2018年8月23日 | つれづれ日記
こんにちは、辰川です。
奈良県生駒市の中古マンションの引渡しが完了しました。
Y様が探していたのは、95?以上の床面積をもつ中古マンション。
将来親と同居を見据えての、新居選びです。
ただし、これほどまで、広い間取りの物件はなかなかありませんね。
でも、半年以上待った甲斐がありました。
Y様は今日、引き渡しをうけて、間もなくリフォームに着手されます。
そして、1か月後に入居の予定です。
ぜひ末永く快適に暮らしていただきたいものです。
Y様、おめでとうございます。
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2018年8月10日 | つれづれ日記
こんにちは、辰川です。
今日は、大阪府吹田市で住み替えのための
決済を行いました。
Nさまにとっては、自宅マンション売却と、
新居となる中古戸建の決済（引き渡し）です。
まず午前中に、買主さま指定の銀行で決済を済ませます。
これにより、マンションのローン残債が消えます。
そして昼すぎから新居の残金決済です。
こちらはNさまが融資を受ける銀行で行います。
ところで、今回のマンション売却においては、買主さんに
「引渡し猶予」をお願いしました。
「引渡し猶予」とは、代金決済日とは別に、
引渡し日を定める特約のこと。
なぜこうした特約が必要なのかというと
2つの残金決済と、引っ越しを同日に行うには
時間的に無理があるからです。
したがって、実際のマンション引渡しは、
決済日より1週間以内に行われます。
N様、無事に住み替えができてよかったですね。
本当におめでとうございました。
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2018年7月28日 | つれづれ日記
こんにちは、辰川です。
昨日は、奈良県上牧町の新築一戸建ての仲介をさせて
いただきました。
M様が契約されたのは、道路と敷地が高低差のない
角地。
奈良の住宅地では、フラットな地形というのはありそうで
実際に探すとなかなかありません。
現場は今、基礎工事にかかっており、3か月後の
建物完成が楽しみです。
M様、ご契約おめでとうございます。
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2018年7月24日 | つれづれ日記
こんにちは、辰川です。
住宅の買い替えでは、自宅の売却と新居の購入を並行的に
進めていくことが理想ですね。
でも現実には、いずれかを
先に進めなければならないケースがほとんど。
そこで悩むのが、「買うのが先か，売るのが先か」というもの。
どちらを先行させるかは、個々の事情によって異なります。
例えば、
売却を先に進めた場合
・メリット
売却価格が決まってから、新居を探すことができるので
資金計画に狂いがない。
・デメリット
自宅の引渡しまでに新居を決めねばならないし、
もし新居が未完成の場合は、仮住まいが必要になる。
一方、新居購入を先に進めた場合
・メリット
買換え先の住宅をじっくり探せる。
・デメリット
自宅売却を急ぐ必要があり、売却価格を大幅に引き下げるケースも。
さらに売却が長引くと、新居との二重のローンを背負うこともある。
ところで、
自宅の買い替えに必要な条件として
次の点も注意しておかねばなりません。
・売却によって、支払い中のローンを返済できること
つまり、自宅の売却によって、現在抱えている住宅ローンを
全て返済するメドが立たねば、買い替えは慎まねばなりません。
・それが出来ない場合は、自己資金で差額を補うか、
銀行の買換えローンを利用することになります。
いかがでしたか？
あなたが住まいの買い替えを成功させたいなら、
無理のない計画を仲介会社と一緒に立ててくださいね。
それではまた。
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2018年7月22日 | つれづれ日記
こんにちは、辰川です。
自宅を売却する際、一番に気になるのが、
いったい幾らで売り出せばよいか？ということですね。
むろん、高く売れるに越したことはありません。
でも、売れなかったら、住み替え計画もままなりません。
それに「売りたい価格」と「売れる価格」は
必ずしも一致するとは限りません。
その誤差を小さくするには、
まず新聞の折込チラシやインターネットで下調べすること。
これだったら、個人レベルでも容易に調べられますよね。
それでも、誰もが自宅を高く売りたいと考えるので、
「希望売却価格」は高めになる傾向があります。
一方、不動産会社の査定価格は、
プロがこの価格なら売れると判断した価格なので、
「希望売却価格」よりは低目になりがち。
実際の売り出し価格は「査定価格」よりも高めにできますが、
結果的には「成約価格」は「査定価格」辺りに落ち着くことが多いです。
ただし気をつけたいのは、「売出価格」をあまり高く設定したために、
販売期間をいたずらに長引かせること。
最後は大きく値下げせざるを得なくなります。
そんな事態だけは避けたいものですね。
ところで、一般の方が不動産の売買価格が妥当かどうかを
判断するのは、なかなか難しいものがあります。
ですから、信頼できる不動産会社に査定価格の根拠を説明してもらい、
その上で売却依頼することが望ましいのです。
査定であれば、売買仲介業務を行っている多くの不動産会社が
無料でしてくれます。
いかがでしたか？
今後、もしあなたが自宅の売却を検討しているのなら、
是非参考にしてくださいね。
次回は、賢い買替え術についてです。
それではまた。
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2018年7月20日 | つれづれ日記
こんにちは、辰川です。
マイホーム探しでは、物件との出会いが決め手。
そして物件との出会いは通常、広告が決め手となりますよね。
そこで今回は、不動産広告について、
注意すべき項目をいくつか挙げてみましょう。
・市街化調整区域内の物件
市街化調整区域内では原則、建物は建設できません。
したがって、広告にもその旨を明記しなければなりません。
また、建ぺい率や容積率、生活の利便性、将来の発展性などを
表示することは禁じられています。
・道路に適法に接していない土地
道路幅員4m以上の道路に2m以上接していない土地には、
原則として建物を建てることはできません。
よって広告にも、すでに建物がある場合は「再建築不可」、
土地のみの場合は「建築不可」と表示しなければなりません。
・高圧線下の物件
土地の全部または一部が高圧線下になるときは、
「土地○○m2（うち○○m2は高圧線下）」などと
表示することになっています。
・特殊な地形の土地（傾斜面を含む売り土地）
敷地に占める法面（のりち。傾斜面）の割合が概ね30％以上あれば、
「土地○○m2（うち約○○m2傾斜地含む）」と表示することになっています。
・老朽化した建物がある土地
古家の解体作業が必要となる土地の場合、
広告には「古家あり」などと表示することになっています。
いかがでしたか？
あなたが不動産の折込チラシや、ネットの物件情報などを
見る際の参考にしてくださいね。
それではまた。
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2018年7月15日 | つれづれ日記
こんにちは、辰川です。
昨日、N様が弊社の仲介により、
大阪府吹田市の中古戸建の契約をなさいました。
N様にとって、マンションから一戸建てへの住み替え。
夫婦二人の暮らしから、子供が出来たことで、もっとゆったり暮らせる家を
探されることに。
さて、同じエリア内で、自宅より広い物件をいざ探そうとすると、
なかなか出てこないものです。
今回はタイミングよく、車とバイクが収まる車庫、
そして裏庭もある中古一戸建てが見つかりました。
すでに自宅マンションの買い手も決まり、
次いで、新居も無事に決まりました。
N様、良かったですね。おめでとうございます。
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2018年7月 1日 | つれづれ日記
こんにちは、辰川です。
昨日は、奈良県生駒市にある中古マンションの契約が
無事取り交わされました。
Y様の希望は、将来親とも同居できる、ゆったり目の4LDKのマンションでした。
ところが、奈良はそもそも大阪ほど、分譲マンションが沢山ありません。
だから、家族全員の希望を叶えるのは大変だったとおもいますね。
でも去年から探し始めて、ちょうど10か月目。
Y様、頑張って探した甲斐がありましたね。本当にお疲れ様でした。
そして、ご契約おめでとうございます。
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2018年6月27日 | つれづれ日記
こんにちは、辰川です。
前回は、マンションと一戸建では
所有の仕方は違うという話でした。
一戸建ては、基本的に土地も建物も100%、
一個人が所有することが可能でしたね。
ということは、いつか建物の価値が無くなった時でも、
土地という資産は残ります。
ところが、マンションの場合、敷地（土地）権は全ての
区分所有者が共有しています。
敷地権は原則、専有部分と分けて処分できないので、
建物が老朽化して耐久性を失った場合には、
資産価値はほぼゼロになります。
こうした理由から一般的には、
土地を専有できる一戸建てのほうが、
資産価値は落ちにくいというのが定説でした。
ところが実際は、マンションの寿命は施行技術の発達によって、
近年ますます伸びています。
そのため、40年や50年程度で価値がゼロになるという状況は
考えにくいものになりました。
また立地によっては、再開発計画で建て替えられれば、
マンションの資産価値が倍増する可能性も出てきます。
このように考えると、分譲マンションが一戸建てより
資産価値で劣るとは、もはや云えなくなりました。
したがって、戸建てにせよ、マンションにせよ、中古住宅を選ぶにあたりは、
日頃の手入れ（マンションなら管理状況）や修繕が行き届いているかどうかが
資産価値を左右するといえそうですね。
それではまた。
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2018年6月22日 | つれづれ日記
こんにちは、辰川です。
今回は、お客様自身でリノベーションされたお家をご紹介します。
I様は、一昨年に当社の仲介で、大阪市阿倍野区にある中古マンションを
購入されました。
築30年経ったマンションながら、I様はプロの手を借りず間取りプランを練り、
１年以上の月日をかけて、とうとう完成させました。
低層マンションの最上階（といっても３階部分）なので、
ロフトをつくることができました。
大工さんの手も借りましたが、壁塗りや床貼りは
何と、I様の家族全員で仕上げたものです。
このように女性目線で考えたリノベーションは、
細やかな工夫が随所に。
キッチンの壁にはガラスブロックを組み込まれています。
これだったら、壁の向こうの部屋から採光がとれますね。
素人でもここまで出来るという、素晴らしい事例といえます。
そして、まるで一戸建ての平屋のいるような感覚！
わたしの想像していた以上の出来栄えです。
あなたも古い中古住宅を購入したら、是非頑張ってリノベに
挑戦してみてはいかがでしょうか？
それではまた。
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