つれづれ日記:不動産仲介無料ネットなら代表徒然日記

 こんここ

ここんにちは、辰川です。

 写真は、ポルトガルのプロサッカーチームの「SLベンフィカ」のマフラーです。

実は、マンション売却のご依頼をいただいた、T様からのプレゼント。

 Tポルトガルは今や、世界のサッカー強豪国であり、

国内では一番の人気スポーツがサッカーだといいます。 

ポルトガルのサッカーリーグは「スーぺル・リーガ」と呼ばれますが、

その中でも、首都リスボンに本拠地を置く「SLベンフィカ」は

最も実力、人気とも一番だそうです。 

何しろ、ポルトガル人口1千万人のうち6割が「SLベンフィカ」のファンだとか。

大阪にお住まいのT様は、このSLベンフィカの施設で仕事をされており、

ここ1年間ずっと海外勤務だったそうです。 

再来月には、またポルトガルでの仕事が始まるまえに、

ご自宅の売却を決心されたのです。

さて、T様からご依頼を受けた翌日、早速、「レインズ」登録です。

不動産の売却では、早期の売却こそがお客様の利益にかないますから。

このように、当社では、お客様の大切な不動産情報を自社で囲い込まず、

他業者にも広く情報開示しています。 

これから、チラシ広告の段取りにもかかります。

◎中古マンションや一戸建てなど不動産売却でお悩みの方は、

どうぞ、お気軽にご相談ください。

それではまた！

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 いっさくｋ こんにちは、ベルジュホームの辰川です。   

今日は、O様の一戸建て中古物件の契約日。

売主さんが住む、京都までやって来ました。

この日は、好天にこそ恵まれたものの、

ビルの日陰に入ると、まだまだ寒い！

ところで、O様が購入された一戸建ては築30年の建物は、

年式なりに経年変化がみられます。

しかし、新築時に売主さんがこだわりをもって建てた家は

 その後も、床の補強や床暖房、ミストサウナなど手を入れてきました。 

当時の公庫基準でしっかり建てられているので、

入居後、Oさんが耐震補強する予定なので、

今後安心して、何十年と住めるものになりそうです。 

長年、暮らしてきた家を、住み継いでくれる買主さんが現れたことは、

売主さんは本当に嬉しかったようでしたね。

Oさん、ご契約おめでとうございます。

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 いっさくｋ こんにちは、ベルジュホームの辰川です。   

今日は、マンションリフォームの打ち合わせで、大阪市内へ。

上の写真でもわかるように、レトロな雰囲気をもったエントランス。

一昨年に初めてお問い合わせいただいたY様にとって、

これまで欲しい物件もあっても、

物件自体に問題があったりと、契約までには至りませんでした。

それが、今年はじめになって、待望のマンションを手に入れることに！

築年数は古いけれど、今どきの物件にはマンションには見られない、とても魅力ある建物です。

とくにクリスマスの時期は、その飾りつけが大変綺麗だったとか・・・・

内装は売主さんが新築からずっと使われてきており、当時のまま。

壁には、何と、本物の布クロスが使われている！

ただ30年に及ぶ経年変化が床や水周りに表れています。

そこでリフォームでは、内装を新しくするだけでなく、間取りも大幅に見直すことに。

Y様にとって、暮らし易い空間に生まれ変わります。

２月半ばの引渡しを待って、プランニングに取り掛かります。

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 こうした

こんにちは、辰川です。

前回は、売却依頼を受けた仲介業者は、その物件をすみやかに指定流通機構(レインズ)へ登録せねばならないという話でした。

レインズ登録によって、物件情報が開示されることで、他の業者も販売活動が可能になるのです。

だから、同じ物件がいろいろな情報サイトに掲載されていることがあるのも、こうした理由からです。

ところが、一方でよくない行為もあります。

それは、専任で依頼を受けながら情報をオープンにせず、自社で自社で客付けしようという会社が一部で存在することです。

理由は、自社で客付けができれば、売主・買主の両方から仲介手数料を手にできるからです。

例えば、3千万円の物件であれば、正規手数料は3％＋6万円ですから、100万円ずつの合計200万円もの報酬です。

つまり情報をクローズし、自社の受け取る報酬を増やそうとする行為は、早期に売却したいという売り手や、物件を探す買い手の意向を無視することでもあります。  

このように考えると、売主にとっては専任媒介よりも一般媒介契約のほうが好ましいような気もしますよね。

ただ、業者の立場からすると、一般媒介ではいくら懸命に販売活動をしても、他業者に契約を持っていかれるリスクもあるため、専任媒介物件ほど積極的に活動しにくい側面があります。

ですから、売却するにあたっては、専任媒介契約を「信頼できる業者」と取り交わすことが大切となるのですね。

けっして大手だから大丈夫とはいえません。これは会社の規模は関係ありません。

ただ、 専任媒介を結んだ業者が信頼できるかどうかを見分ける目安はあります。それは、依頼した業者以外の業者からも広告掲載されていれば、情報が行き渡っていると考えてよいといえます。

今日の話はいかがでしたか？　

また感想もお待ちしています。

 それではまた！

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こんにちは、辰川です。

先日、当社サイトを見られたお客様から、専任媒介の物件でも扱えるのですか？というご質問をいただきました。

今日はその質問にお答えしたいと思います。

正解は、専任物件（専属専任を含めて）・一般媒介物件にかかわらず、仲介が可能ということ。

そこで、まず不動産仲介の基本を押さえておきましょう。

通常の不動産仲介では、2つの業者が売主・買主の間に入ることになります。

要するに、売主側に立つ仲介業者と、買主側に立つ仲介業者の２つですね。

売主は自己の物件を売却にかける際、

専任（または専属専任）媒介か、あるいは一般媒介かのいずれかで、仲介業者に依頼します。

依頼を受けた仲介業者は、その依頼が専任（または専属専任）媒介契約ならば、で　その必ず指定流通機構(レインズ)へ登録を行わねばなりません。

ここで大切なのが、

「レインズ登録する＝他業者に情報開示＝他業者がお客様を紹介できる」ということ。

情報が開示された物件は、どの業者であっても、客付けが可能となります。

そのようにして買主側に立つ仲介業者は、相手側の売主側仲介業者と交渉にあたるわけです。

ちなみに、一般媒介とは数社に売却依頼をかけることが可能です。

1社だけに任せることが心許ない売主は、2社以上に依頼できるのが一般媒介なのですが、

その反面、仲介業者はレインズ登録を義務付けられていません。

この点で、売主としては、ちょっとリスクがあるかもしれませんね。

ただ実際には、一般媒介でありながら、レインズ登録を通じて情報開示する業者もありますから、

このあたりは、業者の姿勢にもよります。

ただはっきりと言えることは、その物件が専任物件であろうと、一般媒介物件であろうと、

情報さえ開示されていれば、仲介業者はすべて仲介できるということです。

こうした仲介の仕組みも覚えておくと、あなたがマイホーム探しを行うときに少しは役に立ちますよ。 

 それではまた！

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 こんにちは、辰川です。

昨日は、Fさんが購入される中古住宅の決済でした。

もとは関西出身であったご家族でしたが、両親の仕事の都合で名古屋に移り住み、

そのから、一人息子のFさんは東京の大学、さらに東京で就職されました。

それが今回、息子さんは転勤を機に、離れた両親と一緒に暮らすために、

関西で中古住宅を購入を決断することになりました。

親と一緒に暮らすために住宅購入を購入するというのは、

本当に素晴らしいですね。親子の絆の深さも感じました。

またFさん一家の人生の節目に、新居を 、お手伝いすることができました。

Fさん、おめでとうございます。

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こんにちは、辰川です。

いよいよ８月が始まりました。これから夏に向かう７月と違って、

８月はあと１ヶ月もすれば夏が終わってしまうという、一抹の淋しさもあります。

さて、あなたのマイホーム探しは順調ですか？

持ち家と賃貸、どちらが有利かという議論はともかく、

自分たちのマイホームを手に入れるには、

やっぱり「自分は必ず手に入れるのだ」という、強い意志はいりますよ。

それは、マイホームは人生で一番高い買い物ということもありますが、

それを何十年もかけて支払っていくわけですから、それだけの覚悟がいるということです。

マイホームを手に入れる過程では、

利便性や立地など、考えなばなりません。

また、本当に欲しい物件がでてきたら、

時間をおかず決断せねばならない場面も出てきます。

そんなとき、あなたの力になってくれる不動産業者がいれば、

とても心強いことではないでしょうか。 

あなた一人で飛び越えることは難しくても、

信頼できる業者となら、楽に飛び越えていけるものですよ。

それではまた。

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こ 修繕積立金は引き継がれる 中古マンションの売買では、売主（以前の所有者）が過去に支払った修繕積立金は、そのまま買主に引き継がれます。 一戸建ての場合では、建物の維持管理は所有者に委ねられているので、メンテナンス費用は積み立てる義務はありません。しかし、まったく準備をしていないとしたら、大きな修繕があったときに慌てるはめになります。 一方のマンションには、外壁やエレベーター、手すり、階段、エントランス、べランダ防水、通路など共有部分があります。これらの修繕にはまとまった費用がかかるため、普段から積立金を行っています。 中古マンションの売買では、仮に引渡し時点でその住戸の修繕積立金が２百万円あるのなら、買主はこれまで支払われてきた修繕積立金も一緒に引き継ぐことになります。 これは一戸建てや新築マンションにはない、中古マンションだけのメリットといえます。  修繕積立金は引き継がれる 中古マンションの売買では、売主（以前の所有者）が過去に支払った修繕積立金は、そのまま買主に引き継がれます。 一戸建ての場合では、建物の維持管理は所有者に委ねられているので、メンテナンス費用は積み立てる義務はありません。しかし、まったく準備をしていないとしたら、大きな修繕があったときに慌てるはめになります。 一方のマンションには、外壁やエレベーター、手すり、階段、エントランス、べランダ防水、通路など共有部分があります。これらの修繕にはまとまった費用がかかるため、普段から積立金を行っています。 中古マンションの売買では、仮に引渡し時点でその住戸の修繕積立金が２百万円あるのなら、買主はこれまで支払われてきた修繕積立金も一緒に引き継ぐことになります。 これ中古マンションには、新築マンションや一戸建てにはない、大きなメリットがあります。

それは、前所有者の「修繕積立金」を引き継げるということです。

こんにちは、辰川です。

中古マンションの売買では、売主（前の所有者）が過去に支払った修繕積立金は、そのまま買主に引き継がれます。

一戸建ての場合では、建物の維持管理は所有者に委ねられているので、メンテナンス費用は積み立てる義務はありません。

しかし、まったく準備をしていないとしたら、大きな修繕があったときに慌てるはめになりますよね。

一方のマンションには、外壁やエレベーター、手すり、階段、エントランス、べランダ防水、通路など共有部分があります。

これらの修繕にはまとまった費用がかかるため、毎月、積立金を行っています。

マンションはそれだけ、建物維持管理については計画的におこなわれているということですね。

ですから、中古マンションの売買では、引渡し時点でその住戸の修繕積立金が２百万円あるのなら、買主はその修繕積立金も一緒に引き継ぐことになります。

これって、一戸建てはもちろんのこと、新築マンションにもない、中古マンションだけの特典かもしれませんね。

それではまた!

 せお

  せお  

それではまた。  

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こんにちは、辰川です。

同じ物件に、複数のお客さんの購入申込みが重なることがあります。

これは不動産売買ではよく起こりがちことで、決して珍しいことではありません。

そんなとき、お客さんからよく聞かれるのが

「この物件は2ヶ月間も残っていたはずなのに、急にどうしてですか？」

という質問です。

実は、不動産が売りに出されても、しばらくの間は動かないことが多いのです。

その理由は、広告宣伝自体がまだ広く浸透していないからです。

それが、1?2ヶ月を過ぎたあたりから、動き始めます。

勿論、お客さんレベルでも、それまでに、いろいろ情報を仕入れますから、

内容と価格のバランスが取れた物件となれば、

どうしても購入希望者同士でバッティングします。

結果として、物件を手に入れた人と、手に入れられなかった人が出るのですが、

その違いは、何でしょうか？

当然、購入できた人はすぐ決断できたからなのですが、

しかし、数千万円模する買い物ですから、

ふつうなら判断に迷うのも当然ですよね。

ですが、そこを通り越して、

買った人は、

「この物件はどうしても欲しい」という信念が

他の人より勝っている場合のようです。

ですから、

この物件を購入すべきかどうか、迷ったときは

最後は理屈ではなく、自分の感覚を信じることです。

ただ、これは不動産に限らず、何事にでもいえることかもしれませんね。

それではまた!

 せお 

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こんにちは、辰川です。
 

昨日、Uさんのマンション、無事引渡しが完了しました。

当初は、自分の希望額で何とか売却したい、そんなUさんの願いがありました。

それで、今回、その気持ちを尊重いたしました。

予想通り、少し時間はかかりましたが、でも、最終的に、想定内でよい買主さんを見つけることもできましたね。

Uさん、お疲れ様でした。でも、本当に良かったですね。

あとは、次の家の完成を待つだけですね。

PS 

今日の奈良は、朝からすごし肌寒いです。 

薄着をして、風邪を引かないようにしてください。

それでは、皆さん、

今日も一日頑張ってまいりましょう！

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