2020年1月21日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
昨日、右京区にある中古マンションの決済・引渡し
がありました。
当マンションのすぐそばに、渡月橋（嵐山）があり、
風光明媚な土地柄。
格子を取り入れた外観デザインも、古都のイメージに
ピッタリです。
嵐電嵯峨駅にも近く、生活利便施設も徒歩圏内にあり
生活しやすそうです。
買主さまは、この月末にもお引越し予定。
Y様、末永く快適に暮らしてくださいね。
おめでとうございます。
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2020年1月19日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
土地の購入を検討する場合、正確な面積や間口や奥行きの
寸法などは知っておきたいものですよね。
そんなときに役立つのが「地積測量図」。
地積とは、土地の面積のことをいいます。
地積測量図は、地積の測量結果を法的に明らかに
した図面です。
１つの土地ごとに作成されており、この図面からは
その土地の形状や面積、方位、境界間の距離などを
知ることができます。
地積測量図（下の写真）
例えば、新築一戸建の売主が、複数区画を分譲する場合は、
面積がはっきりさせるために、隣接する土地を測量します。
土地家屋調査士によって正確に測られた土地は、法務局に
登記されて「地積測量図」として残るのです。
ところで法務局には、1960年（昭和35年）以前の地積測量図
は存在しません。
また過去に分筆されたことのない土地や、合筆（2つ以上の土地
を1つの地番にする）された土地も、地積測量図はありません。
いかがでしたか？
あなたが建設用地として検討したいときなどは、その土地に
地積測量図があれば、ぜひ参考にしてくださいね。
それではまた。
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2020年1月17日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
マンションとは、建物を高層にすることで、
狭い土地を有効に利用したものですよね。
さて、マンションは一戸建てと違って、
所有権が3つに区分されています。
これを『区分所有権』といいます。
この３つはそれぞれ、
１．個人がもっている建物の専有部分
２．所有者が共同で使用する共用部分
３．敷地の利用権
に区分されています。
つまり、「専有部分」とは、マンションの居住スペースのこと。
これに対して、「共用部分」はエントランスやエレベーター、階段、
廊下、外壁、駐輪場、ゴミ置き場が該当します。
区分所有権では、専有部分と共用部分、敷地利用権を
切り離して処分できません。
つまり、例えばマンションの専有部分だけを売却することは
できないわけです。
さて、共用部分を管理するのは「管理組合」の役割です。
管理組合は、区分所有者全員で構成されています。
ですから、マンションを購入したら、「管理組合」の
一員となります。
管理組合では、共用部分の長期修繕計画を決めたり、
そのために区分所有者全員が必要な費用を積み立てます。
これが「『修繕積立金」です。
マンションは共同生活の場なので、お互いが快適に
暮らすための規則も必要となります。
そのための規則が『管理規約』です。
管理規約には、専有部分と共用部分の範囲、
ペット飼育の条件、管理費や修繕積立金の額などが
決めらています。
いかがでしたか？
こうしたマンションの仕組み、あなたがマンションで快適に
暮らすためにもぜひ参考にしてくださいね。
それではまた。
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2020年1月12日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
あなたは『ホーム・インスペクション』という言葉を
聞いたことがありますか？
ホーム・インスペクションとは、住宅診断のこと。
住宅の設計・施工に詳しい専門家が、中古住宅の劣化状況や、
欠陥の有無などを診断します。
要は、建物の健康診断というべきものですね。
インスペクションは買主の費用負担で行う場合もあれば、
逆に安心して買ってもらえるよう売主が費用負担する場合も
あります。
つまり、インスペクションは売主・買主のどちらが行っても
構いません。
とくに昨今、中古住宅のニーズが高まり、質の良い住宅を求める人
が増えています。
しかし、インスペクションを実施したうえで売却する売主が
少ないのが実情。
なぜなら、ホームインスペクションは、売主がすべき
といったルールはないからです。
売買契約を交わすまでは、建物は売主のものなので、
買主が行う場合は、売主の了解が必要となります。
その場合、「購入申込書」の提出後がよいでしょうね。
不具合や欠陥が見つかれば、修繕費を踏まえて、リフォーム費用
の予算が立てられますね。
また検査結果によっては、申込みをキャンセルすることもできますし。
勿論、検査結果に関わらず購入するつもりなら、インスペクションは
売買契約後でもかまいません。
さて、ホームインスペクションの費用は、木造の戸建住宅で
5~10万円ほど。
インスペクション費用は、将来安心して暮らすための必要経費
と考えれば、決して高額とはいえないでしょう。
アメリカでは、何と中古住宅購入者の80%の人が実施している
といいます。
いずれ日本でもホームインスペクションが当然のように
行われる時代が来るかもしれませんね。
それではまた。
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2020年1月10日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
先日、こんな質問をいただきました。
『買い替えを考えていますが、条件に合った物件が見つかりました。
でもまだ自宅が売れていません。購入物件に「買い替え特約」を付けられますか？』
これに対する答えは、
『売主が合意しなければ、特約を付けられない』となります。
家の買い替えで難しいのは、自宅の売却と新居の購入という2つの
売買契約をスムーズに取り交わすことです。
なぜなら、自宅の売却が先に決まると、まず仮住まい先を
確保しなければならないからです。
一方、購入物件が先に決めると、『つなぎ融資』を受けるか、
住宅ローンをダブルで返済するしかありません。
従って、ふつうは売却のメドが付いてから、住み替え先を
探すケースがほとんど。
しかし売却する前に、欲しい物件が見つかることもありますね。
そんな場合、リスク回避の手段として「買い替え特約」が
あるのです。
買い替え特約とは、購入物件の売買契約書のなかに、
「期日までに希望価格で売却できない時は、購入物件の
売買契約を解除できる」という文言を入れます。
白紙解除されると、買主に手付金は戻ってきますが、
一方の売主にはメリットはありません。
そのため、買主が特約の付与を希望しても、売主から
断られるケースも少なくありません。
当然、立地や価格が魅力的な物件ほど、売主は敢えて
特約を付けたがりません。
売主が特約の付与を呑むケースといえば、販売に苦戦している物件か
早く売りたがっている売主を探すしかありません。
それが難しい場合は焦らず、自宅の「売却先行」でいくべき。
そうはいっても、売主によってケースバイケースなので、
仲介に入る不動産会社に相談してみてください。
特に家の買い替えは、売却と購入を同じ不動産会社に依頼
することで、契約・引渡しのタイミングがスムーズに運ぶ
ケースが多々あります。
こうしたポイントを押さえて、買い替えの計画を上手に
立ててくださいね。
それではまた。
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2020年1月 8日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
マイホームを持つと、その日から
町内会やマンションの一員となりますよね。
さて、購入2年目の人を対象に、ポータルサイトの
『ホームズ』が近所付き合いについて調査しています。
これによれば、
Q１．ご近所さんと遭遇したら挨拶するか？
この質問では、戸建とマンション、共に
・「軽くあいさつを交わす」：約80%
・「あいさつしない」：約３％。
でした。
Q２．さらに会話を交わすか？
・「立ち止まり少し会話する」：戸建て60％、マンション40％
・「頻繁に会話する」：戸建て15％、マンション7％
マンションより一戸建てのほうが、ご近所さんと
会話する傾向にあるようです。
とはいえ、「頻繁に会話をする」という人はどちらも多く
ありませんね。
Q３．地域のイベントに交流しているか？
・「町内会やイベントで交流している」：戸建て15％、マンション8％
これは、いずれも意外に低い数字です。
昔のような町内会での交流も、今は減っている
ということなのでしょうね。
その反面、半分以上の人が会話を交わす程度の
近所付き合いが理想、と考えているといいます。
実際、ご近所さんで災害、防犯面で協力できたり、
子供がいる世帯では助け合えることも多いはず。
しかし、話をしたこともない関係では、こうした
ことも難しいですね。
とくに一戸建ては、マンションのような管理組合や
管理会社がありません。
それだけに、何かあった時、声をかけられる間柄
でいるのがベターといえます。
いかがでしたか？
家を買ったら、勇気をだしてご近所さんに
話かけてみてはいかがでしょうか。
それではまた。
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2020年1月 5日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
前回は、登記簿をみれば、その不動産の経歴が
わかるという話をしました。
本来、登記する目的は、土地や建物の権利を
公に主張するためにあります。
ですから、登記簿は誰でも入手できます。
「登記簿」が紙で管理されていた頃は、その土地や
建物がある法務局まで行かねばなりませんでした。
現在では登記簿の記載内容はデータ化、オンライン化され、
最寄りの法務局で入手できますし、郵送やネットでの請求も可能。
その発行手数料は、1通につき480円～600円程度です。
登記簿が紙の時代は、登記簿を全部写したものを「登記簿謄本」、
一部写したものを「登記簿抄本」と呼んでいました。
しかし、今やオンライン化されてからは、「登記簿」を
「登記事項証明書」といいます
そして、謄本は「全部事項証明書」となり、抄本は
「一部事項証明書」になりました。
呼び方は変わっても、内容は同じ。
なお、不動産の購入にあたっては、過去の履歴までがわかる
「全部事項証明書」を入手するのがおススメです。
それではまた。
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2020年1月 3日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
不動産の取引において、非常に大切な書類として、
『登記簿』（とうきぼ）があります。
登記簿をみれば、その不動産の経歴を知ること
ができます。
いわば、登記簿は不動産の履歴書というべきもの。
この登記簿には「土地登記簿」と「建物登記簿」の
2つがあります。
通常、住宅や土地の売買契約を結ぶ前に、
不動産会社は買主に対して、重要事項説明を行います。
その際に必ず、この登記簿の写しが添付されます。
登記簿をみると、「表題部」「甲区」「乙区」という
3つのパートに分かれています。
それぞれのチェックポイントは次の通り。
・『表題部』で現況がわかる
表題部には、その土地や建物に関する情報が
記されているからです。
つまり、所在地や面積、地目、建物の種類や構造を
知ることができます。
次に、地目は「宅地」でないと、家は建てられません。
これも覚えておきたいですね。
そして、地積（ちせき）とは、土地面積のことをです。
・『甲区』は、所有権を表す
甲区には、その土地や建物の所有権の履歴が
記されています。
ここで大事なのは、「登記簿上の所有者」と「売り主」が
同一人物であるかという点です。
もし異なる場合は、所有者と売主間で既に売買契約が成立し
登記の移転手続きを済ませていても、記載が遅れている
可能性もあります。
その場合、売主が『権利証』を持っているはずですので、
必ず確認しておくことですよ。
・『乙区』は、所有権以外の権利関係を表す
不動産には抵当権や賃借権、地上権など、所有権以外の
権利が設定されていることがあります。
乙区に記された「所有権以外の権利」は、所有権を制限する
ことがあるので要注意。
例えば、抵当権が抹消されないまま物件を購入すると、
万一売主が返済を滞らせた場合、抵当権が実行され、
競売にかけられることもあります。
ですから、必ず仲介に入る不動産会社に、抵当権の抹消が
可能なのかを確認しましょう。
いかがでしたか？
登記簿に使われる用語は、馴染みのないものばかり。
もし不明な点があれば、納得いくまで不動産会社に
確認してくださいね。
次回は、登記簿の入手法について。
それではまた。
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2019年12月29日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
一戸建てを買うなら「新築がいい」という
人は多いですよね。
しかし、新築一戸建てといっても、建売もあれば、
注文住宅もあります。
そこで今回は、新築の建売住宅の長所・短所に
ついてです。
suumoやホームズなどの不動産サイトで
新築住宅を探してみると、一見、建売住宅にみえても
未着工の状態のものがたくさんあります。
これを、新築の「青田売り」といいます。
この販売方法は、宅地の造成と建物のプランを
決めておき、購入者が決まってから着工するもの。
では、なぜ、こうした方法をとるのか？
それは、完成物件が売れないと資金の回収ができない
ことや、1年を過ぎると中古物件になるからです。
一方、建築条件付き土地がありますね。
建築条件付き土地とは、売主が指定する業者と
建築の請負契約を結ぶことを前提としたものです。
この売り方は「売建（うりたて）住宅」と
呼ばれたりします。
この販売方法は、「建売住宅」や「青田売り」と異なり、
土地契約と建築請負契約の2本立てが特徴です。
さて本題に戻り、
建売住宅の長所と短所について。
建売住宅の良さは、何といっても完成物件を
自分の目で確かめられることにありますね。
それに、建築の打ち合わせの手間がありませんし、
住宅ローンの手続きも比較的簡単。
一方、短所は建築業者を選べないことです。
さらに間取りや内装、設備などの変更を望んでも
まずは無理。
但し、売建住宅では、ある程度、自由度があるケースも
みられます。
さて最後に、建売会社を選ぶポイントとしては、
入居後もしっかりアフターサービスが提供されるかです。
ここはしっかり確認しておいてくださいね。
それではまた。
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2019年12月18日 | お役立ち豆知識
こんにちは、辰川です。
マイホーム選びにおいて、とくに重視したい部屋は、
リビングという人は多いですよね。
そこで今回は、マンション選びにおける、リビングの形
について。
マンションの間取りをみたとき、リビングの形は
「横長型」と「縦長型」の２つに大きく分かれます。
「横長型リビング」とは、リビングとダイニングが
横並びになっているタイプのこと。
リビング・ダイニング全面がバルコニーに面しているので、
陽当たりの良さと解放感が魅力。
子供が小さく、リビングで過ごす時間の多い世帯には
うれしい間取りといえますね。
しかし、窓が大きいぶん、壁が少ないために
家具類が配置しにくいことも。
また、リビングの奥に窓がない部屋ができるため
個室として使いづらさもあります。
一方、縦長タイプのリビングは、陽当たりの良さこそ
横長タイプにかないませんが、隣の個室の陽当たりが
確保できます。
子供が成長したとき、明るい個室を与えたいという
世帯にはよいでしょうね。
ただし、縦長のデメリットは、ダイニングが狭くなりやすい
のです。
ところで、横長タイプは、奥にある部屋はたいていの場合、
引き戸を開放してリビングとつなげることができます
窓がないため、個室としては使いにくいですが、
寝室としてなら十分使えますね。
また、アイロン掛けをするなどの家事室や、
小さな子供の遊び場にも向いています。
縦長タイプの壁を撤去して、リビングを広げるという
手もあります。
将来子供が独立して夫婦2人になったら、壁を取っ払って、
横長タイプに変更するのもよいでしょうね。
その場合、壁が撤去できる構造かどうか確認しておきたい
ものです。
いかかでしたか？
リビングは、あなたにとってどんな使い方が快適なのか、
将来のリフォームの可能性もみて選んでくださいね。
それではまた。
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。
弊社は1997年に創業の小さな会社ですが、数々の不動産仲介や住宅建築を通じて、蓄積した豊かな経験とプロのノウハウで、多くの方のご支持を頂いてきました。
これからも、奈良・大阪にお住まいの方にお得になる仲介を少数精鋭で取り組んでまいります。
