを売却することは
法律上は可能。
でも現実には、共有名義の不動産の持分だけを買っても、
全体を自由に使えないないので買い手がつきません。
他にもトラブルとなるのが、夫婦の共有名義の物件。
離婚が成立しながら、夫が失踪して連絡が不通となった場合、
連絡の取りようがないので、夫婦共有名義の家を売却できません。
ですから、万一、離婚によって自宅を売却する場合は、
離婚成立前に売却することが最善といえます。
また相続による売却の場合も、
贈与とみなされてしまうことがあります。
贈与と相続では税金が大きく変わるので
必ず相続による売却であることを証明するように
証拠を残しておくことです。
それではまた。
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お悩みがある場合は、お気軽にご相談ください。
2018年1月 6日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
今、不動産価値が減りにくい家選びの方法として
中古住宅を積極的に選択しょうとする人が増えています。
中古の一戸建てについては、これまでは、
25年たったら木造住宅の価値はゼロ円になる、
と言われてきました。
ところが今後は、「不動産価値の減りにくい中古住宅」と
「不動産価値ゼロに近い中古住宅」とで差が出てきます。
この大きな流れの変化は、ぜひとも押えておきたいところ。
では、不動産価値が減りにくい家とはどんな家でしょうか？
価格はほとんど土地値でありながら、
まだ住める程度の一戸建てです。
築年数が古いと、
つい選択肢から外してしまいがちですが、
住宅は築年数よりも使い方が大事です。
つまり、適切に点検・メンテナンスを
所有者が行わてきた家であるかどうか。
住宅の場合、
雨漏りや水漏れなどの大きな問題が発生してから
補修を行う対症療法よりも、
早めに対処する方が
コストも少なくてすんで
結果として建物の寿命は延びます。
ところが、こうして丁寧に使われてきた家でも、
相当に築年数が経っていれば
査定上、建物の価値はほぼゼロと評価されます。
ところが、まだまだ住めると家が、
ほぼタダで建物が手に入るのですから
買い手にとって
これほど買い得なことはありません。
丁寧に使われていれば、リフォームも最小限で済み、
それだけで、今後数十年住むことができます。
不安があれば、事前の住宅診断をやったうえで
リフォームすれば安心して住めるはず。
日本ではまだこうした方法が普及していませんが
海外では主流となっています。
もちろん、中古住宅の見極めが重要となってくるのは
いうまでもありません。
それではまた。
2018年1月 5日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
マンションを購入する際は、
価格や広さ、設備のグレードなどに
どうてしも目を向けがちですよね。
ところが、マンションに関しては、
管理状態も不動産価値を左右します。
ふつう、家の管理といえば、
一戸建ての場合なら、家の前を掃いたり、
庭の草むしり、時にリフォームや修繕などは、
居住者自らが行なわなければなりません。
ところが、マンションでは1つの建物を
複数の所有者で共有しています。
エレベータや廊下、エントランスなど共有部分は、
個人レベルで行えるものではありません。
ですから、マンション住民が共同で管理し、
管理会社に一部委託するという形をとります。
とくに中古マンションは、新築と違って
管理状態を確認し、購入の判断材料とすることです。
例えば、中古マンションでは管理規約にある、
管理費や修繕積立金の滞納率、
修繕積立金の残高や修繕履歴、長期修繕計画を確認しましょう
また築年数が浅いマンションの場合、
修繕積立金の徴収額が少ないと、
将来、修繕積立金が値上がりする可能性アリです。
ところで、中古マンションの管理が行き届いているかどうか
簡単に知る方法があります。
それは、エントランスや郵便ボックスの周辺に
ゴミが落ちていないかどうか。
また、廊下や駐車場、駐輪場、ゴミ置き場など
共用部分の清掃状態もチェックポイントです。
内覧の際はぜひ確認してくださいね。
次回は、中古住宅編について。
それではまた。
2018年1月 4日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
どんな立派な建物で、設備がいくら素晴らしかったとしても、
誰も住まないような場所だったら、
次に住み替えるときに、買い手がつきません。
もちろん、そこに子々孫々暮らすつもりであれば、
何の問題もありません。
しかしそんな可能性がないのであれば、
資産価値のない不動産は避けたいですよね。
では、資産価値の落ちない、あるいは落ちにくい不動産を
選ぶにはどんな点に気をつけたらよいのでしょうか？
不動産価値を維持するために、特に大切なのが「立地」です。
そこで今回は、立地についての話です。
立地といっても、具体的には、
交通の利便性と、生活の利便性、
行政サービスが挙げられます。
・まずは、交通の利便性から。
大阪の都心部に立地すればベスト。
でも、これは予算的にみても
簡単に叶うことではありませんね。
となると、終着及び交通の起点となる、
ターミナル駅へのアクセスの良いかどうかです。
複数の鉄道路線が利用できたり、
急行や快速が利用できれば、
かなりの高ポイントになります。
それから駅からの距離も大事で、
徒歩10分以内は何とか満たしたいところ。
・次に、 生活の利便性。
商店街やスーパーなどの商業施設、銀行や病院、
小中学校などが揃っていると、
不動産の価値は落ちにくいといえます。
・さらに、自治体を選ぶという観点があります。
例えば、ある自治体では財政が厳しいために、
行政サービスが行き届かない傾向であるが、
ある自治体は税収が豊かなので、
行政サービスが充実している・・
そんなケースがありますね。
例えば、子育て世代であれば、
一度育児サービスの内容を調べるみるのもよし。
ほとんどの自治体がネットで情報公開しているので、
違いが体感できるはずです。
いかがでしたか？
不動産の価格には、こうした利便性や行政サービスの質も
含まれています。
あなたが住宅を選ぶ際、ぜひ参考にしてくださいね。
次回は、「中古マンション編」です。
それではまた。
2017年12月30日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
世間的な評価は高いのに、値段が格段に安い。
そんなモノが手に入れられたら・・・
そう思うのは誰もが同じですよね。
では、不動産にはそんなウマい話はあるのでしょうか？
残念ながら、不動産に限ってはまずありません。
正確に言えば、あるにはあるのです。
でも消費者の手に入ることはまずないのです。
というのも、今はネットなどを通じ、素人でも
不動産の相場はある程度掴める時代です。
にもかかわらず、高く売れる自己の不動産を
わざわざ安く売る人なんているでしょうか？
いるわけがない（笑）
安く売るにはそれだけの理由があるということです。
さて、不動産を安く売る理由としては、
大きく2つ考えられます。
1つは、売り急いでいる
2つ目は、安くしないと売れない
上のどちらかですね。
2つ目の理由なんて、実にはっきりしたもの。
例えば・・・
・建築できない土地
・昔の法令が変わったことで再建築できなくなった中古住宅
・変形地や、道路より低い土地あるいは高い土地
・騒音や悪臭の出る嫌悪施設が近くにある
・いわゆる事件物件
もうお分かりだと思いますが、
1つ目の売り急いでいる物件のなかから、
掘り出し物がでてきます。
ところが、残念なことに掘り出し物といわれる物件は
一般消費者の手には入りません。
なぜなら、こうした売り情報がいち早く手に入るのは
不動産業者だからです。
ふつう消費者が住宅や土地を購入しようとすると、
当然、家族であれこれ検討します。
さらに、住宅ローンを組まないといけなかったりします。
でも、買い手がこんな時間をかけていると、
売り急ぐ売主には間に合いません。
一方、不動産業者はその場で即決できます。
相場も知っていれば、住宅ローンも組む必要もありません。
こうして、一般消費者の知らない水面下で、
いわゆる掘り出し物は取引されているというわけです。
ですから、掘り出し物にこだわり過ぎると、
せっかくの購入機会を逃してしまいます。
逆に、あまりに安すぎる物件があれば、
「なぜこんなに安いのか？」
という疑問を持つことも大切なのです。
いかがでしたか？
不動産に掘り出し物はありません。
不動産購入の成功術は、自分にピッタリな物件なのか
じっくり検討し、あとは決断するだけ。
ダラダラ時間をかけないことがコツです。
それではまた。
2017年12月29日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
内覧者にとって、何といっても第一印象が大事。
それは玄関ドアを開けたときから始まっています。
そこで、今回は、内覧時の印象を良くするコツについて。
売却するのに時間のかかる物件は、大体つぎのような共通点があります。
１．部屋が汚れている
２．物が散らかっている
３．部屋がうす暗い
４．ペットなどの臭いがある
とくに１と２などは、内覧以前の問題ですよね。
掃除の行き届いた物件ほど、売却期間も短めです。
したがって、部屋の掃除や整理整頓を徹底して行うこと。
水まわりやベランダなども念入りに掃除をしましょう。
３では、マンションには窓のない部屋もありますよね。
その場合、必ず照明を点けて、明るい空間を演出します。
これは、ホールや廊下、トイレ、洗面室なども同様。
電球・蛍光灯が切れているなんてことがないようにしてください。
それから窓は拭いておけば、部屋の明るさが違います。
逆に、昼間に明るい部屋は、電灯を消しておきます。
そうすれば、日当たりのよさを強調できますよね。
４については、ペットを飼っていたり、喫煙していると、
部屋にニオイが残っている可能性があります。
あらかじめ消臭剤などでケアしておきましょう。
そのほかに、一戸建ての注意点もあります。
それは庭の状態にも気を配ること
敷地内のゴミは撤去し、雑草は刈っておけば、
庭がスッキリして、印場がよくなります。
特に玄関先は、一番最初に目に入る場所なので、
しっかり清掃してください。
ところで、買い手にとって、どんな人が住んでいたかは
とても気になるところ。
ですから、内覧時には、笑顔で出迎えるとともに、
質問があればキチンと答えることです。
また内覧は、家族全員で出迎えるよりも、夫婦だけとか、
子供やペットがいれば外に連れ出し、奥様かご主人かのいずれかで
応対するほうが、ゆっくり部屋内を見てもらえるでしょう。
いかがでしたか？
中古住宅が売却できるかどうかは、第一印象で決まります。
内覧を受ける際には是非参考にしてくださいね。
それではまた。
2017年12月28日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
自分の家や土地を売却しようとしたとき、一番気になるのが価格ではないでしょうか？
おおよその売値が判れば、住み替えプランも具体性を帯びてきますよね。
そこで、不動産価格を知るために最も有効となるのが、不動産会社の査定です。
査定価格とは、仲介業者の担当者が周辺の相場や最近の売却事例などをもとに、
適正と思われる価格を算出したもの。
では、査定価格で売り出す必要はあるのでしょうか？
必ずしも査定価格で売り出す必要はありません。
なぜなら、査定価格は「売れる価格」ではなく、「売れる可能性のある価格」に過ぎないからです。
実際の「売り出し価格」は、売主の希望や、付近の不動産の売り出し価格などに
影響されるもの。
ですから、売り出し価格の決定権は売主にあります。
仲介業者の査定額は、あくまで参考価格です。
したがって、査定を受ける前に、自分で相場を調べておくこと。
でないと、相場観がまったくない状態で査定を受けることになり、
提示された査定価格を鵜呑みするしかありません。
ですから、すべてを不動産会社任せにせず、相場を調べ、
売却価格の大まかなイメージを持っておくことが大切です。
不動産の相場を調べる方法はいくつかあります。
チラシやインターネット等を通じ、近くの不動産がいくらで
売りに出されているか調べればよいのです。
ところで、査定において注意すべきが一つあります。
それは、意図的に突出した査定価格を出す業者です。
こうした業者の目的は、売主の高く売りたいという心理を突いて
取り敢えず媒介契約を結んでおこうというもの。
つまり、あとから売り出し価格を下げればよいと考えています。
これでは、売り出し初期に、購入意思のある買い手を
みすみす取り逃す可能性もでてきます。
結局は、売れるまでに長期間を要してしまい、
後に本来の相場に戻さざるを得ないことになるのがオチ。
したがって依頼する仲介業者は、単純に査定価格が高いから
という理由で選ばないことです。
ただし、新居の引き渡し時期が決まっている場合などは、
業者の査定価格に近い価格で売り出すのが安全といえますね。
それではまた。
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2017年12月25日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
前回は、家を売却する場合には居住中であっても問題ないという話でした。
ただし不動産業者の立場からは、空家の方が売却しやすいと考える担当者は多いようです。
というのも、空家の場合、内覧者は居住者（売主）に気兼ねする必要がないので、
隅々までゆっくり確認してもらえるからです。
もっとも、空家にもデメリットはあります。
それは、ガスや水道などを止めていれば、給湯器や配管の状況がわかりづらいということです。
では、ほとんどのケースで、居住中の中古住宅は空家よりも売却しにくいのでしょうか？
実は、居住中の中古物件には、空家にはない強みがあります。
その強みとは、住みながらの売却は内覧者と直接対面できること。
これを生かせば、売却も本当にしやすくなります。
内覧の際に、住んでいる人だけが知っているマンションの魅力をさりげなくアピールするのです。
例えば、次のようなものがあります。
・住み心地が良いとか、近隣の状況について直接説明してみる
・家具があることで、生活のイメージをさりげなく伝える
これだけは空家にはできませんね。
居住中の売却だからこそできることではないでしょうか。
そのためには居住中であっても、なるべくすっきりした状態で内覧者を迎えることが大切です。
具体的には、次のような心掛けが考えられます。
・不用品の処分は早めに済ませておく
・すみずみまで徹底的に掃除をし、ここに住みたいと思ってもらえる状態をつくる
・設備の故障や破損箇所があれば、できるだけ直しておく
こうした準備さえして怠らなければ、居住中だから売却しにくいということはおきません。
なにも無理やり、空家にする必要はないということです。
いかがでしたか？
居住中にも空き家にもそれぞれメリットがあります。
そのメリットを活かせば、居住中でも空き家でも、早期に売却できるということです。
それではまた。
2017年12月24日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
ネットなどで中古物件を検索してみるとわかりますが、
空室もあれば、居住中もありますよね。
ところで初めて家を売却する方は、「空室でないと値が下がるのでは？」
「買い手が付きにくいのでは？」といった心配をもつことが多いです。
では、中古住宅の場合、住みながらの売却は問題があるのでしょうか？
売主が住みながらの売却することには、何の問題もありません。
住みながら売却することになれば、仮住まいの必要もないので、
売主にとっては大きなメリットになります。
引き渡し直前まで、同じ環境で暮らせるわけですから、
気分的にも楽ですよね。
しかも、引っ越しも1回で済みます。
その反対に、売却のために借家に住もうとすると、
敷金や礼金、賃貸契約の仲介手数料、火災保険料、
保証人不要契約の保証料、引っ越し代などなど、
けっこうな出費になります。
まして住宅ローンが残っていたら、
毎月の返済と家賃の支払いがダブルでやってきます。
ですから、住みながら売却することは、
なかなかよい選択といえるのです。
その一方でデメリットもあります。
内覧希望者があるたびに、売主は立ち会わなければなりません。
その際、自分が生活している室内を見せることになりますね。
ただ、こうした一見、売主にとってデメリットと思えることも、
買い手からみると、「内覧時に暮らしをイメージしやすかった」という
意見につながることが多いです。
従って、内覧の希望があったときは、
売るための努力をゼッタイ惜しんではいけません。
そのためには、仲介会社の担当者とあらかじめ、
以下のことを相談しておくとよいです。
・内覧に応じられる曜日や時間帯をあらかじめ決めておく
・在宅ができない場合は一時的に不動産会社に鍵を預けて立ち会ってもらう
ところで、いよいよ買い手がついた場合、
すぐに引っ越さなければならないのでは・・
といった心配もありますよね。
でも実際には、買主が決まっても、すぐに
引っ越さなければならないということはありません。
中古物件の売買では、買主が入居を希望する時期を確認したうえで、
引き渡し日を調整することが可能だからです。
いかがでしたか？
住みながら売却するという手段は、売主にも買主にもメリットがあります。
売却の折は、仲介業者に相談しながら、キチンと対策を立ててくださいね。
それではまた。
弊社は1997年に創業の小さな会社ですが、数々の不動産仲介や住宅建築を通じて、蓄積した豊かな経験とプロのノウハウで、多くの方のご支持を頂いてきました。
これからも、奈良・大阪にお住まいの方にお得になる仲介を少数精鋭で取り組んでまいります。
