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こんにちは、辰川です。

引き続き、マンションの住み心地を左右するポイントについて。

今回は、冷暖房経費などの経済性の視点から、

住戸別にみていきます。

最上階の住戸

最上階は、屋上の熱が伝わりやすいので、

冬場は、他の階よりも温かく過ごせるという利点があります。

 逆に言えば、夏場は室温が上がりやすく、

冷房が効きづらくなります。

角部屋の住戸

角部屋は、壁や窓が増えるため、冷気や熱気が室内に伝わり、

冬は寒く夏は暑いという環境になりがちです。

冬は窓に結露が発生しやすく、

窓枠などにカビが発生しやすくなります。

一階住戸

一階は夏は涼しく快適に過ごせ、

冷房が要らない日も多いです。

その反面、冬は底冷えするので寒さが厳しくなります。

湿気も多くなりがちなので、寒さ対策が必要です。  

中住戸が最も経済的

冷暖房費の経済性の点では、上下左右の住戸に囲まれた

「中住戸」がおすすめです。

窓や壁の少ない「中住戸」は、外気を入り込む場所が少ないため、

冬の寒さ、夏の暑さを和らげてくれます。

しかも、上下階や両隣の住戸が、ちょうど断熱材の代わりになり、

最上階や角住戸に比べて熱が逃げにくいというワケです。

或るマンションメーカーの調査では、

「中住戸」の暖房代は、最上階の角住戸の半額以下だったといいます。

いかがでしたか？

 陽当たり、騒音面、冷暖房など、あなたの希望の条件に合わせ、

中古マンション選びの参考にしてくださいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

引き続き、マンションの住み心地を左右するポイントをご紹介します。

今回は、室内外の騒音について。

騒音には、建物内で発生する「内部騒音」と、

外で発生する「外部騒音」があります。

最上階と角部屋は、内部騒音が少ない

 「内部騒音」とは、上階・隣家からの生活音、

エレベーターの作動音のこと。

こうした騒音を避けるには、当然、

音の発生源から遠い住戸がよいです。

例えば、最上階や角部屋などは、

エレベーターから最も離れているので、

騒音の聞こえにくい住戸といえます。

また子育て世帯で、音の発生源になるのが心配だったら、

1階住戸や、真下に駐車場やエントランスがある2階住戸が

無難かも。

内部騒音は意外なところから

ところで、マンションによっては、

真上や隣家からではなく、

斜め方向の階から騒音・振動が響く場合もあります。マンションはコンクリートや鉄骨でできており、その躯体に接触している音や振動は、意外に広い範囲に伝わるようです。その音が上から来てるのか、下から来てるのかも分からないことすらあります。 マンションはコンクリートや鉄骨でできており、その躯体に接触している音や振動は、意外に広い範囲に伝わるようです。その音が上から来てるのか、下から来てるのかも分からないことすらあります。  

なぜなら、

マンションは鉄筋コンクリートで出来ており、

音や振動は、意外に広い範囲に伝わるからです。

そのため、その音が上から来てるのか、

下から来てるのかも分からないこともあります。

 低層階は外部騒音が少ない

外部騒音とは、車の走行音やクラクション、

人によっては子供の遊ぶ声のこと。

これには一戸建てでも、悩む人は多いですよね。

マンションの場合、

高層階ほど外部騒音が聞こえにくいと思われがち。

でも、そうとも限らないこともあります。

低層階は、他の建物や植栽などで騒音が遮られることも多いですが

高層階はストレートに音が届くこともあるからです。

いかがでしたか？

マンションは、真上が発生源と決めつけるのは早合点。

コンクリートゆえに、

音が伝わりやすいマンションもあるということですね。 

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

中古マンションを選ぶとき、

気になるのが階数や方角ではないでしょうか。

なかでも最も人気といわれるのが、

「最上階の角部屋、しかも南向き」ですよね。

でも実際は、

それほど単純なものなのでしょうか？ 

そこで今回は、マンションの住み心地を

「日当たり・風通し」の面から見てみましょう。 

陽当たりがよいのは？ 

マンションの陽当たりを左右するのは、

「ベランダの向き」と「周囲の建物」といえます。

そのため、最も日当たりが良いとされるのは

「南向き」で「目前を遮る建物がない」住戸です。

さて、マンションは、

高層階ほど日当たりが良いといわれますよね。

ただし、それには

正面に建物がないことが条件。

ということは、目の前が開けている住戸なら

一階の住戸でも全然問題ないということになります。

また、両隣りが挟まれた「中住戸」より、

「角住戸」のほうが、当然陽当たりはよいです。

南向きや角住戸でなくても大丈夫？ 

生活スタイルによっては、

東 向きや、西向きにピッタリな人もいます。

例えば、

早起きな人や、朝の時間を有効に使いたい人なら、

東向きのほうがよいでしょう。

とくに夏場などは、涼しく過ごせますから。 

その反対に、

夕方まで明るい部屋が好みなら、

西向きがピッタリでしょう。

リビングや子供部屋は、夕暮れ時まで

照明が要りません。

冬は夜まで暖かさが残るため、 

暖房費を節約できます。

それに午後から洗濯物を干しても

よく乾いてくれますよ。 

いかがでしたか？ 

マンションの日当たりは、

方角だけではわからないということですね。

 じかい次回は、マンション内外の騒音について。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

今回は、不動産広告の読み方の最終回。

 「利用制限のある物件」についてです。

広告掲載される物件の中には、ごくまれに、

建築できない土地や、建て替えできない中古住宅が

販売されることがあります。

何も知らずにこんな物件を買ったら

大変ですよね。

もし、広告に以下のような記載があれば

安価であっても避けなければなりません。

「宅地造成、及び家の建築はできません」

とくに「市街化調整区域」には多い表現ですが、

ここでは原則、農家の跡取りしか建築の許可は下りません。

にもかかわらず、建ぺい率や容積率などを記載し、

あたかも建築できるように見せる悪質な広告もあるので

注意してください。

「建築不可」「再建築不可」

このケースでは、敷地が 接道義務を果たしていないことがほとんど。

例えば、道路に2ｍ以上接道していない敷地には、家は建てられません。

こうした土地は「建築不可」、中古住宅があれば「再建築不可」と

表示されています。

「セットバックを要す」 

道路幅が4メートルに満たなければ、

道路の中心から2メートルをセットバック（後退）した所が、

敷地境界線とみなされます。要は、敷地が減るということ。

「古家あり」「古家付き」

売り土地として販売されながら、敷地内に古家があれば、

このように表示されます。

もちろん、古家の状況しだいで、改築しても構いません。

そうでなければ、解体工事費用がかかります。

「傾斜地を含む」 

大阪や奈良は平坦地ばかりではありません。

敷地に法面（のりめん。傾斜面のこと）が全体の30%以上あれば、

敷地面積○○?（そのうち、△△?傾斜地を含む）」と表示してあります。

その他にも 、都市計画道路などの建設により、

建築が制限される場合は、その旨表示されます。

いかがでしたか？

不動産広告の見方を知ることで、是非、

あなたのマイホーム購入に役立ててくださいね。

それではまた。 

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こんにちは、辰川です。 

今回は、不動産広告にある、物件の基本情報について

ご紹介します。まずは「交通」から。 

交通 

最寄り駅から物件までかかる時間のこと。

80m＝1分で計算されます。

ただし、信号待ちや踏切、上り坂などは考慮されていないので、

女性や子供は余分にみておきましょう。

●専有面積（マンションの建物面積）

表記では、「壁芯（かべしん）」と「内法（うちのり）」

の２つがあります。

「壁芯」はパンフレット面積ともいわれ、通常、

チラシなど広告につかわれます。

一方、「内法」は壁の厚みを含まない面積のこと。

登記簿にある面積＝内法です。

権利形態

「所有権」と記されていたら、住宅を購入すると

土地・建物の権利を得ることになります。

一方、「借地権」とあれば、土地は賃貸という意味。

地代や残存期間を確認してくださいね。

さらに、マンションの場合は次の項目も重要となります。

管理費・修繕積立金

管理費とは、マンションの共用部分（エントランス、廊下、エレベータなど）の清掃や

維持管理に必要な費用のこと。

そして修繕積立金は、およそ10年毎の大規模修繕に備えた費用のことです。 

これらのお金は、住宅ローンとは別に、毎月かかってきます。

管理形態 

マンションを管理会社に委託している形態としては、

「常駐」「日勤」「巡回」があります。

そのほか、小規模マンションの中には、管理組合（住民）が

自分たちで管理する「自主管理」というものもあります。

駐車場 

車を持っている人は、空き状況と料金をチェックしておくこと。

駐車方法には「平面式」「機械式」「自走式」がありますが、

とくに「機械式」はハイルーフ対応でないケースもありますから、

注意してくださいね。

併せて、自転車を利用する人は

駐輪場の有無をチェックしましょう。

オーナーチェンジ 

「オーナーチェンジ」の記載があれば、賃貸中の物件になります。

無論、こうした物件は自己居住用には不適格であり、収益対象物件と考えましょう。

次回は、利用制限のある物件についてです。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。 

今、物件情報が欲しいと思ったら、

わざわざ業者の店舗に出向かなくても

折込チラシやポスティング、ネットなど

いろんな方法で入手できますね。 

ただし、広告の中には、難しく、

聞きなれない専門用語もでてきます。

もっと効率的に探せたらよいのに…

と思ったりしませんか？

そこで今回から、不動産広告の読み方について

ご紹介します。今日はその一回目。

実は不動産広告には、法律（宅建業法）上、

禁じられている表現がいくつかあります。

まず、こうした物件は最初から外すのが賢明なんですね。

誇大表現

読み手に誤解を与えるようなコピーは要注意です。

例えば、「最高」「二度と出ない」「掘り出し物」などの

表現があれば気をつけてください。

こうした広告を出す不動産会社は、避けたほうが無難です。

また、有りもしない格安物件を広告に出す、

いわゆる「おとり広告」も存在します。

二重価格

「期間限定！1800万円を2割引！1500万円」と書かれていたら、

多くの人が、これは買い得だと誤解するでしょう。

でも案外、何の根拠もなかったりするものです。

このように販売価格以外に、別の価格を表示するは、

法律で禁じられています。

そのほか、電柱ビラも違法とされており、こうした行いをする業者は

相手にしてはいけません。

取引態様 

これは、広告主と物件との関係性を示すものであり、

「売主」「代理」「仲介（または媒介）」といった区別があります。

「仲介（または媒介）」とあれば、

広告主への仲介手数料が必要となります。

もし広告中に、取引態様が記されていない場合は、

広告する業者の姿勢が疑うべきでしょう。

免許番号

広告主が、都道府県知事の許可を受けた不動産業者であることを

確認してください。

例えば、「大阪府知事（３）○○○○号」とあれば、

その業者は5年毎の免許更新を3度受けています。

つまり、免許番号（３）の業者は、

少なくとも業歴が11年?15年に

及ぶということが判ります。

また、免許番号（１）であれば、

起業して間もない業者ということになりますね。 

次回も引き続き、広告の読み方についてです。

それではまた。

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 こんにちは、辰川です。 

前回の戸建てに引き続き、

今回はマンションの良い点についてです。

では具体的に見ていきましょう。

１．セキュリティは、鍵一つでOK

マンションの魅力はセキュリティの良さにあります。

オートロックで、管理人が巡回している物件は不審者も侵入しにくいです。

とくに、子供が一人で留守番している共働きの世帯にも好評です。

２．立地の良さ

 通勤通学、買い物を優先するなら断然マンションがよいですね。

というのも、1住戸当たり、物件価格に占める土地代が安い分、

地価が高くても、戸建と変わらない予算で購入できるからです。

３．ワンフロアなので日常生活が楽

戸建住宅と異なり、マンショは階段の上がり下がりがありません。

日々の家事はもちろん、高齢者にとってもラクに暮らせます。

４．機密性が高いので光熱費が節約できる

鉄筋コンクリートは断熱性、気密性に優れるため、

夏場はヒンヤリ感じ、冬場でも室内が暖かくて、

暖房費が節約できます。

ただし、最上階の部屋は暑さが籠もりやすく、

冷房費がかかってしまうことがありますが・・

５．清掃、メンテナンスに気を遣わない

 マンションは毎月、管理費と修繕積立金がかかります。

そのかわり、廊下やゴミ置き場などの清掃を

直接自分でする必要がありません。

また、建物の大規模修繕や日々のメンテナンスも

計画的に行われます。

こうしてみると、がマンションを選んだ理由トップ3は「防犯性」「最寄駅からの距離」「管理」で、住宅の性能や立地による項目が目立つ。一方、一戸建ては「住戸の広さ」「間取り」「駐車場」と、土地・建物の広さにかかわる項目が多い。「自分の価値観に合う住まいを選ぶには、それぞれの長所・短所を理解することが大切」と大森さん。 先輩たちがマンションを選んだ理由トップ3は「防犯性」「最寄駅からの距離」「管理」で、住宅の性能や立地による項目が目立つ。一方、一戸建ては「住戸の広さ」「間取り」「駐車場」と、土地・建物の広さにかかわる項目が多い。「自分の価値観に合う住まいを選ぶには、それぞれの長所・短所を理解することが大切」と大森さん。  

マンションは「防犯性」「利便性」「管理」がよく、

一戸建ては「住環境」「自由度」「駐車場」で優れていますね。

いかがでしたか？

一戸建てとマンション、どちらにも良い点があります。

 いかがでしたか？自分に合った住まいを選ぶ時の参考にしてくださいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

住宅を購入するにあたり、戸建とマンション、

どちらにすべきか迷っている人もたくさんいます。

そこで今回は、一戸建てのメリットについて、

ご紹介してみましょう。 

１．環境が良い

戸建住宅の多くは、駅から離れた郊外に建っていますよね。

ということは、広い公園や学校の近くで子供をノビノビ育てたい人や、

閑静な街並みを求める人にはおススメといえます。

２．生活音が気にならない

集合住宅（アパート・マンション）では、

どうしても階下やお隣りへの生活音の気遣いがありますね。

とくに子育て世帯では、子供にしょっちゅう「静かにしなさい！」と

叱りつけるのは辛いもの・・。

その点、戸建住宅は両隣り、上下階の住戸を気遣う必要がないので、

気がラクになります。

 マンションの3．自分の家を自由に使える 　

マンションと違い、管理組合に改装するたびに承認を得る必要がありません。

どのようにリフォームするかも全くの自由です。

また、庭でガーデニングを楽しんだり、

大型犬を飼えることも大きな魅力ではないでしょうか。

4．車の乗降がラク　

マンションと違い、駐車場と玄関が近いので、

車の乗り降り、大きな荷物を家に運び込むのも苦になりません。

５．ご近所と仲良くなれる

マンションでは、近所の人とほとんど接触の機会がありません。

一方、戸建ては庭いじりや、家の前を掃いたりする機会もあるので、

自然とご近所との付き合いもできます。

６．金銭面でのメリット

まず駐車場代がかかりません。

マンションのような管理費や修繕積立金もありません。

その代わり、建物や庭の不具合はすべて自己責任で対応する必要があり

常日頃から修繕費用を貯めておく必要があります。

７．土地が資産になる

建物は古くなり価値がなくなったとしても、土地はそのまま残ります。

新築を建て替えるなり、土地のままでの売却も可能。

金銭面だけで見ると、戸建てはマンションに比べて

購入価格が割高になる傾向にあります。

近所付き合いなどを煩わしく思わない人にとっては、近所とのコミュニティができることで精神的にも安心できる生活が可能になるでしょう。 近所付き合いなどを煩わしく思わない人にとっては、近所とのコミュニティができることで精神的にも安心できる生活が可能になるでしょう。  

いかがでしたか？

近所付き合いを煩わしいと思わない人には、

一戸建てはオススメといえそうですね。

次回は、マンション編です。 

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

前回は、マンションの資産価値は、

管理の良し悪しによって変わるという話をしました。

では、中古マンションの管理をみるとき

具体的に何に注意すればよいのでしょうか？

内覧時のチェックポイント

では、ここで簡単な見極めポイントを

幾つかあげてみましょう。

・ゴミ置場はキレイに使われているか

・エントランスや廊下にチラシやゴミや散乱していないか

・掲示板の案内が古くなっていないか

・エレベータなどに落書きがないか

・植栽が手入れされているか

・落書きがないか

以上のことは、素人でも簡単に見極めができますね。

長期修繕計画や保守点検が行われてきたか 

エレベーターなど設備の保守点検がしっかりされているか、

また防水工事や外壁工事などの修繕履歴があるかなども

気にかけてください。

これは、不動産仲介会社を通じて

管理会社に問合せをしてもらうとよいですね。

修繕積立金が十分ストックされているか

これが不足していると、大規模修繕をする為の費用が足りず

急な出費に慌てることになります。

また、積立金が安すぎる場合も要注意！

大規模修繕時に多額の追加費用を徴収される可能性があるからです。

いかがでしたか？ 

このようにマンションにとって、管理は大切です。

あなたが中古マンションを購入される場合、ぜひ参考にしてくださいね。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。 

マンションといえば、一戸建てと違い、階段のないフラットな空間・・。

小さな子供や高齢者にも安心ですよね。

マンションは管理を買う？

実際、築年数が古くても、

高値維持で取引されている物件はあります。

こうした中古マンションは、エントランスなど

共用部の管理が行き届いていることが多いですね。 

ということは、資産価値が落ちにくい物件を探すには

マンションの管理状態を見るが近道といえそうです。

専有部分と共用部分

マンションには「専有部分」と「共用部分」があります。

住戸内が「専有部分」になります。ここが通常、売買される部分。

一方、「共有部分」とは

エントランス、ロビー、エレベーター、廊下、階段、駐車場などをいいます。

さらに、玄関ドアや窓、バルコニー も共有部分に含まれるため、

勝手に玄関ドアや窓を交換できません。

管理は誰が行うのか？ 

マンションの管理は住人が行います。

基本、全住人が「管理組合」を結成し行うことになります。

でも実際は、管理業務をプロの管理業者に委託することがほとんど。

ただし、中には管理組合で「自主管理」を行う場合もありますが・・

いろんな管理形態がある

不動産広告をみると、「常駐」「日勤」「巡回」とありますよね。

これは管理の委託形態を指します。

それぞれの委託形態には、

・常駐…常にマンションに管理人がいる

・日勤…管理人の勤務日が決まっている。土日は休み。

・巡回…管理会社が週2?3日だけ清掃などを行う。

当然ですが、常駐はコストが高くなる為、大規模マンションで採用される管理形態です。

自主管理には注意

「自主管理」とは、管理をプロに委託せず自分たちで管理を行うものです。

これって、管理業者への委託料がかからない為、

古くて小規模なマンションが採用することがあります。

でも中には、まともな管理が行われていない物件も。

もし管理費や修繕積立金が徴収されていなければ、

建物の補修もままないケースもあります。

いかがでしたか？

マンションの資産価値は、管理の質が関わってきます。

中古マンションは管理形態にも気を留めてくださいね。

次回も、管理の話は続きます。

それではまた。

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