お役立ち豆知識:不動産仲介無料ネットなら代表徒然日記

こんにちは、辰川です。

不動産の取引で、「現状有姿渡し」をご存知でしょうか？

現状有姿渡しとは、売主が物件を現状のままで

買主に引き渡すという意味です。

実際、中古住宅の取引のうち、約6割は、

現状有姿渡しと言われています。

ところで、現状有姿渡しというと、

売主は引渡し後に一切の責任は発生しない、と考えがち。

でも、実際には、注意すべき点もあります。

売主の瑕疵担保責任

民法上では、たとえば、引渡し後に雨漏りが発見された場合、

1年以内であれば売主に損害賠償を請求することができます。

これって、売主にとって大変不利な条件といえます。

というのも、発見してから1年以内といえば、

10年後でも損害賠償を請求される可能性があるからです。

そこで、通常の中古住宅の取引では、

売主が個人の場合であれば、瑕疵担保責任の有無は、

当事者同士の取り決めでよいとされます。

一般的には、個人が売主の場合、

引渡しから２ヵ月から３ヵ月を瑕疵担保責任の期間と

見なすケースが多いです。 

「瑕疵担保免責」とは

また、築年数が古い建物では、

瑕疵担保責任を付けない契約もあります。

いわば、瑕疵担保責任を付けない＝「瑕疵担保免責」

となるわけです。

これに対して、売主が業者の場合は厳しくなります。

つまり、新築一戸建てでは、瑕疵担保責任は引渡しから１０年間です。

また中古住宅の売主が業者であれば、引渡しから最低２年間です。

つまり、「プロなんだから、２年間責任もちなさい」となるわけですね。

次回も、現状渡しの話は続きます。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

住宅ローン控除とは、ざっくり言えば、10年間、

ローン残高の１％に当たる税金が戻るというもの。

でも、同じ金額のローンを借りても、

実際に戻ってくる金額は人によって違います。

税金はいつ戻るか

さて、控除を受けたとして、

税金はいつ戻ってくるのか気になるところ。

まず１回目は、現金で国から直接入金されます。

（３月中ごろ）

そして、２回目以降?10回目は、

会社の年末調整12月の給与で支給されます。

支払った「所得税」が上限

住宅ローン控除では、例えば

2千万円の住宅ローン残高に対しては、

２０万円が控除されます。

しかし、実際に振り込まれた金額を見て、

ショックを受ける人も少なくないはず・・。

なぜでしょうか。

10年間で最大400万円は、あくまで「最大」控除額

毎年40万円が戻ってきたら、それこそ家計にとって大助かり。

しかし、全員が最大控除額の400万円を

還付してもらえるわけではない…。

最大控除額が適用されるには、

ローン残高が10年間4000万円を超えていて、

なおかつ、年間の所得税と住民税で

40万円を納めている必要があります。

つまり、所得税を１０万円しか支払っていない場合、

税金は１０万円しか戻ってこないということなのです。

繰上げ返済したらどうなる？ 

ここで注意したいのは、

返済期間が10年以上必要なことです。

では、途中で繰り上げ返済して、

残りの返済期間が10年を切るとどうなるのか？

この場合、ローン控除の対象ではなくなります。

これ、覚えておきたいですね。

いかがでしたか？

もしあなたがローン控除でわからないときは

最寄りの税務署で訊いてみることですよ。

それではまた。 

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こんにちは、辰川です。

ローン控除といえば、住宅ローンを利用して、

マイホームを購入した人のための優遇税制のこと。

この適用を受けるためには、いろんな条件があります。

そこで今回は、ローン控除の注意点について。

ローン残高の1％が、年末調整時に戻る

入居した年から10年間、

年末12月31日時点の住宅ローン残高の1％の所得税額が

還付されるというものです。

例えばローン残高が4000万円の人は、

翌年40万円の所得税が戻ってきます。

購入1年目は自分で確定申告することで、

減税分が銀行に振り込まれます。

そして、2年目以降は年末調整時に

12月の給与で清算されます。

住宅ローン控除の適用条件

ローン控除は、新築だけでなく中古住宅も対象となりますが、

以下の要件を満しておくこと。

１．床面積（登記簿面積）が50?以上ある。

　　1LDKなど狭いマンションは気をつけたいですね。

２．床面積の2分の1以上が居住用である。

　　つまり店舗主体の住宅ではいけません。

３．住宅ローンの返済期間が10年以上であること。

４．中古住宅の場合、木造は築20年以内、マンションは築25年以内であること。

　ただし、瑕疵保険に加入しているか、　新耐震基準を満たしていれば築年数は問われません。

自宅であること 

「住宅ローン控除」を受けるには、

対象となるのは、「自らが居住する家」であることです。

具体的には、住宅の引渡後6カ月以内に自ら居住し、

控除を受ける年の年末まで住んでいる必要があります。

転勤する場合は、単身赴任であれば、

家族が残るので問題ありません。

しかし、家族全員で転居したり、家を賃貸にすると

控除の対象から外れてしまいます。

いかがでしたか？

あなたに住宅購入の予定があるのなら、

住宅ローン控除の適用要件は覚えていてくださいね。

次回は、税金はいつ戻る、について。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。   

今回は、一戸建ての資産価値について。

戸建住宅の価格下落はなだらか 

一戸建住宅の価格といえば、

土地価格と建物価格の合計額といえます。

つまり、土地価格は年数が経っても

大きく変化はしないもの。

だから、一戸建ては中古マンションに比べて、

価格の下落が「なだらか」になります。

では、建物はどうか？

不動産業界の慣習では、

建物は築後20年で評価がほぼゼロと

見なされるケースがほとんど。

これは税法上、

木造住宅の法定耐用年数が22年

となっているからですね。

こうした理由もあって

戸建住宅の資産価値は土地がある分だけ

なだらかに下落します。

マンションは取引事例で評価される 

ちなみに、マンションは

減価償却べースによる評価ではなく、

周辺物件の取引事例をもとに評価されます。

マンションの場合、一棟のマンションに

沢山の住戸があるので一戸当たりの土地価格の割合は

ごく小さいものになります。

となると、マンションの価格は、

建物の割合が一戸建てより大きいため、

年数が経つほど下落しそうなもの。 

ところが、

マンションは戸建てより建物強度が高いことや、

メンテナンスの程度により評価に違いが出るため、

一戸建てのような評価の仕方は馴染みません。

また、

マンションの立地条件も価格に反映されますから、

全く土地価格の影響がないとはいえないのです。

古い戸建住宅でも状態がよければ有利

30年経った中古一戸建の中には

とても状態がよいものもありますよね。

それなのに、どの建物も一律に価格が下落するのは

おかしな話です。

でも心配はありません。

実際の戸建住宅の売買では、

古くても建物がしっかりしていたり、

手入れが行き届いていれば、

相場以上で取引されるのはよくあることです。

いかがでしたか？

あなたが一戸建てを手に入れたら、

キチンと手入れをして、資産価値が減らないよう

努めてくださいね。

それではまた。

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 こんにちは、辰川です。 

4千万円で買った新築マンションが、

住んだ瞬間に3千５百万円にさがる…

これでは、流石にショックですね。

不動産にかぎらず、

車や家電、家具なども一度人が使った途端に、

価値が下がるもの。

「新品プレミアム」とは？

上記の場合、「新品プレミアム」は、

５百万円になります。

つまり、この5百万円は新築時に

床材の色、キッチンの化粧板を選んだりする楽しさ、

新築に住める満足感ともいえるでしょう。

住宅の場合、金額が大きいだけに

「新品プレミアム」をよけいに感じるわけです。、

車や家電、家具なども一度人が使った途端、価値が下がるものです。 と

つまり、4千万円で買った新築マンションも、住んだ瞬間に3千５百万円にさがると、新築プレミアムはと５百万ということです  さて、マンションの場合は、

新築から築15年までが最も下落します。

そして、15年を過ぎたあたりから

ほぼ横ばいの状態となります。

ですから、

新築マンションを目一杯ローンを組んだ場合、

何かの理由で売却するときに売却額よりも

残債のほうが大きくなることが起きたりします。

こうなると、「売るに売れない」という

事態になることも。

中古マンションは資産価値を維持しやすい 

その点、築15年の中古マンションであれば、

ある程度下がりきった価格で購入できます。

しかも、売却時は購入価格に近い価格で

売れる可能性もでてくるでしょう。 

高値維持のマンションもあるにはあるが・・

 むろん、個々の物件ごとに値下がり率は

違ってきます。

大阪でも人気エリアの中古マンションであれば、

購入金額よりも高く売却できるケースもあります。

しかし、

「フルローンで手持ち金もない」状況で

新築マンションを購入すると

入居した瞬間から負債を抱える可能性があります。

 ですから、 

頭金もないし貯蓄もない場合、

中古マンションがオススメといえます。

あなたの懐具合の中で是非、

最良の選択をしてくださいね。 

それではまた。

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こんにちは、辰川です。 

中古住宅を購入しても、

リフォーム資金を手持ち資金から捻出するのは

なかなか大変なことですよね。

そうなると、

やはりローンを検討することに。

ただし、リフォームローンといっても

2種類あります。

一般的なリフォームローンと、

住宅ローン一体型ですね。

では、それぞれに、

どんな違いがあるのでしょうか。

一般的なリフォームローン

これって、

昔からあるリフォーム工事専用のローンのこと。 

メリットとしては、担保が必要ないので

審査結果が早いです。 

一方、デメリットは借入金額の上限が低いため、

大規模なリフォーム向きではない。

また返済までの年数が短く、

金利も比較的高めとなります。

住宅ローンとの一体型

一方、こちらのメリットは、

何といっても借入金額の上限が高いこと。

さらに、住宅ローンと同じ期間に借り入れできて、

金利も一般的なリフォームローンより低いです。 

したがって、費用のかかる大規模改装向き

といえるでしょう。

デメリットは、

住宅ローンと同時に申し込むので、

住宅購入と同時併行ですすめなければなりません。

もしあなたが中古住宅のリフォームでお悩みなら

一度、不動産の仲介会社に相談してみてはいかがでしょうか。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

中古マンションのリフォームで注意したいのが

リフォーム出来ない箇所があることでしたね。

そこで今回は、うっかり間違いそうになる、

専有部分と共用部分のビミョウな境界について。  

とくに間違いやすい箇所をあげてみましょう。

１．バルコニー

不動産の広告には、

バルコニーの面積も表示されていますよね。

でも実際は、バルコニーは共有部分であり、

あくまで専有の使用権をもらっているだけです。

従って、勝手に物干し用の穴や、エアコン用の穴を

壁に開けてはいけません。

広いバルコニーがあっても、ウッドデッキを置くときは

原則、管理組合の承認が必要です。

２．窓

分譲マンションの場合、

意外とペアガラスでないことが多いです。

その理由は、マンション自体が気密に優れることと、

窓が大きいのでペアガラスでは開閉が重たくなるからです。

さて、窓サッシは共用部分なので、断熱や結露防止の為に

高性能のサッシに交換は出来ません。

ただし、窓の内側にもう一枚の窓を設置して、

2重サッシとするなら、

外側の窓に手を加えなくても済むのでOK。

また最近は、既存の窓枠に新しい窓枠を取り付ける

「カバー工法」も出てきました。

それでも念のため、管理組合に確認しておきましょう。

３．玄関ドアと鍵

玄関ドアは共用部分なので、

ドア交換や外側の色を塗り替えることは、原則イケマセン。

ただし、内側の塗り替えだけなら

基本的には可能。

また錠は専有部なので、錠の交換は自由です。

４．配管、給湯器

配管については、

パイプスペース、メーターボックスは共用部分になります。

ただし、メーターより内側部分は専有部分なので

室内の配管をすべてやり替えても構いません。

給湯器も、専有部分に属するものとされるので、

交換することが可能です。

以上が、マンションについて一般的なお話となります。

５．マンション規約は確認しておく 

マンションごとに管理規約によって

いろんな制限があったりします。

だから、リフォームを検討する際は

事前に管理組合に確認することですよ。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

「中古マンションを購入後に、リフォームできない箇所に気づいた…」

というのはよく聞かれる話ですね。

一見分かりにくい専有部分と共用部分

エレベーターやエントランスなどは

「個人」のものではないと、誰でも分かりますね。

でも、窓サッシなどは個人で替えられないことは

案外知られていません。

そこでまず、専有部分と共用部分について、

一度整理してみましょう。

分譲マンションの場合、個人が所有できる「専有部分」と、

所有者全員で共有する「共用部分」があります。

専有部分とは

「専有部分」とは簡単に言えば、

住戸として区切られた室内のこと。

マンションで自由にリフォームができる部分は

この専有部分のみとなります。 

ところで、隣家とを仕切る壁や、上下階を仕切る天井、

床は専有部分ではありません。

ですから、コンクリート壁に穴を空けることは

禁じられています。 

共用部分とは

一方、「共用部分」とは、「専有部分」以外の部分をいいます。

具体的には、

エントランス、廊下、階段、エレベーターなどがありますね。

また、勘違いされる最たるものに、

バルコニーや玄関扉、窓枠、窓ガラスなどがあります。

これらはすべて、共用部分であるものの

個人が専有使用できる権利がある、というだけのことです。

次回は、専有部と共用部の境界について。

それではまた。

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こんにちは、辰川です。

最近は、住宅ローンを組まれる方の多くが、

繰上げ返済を意識されています。

そこで今回は、繰上げ返済のポイントを

もう一度復習してみましょう。

ローン軽減の必殺技

繰上げ返済とは、

ある程度まとまった金額を前倒しで返済し、

住宅ローン返済の負担を軽くする方法のこと。

つまり、繰上げ返済では

返済額がすべて元金に充当されます。

だから、元金が減れば当然利息も減るため、

総返済額を圧縮できるのですね。

繰上げ返済は、2つのタイプ

「返済額軽減型」

返済期間はそのままにして、

毎月の返済額を減らせるタイプです。

「期間短縮型」

こちらは、月々の返済額はそのままにして、

返済期間を短縮できるタイプです。

 「期間短縮型」のほうが効果が大 

同じ時期に、同じ金額を繰り上げ返済するなら、

「期間短縮型」がおすすめです。

しかも、「期間短縮型」は開始時期が早いほど、

利息軽減効果は大きく、総返済額が減ります。

 繰り上げ返済の注意点

繰り上げ返済を行う際は、

貯蓄と繰り上げ返済のバランスを大事です。

つまり、無理にローン返済の負担を軽くしようと、

預貯金のすべて繰り上げ返済にまわすと

生活が厳しくなります。

従って、繰り上げ返済は、

生活費と、急な出費に備えた貯蓄を

確保した上で行ないましょう。 

それではまた。

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こんにちは、辰川です。 

クロスの張替えには、売却を目的とするケースもあります。

本来なら、売却するために費用をかけてまで、

クロスを替える必要はないはずですよね。

というのも、クロスを張り替えたところで

買主の好みに合うかどうかわからないし、

売値も大して変わらないからです。

クロスを貼替えたほうがよい場合は…

それでも、例外があります。

それは、クロスが大きく剥がれていたり、ペットが引っ掻いていたり、

タバコなどで変色していたりする場合です。

内覧者の中でも、特に女性の場合、

クロスの汚れを気にされる人が多かったりします。

折角、立地や間取り、周辺環境が気に入ってもらえても、

クロスの汚れくらいでパスされたり、

値引き材料にされたら勿体ないことです。

そう考えると、クロスの張替えは

リフォーム工事の中では大きなコストをかけずに

早期売却につなげる方法といえます。

クロス貼替えより、コストをかけない方法もある

リビングのような大きな空間の場合、

汚れている壁面のクロスだけを貼り換える

という手もあります。

似たような質感、手触りのクロスを選べば、

周囲のクロスと多少色合いが違っても、

見た目はずいぶん良くなります。

最近は、薬剤を使って洗浄する方法も

クロスの汚れに対して、

例えば、セスキ炭酸ソーダ水などを使えば、

張替よりはるかに安価に済むこともあります。

いかがでしたか？

中古住宅の売却は、少しの工夫で売却成功につながります。

あなたが自宅売却するときは是非参考にしてくださいね。

それではまた。

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